Kepadatan kondo di Malaysia (2026): berapa unit per tingkat dan per lif yang selesa?

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 12 November 2026

Panduan ini untuk pembeli dan penyewa dari Singapura, Indonesia, India, China dan Malaysia yang sedang membandingkan kondo di Johor Bahru. Jawapan ringkasnya: kepadatan ialah berapa banyak rumah berkongsi tanah, koridor dan lif yang sama, dan ia membentuk kehidupan harian lebih daripada yang diakui oleh kebanyakan brosur. Tiada angka rasmi yang “selesa” bagi bilangan unit per lif, jadi kira nisbahnya sendiri daripada pelan tapak dan pelan lantai, dan buat lawatan pada waktu puncak pagi. Lebih sedikit isi rumah bagi setiap lif dan setiap kemudahan biasanya terasa lebih baik, tetapi selalunya lebih mahal per kaki persegi dan setiap bulan.

Apa maksud “kepadatan” bagi kondo

Perancang mengukur kepadatan sebagai bilangan orang, unit kediaman atau bilik yang boleh didiami di atas sesuatu keluasan tanah, seperti yang ditakrifkan dalam garis panduan perancangan Majlis Bandaraya Johor Bahru (MBJB). Bagi pembeli, tiga nisbah praktikal yang penting:

Nisbah	Cara mengiranya	Apa yang dipengaruhi
Unit per ekar	Jumlah unit ÷ keluasan tapak dalam ekar	Kolam renang, gim, kawasan permainan, kawasan turun penumpang, tempat letak kereta pelawat, trafik di pintu masuk
Unit per tingkat	Kira unit pada satu pelan lantai tipikal	Bunyi bising di koridor, pintu dibuka berhampiran pintu anda, penggunaan bilik sampah, privasi
Unit per lif	Unit yang dilayan oleh satu kumpulan lif ÷ bilangan lif	Masa menunggu pagi, kesesakan, kehausan dan kerosakan

Mengapa kepadatan penting

• Masa menunggu lif. Lebih banyak isi rumah bagi setiap lif bermakna barisan lebih panjang pada 7 hingga 8 pagi, ketika orang keluar ke tempat kerja, sekolah atau Tambak Johor, dan lebih banyak kehausan pada lif. Apabila satu lif diservis, lif lain menanggung bebannya.
• Bunyi bising. Koridor panjang dengan banyak pintu membawa lebih banyak bunyi tapak kaki, penghantaran dan suara. Panduan saya tentang jiran yang bising merangkumi apa yang boleh dilakukan oleh pihak pengurusan.
• Kesesakan kemudahan. Kolam renang atau gim yang direka untuk beberapa ratus unit terasa berbeza apabila dikongsi oleh lebih seribu unit.
• Tempat letak kereta. Peruntukan petak bagi setiap unit berbeza mengikut jenis bangunan (lihat di bawah); tempat letak kereta pelawat yang paling cepat penuh.
• Pengurusan dan fi. Kos tetap seperti pengawal keselamatan, kontrak lif dan landskap dibahagikan kepada lebih banyak unit syer dalam skim besar, yang boleh mengekalkan kadar lebih rendah. Tetapi pemilik yang ramai dan pelbagai juga boleh menyukarkan kutipan dan pembuatan keputusan. Semak kadar kutipan dan akaun (lihat menyemak pengurusan kondo).

Apa kata peraturan perancangan di Johor Bahru

Had kepadatan datang daripada rancangan tempatan dan garis panduan majlis, jadi ia berbeza antara MBJB, Iskandar Puteri (MBIP) dan majlis lain, dan bangunan lama diluluskan di bawah peraturan terdahulu. Mengikut bacaan saya terhadap garis panduan perancangan MBJB (diterbitkan Februari 2023):

