马来西亚公寓密度（2026）：每层和每部电梯多少个单位才算舒适？

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月12日

这篇指南写给来自新加坡、印尼、印度、中国和马来西亚、正在比较新山公寓的买家和租户。简单来说：密度就是有多少户人家共用同一块地、同一条走廊和同一组电梯，它对日常生活的影响，比大多数宣传册愿意承认的还要大。每部电梯服务多少个单位才算“舒适”，并没有官方数字，所以请根据地盘图和户型图自己算出比例，并在早上高峰时段去看看。每部电梯、每项设施分摊的住户越少，通常住得越舒服，但每平方英尺价格和每月费用往往也更高。

公寓的“密度”是什么意思

根据新山市政厅（MBJB）规划指南的定义，规划人员以一定土地面积上的人数、住宅单位数或可居住房间数来衡量密度。对买家来说，有三个实用的比例：

比例	怎么算	影响什么
每英亩单位数	总单位数 ÷ 以英亩计算的地盘面积	游泳池、健身房、游乐区、上下客处、访客停车位、大门的交通
每层单位数	数一数一张标准户型图上的单位数	走廊噪音、你家附近开关门的次数、垃圾房的使用、隐私
每部电梯单位数	一组电梯服务的单位数 ÷ 电梯数量	早上的等候时间、拥挤程度、磨损和故障

密度为什么重要

• 等电梯。每部电梯的住户越多，早上7至8点大家出门上班、上学或过长堤时，排队就越长，电梯磨损也越多。一部电梯停机保养时，其余电梯就要分担它的负荷。
• 噪音。门户众多的长走廊，会有更多脚步声、送货和人声。我关于吵闹的邻居的指南介绍了管理层可以怎么做。
• 设施拥挤。为几百个单位而设的游泳池或健身房，由一千多个单位共用时，感觉就完全不同。
• 停车。每个单位分配的停车位因大楼类型而异（见下文）；访客停车位最先不够用。
• 管理与费用。保安、电梯合约和园艺等固定成本，在大型项目中由更多份额单位分摊，可以让费率较低。但人数众多、背景各异的业主群体，也可能让收费和决策更困难。请查看收费率和账目（参阅如何查核公寓管理）。

新山的规划规定怎么说

密度上限来自地方规划和市政厅的指南，所以MBJB、依斯干达公主城（MBIP）和其他市议会各有不同，较旧的大楼则是根据以前的规定获批的。以下是我对MBJB规划指南（2023年2月发布）的理解：

项目	公寓和共管公寓（PR 10）	服务式公寓（KS 10）	SOHO（KS 11）
密度上限	每英亩最多40个单位（只有在有限情况下才可以更高）	没有每英亩单位数标准；依照地方规划的容积率	未列明；依照地方规划的容积率
最小单位面积	850平方英尺，至少3间卧室	1间卧室为400平方英尺；2间或以上卧室为650平方英尺；套房或顶层公寓为1,000平方英尺	450至650平方英尺
停车位	每个单位2个停车位，另加10%访客停车位	视面积和地点，每个单位1至1.5个停车位，另加访客停车位	每个单位1个停车位，另加10%访客停车位
最小地盘	1英亩	此处未作摘要	1英亩

对买家来说，重点是：两栋同样高的大楼，容纳的住户数量可能相差很大。MBJB辖区内住宅地契的公寓有每英亩上限，单位必须较大、停车位也较多；而商业地段上的服务式公寓或SOHO，可以塞进更多较小的单位，每个单位的停车位也较少。我关于商业地契的服务式公寓和公寓、有地住宅与SOHO比较的指南介绍了成本方面的差异。

如何查出一个项目的密度

1. 宣传册和地盘图。找出总单位数、栋数和楼层数，以及土地面积（通常以英亩计算）。用单位数除以英亩数。
2. 标准户型图。数一数每层的单位数和每个电梯核心的电梯数量。留意是否有些电梯只服务某些楼层。
3. KPKT的TEDUH网站（teduh.kpkt.gov.my）。对于持有执照的房屋项目，它会显示发展商执照和广告准证、进度和批准价格，项目资料也包括各类型的单位数量；Khazanah Research Institute对TEDUH资料的说明文件列出了各类型和各楼层的单位数。可以用它来核对宣传册，但它不会显示发展商的过往记录（The Star，2026年11月）。
4. 管理处。如果是已完工的大楼，可以询问有多少单位有人入住、每栋有多少部电梯、有多少部正常运作，以及每个单位有多少个停车位。
5. 在高峰时段实地考察。平日早上7至8点看电梯，周末下午看游泳池和访客停车位。

商业地段上的服务式公寓和SOHO，如果项目并非根据房屋发展法令获发执照，可能不会出现在TEDUH上。我关于如何查核发展商的指南解释了TEDUH显示哪些资料。

每部电梯单位数：计算示例

仅为示例	A栋	B栋
有住宅的楼层数	40	30
每层单位数	12	4
大楼单位总数	480	120
客梯数量	4	3
每部电梯单位数	120	40

B栋的住户与之共用每部电梯的住户数只有三分之一。我不知道马来西亚有任何关于每部电梯服务多少单位才算舒适的官方标准，而且电梯速度、载重量和分区（只服务高层或低层的电梯）都会改变情况，所以请把这个比例当作比较工具，而不是合格分数。根据我的经验，在早上高峰时段去看房的买家，了解到的比任何比例都多。电梯也必须持有职业安全与卫生局（Department of Occupational Safety and Health）发出的适用证书（certificate of fitness），有效期为15个月（The Star，2026年9月）；请询问每部电梯停用的频率。

