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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月13日
本指南写给新山及西马其他地区公寓、组屋和服务式公寓的屋主、租户和买家。简单来说：每一栋分层建筑都依据《2015年分层管理（维修与管理）条例》（Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015）附表三中的标准附例（by-laws）运作，再加上屋主在会员大会上以特别议决通过的任何附加附例。附加附例可以涵盖宠物、停车、装修和保安，违反者可被罚款最高RM200。管理层在发出通知后可以停用欠费者的门禁卡，但不能把屋主锁在自己的单位外。
快速解答
- 两个层次：附表三的标准附例（共30条，分为八个部分）约束西马和纳闽的每一个分层计划；附加附例则根据《2013年分层管理法令》（Strata Management Act 2013）第32或70条，以特别议决制定。
- 罚款：附加附例可对违反附例的屋主、住户或访客处以最高RM200的罚款。
- 租户同样受约束：附例对屋主、租户、承租人和住户具有约束力，就如同他们亲自签署一样。
- 门禁卡与欠费：2015年条例允许在欠费者收到通知14天后停用其门禁卡，但上诉庭在2026年10月26日裁定，管理层不能阻止屋主进入自己的单位，而房屋及地方政府部（KPKT）表示必须提供替代的进出方式。
- 访客：管理层可以要求在公共财产范围内的人表明身份，但国民登记局在2025年6月表示，保安人员不得扣留或扫描MyKad。
- 提出异议：在会员大会上提出，或向分层管理审裁庭（Strata Management Tribunal）提出索偿，审裁庭可以撤销附例的修订。
本文为一般资讯，不构成法律建议。实际适用哪些规定，以你所在建筑的附例、建筑物总监（Commissioner of Buildings）的记录和你的律师意见为准。
公寓附例从哪里来
附例是分层计划的规则。在西马和纳闽，附例来自《2013年分层管理法令》（Act 757）及其2015年条例；砂拉越有自己的《2019年分层管理条例》（Strata Management Ordinance 2019），而沙巴的新法规在2026年9月仍未生效（Malay Mail，2026年9月29日）。
| 层次 | 由谁制定 | 主要规定 |
|---|---|---|
| 标准附例（2015年条例附表三） | 部长，以条例方式制定 | 自动适用，约束发展商、JMB或MC以及每一位屋主（第5、17及28条条例）。 |
| 发展商管理期间的附加附例 | 发展商，须经建筑物总监批准（第32条） | 不得与附表三抵触；须在获批后14天内向总监呈交经核证的副本。 |
| JMB制定的附加附例 | 屋主，在会员大会上以特别议决通过（第32条） | 须在议决后14天内向总监呈交。 |
| MC制定的附加附例 | 屋主，以特别议决通过（第70条） | 须在30天内呈交；不得禁止或限制单位的转让、出租或押记。 |
| 内部规则、通告和通函 | 管理层，通常根据附例制定 | 实际细节，例如预订表格和开放时间。内部规则（house rules）不是附例，所以要问清楚某项规则是依据哪一条附例，尤其是在缴付罚款之前。 |
第32及70条列出附加附例可以涵盖的范围：安全与保安、公共财产的限制使用、宠物、停车、地板铺面、垃圾、行为，以及建筑与园林设计指引。管理层必须保存现行附例的记录，并在屋主书面要求时以合理费用提供副本。
标准附例涵盖什么
Malay Mail在2026年9月对附表三的总结中，点出了每位住户迟早都会碰到的规定：
- 噪音：晚上11点后，音乐、电器和乐器的声量必须调低，除非事先获得书面批准。请参阅公寓里的吵闹邻居。
- 动物：不得饲养造成滋扰、构成安全或健康风险，或违反州或地方法律的动物。
- 车辆：违规停放或未经授权的车辆，可在不另行通知下被拖走或上锁，费用由车主承担；警报器不断骚扰他人的车辆，可被禁止进入一段时间。
- 保安：管理层可以要求在公共财产范围内的任何人表明身份，拒绝的非屋主可被要求离开。
- 欠费者：管理层可以在布告栏张贴欠费者的姓名、单位和欠款金额，并可停用门禁装置、暂停公共设施（包括停车位），详见下文。
门禁卡：发放、费用与欠费
申领和补发门禁卡
门禁卡、感应牌和停车贴纸由管理机构发放。每个单位可获得多少张卡、押金和补发费用，由各建筑的附例或内部规则决定；我在法令或条例中没有找到全国统一的门禁卡收费标准。买房或租房前，问清楚单位附带多少张卡、补发费用，以及租户是否需要屋主的书面授权。交屋时数一数卡的数量；请参阅二手房交屋检查清单。
