Membeli bagian pemilik bersama di Malaysia (2026): saudara kandung, mantan pasangan, bea meterai, RPGT, dan pinjaman

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 13 November 2026

Panduan ini untuk para pemilik bersama di Johor yang ingin satu orang mempertahankan rumahnya: saudara kandung yang mewarisi rumah, pasangan yang berpisah, teman atau mantan pasangan yang membeli bersama, serta orang tua dan anak. Jawaban singkatnya: sepakati nilainya, lalu pemilik yang keluar mengalihkan bagian tak terbaginya (undivided share) kepada Anda, biasanya dengan memorandum pengalihan Form 14A yang dibubuhi bea meterai dan didaftarkan di kantor pertanahan. Pembelian bagian yang dibayar adalah penjualan, sehingga bea meterai dikenakan atas nilai bagian tersebut dan pemilik yang keluar mungkin terutang pajak keuntungan properti (RPGT); keringanan keluarga terutama berlaku untuk hibah. Jika ada pinjaman bersama, bank harus setuju, yang biasanya berarti refinancing atas nama Anda. Membawa ke pengadilan adalah jalan terakhir.

Ini adalah informasi umum, bukan nasihat hukum atau pajak. Gunakan pengacara untuk pengalihan dan konfirmasikan pajak dengan LHDN atau konsultan pajak.

Cara kerja kepemilikan bersama

Ketika dua orang atau lebih terdaftar pada sertifikat di Malaysia, masing-masing biasanya memegang bagian tak terbagi, misalnya setengah atau sepertiga, yang tercantum pada sertifikat. Setiap pemilik bersama dapat bertransaksi atas bagiannya sendiri, tetapi tidak ada yang memiliki ruangan tertentu, dan menjual seluruh properti memerlukan persetujuan semua pemilik. Panduan nama bersama dan tenancy in common saya menjelaskan dasarnya. Situasi pembelian bagian yang umum:

• Rumah warisan. Saudara kandung yang tercatat setelah probate atau letters of administration; salah satunya ingin tinggal di sana. Lihat menjual properti warisan dan letters of administration.
• Perceraian. Salah satu pasangan mempertahankan rumah bersama; lihat panduan properti setelah perceraian saya.
• Pasangan yang belum menikah atau teman yang membeli bersama dan kini menginginkan hal yang berbeda.
• Orang tua dan anak yang menata ulang kepemilikan di dalam keluarga; lihat mengalihkan properti kepada keluarga.

Langkah demi langkah

1. Periksa sertifikat. Pastikan pemilik terdaftar dan bagian masing-masing, serta adanya hak tanggungan bank, kaveat, atau pembatasan yang memerlukan persetujuan negara bagian. Lihat pemeriksaan sertifikat tanah.
2. Sepakati nilainya berdasarkan harga transaksi tercatat atau laporan penilai terdaftar.
3. Tuangkan kesepakatan secara tertulis: harga bagian, siapa membayar biaya apa, tanggal penyelesaian, dan siapa yang membayar angsuran sementara itu.
4. Bereskan pinjaman. Minta pernyataan pelunasan (redemption statement) dan ketentuan lock-in, lalu ajukan pinjaman baru atas nama pemilik yang tetap tinggal.
5. Dapatkan persetujuan yang diperlukan: persetujuan negara bagian untuk sertifikat terbatas atau pembeli asing, dan persetujuan pengembang jika sertifikat belum ada.
6. Tanda tangani dan bubuhkan bea meterai pada Form 14A (atau akta pengalihan hak) dalam 30 hari sejak penandatanganan.
7. Ajukan laporan RPGT di e-CKHT dalam 60 hari; kedua pihak wajib melapor, meskipun tidak ada pajak terutang.
8. Daftarkan pengalihan dan hak tanggungan bank yang baru di PTG Johor atau kantor pertanahan distrik, lalu perbarui quit rent, pajak taksiran, kantor pengelola, dan asuransi.

Menyepakati harga yang adil

Sebagian besar sengketa menyangkut nilai. Bukti yang netral membantu: harga transaksi tercatat untuk rumah serupa di sekitarnya (lihat memeriksa harga transaksi) atau laporan dari penilai terdaftar yang diterima kedua pihak (lihat penilaian independen). Bea meterai tetap dihitung berdasarkan nilai pasar, dan LHDN dapat merujuk pengalihan ke JPPH, departemen penilaian pemerintah, sehingga harga yang terlalu rendah tidak menghemat apa pun.