Perkara	Apartmen dan kondominium (PR 10)	Pangsapuri servis (KS 10)	SOHO (KS 11)
Had kepadatan	Maksimum 40 unit per ekar (lebih tinggi hanya dalam kes terhad)	Tiada piawaian unit per ekar; nisbah plot mengikut rancangan tempatan	Tidak dinyatakan; nisbah plot mengikut rancangan tempatan
Saiz unit minimum	850 kaki persegi, sekurang-kurangnya 3 bilik tidur	400 kaki persegi bagi 1 bilik tidur; 650 kaki persegi bagi 2+ bilik tidur; 1,000 kaki persegi bagi suite atau penthouse	450 hingga 650 kaki persegi
Tempat letak kereta	2 petak bagi setiap unit ditambah 10% untuk pelawat	1 hingga 1.5 petak bagi setiap unit bergantung pada saiz dan lokasi, ditambah petak pelawat	1 petak bagi setiap unit ditambah 10% untuk pelawat
Tapak minimum	1 ekar	Tidak diringkaskan di sini	1 ekar

Perkara penting bagi pembeli: dua menara yang sama tinggi boleh menempatkan bilangan rumah yang sangat berbeza. Kondo bergeran kediaman di kawasan MBJB dihadkan per ekar dan mesti mempunyai unit yang lebih besar dengan lebih banyak tempat letak kereta, manakala pangsapuri servis atau SOHO di atas tanah komersial boleh memuatkan lebih banyak unit yang lebih kecil dengan petak yang lebih sedikit bagi setiap unit. Panduan saya tentang pangsapuri servis bergeran komersial dan kondo vs rumah bertanah vs SOHO merangkumi aspek kos.

Cara mengetahui kepadatan sesebuah projek

1. Brosur dan pelan tapak. Cari jumlah unit, bilangan blok dan tingkat, serta keluasan tanah (selalunya dalam ekar). Bahagikan unit dengan ekar.
2. Pelan lantai tipikal. Kira unit per tingkat dan lif dalam setiap teras. Perhatikan sama ada sesetengah lif hanya melayan tingkat tertentu.
3. Portal TEDUH KPKT (teduh.kpkt.gov.my). Bagi projek perumahan berlesen, ia menunjukkan lesen pemaju dan permit iklan, kemajuan dan harga yang diluluskan, dan data projeknya termasuk bilangan unit mengikut jenis; dokumentasi data TEDUH oleh Khazanah Research Institute menyenaraikan unit mengikut jenis dan mengikut tingkat. Gunakannya untuk membuat semakan silang dengan brosur, tetapi ia tidak menunjukkan rekod lepas pemaju (The Star, November 2026).
4. Pejabat pengurusan. Bagi bangunan yang telah siap, tanya berapa unit yang didiami, berapa lif bagi setiap blok dan berapa yang berfungsi, dan berapa petak letak kereta bagi setiap unit.
5. Lawatan tapak pada waktu puncak. Hari bekerja 7 hingga 8 pagi untuk lif, petang hujung minggu untuk kolam renang dan tempat letak kereta pelawat.

Pangsapuri servis dan SOHO di atas tanah komersial mungkin tidak muncul dalam TEDUH jika projek itu tidak dilesenkan di bawah undang-undang pemajuan perumahan. Panduan saya tentang menyemak pemaju menerangkan apa yang ditunjukkan oleh TEDUH.

Unit per lif: ilustrasi pengiraan

Ilustrasi sahaja	Menara A	Menara B
Tingkat yang mempunyai rumah	40	30
Unit per tingkat	12	4
Jumlah unit dalam menara	480	120
Lif penumpang	4	3
Unit per lif	120	40

Penghuni Menara B berkongsi setiap lif dengan sepertiga sahaja bilangan isi rumah. Saya tidak tahu tentang sebarang piawaian rasmi Malaysia bagi bilangan unit per lif yang selesa, dan kelajuan, kapasiti dan pengezonan lif (lif yang hanya melayan tingkat atas atau bawah) mengubah gambaran, jadi anggap nisbah ini sebagai alat perbandingan dan bukan markah lulus. Berdasarkan pengalaman saya, pembeli yang membuat lawatan pada waktu puncak pagi belajar lebih banyak daripada apa yang ditunjukkan oleh mana-mana nisbah. Lif juga mesti mempunyai perakuan kelayakan daripada Jabatan Keselamatan dan Kesihatan Pekerjaan, sah selama 15 bulan (The Star, September 2026); tanya berapa kerap setiap lif tidak berfungsi.

