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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实于2026年11月13日
付清全部房价并不会让您成为马来西亚产业的合法拥有人；注册才会。对于有独立地契的产业，您的律师会安排签署过户备忘录（memorandum of transfer，即National Land Code下的Form 14A），向LHDN缴付印花税，然后提交土地局，通常连同您银行的抵押一起提交。在柔佛，这是指PTG Johor或县土地局；注册完成后，您可以通过查册确认地契上是您的名字，包括通过州政府的iTanah Johor门户在线查册。
快速解答
- 文件：Form 14A，即过户备忘录（MOT），由卖家和买家签署，并由律师或法典允许的其他官员见证。
- 注册之前：MOT的印花税已缴付、地税和门牌税已缴清，并已取得任何所需同意（州政府、银行、禁令申请人）。
- 在哪里：注册局地契（例如HS(D)、PN、GN）在PTG Johor办理，土地局地契（例如HS(M)、PM、GM）在县土地局办理。
- 柔佛自2025年7月1日起的收费：价值RM50万至RM60万的产业，过户注册费为RM2,500，到RM100万时增至RM4,500，超出部分每RM5万另加RM250。
- 有贷款：银行的抵押与过户一起注册，银行通常会保管地契正本（issue document of title），直到您还清贷款。
- 还没有地契？您以转让契约（deed of assignment）持有；地契发出后再完成过户（perfection of transfer）。并非法律意见。
从完成交易到注册：整个流程
在二手买卖中，买卖合约（SPA）订明完成期限，过户则同步进行。以下是一般的顺序；由您的律师负责处理。各项期限请参阅SPA详解和新山二手房交易时间表。
| 步骤 | 发生什么 | 由谁处理 |
|---|---|---|
| 1. 签署SPA并盖印花 | 议定价格、订金、完成期限和条件 | 买家和卖家的律师 |
| 2. 地契查册与取得同意 | 查册；申请任何所需的同意：限制性地契或外国买家须取得州政府同意，并向卖家的银行索取赎回金额 | 律师、土地局、银行 |
| 3. 签署MOT（Form 14A） | 卖家和买家在法典附表五（Fifth Schedule）列明的见证人面前签署，例如出庭律师兼事务律师、推事或土地行政官；在海外则由某些大使馆官员见证 | 双方、律师 |
| 4. 盖印花 | MOT的印花税按价格或市值（以较高者为准）评定并缴付 | 买家（通过律师）、LHDN |
| 5. 发放余款，赎回卖家贷款 | 您的银行支付余款；卖家的抵押获得解除 | 银行、律师 |
| 6. 提交（perserahan） | MOT和您银行的抵押，连同地契正本和证明文件，一起提交土地局 | 律师 |
| 7. 注册 | 土地局注册过户和抵押；您的名字登上注册记录 | PTG Johor或县土地局 |
我的在柔佛买房的法律步骤指南涵盖较早的阶段，律师费则说明律师的收费。
向LHDN为MOT盖印花
过户的印花税是从价税，按交易价或市值征收；LHDN的指南以Form 14A为例。LHDN可以把过户转交政府估价部门JPPH，请其就市值提供意见。如果您不同意评定结果，可以在通知发出后30天内提出异议，并在复审决定作出后21天内向高等法院上诉，但期间仍须先缴付印花税。
- 税率与豁免：请参阅我的2026年印花税指南，包括首购房屋的规定以及外国买家的不同税率。
- 自我评税即将实施。根据LHDN更新于2026年8月28日的时间表，不涉及JPPH估价的产业过户自2027年1月1日起改为自我评税，其余文书则自2028年1月1日起实施。由您的律师办理申报。
- 贷款文件也要盖印花，与MOT分开；您的贷款批准信会列出相关费用。请参阅如何阅读贷款批准信。
向柔佛土地局提交
哪一个办事处注册您的过户，取决于地契类型。柔佛土地局的检查清单列明，HS(D)、PN和GN地契由州土地与矿务局局长（PTG Johor）处理，HS(M)、PM和GM地契则由县土地行政官处理。根据National Land Code，土地局只会在符合多项条件的情况下注册过户，其中包括已妥善盖印花、当年地税已缴付、已提供门牌税通知，以及已附上任何所需的同意。尚未完成的较早交易、禁令（caveat）或法庭禁制令，也可能阻碍注册。
柔佛自2025年7月1日起调高过户注册费（PTG Johor通令3/2025）：
