Menjual di bawah sisa pinjaman di Malaysia (2026): ekuitas negatif, selisih dan pilihan Anda

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 13 November 2026

Panduan ini ditujukan bagi pemilik rumah di Johor Bahru, warga Malaysia maupun asing, yang harga jual realistis terbaiknya berada di bawah sisa KPR yang masih harus dibayar. Jawaban singkatnya: Anda tetap bisa menjual, tetapi bank Anda harus menerima jumlah pelunasan (redemption sum) secara penuh sebelum melepaskan sertifikat, jadi Anda perlu menutup selisihnya (shortfall) secara tunai sebelum penyelesaian atau menyepakati pengaturan lain dengan bank secara tertulis. Bicarakan dengan bank sejak awal, pertimbangkan konseling dari AKPK, lembaga utang yang didirikan Bank Negara Malaysia, dan ingat bahwa penjualan dengan rugi tidak dikenai real property gains tax (RPGT) tetapi tetap harus dilaporkan kepada LHDN.

Cara kerja redemption sum

Jika rumah sudah memiliki sertifikat individual atau strata sendiri, bank Anda memegang hak tanggungan terdaftar (registered charge) atasnya berdasarkan National Land Code. Untuk menjual, hak tanggungan itu harus dilepaskan: bank menandatangani pelepasan (Form 16N, section 278), yang didaftarkan bersama pengalihan kepada pembeli Anda. Jika belum ada sertifikat terpisah, bank memegang assignment atas hak-hak Anda dan mengembalikannya setelah dilunasi. Bagaimanapun caranya:

1. Pengacara Anda meminta redemption statement. Dokumen ini menunjukkan jumlah penuh untuk melunasi pinjaman pada tanggal tertentu, dengan bunga harian setelah tanggal itu.
2. Pihak pembeli membayar langsung ke bank Anda. Bank atau pengacara pembeli mengirimkan redemption sum ke bank Anda dengan imbalan janji bank untuk melepaskan sertifikat dan hak tanggungan.
3. Anda hanya menerima sisanya. Setelah bank, retensi RPGT dan biaya yang disepakati, sisanya diberikan kepada Anda.

Dengan ekuitas negatif, tidak ada yang tersisa; harga jual bahkan tidak mencapai redemption sum. Kolom konveyansi Bar Council menjelaskan perlindungan yang biasa bagi pembeli: SPA mewajibkan penjual membayar kelebihan di atas harga sebelum uang pembeli dicairkan. Panduan saya tentang membeli saat penjual masih punya pinjaman menunjukkan proses yang sama dari sisi pembeli.

Menghitung selisih Anda

Hitung semua biaya penjualan, bukan hanya pinjamannya. Ilustrasi dengan angka bulat rekaan untuk pemilik warga Malaysia yang masa lock-in pinjamannya sudah berakhir:

Pos	Jumlah	Catatan
Harga jual yang disepakati	RM420,000	Ilustrasi
Komisi agen sebesar 2% yang disepakati, ditambah pajak layanan 8%	RM9,072	Skala resmi membatasi komisi sebesar 3% (minimum RM1,000); tarifnya disepakati secara tertulis
Biaya skala pengacara Anda, ditambah pajak layanan 8%	RM5,670	1.25% dari RM500,000 pertama berdasarkan Solicitors’ Remuneration Order 2023, sebelum biaya pengeluaran
Pelepasan hak tanggungan, ditambah pajak layanan 8%	RM432	Biaya skala RM400 untuk satu sertifikat
Uang yang tersedia untuk bank	RM404,826	Harga dikurangi tiga biaya di atas
Redemption sum pada statement	RM430,000	Ilustrasi; bunga terus berjalan setiap hari
Selisih yang harus ditutup	Sekitar RM25,200	Ditambah tagihan yang dibagi proporsional dan tunggakan bila ada

Dua hal bisa memperburuknya. Jika Anda melunasi di dalam masa lock-in pinjaman, bank dapat menambahkan biaya pelunasan dipercepat; aturan transparansi Bank Negara Malaysia mewajibkan biaya ini diungkapkan, jadi periksa letter of offer Anda. Selain itu, pembeli menahan retensi RPGT sebesar 3% dari harga (7% untuk penjual asing) untuk LHDN kecuali berlaku jumlah yang lebih rendah, seperti dijelaskan di bawah. Panduan saya tentang apa yang dibayar penjual mencantumkan setiap biaya.

