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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月14日
入住率是指一个公寓项目中实际有人居住的单位所占的比例；自住率则是由业主本人（而非租户）居住的单位所占的比例。马来西亚并不公布个别大楼的这两项数据，而NAPIC的“滞销量”（overhang）也不是空置率。因此在新山，这两项都需要您自己评估：询问管理处、阅读年度大会（AGM）会议记录和账目、数一数挂牌出租出售的单位，并在晚上去现场看看。住户构成会影响大楼的管理方式、居住感受，以及您出租或出售时有多少单位与您竞争。
快速解答
- 两个不同的数字：入住率（有人住还是空置）和自住率（业主还是租户）。一栋大楼可以住满，但大部分单位仍是出租的。
- 没有官方的单栋数据：NAPIC的滞销量只计算发展商已完工但未售出的单位；已售出但空置的单位不计算在内。
- 柔佛背景：2026年上半年，柔佛有4,222个已完工未售出住宅和9,946个已完工未售出服务式公寓，两项均为全国各州最多（JPPH，据Malay Mail，2026年9月）。
- 最佳证据：管理处（已入住单位、登记租户、门禁卡）、账目（管理费收缴率）、年度大会会议记录（出席情况），以及平日晚上的实地探访。
- 为何重要：只有业主可以在年度大会上投票，拖欠费用的业主不能投票；同一栋楼挂牌的单位多，意味着您出租或出售时竞争更大。
- 不一定是坏事：靠近长堤、租户居多但管理良好的大楼也可以不错；关键在于管理、收缴率和维护保养。
适用于受Strata Management Act 2013（分层管理法令）管辖的共管公寓、普通公寓和服务式公寓。仅为一般资讯，不构成法律、财务或投资建议。
入住率与自住率：各自的含义
| 名词 | 含义 | 资料来源 |
|---|---|---|
| 入住率 | 有人居住的单位占全部单位的比例 | 管理处的估计、门禁卡、晚间探访；官方从不按单栋大楼公布 |
| 自住率 | 业主自住的单位占已入住单位的比例 | 管理处的租户登记表、年度大会出席情况、保安人员的了解 |
| 出租比例 | 出租给长期租户（或按房间出租）的单位 | 租户登记、该大楼内的出租广告 |
| 短租用途 | 在附加条例（by-laws）允许的情况下，按晚或按周出租的单位 | 住户守则、管理处、访客模式、门口的钥匙密码盒 |
| 滞销量（NAPIC） | 发展商在推出超过九个月后仍未售出的已完工新单位 | NAPIC按州公布，而非按大楼公布 |
入住率低意味着空置单位多，能留意到问题的人也更少。自住率低意味着租户多：搬进搬出更频繁、陌生面孔更多、拥有投票权的住户更少。新完工的大楼在头一两年往往两者兼有，因为业主还在装修和寻找租户。
官方数据能告诉您什么，不能告诉您什么
NAPIC，即估价与产业服务局（JPPH）旗下的国家产业资讯中心（National Property Information Centre），统计的是滞销量：已获得完工及合格证书（Certificate of Completion and Compliance）、但在推出超过九个月后仍未售出的已完工新单位。即使买家让单位空置多年，该单位也算已售出，所以滞销量衡量的是发展商的存货，而不是空置的住宅。服务式公寓则归入商业产业另行统计，这一点在柔佛尤其重要，因为当地许多高楼住宅都是服务式公寓。
| 指标 | 数字 | 来源及日期 |
|---|---|---|
| 柔佛住宅滞销量 | 4,222个单位（全国各州最高） | JPPH 2026年上半年报告，据Malay Mail，2026年9月10日 |
| 柔佛服务式公寓滞销量 | 9,946个单位 | 同上 |
| 2024年柔佛现有住宅存量与滞销量对比 | 928,421间住宅对比2,964间未售出，约0.3% | NAPIC南部地区2024年报告（我的计算） |
| 2026年第一季度新山现有服务式公寓 | 108,863个单位，另有41,832个即将落成 | The Star，2026年7月17日（存量数字来自NAPIC） |
| 2020年人口普查：马来西亚空置住所 | 约960万个住所中有190万个（19.4%） | DOSM，人口普查主要结果，2022年5月29日 |
| 2020年人口普查：新山县 | 610,314个住所；约460,700户 | DOSM，同一份发布 |
这些数据只能作为背景参考：它们都无法说明您正在看的那栋楼的情况。我的NAPIC产业数据解读指南更详细地解释了这些官方报告。
住户构成为何重要
大楼的管理运作
无论单位有人住还是空置，都需缴付管理费和偿债基金（sinking fund）。全体大会上的投票权属于业主，而非租户：租户即使作为业主的代表（proxy）出席，也不能被选入管理委员会；拖欠费用的业主不能投票或参选（Strata Management Act 2013，第二附表）。在大多数业主住在别处的大楼里，往往是同样几个人在做决定，年度大会也可能难以召集足够的业主出席。这并非规定，而是一个值得在会议记录中查证的现象。我的公寓年度大会投票和参选管理委员会指南解释了相关规则。
日常生活与安全