| 产业价值 | 过户注册费 |
|---|---|
| 超过RM50万至RM60万 | RM2,500 |
| 超过RM60万至RM70万 | RM3,000 |
| 超过RM70万至RM80万 | RM3,500 |
| 超过RM80万至RM90万 | RM4,000 |
| 超过RM90万至RM100万 | RM4,500 |
| 超过RM100万 | RM4,500，超出部分每RM5万另加RM250 |
柔佛的在线土地服务
州土地局设有在线门户iTanah Johor。根据2026年的用户手册：
- 任何人都可以查询提交状态（Semak Status Perserahan），按办事处、交易类型和提交编号查询，无须登入。打印结果仅供参考。
- 注册用户可以在线进行地契私人查册（carian persendirian），并通过JohorPay付款。
- 正式查册（carian rasmi）在网上申请，在完成一次性指纹验证后到土地局领取。
- 在线提交适用于律师事务所等用户，但实体文件仍须送交土地局。
至于分层地契，柔佛律师公会（Johore Bar）在2025年通知会员，可以通过eStrata Johor进行在线私人查册。2025年6月，柔佛州务大臣表示，系统升级的目标是把本地交易的处理时间从14天缩短至七天，把外国利益批准从70天缩短至21天（Malay Mail）。
注册需要多长时间
并没有适用于每个案件的统一公布时间表。所有同意都已取得、没有问题的过户可以很快注册，但缺少文件、地税未缴、较早的交易仍未完成或有禁令，都会拖延注册。如果土地局发现缺陷，会通知提交人，并给予一段短时间纠正，否则提交会被拒绝。请向您的律师索取提交编号和日期，然后自己在iTanah Johor查询状态，或要求查看查册结果。
如果您有房贷
- 过户和抵押一起提交。您银行的律师通常会同时提交MOT和银行的抵押，让您成为拥有人的同时，银行的担保也获得注册。
- 银行保管地契。地契正本通常由银行或其律师保管，直到贷款还清。
- 还清贷款时，银行会签署抵押解除书（Form 16N）并予以注册，地契会交还给您。请保留赎回信。
还没有独立或分层地契：转让契约
新山许多公寓和部分有地住宅，是在项目仍处于母地契时出售的。在这种情况下：
- 您以转让契约购买。卖家把原SPA下的权利转让给您，并根据Housing Development Act通知发展商，发展商则确认单位和付款状况。
- 您的银行以转让作为担保，而不是注册抵押。
- 过户在之后才完成。分层或独立地契发出后，当时的拥有人以本身名义注册Form 14A，贷款机构也注册其抵押。根据Strata Titles Act，地契发出后发展商有30天时间签署过户，买家则在收到通知后有30天时间完成文件。
- 保存完整的转让链。在此之前，原SPA以及其后每一份已盖印花的转让契约，都是您的拥有权证明。
我的新山分层地契指南涵盖发出地契的程序以及完成过户的费用。
外国买家：注册之前须先取得州政府同意
外国买家须根据National Land Code第433B条取得柔佛州政府的书面批准，过户才能注册，所以SPA通常以此为条件。自2025年7月1日起，PTG Johor对住宅二手买卖收取的同意费为JPPH估价或已盖印花SPA价值的3%，最低RM3万，申请费为每份地契RM2,000。外国人一般只能购买RM100万起的大多数柔佛住宅。请参阅柔佛过户的州政府同意、柔佛外国人最低价格和不必飞来也能买房。
如何确认地契上是您的名字
- 向您的律师索取注册确认，以及已注册地契的副本或注册后的查册结果。
- 自己进行私人查册，通过iTanah Johor或向土地局查询。我的地契查册与禁令指南说明每个部分显示什么。
- 核对资料：您的名字和身份证或护照号码与文件上完全一致；每位共同拥有人的份额；您银行的抵押（如有）且没有意外的禁令；以及卖家原有的抵押已经解除。
- 更新账单。确保地税和门牌税现在以您的名字发出；请参阅地税与门牌税。
要保存什么
- 已盖印花的SPA，若地契尚未注册，还有每一份已盖印花的转让契约。
- 您那份已盖印花的MOT，以及印花证书或评税通知。
- 注册确认，以及显示您为拥有人的查册结果。
- 您的贷款批准信、贷款合约，以及日后的赎回信和抵押解除书。
- 如果您是外国买家，州政府同意信函，以及地税和门牌税收据。
- 律师费和代垫费用的收据，日后出售时计算RPGT会用到；请参阅我的RPGT指南。
若这一点对您很重要，可以在哪里买