Contoh (angka bulat)	Jumlah
Nilai pasar yang disepakati untuk rumah teres di JB yang dimiliki 50:50 oleh dua saudara kandung	RM700,000
Sisa pinjaman bersama	RM300,000
Ekuitas, setelah dikurangi pinjaman, untuk masing-masing saudara	RM200,000
Pinjaman baru yang dibutuhkan saudara yang tetap tinggal untuk melunasi pinjaman lama dan membayar ekuitas saudaranya	RM500,000
Bea meterai atas setengah bagian (RM350,000) yang dibeli oleh saudara kandung	RM6,000 (1% atas RM100,000, 2% atas RM250,000)

Jika Anda membayar bagian itu secara tunai dan tidak ada pinjaman, harganya cukup bagian dari nilai pasar yang Anda berdua sepakati. Sebagian keluarga juga melakukan penyesuaian berdasarkan siapa yang membayar uang muka, angsuran, atau renovasi; catat setiap penyesuaian secara tertulis.

Bea meterai: hibah atau penjualan membuat perbedaan

Berdasarkan Stamp Act 1949, pengalihan tanpa pembayaran, atau dengan harga di bawah nilainya, dikenai bea meterai seolah-olah merupakan penjualan pada nilai pasar. Keringanan keluarga hanya mencakup hibah, jadi begitu ada uang yang berpindah tangan, keringanan itu biasanya tidak berlaku.

Siapa yang mengambil bagian	Sebagai hibah	Pembelian bagian yang dibayar
Suami atau istri	Dibebaskan (P.U.(A) 420/2007)	Skala normal atas nilai bagian
Orang tua atau anak, kakek-nenek atau cucu	RM1 juta pertama dari nilai pasar dibebaskan, 50% dari bea normal di atasnya, jika penerimanya warga negara Malaysia (P.U.(A) 178/2023, mulai 1 April 2023)	Skala normal
Saudara kandung, pasangan yang belum menikah, teman, mantan pasangan	Skala normal atas nilai pasar	Skala normal
Warga asing yang bukan penduduk tetap (properti hunian)	8% sejak 1 Januari 2026	8% sejak 1 Januari 2026

Jadi orang tua yang menghibahkan bagian kepada anak berkewarganegaraan Malaysia biasanya tidak membayar bea untuk rumah JB pada umumnya, tetapi saudara kandung yang membayar untuk sebuah bagian dikenai skala penuh. Bea meterai wajib dibayar dalam 30 hari sejak penandatanganan. Panduan bea meterai 2026 saya memuat skala lengkapnya.

RPGT bagi pemilik yang keluar

Untuk RPGT, pemilik yang keluar dianggap melepaskan bagiannya. Keuntungan dihitung atas bagian tersebut: harga yang diterima dikurangi bagian dari biaya perolehan awal dan pengeluaran yang diizinkan.

Situasi	Perlakuan RPGT bagi pemilik yang keluar
Penjualan bagian kepada saudara kandung, pasangan, atau teman	RPGT normal. Warga negara dan penduduk tetap: 30% dalam tiga tahun, 20% pada tahun keempat, 15% pada tahun kelima, 0% mulai tahun keenam. Bukan warga negara: 30% dalam lima tahun, 10% sesudahnya.
Pengalihan kepada suami atau istri, dengan atau tanpa pembayaran	Tanpa untung, tanpa rugi jika pengalihnya warga negara Malaysia
Pengalihan kepada mantan pasangan berdasarkan putusan pengadilan perceraian	Tanpa untung, tanpa rugi, dengan atau tanpa pembayaran, bagi pengalih yang berstatus warga negara
Hibah kepada anak, orang tua, cucu, atau kakek-nenek	Tanpa untung, tanpa rugi bagi pemberi hibah yang berstatus warga negara; penerima mengambil alih biaya perolehan pemberi hibah

Jika Anda membayar tunai untuk sebuah bagian, Anda sebagai pembeli biasanya wajib menahan sebagian harga dan menyetorkannya kepada LHDN dalam 60 hari: 3% jika penjualnya warga negara atau penduduk tetap dalam sebagian besar kasus, dan 7% untuk penjual yang bukan (LHDN, Juni 2026). Anda berdua mengajukan laporan di e-CKHT dalam 60 hari. Selengkapnya di panduan RPGT saya. Bukan nasihat pajak.

Pinjaman rumah bersama

• Kedua peminjam tetap bertanggung jawab atas seluruh pinjaman sampai bank membebaskan salah satunya, apa pun isi perjanjian pribadi Anda.
• Refinancing adalah jalur yang umum. Pemilik yang tetap tinggal mengambil pinjaman baru untuk melunasi pinjaman lama dan membayar ekuitas pemilik yang keluar. Bank akan menilai penghasilan, utang, dan rasio pembayaran utang (debt service ratio) Anda, serta meminta penilaian properti; lihat refinancing dan DSR dan penolakan pinjaman.
• Periksa masa lock-in dalam surat penawaran (letter of offer) lama sebelum menyepakati tanggal.
• Tetap bayar angsuran selama bernegosiasi; pembayaran yang terlewat akan tercatat di CCRIS kedua peminjam.
• Tinjau asuransi yang terkait dengan pinjaman lama; lihat MRTA vs MLTA.