管理层可以因为我欠费而停用我的门禁卡吗？
这方面的法律在2026年有了变化，以下是根据报道整理的情况，以中立方式陈述：
| 要点 | 2026年11月的情况 | 来源 |
|---|---|---|
| 停用 | 2015年条例允许JMB或MC在欠费者收到欠款通知14天后，停用其电子门禁装置，直到欠款付清 | KPKT部长在国会下议院的答复，2026年10月29日；Malay Mail，2026年9月29日 |
| 其他措施 | 公布欠费者姓名、要求他们签到登记才能进入、暂停公共设施和服务，包括停车（上下客可暂时进入） | 同上 |
| 把屋主锁在外面 | 不允许。上诉庭裁定，这项制裁并未授权把屋主排除在自己的单位之外，并宣布一个JMB拒绝屋主进入的做法违法 | 上诉庭，针对汝来（Nilai）一间购物中心JMB的案件，2026年10月26日，Malay Mail于2026年10月27日报道 |
| 替代进出方式 | 屋主必须仍能在保安亭签到登记后进入，并可搭乘基本电梯或走服务楼梯到达自己的单位 | KPKT部长的答复，2026年10月29日 |
| 下一步 | KPKT正在检讨《2013年分层管理法令》，以加强追讨费用，同时保障屋主权益 | 同上 |
给屋主的实际教训：按时缴付管理费和偿债基金；如果对账单有异议，先在抗议下（under protest）付款，再正式提出，而不是让欠款越积越多。我的管理费与偿债基金指南解释费用是怎么定的。对买家来说，未缴的欠款在过户时会很麻烦；请参阅欠费与费用分摊。
访客、登记与你的个人资料
在新山的公寓，保安亭登记是常态，标准附例也支持要求访客表明身份。但资料怎么收集很重要：
- MyKad：国民登记局在2025年6月表示，保安人员无权要求、扣留或扫描MyKad，依据的是《1990年国民登记条例》（National Registration Regulations 1990）第7(1)条，而扫描会涉及《2010年个人资料保护法令》（Personal Data Protection Act 2010）（The Vibes，2025年6月10日）。在新山，我看到许多建筑改为记录姓名、电话号码和车牌号码，或使用访客应用程序。
- 个人资料：根据PDPA的原则，只收集需要的资料、告诉对方用途、妥善保管，不再需要时就删除。自2025年6月1日起，资料控制者若发生可能造成重大伤害的资料外泄，必须在72小时内通知个人资料保护专员（Personal Data Protection Commissioner）（PDP Commissioner通函，MAICSA于2025年2月报道）。
- 问管理层：它保存哪些访客资料、保存多久、谁可以查看。PDPA是否适用于某个管理机构，取决于其活动；如果这对你很重要，请寻求专业意见。
租户与短租住客
第32及70条规定，附加附例对租户和住户同样具有约束力。实际上，管理层会要求屋主登记租户及其车辆，并要求屋主为租户或访客造成的罚款和损坏负责。把遵守附例写进你的租约；请参阅房东租约和出租给外国租户。
短租是一个仍在讨论中的议题。2026年10月26日，房屋部副部长在国会表示，全国短期租赁指南正在定稿，分层建筑仍受其JMB或MC的决定和附例管辖，而180晚的上限仍在评估中（The Star）。第70条也规定，MC的附加附例不得禁止或限制出租单位，而这一点如何适用于短租，已经在法庭上有过争论。买房出租前，请先查清楚该建筑的情况；请参阅新山Airbnb与短租规定。
宠物、装修、停车与罚款
| 主题 | 一般规定 | 延伸阅读 |
|---|---|---|
| 宠物 | 标准附例：不得饲养造成滋扰或构成健康、安全风险的动物。附加附例可以规定体型限制、数量，或电梯和泳池等禁止进入的区域 | 签约前先索取附例 |
| 装修 | 动工前须获管理层批准、缴付可退还的装修押金、遵守施工时间和废料处理规定，由附加附例或内部规则规定；也可能需要地方政府的准证 | 新山装修准证 |
| 停车 | 违规停车会被拖走或上锁；分配车位或附属车位；访客停车限制 | 公寓停车纠纷 |
| 罚款 | 根据附加附例，每次违规最高RM200，由屋主、住户或访客缴付 | 《2013年分层管理法令》第32及70条 |
如果罚款超过RM200、罚款依据的内部规则背后没有附例支持，或附例从未以特别议决通过并呈交总监，都值得提出质疑。请向管理层索取议决和呈交记录。
如何质疑或修改附例
- 索取文件。索取现行附例的副本、显示特别议决的会议记录，以及已向建筑物总监呈交的证明。
- 利用会员大会。屋主可以提议新的或修订的附例，须以特别议决通过。请参阅公寓AGM投票。
- 向COB投诉。地方政府的建筑物总监负责监督JMB和MC。