Cara menutup selisih

• Tabungan atau bantuan keluarga, dibayarkan ke rekening klien pengacara Anda sebelum penyelesaian, sehingga pelunasan dapat berjalan dalam satu langkah.
• Negosiasikan biaya penjualan, seperti tarif agen dalam batas skala, dan atur waktu penjualan setelah masa lock-in berakhir.
• Tetapkan harga berdasarkan bukti. Harga yang ditetapkan dari transaksi tercatat lebih cepat laku daripada harga optimistis yang kemudian harus diturunkan; lihat memeriksa harga tercatat dan penilaian independen.
• Meminjam untuk menutupnya mungkin dilakukan, tetapi menambah utang baru dan memengaruhi debt service ratio Anda; bandingkan total biayanya terlebih dahulu.
• Tabungan EPF dapat dipakai untuk sebagian keperluan perumahan; tanyakan kepada KWSP apakah ada penarikan yang sesuai dengan kasus Anda sebelum mengandalkannya (lihat menggunakan EPF untuk perumahan).

Bicarakan dengan bank sejak awal

Bicaralah dengan bank sebelum Anda menandatangani apa pun dengan pembeli, selagi rekening Anda masih lancar. Mintalah:

• Redemption statement terbaru dan angka bunga hariannya.
• Masa lock-in, biaya pelunasan dipercepat dan pemberitahuan yang diperlukan.
• Apakah penjadwalan ulang (tenor lebih panjang) atau restrukturisasi bisa membuat Anda tetap mempertahankan rumah sebagai gantinya.
• Jika Anda harus menjual dan tidak dapat menutup seluruh selisih, apakah bank bersedia melepaskan hak tanggungan dengan imbalan hasil penjualan dan menyepakati rencana pembayaran untuk sisanya. Itu sepenuhnya keputusan bank; dapatkan kesepakatan apa pun secara tertulis sebelum Anda menandatangani SPA.

Pinjaman yang dijadwalkan ulang dan direstrukturisasi ditandai dalam catatan CCRIS Anda, register kredit pusat BNM, yang dibaca pemberi pinjaman di masa depan; lihat panduan CCRIS saya. Jika Anda memiliki sengketa dengan bank yang tidak diselesaikan oleh unit pengaduannya, Financial Markets Ombudsman Service menangani sengketa perbankan hingga RM250,000 (BNM, Januari 2025).

AKPK: konseling dari lembaga BNM

Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit (AKPK) didirikan oleh Bank Negara Malaysia pada 2006 dan tidak memungut biaya untuk layanannya. AKPK memberikan nasihat dan konseling, dan melalui Debt Management Programme dapat membantu peminjam yang memenuhi syarat merestrukturisasi utang pada pemberi pinjaman yang diatur BNM, termasuk pinjaman perumahan (BNM, April 2006). Kementerian keuangan menyatakan pada Maret 2025 bahwa sekitar 495,000 peminjam telah dibantu melalui program tersebut per Desember 2024. Program ini cocok bagi pemilik dengan beberapa utang; datanglah lebih awal, sebelum tindakan hukum dimulai, dan periksa syarat kelayakan terbaru dengan AKPK.

Mengapa berhenti membayar adalah pilihan terburuk

Sebagian pemilik dengan ekuitas negatif berhenti membayar dan menunggu. Biasanya itu justru lebih mahal:

• Tunggakan dan penagihan. Aturan BNM mengklasifikasikan pinjaman yang menunggak lebih dari 90 hari sebagai impaired, dan tindakan penagihan biasanya menyusul. Untuk properti bersertifikat, bank mengirimkan pemberitahuan Form 16D (section 254 National Land Code) dan mengajukan perintah penjualan (order for sale).
• Harga lelang. Dalam lelang, harga ditentukan oleh penawaran, sering tanpa peninjauan, dan biaya-biaya ditambahkan ke utang Anda.
• Selisihnya tetap ada. Jika hasil lelang tidak menutup utang dan biaya, Anda tetap berutang sisanya dan bank dapat menggugatnya.
• Risiko kebangkrutan. Kreditur dapat mengajukan permohonan pailit untuk utang sebesar RM100,000 atau lebih (Malaysian Department of Insolvency). Pada Oktober 2026 pemerintah menyatakan berencana menaikkannya menjadi RM150,000, tanpa tanggal mulai yang diumumkan.

Menjual sendiri, dengan sepengetahuan bank, membuat Anda tetap mengendalikan harga dan waktunya. Panduan saya tentang cicilan KPR yang terlewat dan properti lelang di JB menjelaskan setiap tahapnya.