Pemeriksaan khusus Johor

• Belum ada sertifikat individu atau sertifikat strata. Bagian dialihkan melalui akta pengalihan hak, biasanya dengan persetujuan pengembang; lihat membeli tanpa sertifikat strata.
• Sertifikat terbatas. Banyak sertifikat leasehold memerlukan persetujuan negara bagian untuk setiap pengalihan; lihat persetujuan negara bagian di Johor.
• Pemilik bersama warga asing yang mengambil bagian. Memerlukan persetujuan negara bagian berdasarkan pasal 433B National Land Code. Untuk bagian hunian yang dibeli dengan pembayaran, PTG Johor mengenakan biaya 3% dari harga atau nilai penilaian JPPH, minimal RM30,000; untuk pengalihan atas dasar kasih sayang (love and affection) kepada keluarga inti, biayanya 2% dari nilai penilaian JPPH, minimal RM20,000. Tarif ini berlaku sejak 1 September 2025. Johor menetapkan RM1 juta sebagai batas minimum untuk pembelian hunian oleh warga asing, dengan hanya sedikit pengecualian terbatas (misalnya, sebagian apartemen servis yang dijual pengembang dengan persetujuan negara bagian); tidak ada wilayah yang dibebaskan secara keseluruhan. Lihat panduan harga minimum saya.
• Tanah cadangan Melayu (Malay reserve land) hanya dapat dimiliki oleh orang Melayu; lihat tanah cadangan Melayu di Johor.
• Biaya pendaftaran. Untuk pengalihan yang diajukan sejak 1 September 2025, Johor mengenakan, misalnya, RM2,500 untuk mendaftarkan pengalihan properti senilai RM500,001 hingga RM600,000 (Pekeliling PTG Bil. 3/2025). Tanyakan kepada pengacara Anda bagaimana biaya ini berlaku untuk sebuah bagian.

Jika tidak tercapai kesepakatan: pemecahan dan perintah pengadilan

Bicarakan terlebih dahulu, idealnya dengan penilaian yang netral di tangan. Jika gagal, National Land Code menyediakan dua jalur resmi. Seorang pemilik bersama dapat mengajukan permohonan ke kantor pertanahan untuk memecah tanah menjadi sertifikat-sertifikat terpisah, tetapi satu kavling rumah atau unit strata biasanya tidak dapat dipecah dalam praktiknya. Berdasarkan pasal 145, jika seorang pemilik bersama tidak mau ikut atau tidak memberi persetujuan, atau pemecahan tidak dapat disetujui, pemilik lainnya dapat mengajukan permohonan ke pengadilan; pengadilan dapat memperlakukan permohonan itu seolah diajukan oleh semua pemilik, memerintahkan bagian salah satu pemilik bersama dialihkan kepada pemilik lain, atau memerintahkan tanah dijual (panduan pemecahan dari kantor pertanahan Penang). Penjualan paksa biasanya lebih lambat dan lebih mahal daripada pembelian bagian yang dinegosiasikan, jadi jadikan itu jalan terakhir dan mintalah nasihat hukum sejak awal. Kaveat dapat melindungi klaim untuk sementara, tetapi kaveat yang tidak berdasar dapat membuat Anda digugat.

Tempat membeli jika ini relevan bagi Anda

Jika pembelian bagian tidak berhasil, menjual lalu masing-masing membeli rumah yang lebih kecil sering kali menjadi jalan keluar yang lebih rapi. Titik awal pencarian:

• Mount Austin: kawasan keluarga yang sudah mapan dengan kondominium dan rumah tapak.
• Skudai, Tampoi, dan Kempas: rumah teres dan kondominium dengan harga moderat.
• Tebrau, Setia Indah, dan Molek: lingkungan matang di dekat pusat perbelanjaan.
• Kulai dan Senai: rumah lebih besar untuk anggaran yang sama.
• Iskandar Puteri: kota-kota baru dan perumahan berpagar.

Bandingkan di peta properti JB saya.

Panduan hidup di Johor lainnya: Nama bersama dan tenancy in common · Mengalihkan properti kepada keluarga · Properti setelah perceraian · Biaya yang dibayar penjual

Pertanyaan yang sering diajukan

Bagaimana cara membeli bagian pemilik bersama sebuah properti di Malaysia?