如果您想以最简单的方式取得自己的地契，已经有独立或分层地契的完工住宅可以省去完成过户这一步。可以先从这些地区指南看起：Tebrau、Setia Indah与Molek、Skudai、Tampoi与Kempas、Mount Austin、Permas Jaya与Senibong以及Iskandar Puteri。请在我的新山产业地图上比较。
更多柔佛生活指南：在柔佛买房的法律步骤 · SPA详解 · 新山二手房交易时间表 · 地契查册与禁令
常见问题
在马来西亚，过户备忘录是什么？
它是National Land Code下的Form 14A，是把已注册地契从卖家转给买家的文件。双方须在获授权的见证人面前签署，向LHDN盖印花，并在土地局注册，拥有权在注册时转移。
在柔佛注册产业过户需要多长时间？
没有固定的公布时间表。印花税、地税和所有同意都齐全的完整提交最快；缺陷、禁令或尚未完成的交易会拖延进度。请向您的律师索取提交编号，并在iTanah Johor查询状态。
在柔佛注册过户的土地局收费是多少？
自2025年7月1日起，价值超过RM50万至RM60万的产业为RM2,500，每RM10万级距增加RM500，到RM100万时为RM4,500，超出部分每RM5万另加RM250。这与印花税和律师费分开。
如果我有房贷，地契由谁保管？
银行的抵押与过户一起注册在地契上，地契正本通常由银行或其律师保管，直到您还清贷款。贷款还清后，会注册抵押解除书，并把地契交还给您。
我怎样确认地契上是我的名字？
向您的律师索取确认和注册后的查册结果，或自己在iTanah Johor进行私人查册。核对您的名字和身份证号码、每位共同拥有人的份额、您银行的抵押，以及卖家原有的抵押已经解除。
如果产业还没有分层地契怎么办？
您以转让契约购买，并通知发展商，您的银行则以转让作为担保。地契发出后，以您的名字注册Form 14A来完成过户，根据Strata Titles Act，发展商和买家各有30天时间完成各自的步骤。
在新山买了房，正在等地契吗？
告诉我产业、您的完成日期和律师资料。我会向您的律师跟进，若您有贷款，也会向银行律师跟进，直到地契注册在您名下，并告诉您还有哪些事项未完成。法律工作仍由您的律师负责；这是一般资讯，并非法律意见。您也可以预约见面，若您在海外，也可以预约Zoom咨询。
资料来源：Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor，Pekeliling PTG Bil. 3 Tahun 2025（自2025年7月1日起的注册费及外国人购置费），2025年6月13日；柔佛土地局，过户申请检查清单（Senarai Semak Borang Pindahmilik），2026；Pejabat Tanah dan Galian Negeri Johor，iTanah Johor公众用户手册，版本1，2026；槟城土地与矿务局（Penang Land and Mines Office），Form 14A过户注册检查清单（National Land Code的要求），2015年3月10日；槟城土地与矿务局（Penang Land and Mines Office），土地交易注册常见问题，2026年11月查阅；LHDN，Stamp Act 1949下的印花税指南（从价文书、异议与上诉），2025年11月6日；LHDN，Sistem Taksir Sendiri Duti Setem（实施阶段），更新于2026年8月28日；Malay Mail，“Johor MB: Over RM2 million allocated to upgrade digital systems at state land office”，2025年6月18日；Johore Bar Committee，Circular No. 11/2025，通过eStrata Johor在线私人查册分层地契，2025；Strata Titles (Amendment) Act 2013（Act A1450），2013年2月7日刊宪；马来亚大学法律援助诊所（University of Malaya Legal Aid Clinic），分层产业买家的权利与义务，2026年11月查阅；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于2026年11月13日，并非法律意见。土地局程序、收费和印花税规定都会变动；行动之前，请向您的律师、PTG Johor或县土地局以及LHDN确认您的情况。