RPGT saat Anda menjual dengan rugi

• Tidak ada pajak atas kerugian. LHDN memperlakukan harga pelepasan di bawah harga perolehan sebagai kerugian yang diperbolehkan (allowable loss), sehingga tidak ada RPGT yang harus dibayar atas penjualan tersebut.
• Laporannya tetap wajib. Section 13 RPGT Act mewajibkan laporan untuk setiap pelepasan aset kena pajak, yang menunjukkan keuntungan atau kerugian, dalam 60 hari. Anda melaporkan CKHT 1A dan pembeli melaporkan CKHT 2A secara online melalui e-CKHT, yang wajib sejak 1 Januari 2025.
• Retensinya. Pembeli biasanya membayar 3% dari harga (7% untuk penjual asing) kepada LHDN dalam 60 hari. Untuk pelepasan mulai tahun penilaian 2026, LHDN menyatakan penjual dapat memberi tahu pembeli jumlah deemed assessment sebelum pembayaran, dan pembeli menyetorkan yang lebih rendah dari keduanya. Mintalah agen pajak Anda melakukannya lebih awal, karena hal ini memengaruhi uang tunai Anda saat penyelesaian.
• Memanfaatkan kerugian di kemudian hari. Section 7 Act tersebut memperbolehkan kerugian yang diperbolehkan dikompensasikan dengan keuntungan kena pajak atas pelepasan berikutnya, dalam batas yang ditetapkannya.

Simpan SPA pembelian, kuitansi biaya dan faktur renovasi; dokumen-dokumen itu menentukan biaya perolehan Anda. Panduan RPGT saya membahas tarif dan pengecualian. Ini bukan nasihat pajak.

Alternatif selain menjual sekarang

Pilihan	Kapan bisa berhasil	Yang perlu diwaspadai
Menyewakannya	Sewa menutup sebagian besar cicilan sementara sisa pinjaman berkurang	Kekosongan, perbaikan, aturan gedung dan pajak atas penghasilan sewa; lihat perjanjian sewa dan pajak penghasilan sewa
Terus membayar dan menjual nanti	Penghasilan Anda stabil dan Anda tidak membutuhkan uang tunai	Tidak ada yang bisa menjanjikan harga akan pulih; saya tidak membuat prediksi harga
Penjadwalan ulang atau restrukturisasi	Penghasilan turun untuk sementara waktu	Total bunga lebih besar dan tanda di CCRIS
Refinancing	Suku bunga lebih rendah atau tenor lebih panjang membantu arus kas	Bank baru menilai rumah tersebut; dengan ekuitas negatif, pinjaman baru mungkin tidak menutup pinjaman lama (lihat refinancing)
Menjual dan menutup selisihnya	Anda perlu pindah atau memangkas biaya sekarang	Siapkan uang tunai atau kesepakatan tertulis bank sebelum Anda menandatangani

Pemilik asing

Penjual asing menghadapi retensi 7% dan, di Johor, kelompok pembeli yang lebih kecil: warga asing umumnya hanya dapat membeli properti hunian mulai RM1 million, dan New Straits Times melaporkan pada April 2026 bahwa pemilik yang membeli di bawah batas itu dengan persetujuan khusus hanya dapat menjual kembali kepada warga Malaysia. Perhitungkan nilai tukar saat menutup selisih dari luar negeri. Lihat menjual properti JB sebagai warga asing.

Di mana mencari jika Anda pindah ke rumah yang lebih kecil

• Skudai, Tampoi dan Kempas: perumahan matang dengan kisaran harga yang luas.
• Kulai dan Senai: rumah tapak dekat bandara dan kawasan industri.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: sisi barat, ke arah Second Link.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: lingkungan mapan dekat pusat perbelanjaan.

Bandingkan di peta properti JB saya dan uji cicilan baru dengan kalkulator KPR.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Apa yang dibayar penjual · Menjual tanpa agen · Jual dulu atau beli dulu · Pindah ke rumah lebih kecil di JB

Pertanyaan yang sering diajukan

Bisakah saya menjual rumah dengan harga lebih rendah dari utang saya ke bank di Malaysia?

Bisa, tetapi bank harus menerima redemption sum secara penuh sebelum melepaskan sertifikat. Anda membayar selisihnya sebelum penyelesaian, atau mendapatkan persetujuan tertulis bank untuk pengaturan lain sebelum Anda menandatangani SPA.

Apa itu redemption statement?