- 到审裁庭。分层管理审裁庭受理的索偿包括撤销附例修订，屋主或管理机构也可以请审裁庭或法庭强制执行或制止违规行为。请参阅柔佛分层管理审裁庭。
买房或租房前查看附例
- 向卖家或房东索取附例和内部规则，或向管理处索取副本。
- 查看宠物、装修时间和押金、短租规定、门禁卡和停车位的数量，以及访客停车。
- 向管理层索取该单位的账户结单，确认没有可能影响进出的欠款。
我的买房前检查公寓管理指南列出完整的问题清单。
如果你在意这一点，可以在哪里买
- JB Sentral和Bukit Chagar：靠近关卡（CIQ）和RTS Link车站的高楼生活。
- Danga Bay：大型海滨公寓项目。
- Mount Austin：热闹家庭区里的服务式公寓和公寓。
- 依斯干达公主城：Medini和Puteri Harbour的较新公寓。
- Permas Jaya和Senibong：东部的公寓和海滨住宅。
可以在我的新山房产地图上比较；如果你希望少一些共同规则，可以考虑有门禁保安的有地住宅。
更多柔佛生活指南：买房前检查公寓管理 · 管理费与偿债基金 · 公寓AGM投票 · 柔佛分层管理审裁庭
常见问题
马来西亚公寓的标准附例是什么？
就是《2015年分层管理（维修与管理）条例》附表三中的附例，约束西马和纳闽的每一个分层计划。内容涵盖噪音、动物、车辆、保安和欠费者等事项。
公寓管理层最多可以罚多少钱？
根据《2013年分层管理法令》第32或70条制定的附加附例，可对违反附例的屋主、住户或访客处以最高RM200的罚款。
公寓管理层可以停用我的门禁卡吗？
2015年条例允许在欠费者收到欠款通知14天后停用。但上诉庭在2026年10月裁定，屋主不能被阻止进入自己的单位，而KPKT表示必须提供经保安亭的替代进出方式。
租户必须遵守公寓附例吗？
必须。法令规定附加附例对租户、承租人和住户都具有约束力，与屋主一样。由于管理层通常要求屋主负责，房东应把附例附在租约中。
公寓保安可以要我出示MyKad吗？
管理层可以要求访客表明身份，但国民登记局在2025年6月表示，保安人员无权扣留或扫描MyKad。新山许多建筑改为记录姓名、电话和车牌号码。
如何修改或质疑公寓附例？
在会员大会上提议修订（须以特别议决通过）、向建筑物总监投诉，或向分层管理审裁庭提出索偿，审裁庭可以撤销附例的修订。
想在决定前先看附例？
告诉我你在看的建筑。在你买房或租房前，我会向卖家、房东或管理处索取附例和内部规则，并指出通常最重要的几项：宠物、装修、短租、门禁卡和停车。你也可以预约看房，或在国外预约Zoom咨询。
资料来源：Strata Management Act 2013（Act 757）第32条，2026年11月核对；Strata Management Act 2013（Act 757）第70条，2026年11月核对；Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，P.U.(A) 107/2015，DBKL网站上的副本，2026年11月核对；Malay Mail，“Buying a strata home: the rules that can govern your pets, parking and even your access card”，2026年9月29日；Malay Mail，“Locked out over maintenance fees? Court says JMBs can’t do that”，2026年10月27日；The Star，“Strata management must provide alternative access to maintenance fee defaulters, says Nga”，2026年10月29日；The Vibes，“No legal right: security guards cannot demand or scan MyKad, warns NRD”，2025年6月10日；MAICSA关于PDP Commissioner 2025年第1及第2号通函（资料保护官与资料外泄通知）的技术公告，2025年2月；The Star，“Guidelines to regulate short-term rental accommodation being finalised”，2026年10月26日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核对日期：2026年11月13日，不构成法律建议。分层法律正在检讨中，各建筑的附例也各不相同；采取行动前，请向管理处、地方政府的建筑物总监或律师确认。