Panduan mudah saya

Ini pandangan saya sendiri daripada lawatan, bukan piawaian rasmi:

• Lebih sedikit unit per lif lebih selesa, terutamanya jika anda akan tinggal di tingkat tinggi atau berulang-alik pada waktu puncak.
• Koridor pendek lebih baik daripada yang panjang. Pelan lantai dengan beberapa unit di sekeliling lobi lif biasanya lebih tenang berbanding koridor panjang dengan unit di kedua-dua belah.
• Semak kemudahan berbanding jumlah isi rumah, bukan berbanding saiz kolam renang dalam foto brosur.
• Lihat campuran unit. Bangunan yang kebanyakannya studio dan unit satu bilik tidur cenderung mempunyai lebih banyak pertukaran penghuni dan penginapan jangka pendek berbanding bangunan yang kebanyakannya unit keluarga. Semak undang-undang kecil tentang penginapan jangka pendek (lihat peraturan Airbnb dan penginapan jangka pendek).
• Pilihan tingkat dan unit masih penting. Dalam menara yang sibuk, unit yang jauh dari lobi lif dan bilik sampah membantu. Lihat memilih unit kondo dan tingkat tinggi vs tingkat rendah.

Kepadatan rendah: harga premium dan pertukarannya

Berdasarkan pengalaman saya, skim berkepadatan rendah, dengan sedikit unit per tingkat atau tapak yang besar, biasanya meminta harga lebih tinggi per kaki persegi semasa pelancaran, kerana tanah dan kemudahan dikongsi oleh lebih sedikit pembeli. Ia juga selalunya mempunyai caj penyelenggaraan yang lebih tinggi per kaki persegi, kerana pengawal, lif dan taman yang sama dibayar oleh lebih sedikit unit syer. Sebagai balasan, anda mendapat masa menunggu yang lebih singkat dan kawasan bersama yang lebih tenang. Menara berkepadatan tinggi masih boleh diurus dengan baik dan bernilai; kepadatan ialah satu faktor, bersama pengurusan, lokasi dan kualiti binaan (lihat panduan saya tentang skor QLASSIC).

Unit dual-key dan kepadatan

Unit dual-key ialah satu petak dengan dua bahagian yang lengkap sendiri, jadi ia boleh menempatkan dua isi rumah di bawah satu hak milik. Dalam bangunan dengan banyak unit dual-key, bilangan isi rumah, dan seterusnya penggunaan lif dan kemudahan, boleh lebih tinggi daripada yang ditunjukkan oleh bilangan unit, manakala caj penyelenggaraan masih mengikut unit syer setiap petak. Tanya berapa banyak unit dual-key dan berapa yang disewakan sebagai dua. Panduan kondo dual-key saya menerangkan susun aturnya.

Kepadatan dan persaingan sewaan

Jika anda merancang untuk menyewakan, kepadatan memberi kesan buruk dalam satu aspek: dalam menara besar dengan unit yang serupa, ramai pemilik mencari penyewa yang sama pada masa yang sama, terutamanya apabila bangunan baharu siap dan pelabur mengiklankan serentak. Unit yang menonjol dari segi arah hadapan, tingkat, perabot atau susun atur lebih mudah disewakan. Bangunan yang lebih kecil dengan campuran unit yang berbeza menghadapi persaingan langsung yang kurang. Sebelum membeli untuk disewakan, tanya berapa banyak unit dalam bangunan itu yang sedang diiklankan untuk disewa; panduan saya tentang menyewakan rumah anda di JB merangkumi aspek tuan rumah.

Di mana untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

• Mount Austin: campuran kondo kediaman dan pangsapuri servis, berguna untuk membandingkan kepadatan.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: menara padat di pusat bandar berhampiran CIQ dan RTS Link.
• Iskandar Puteri: menara lebih baharu, sesetengahnya di atas tapak yang lebih besar.
• Permas Jaya dan Senibong: kondo di sebelah timur dengan pelbagai usia dan saiz.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan mantap dengan pembangunan bersaiz sederhana.

Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Tingkat tinggi vs tingkat rendah · Jiran yang bising di kondo · Fi penyelenggaraan dan sinking fund · Panduan membeli penthouse dan dupleks

Soalan lazim

Berapa unit per lif yang selesa dalam sebuah kondo?