Sepakati nilai dan harga bagiannya, selesaikan urusan pinjaman bersama dengan bank, lalu minta pengacara menyiapkan memorandum pengalihan bagian Form 14A. Dokumen itu dibubuhi bea meterai dalam 30 hari, laporan RPGT diajukan dalam 60 hari, dan pengalihan didaftarkan di kantor pertanahan.

Apakah ada bea meterai saat membeli bagian saudara kandung saya?

Ya. Pengalihan antara saudara kandung tidak mendapat keringanan love-and-affection, sehingga bea meterai dikenakan atas nilai yang lebih tinggi antara harga dan nilai pasar bagian tersebut, sebesar 1% untuk RM100,000 pertama, 2% hingga RM500,000, 3% hingga RM1 juta, dan 4% di atasnya.

Apakah pengalihan bagian antara suami dan istri bebas bea meterai?

Hibah properti antara suami dan istri dibebaskan berdasarkan P.U.(A) 420/2007. Jika salah satu pasangan membayar pasangan lainnya untuk bagian itu, transaksinya diperlakukan sebagai penjualan dan skala normal berlaku, jadi tanyakan kepada pengacara Anda bagaimana pengalihan Anda akan dinilai.

Apakah pemilik bersama yang keluar membayar RPGT?

Biasanya ya, jika mereka menjual bagiannya dalam lima tahun dan berstatus warga negara atau penduduk tetap, sebesar 30%, 20%, atau 15% tergantung tahunnya, dan 0% mulai tahun keenam. Pengalihan antara suami-istri, antara mantan pasangan berdasarkan putusan cerai, dan hibah di dalam keluarga inti diperlakukan sebagai tanpa untung, tanpa rugi bagi warga negara Malaysia.

Bisakah saya mengambil alih pinjaman rumah bersama sendirian?

Hanya dengan persetujuan bank. Dalam praktiknya, pemilik yang tetap tinggal biasanya melakukan refinancing dengan pinjaman baru atas namanya sendiri, yang mengharuskannya memenuhi syarat sendiri dari sisi penghasilan dan rasio pembayaran utang.

Bagaimana jika pemilik bersama saya menolak menjual atau mengalihkan?

Coba negosiasi atau mediasi terlebih dahulu. Jika gagal, berdasarkan pasal 145 National Land Code, pengadilan dapat memerintahkan bagian salah satu pemilik bersama dialihkan kepada pemilik lain atau properti dijual. Jalur ini lebih lambat dan lebih mahal, jadi mintalah nasihat hukum sebelum memulainya.

Merencanakan pembelian bagian, atau justru menjual?

Beri tahu saya propertinya, bagaimana kepemilikannya, dan apakah ada pinjaman. Saya akan membagikan harga tercatat dan harga yang ditawarkan untuk membantu Anda menyepakati nilai, membahas pilihan membeli bagian dibandingkan menjual, dan membantu Anda menemukan rumah berikutnya jika Anda memutuskan untuk menjual. Pengacara Anda yang menangani pengalihannya. Anda juga bisa membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika salah satu pemilik bersama berada di luar negeri.

Sumber: LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949 (skala item 32, tarif 8%, pengalihan sukarela), 30 Juni 2026; LHDN, daftar perintah bea meterai (P.U.(A) 420/2007, suami dan istri), diperiksa November 2026; Ministry of Finance, pernyataan tentang pembebasan bea meterai love-and-affection (P.U.(A) 178/2023), 9 Juni 2023; LHDN, panduan bea meterai berdasarkan Stamp Act 1949 (nilai pasar, rujukan JPPH, keberatan), 6 November 2025; LHDN, tarif RPGT, diperbarui 23 Juni 2026; LHDN, pelepasan yang dianggap tanpa untung tanpa rugi (Schedule 2, paragraf 3 dan 12), diperbarui 18 Mei 2026; LHDN, kewajiban pihak yang melepaskan dan pihak yang memperoleh (penahanan pasal 21B, e-CKHT), diperbarui 26 Juni 2026; LHDN, pembebasan RPGT, diperbarui 22 Juni 2026; Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang, panduan pemecahan (pecah bahagian) berdasarkan National Land Code, pasal 140 sampai 145, diperiksa November 2026; Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang, daftar periksa pengalihan Form 14A, 10 Maret 2015; Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor, Pekeliling PTG Bil. 3 Tahun 2025 (biaya pendaftaran dan perolehan oleh warga asing, berlaku sejak 1 September 2025), 13 Juni 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 13 November 2026, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan. Perintah bea meterai, aturan RPGT, biaya kantor pertanahan, dan kebijakan bank dapat berubah; konfirmasikan kasus Anda dengan pengacara, LHDN, bank Anda, dan kantor pertanahan sebelum menandatangani.