我的经验法则

以下是我从看房中得出的个人看法，并非官方标准：

• 每部电梯的单位越少越好，尤其是如果你住在高层，或在高峰时段通勤。
• 短走廊胜过长走廊。几个单位围绕一个电梯厅的户型，通常比两边都是单位的长走廊安静。
• 用总住户数来衡量设施，而不是看宣传册照片里游泳池有多大。
• 看看单位组合。以单间和一房单位为主的大楼，住户流动和短住的情况往往比以家庭单位为主的大楼多。请查看大楼关于短租的附例（参阅Airbnb与短租规定）。
• 楼层和单位的选择仍然重要。在繁忙的大楼里，远离电梯厅和垃圾房的单位会好一些。请参阅如何挑选公寓单位和高层与低层比较。

低密度：溢价与取舍

根据我的经验，低密度项目（每层单位少或地盘大）在推出时的每平方英尺价格通常较高，因为土地和设施由较少的买家分摊。它们每平方英尺的管理费往往也较高，因为同样的保安、电梯和花园由较少的份额单位支付。换来的是较短的等候时间和较安静的公共区域。高密度大楼同样可以管理得很好、物有所值；密度只是其中一个因素，还要看管理、地点和建筑质量（参阅我关于QLASSIC评分的指南）。

双钥匙单位与密度

双钥匙（dual-key）单位是一个单位里有两个独立部分，所以一个地契可以住两户人家。在有大量双钥匙单位的大楼里，住户数量，以及电梯和设施的使用量，可能比单位数所显示的更高，而管理费仍按每个单位的份额单位计算。请询问有多少单位是双钥匙单位，以及有多少被分成两户出租。我的双钥匙公寓指南解释了这种户型。

密度与出租竞争

如果你打算出租，密度在一方面对你不利：在一栋单位相似的大型大楼里，许多业主同时争取同一批租户，尤其是新大楼完工、投资者一起放租的时候。在朝向、楼层、装修或户型上有优势的单位比较容易租出去。单位组合不同的较小型大楼，面对的直接竞争较少。买来出租之前，请询问大楼目前有多少单位在放租；我关于出租你的新山房子的指南介绍了房东方面的事宜。

如果你在意这一点，可以在哪里买

• Mount Austin：住宅公寓和服务式公寓兼有，方便比较密度。
• JB Sentral和Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link的高密度市中心大楼。
• Iskandar Puteri：较新的大楼，部分位于较大的地盘上。
• Permas Jaya和Senibong：东区不同楼龄和规模的公寓。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：有中型发展项目的成熟地区。

可以在我的新山房产地图上比较这些地区。

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常见问题

公寓每部电梯服务多少个单位才算舒适？

马来西亚没有官方标准。请为你比较的每栋大楼算出每部电梯服务的单位数，考虑电梯速度和分区，并在平日早上高峰时段去看看。我认为每部电梯的住户越少，明显越舒服。

新山公寓的密度上限是多少？

MBJB于2023年2月发布的住宅规划指南规定，公寓和共管公寓每英亩最多40个单位，只有在有限情况下才可以更高。商业地段上的服务式公寓则依照容积率。其他市议会有各自的规定。

如何查出一个公寓有多少个单位？

查看宣传册和地盘图，数一数标准户型图上的单位，在KPKT的TEDUH网站上查询项目，已完工的大楼则可以询问管理处。

服务式公寓比公寓密度更高吗？

在MBJB辖区内往往是的。根据市政厅的指南，商业地段上的服务式公寓没有每英亩单位数上限，单位可以较小，每个单位需要的停车位也比住宅公寓少。

低密度公寓的管理费较低吗？

按每平方英尺计算往往不会。保安、电梯和园艺等固定成本由较少的份额单位分摊，所以费率往往较高，但你会得到较安静的设施和较短的等候时间。

双钥匙单位会让大楼更拥挤吗？

有可能。一个双钥匙单位可以在一个地契下住两户人家，所以有大量双钥匙单位的大楼，使用电梯和设施的人可能比单位数所显示的更多。

需要帮忙比较公寓吗？

告诉我你的预算、喜欢的地区，以及你会自住还是出租。我会为你筛选公寓，算出每层和每部电梯的单位数，查看停车位和设施，并安排在最能看出每栋大楼繁忙程度的时段看房。你也可以预约见面，如果人还在国外，也可以预约Zoom咨询。

资料来源：Majlis Bandaraya Johor Bahru（MBJB），Garis Panduan Perancangan，导言及词汇表（密度定义），2023年1月；MBJB，Garis Panduan Perancangan Perumahan（住宅规划指南），PR 10公寓和共管公寓，2023年2月上传，2026年11月核对；MBJB，Garis Panduan Perancangan Perniagaan（商业规划指南），KS 10服务式公寓及KS 11 SOHO，2023年2月上传，2026年11月核对；Malay Mail，房屋部促请买家查阅TEDUH，2026年9月7日；Khazanah Research Institute，TEDUH房屋项目资料说明文件，2026年11月核对；The Star，“The limitations of TEDUH”，2026年11月8日；The Star，“Keep lifts in working order”（DOSH），2026年9月11日；Strata Management Act 2013（Act 757），收费及偿债基金条文，2026年11月查阅；Penang Land and Mines Office，Share Units Formula Guideline，2026年11月核对

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资料，核对日期：2026年11月12日，不构成规划、法律或财务建议。规划指南因市议会而异，也会随时间改变，较旧的大楼是根据以前的规定获批的；作出决定之前，请向市议会、发展商和管理处确认。