Surat dari bank Anda yang menunjukkan jumlah penuh yang diperlukan untuk melunasi pinjaman pada tanggal tertentu, dengan bunga harian setelahnya. Pengacara Anda memakainya untuk menghitung berapa yang dibayar pihak pembeli langsung ke bank Anda saat penyelesaian.

Apakah saya membayar RPGT jika menjual dengan rugi?

Tidak ada RPGT yang harus dibayar atas kerugian, tetapi Anda tetap harus melaporkan formulir CKHT 1A melalui e-CKHT dalam 60 hari sejak pelepasan. Untuk pelepasan tahun 2026, Anda dapat memberi tahu pembeli jumlah deemed assessment agar retensi yang disetorkan lebih rendah.

Bisakah AKPK membantu jika nilai rumah saya lebih rendah dari pinjaman saya?

AKPK, yang didirikan oleh Bank Negara Malaysia, memberikan konseling dan dapat membantu peminjam yang memenuhi syarat merestrukturisasi utang pada pemberi pinjaman yang diatur BNM, termasuk pinjaman perumahan, melalui Debt Management Programme. AKPK tidak memungut biaya untuk layanannya. Datanglah sebelum tindakan hukum dimulai.

Apa yang terjadi jika bank melelang rumah saya dengan harga di bawah pinjaman?

Hasilnya dibayarkan kepada bank lebih dulu, dan Anda tetap berutang selisihnya ditambah biaya. Bank dapat menggugatnya, dan kreditur dapat mengajukan permohonan pailit untuk utang sebesar RM100,000 atau lebih, ambang batas yang rencananya akan dinaikkan pemerintah menjadi RM150,000.

Apakah menyewakan lebih baik daripada menjual saat ekuitas negatif?

Bisa jadi, jika sewa menutup sebagian besar cicilan dan Anda sanggup menghadapi kekosongan dan perbaikan. Periksa aturan gedung dan pajak atas penghasilan sewa, lalu bandingkan dengan menjual dan menutup selisihnya sekarang.

Berencana menjual di bawah sisa pinjaman Anda?

Beri tahu saya proyek, unit dan perkiraan sisa pinjaman Anda. Saya akan menunjukkan harga tercatat untuk unit serupa, memperkirakan biaya penjualan Anda dan membantu Anda merencanakan penjualan bersama pengacara dan bank, atau membandingkannya dengan menyewakan. Anda juga bisa membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda tinggal di luar negeri.

Sumber: Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia: National Land Code (Act 828), section 254 dan 278, serta Real Property Gains Tax Act 1976 (Act 169), diperiksa November 2026; LHDN, Real Property Gains Tax Act 1976, versi online per 1 Januari 2026 (section 7 dan 13); LHDN, tanggung jawab pihak yang melepas dan pihak yang memperoleh (CKHT 1A, 60 hari, e-CKHT), diperbarui 26 Juni 2026; LHDN, retensi dan penyetoran oleh pihak yang memperoleh (jumlah deemed assessment mulai YA 2026), diperbarui 25 Mei 2026; LHDN, penentuan keuntungan kena pajak atau kerugian yang diperbolehkan, diperiksa November 2026; Bank Negara Malaysia, “Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit commences operations”, 17 April 2006; Ministry of Finance, kutipan pers tentang angka AKPK per Desember 2024, 12 Maret 2025; Bank Negara Malaysia, Classification and Impairment Provisions for Loans/Financing, 6 April 2015; Bank Negara Malaysia, dokumen kebijakan Product Transparency and Disclosure, 2 Desember 2024; Bank Negara Malaysia, CCRIS, diperiksa November 2026; Bank Negara Malaysia, peluncuran Financial Markets Ombudsman Service, 17 Januari 2025; Malaysian Department of Insolvency, utang minimum untuk kepailitan, diperiksa November 2026; The Star, “Bankruptcy benchmark to be raised from RM100,000 to RM150,000”, 27 Oktober 2026; LPPEH (Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers), skala biaya, diperiksa November 2026; Bar Council, Circular No. 185/2023, Solicitors’ Remuneration Order 2023, 13 Juli 2023; Kolom Bar Council Conveyancing Practice Committee, “Understanding an SPA (Part 1)”, 8 Desember 2006, salinan National House Buyers Association; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 13 November 2026, bukan nasihat keuangan, hukum atau pajak. Dokumen pinjaman Anda, bank Anda dan LHDN yang menentukan angkanya; bicarakan dengan bank, pengacara dan agen pajak Anda sebelum Anda menandatangani atau berhenti membayar.