租户与业主一样受附加条例约束（Strata Management Act 2013，第32及70条；Malay Mail，2026年9月29日）。不过，频繁的搬入意味着更多装修噪音和电梯预订；在住户守则允许的情况下，短租还会带来更多访客和行李。2020年10月，联邦法院维持了吉隆坡一栋大楼禁止短期出租的住户守则（The Edge Malaysia，2020年11月）；2026年10月，政府表示全国短期出租指南正在敲定中，而分层地契大楼仍须遵守各自的附加条例（The Star，2026年10月26日）。请参阅我的新山短租规则。
出租与转售
如果同一栋楼里许多业主同时在找租户或买家，您的单位就要与他们全部竞争，这通常意味着需要更多耐心和更具竞争力的定价。银行根据近期成交价进行估价，因此一连串卖家接受较低价格，可能会拉低估价（参阅银行估价低于成交价时怎么办）。
外国业主与转售买家群
柔佛规定外国人购买大多数住宅产业的最低价格为RM100万，只有有限的例外（例如部分由发展商出售并获州政府批准的服务式公寓）；没有任何地区整体获得豁免（PTG Johor通令，2025年7月；Malaysian Bar通令，2024年12月）。因此，许多单位未来的买家大多是马来西亚人，他们往往在寻找自住的房子；一栋对自住业主有吸引力的大楼能扩大这个买家群。我的柔佛外国人最低购买价指南有详细说明。
如何评估入住率和自住比例
没有任何单一方法本身是可靠的。多用几种方法，看看结果是否一致：
| 方法 | 能告诉您什么 | 局限 |
|---|---|---|
| 询问管理处 | 估计的已入住单位、登记租户、有效门禁卡、正在装修的单位 | 有些管理处不愿提供，或只向业主提供；数字均为估计 |
| 查看账目 | 收缴率和欠款；收缴率低往往与业主不住在当地有关 | 欠款原因很多；参阅解读JMB账目 |
| 阅读年度大会会议记录 | 有多少业主亲自出席或委派代表、谁是委员会成员、有关租户或短租的投诉 | 以业主自住为主的大楼也会出现出席率低的情况 |
| 平日晚间探访 | 亮灯的窗户、住户车位里的车辆、大堂里的人流活动 | 只能粗略参考；窗帘、外出旅行和轮班工作都会造成偏差 |
| 数一数该大楼的挂牌单位 | 同一时间有多少单位在出租或出售 | 有些单位由多个经纪挂牌，有些广告已经过时 |
| 与保安和住户交谈 | 住户主要是家庭、通勤族、学生还是短租客 | 属于个人见闻 |
| 查看楼龄和单位组合 | 交屋（vacant possession）后的年数；小户型和双钥匙（dual-key）设计往往吸引更多投资者 | 经验法则，并非数据 |
向管理处提问的问题
- 大约有多少单位已有人入住？有多少单位有登记租户？
- 有效门禁卡有多少张？与单位总数相比如何？
- 去年管理费和偿债基金的收缴率是多少？
- 上一次年度大会有多少业主出席（包括亲自出席和委托代表）？
- 住户守则是否允许短租？如何执行？
若是二手房，卖家通常比您更容易拿到账单和会议记录；我的购买前如何查核公寓管理指南列出了需要索取的文件，而二手房看房时该问的问题则涵盖了卖家方面的内容。
示例说明
仅为示例，数字为虚构：一栋400个单位的大楼，四年前完工。管理处估计有300个单位已入住（75%），其中170个单位有租户登记，因此约130个单位（占已入住单位的43%）为业主自住。您数到28个单位在出租、14个在出售，约占整栋楼的10%。收缴率为85%，上一次年度大会有70位业主出席。综合来看：大部分已入住、租户居多、业主群体积极参与。如果要自住，请查看高峰时段的等电梯时间；如果要出租，预计会面对约28个单位的竞争。
按买家类型，应该注意什么
| 您是 | 应注意什么 | 实用指南 |
|---|---|---|
| 买来自住的家庭 | 更多自住业主、适合家庭的户型、积极的管理委员会、良好的收缴率 | 吵闹的邻居、公寓密度 |
| 长期出租的投资者 | 入住率稳定、租户群与您的单位相符（通勤族、学生、家庭）、同时挂牌的单位不会太多 | 租户筛选、租约 |
| 往返新加坡的通勤族 | 靠近关卡（CIQ）或RTS Link车站的大楼、早高峰时段的电梯容量、访客和停车规定 | RTS Link附近的房产、住在新山、在新加坡工作 |
| 外国买家 | 价格达到或高于RM100万门槛的大楼，以及对本地自住买家的转售吸引力 | 外国人最低购买价、外国人出售房产 |
| 退休人士或MM2H参与者 | 较安静的大楼、良好的保安、稳定的住户群体、运作良好的电梯 | 消防安全与电梯、MM2H房产协助 |
如果您的单位将长期空置，请查看您的保险对空置住宅的条款，并使用我的空置房屋检查清单。
新项目：尚无法看到的入住率
对于新推出的项目，要看能预示住户构成的因素：以单间（studio）、一房或双钥匙单位为主的项目，通常比家庭户型吸引更多投资者。在新山市政厅（MBJB）辖区内，住宅地契的公寓单位面积须至少850平方英尺、至少三间卧室，而商业地上的服务式公寓则可有400平方英尺起的一房单位（MBJB规划指南，2023年2月）；参阅商业地契的服务式公寓。询问是否允许短租，并查看附近计划中还有多少其他供应（在新城镇置业）。
如果您在意这一点，可以考虑哪些地区
住户构成在不同大楼之间的差异，比不同地区之间更大，因此以下仅作为起点参考：
- Mount Austin：许多已完工的公寓，有多年的年度大会记录可供查阅。
- Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟社区，有公寓和设门禁的分层地契房屋。
- Permas Jaya和Senibong：东区的新旧大楼。
- JB Sentral和Bukit Chagar：靠近关卡（CIQ）和RTS Link车站的高楼（目标于2027年2月通车）；预计租户较多。
- Iskandar Puteri：较新的大楼，部分在完工后仍在陆续入住。
- Skudai、Tampoi和Kempas：靠近大学和工业区，因此部分大楼有较多学生和工人租户。
更多柔佛生活指南：新山公寓的持有成本 · 购买旧公寓 · 如何挑选公寓单位 · 在新山租房还是买房 · 拖欠管理费
常见问题
新山公寓的入住率多少才算好？
没有官方基准。一栋已完工的大楼，如果大部分单位有人居住、费用收缴良好，且同时挂牌的单位不多，通常比空置或挂牌单位多的大楼状况更好。新完工的大楼在头一两年往往看起来很空。
在马来西亚哪里可以找到公寓的入住率？
没有政府机构按大楼公布这项数据。可以向管理处询问估计的已入住单位和登记租户数量，阅读账目和年度大会会议记录，数一数挂牌出租或出售的单位，并在平日晚上去现场看看。
NAPIC的滞销量等于空置单位吗？
不是。滞销量只计算发展商在推出超过九个月后仍未售出的已完工新单位。已售出但空置的单位不计算在内，而服务式公寓则归入商业产业另行统计。
租户居多的公寓是不好的选择吗？
单凭这一点不能下结论。租户同样必须遵守附加条例，许多靠近长堤、租户居多的大楼都管理得很好。请查看管理情况、收缴率和保养状况，以及如果您打算出租或出售，会有多少其他单位与您竞争。
租户可以在公寓年度大会上投票吗？
不可以。投票权属于业主。租户可以作为业主的代表出席，但不能被选入管理委员会；拖欠管理费或偿债基金的业主也不能投票或参选。
为什么新山的新公寓完工后看起来很空？
业主需要几个月时间装修和寻找租户，有些人则是买来长期持有。入住率通常在交屋后的头一两年逐步上升，所以要比较楼龄相近的大楼。
正在新山挑选公寓？
告诉我您正在考虑的大楼，以及您打算自住还是出租。我会尽量了解住在那里的是什么人，查看管理费、收缴率和挂牌情况，并安排在最能反映大楼真实运作情况的时段看房。您也可以预约见面；如果您在海外，也可以预约Zoom咨询。
资料来源：NAPIC，Property Market Status Report H1 2025（定义及技术说明），2026年11月查阅；NAPIC，Southern Region Property Market Report 2024，2026年11月查阅；Malay Mail，“Malaysia’s unsold completed homes rise 8.6pc in H1 2026”，2026年9月10日；The Star，“Johor high-rise segment faces oversupply risks”，2026年7月17日；马来西亚统计局（DOSM），Key Findings, Population and Housing Census 2020: Administrative District，2022年5月29日；MalaysiaNow，关于2020年人口普查的空置统计及其观察方式，2022年8月10日；Strata Management Act 2013 (Act 757)，第32及70条和第二附表（DBKL发布的版本），2026年11月核对；Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107（DBKL发布的版本），2026年11月核对；Malay Mail，关于Strata Management Act 2013下的分层附加条例，2026年9月29日；The Edge Malaysia，“Getting around apex court ruling on short-term stays”，2020年11月；The Star，“Guidelines to regulate short-term rental accommodation being finalised”，2026年10月26日；MBJB，Garis Panduan Perancangan Perumahan（PR 10 公寓及共管公寓），2023年2月上载，2026年11月核对；MBJB，Garis Panduan Perancangan Perniagaan（KS 10 服务式公寓），2023年2月上载，2026年11月核对；PTG Johor，Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025（外国权益批准），2025年7月1日起生效；Malaysian Bar，Circular No 444/2024，非公民限制（截至2024年10月的柔佛表格），2024年12月23日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核对日期为2026年11月14日，不构成法律、财务或投资建议。管理处提供的入住率数字均为估计，而且大楼情况会变化；在作出承诺之前，请向管理处、卖家和您的律师确认。