Tiada piawaian rasmi Malaysia. Kira unit yang dilayan bagi setiap lif untuk setiap bangunan yang anda bandingkan, pertimbangkan kelajuan dan pengezonan lif, dan buat lawatan pada waktu puncak pagi hari bekerja. Pada pandangan saya, lebih sedikit isi rumah bagi setiap lif jelas lebih selesa.

Apakah had kepadatan bagi kondo di Johor Bahru?

Garis panduan perancangan perumahan MBJB, yang diterbitkan pada Februari 2023, menetapkan maksimum 40 unit per ekar bagi apartmen dan kondominium, dengan angka lebih tinggi hanya dalam kes terhad. Pangsapuri servis di atas tanah komersial pula mengikut nisbah plot. Majlis lain mempunyai peraturan mereka sendiri.

Bagaimana saya mengetahui berapa unit yang ada dalam sesebuah kondo?

Semak brosur dan pelan tapak, kira unit pada pelan lantai tipikal, cari projek itu dalam portal TEDUH KPKT, dan tanya pejabat pengurusan bagi bangunan yang telah siap.

Adakah pangsapuri servis lebih padat daripada kondo?

Selalunya, di kawasan MBJB. Pangsapuri servis di atas tanah komersial tiada had unit per ekar dalam garis panduan majlis, boleh mempunyai unit yang lebih kecil dan memerlukan lebih sedikit petak letak kereta bagi setiap unit berbanding kondo kediaman.

Adakah kondo berkepadatan rendah mempunyai fi penyelenggaraan yang lebih rendah?

Selalunya tidak, jika dikira per kaki persegi. Kos tetap seperti pengawal, lif dan landskap dikongsi oleh lebih sedikit unit syer, jadi kadarnya cenderung lebih tinggi, walaupun anda mendapat kemudahan yang lebih tenang dan masa menunggu yang lebih singkat.

Adakah unit dual-key menjadikan bangunan lebih sesak?

Boleh jadi. Unit dual-key boleh menempatkan dua isi rumah di bawah satu hak milik, jadi bangunan yang mempunyai banyak unit sebegini mungkin mempunyai lebih ramai orang menggunakan lif dan kemudahan daripada yang ditunjukkan oleh bilangan unitnya.

Mahukan bantuan membandingkan kondo?

Beritahu saya bajet anda, kawasan yang anda suka dan sama ada anda akan tinggal di unit itu atau menyewakannya. Saya akan menyenarai pendek kondo, mengira unit per tingkat dan per lif, menyemak tempat letak kereta dan kemudahan, dan mengatur lawatan pada waktu yang menunjukkan betapa sibuknya setiap bangunan. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda masih berada di luar negara.

Sumber: Majlis Bandaraya Johor Bahru (MBJB), Garis Panduan Perancangan, pengenalan dan glosari (takrif kepadatan), Januari 2023; MBJB, Garis Panduan Perancangan Perumahan, PR 10 apartmen dan kondominium, dimuat naik Februari 2023, disemak November 2026; MBJB, Garis Panduan Perancangan Perniagaan, KS 10 pangsapuri servis dan KS 11 SOHO, dimuat naik Februari 2023, disemak November 2026; Malay Mail, kementerian perumahan menggesa pembeli menyemak TEDUH, 7 September 2026; Khazanah Research Institute, dokumentasi data projek perumahan TEDUH, disemak November 2026; The Star, “The limitations of TEDUH”, 8 November 2026; The Star, “Keep lifts in working order” (DOSH), 11 September 2026; Strata Management Act 2013 (Act 757), peruntukan caj dan sinking fund, diakses November 2026; Penang Land and Mines Office, Share Units Formula Guideline, disemak November 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 12 November 2026, bukan nasihat perancangan, undang-undang atau kewangan. Garis panduan perancangan berbeza mengikut majlis dan berubah dari semasa ke semasa, dan bangunan lama diluluskan di bawah peraturan terdahulu; sahkan dengan majlis, pemaju dan pejabat pengurusan sebelum anda membuat komitmen.