Cara memilih peguam pemindahhakan di Malaysia (2026): fi, semakan dan soalan untuk ditanya

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 13 November 2026

Panduan ini untuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India, China dan Malaysia, serta pemohon MM2H, yang sedang memilih peguam untuk pembelian di Johor Bahru. Jawapan ringkasnya: lantik peguam pemindahhakan (conveyancing) anda sendiri dan jangan berkongsi peguam penjual, semak dalam Legal Directory Malaysian Bar bahawa peguam itu ialah peguam bela dan peguam cara yang sedang beramal, dan bandingkan sebut harga dengan skala Solicitors’ Remuneration Order 2023. Sebelum melantik, tanya siapa yang akan mengendalikan fail anda, berapa lama setiap langkah biasanya mengambil masa, dan bagaimana mereka mengendalikan kebenaran negeri dan tandatangan dari luar negara. Bayar wang pembelian hanya ke akaun klien firma, selepas mengesahkan butirannya melalui telefon.

Apa yang dilakukan oleh peguam pemindahhakan dalam pembelian

Pemindahhakan ialah kerja guaman untuk memindahkan pemilikan daripada penjual kepada pembeli dan mendaftarkan gadaian bank. Dalam subsale di Johor, biasanya terdapat tiga pihak peguam:

Peguam	Bertindak untuk	Tugas utama
Peguam pembeli	Anda	Carian hakmilik dan kebankrapan, menggubal atau menyemak SPA, memohon kebenaran (termasuk kebenaran negeri untuk warga asing), penyeteman, membayar baki dan mendaftarkan pindah milik.
Peguam penjual	Penjual	Mendapatkan angka penebusan pinjaman penjual, mengesahkan bayaran keluar (cukai dan caj) telah dijelaskan, menyerahkan hakmilik dan pindah milik yang ditandatangani, dan melepaskan harga seperti yang dibenarkan oleh SPA.
Peguam bank (panel)	Pemberi pinjaman anda	Menyediakan dokumen pinjaman dan gadaian, yang anda tandatangani, dan mendaftarkan gadaian. Peminjam biasanya membayar fi ini.

Dalam projek baharu, peguam pemaju menyediakan SPA berkanun. Satu ketetapan Majlis Peguam menyatakan bahawa peguam yang bertindak untuk pemaju di tapak jualan mesti memberitahu pembeli bahawa mereka boleh melantik peguam sendiri, dan tidak boleh bertindak untuk pembeli. Anda boleh, dan selalunya wajar, meminta peguam anda sendiri membaca SPA dan dokumen pinjaman. Panduan saya tentang penerangan SPA meliputi borang-borangnya.

Mengapa peguam berasingan penting

Pembeli dan penjual mahukan perkara yang berbeza: pembeli mahukan hakmilik yang bersih dan perlindungan, penjual mahu wang dilepaskan dengan cepat. Di bawah ketetapan Majlis Peguam (setakat 20 Januari 2026), peguam yang bertindak untuk kedua-dua pihak dalam menyediakan sesuatu perjanjian tidak boleh bertindak untuk mana-mana pihak dalam pertikaian kemudian mengenainya. Berkongsi seorang peguam mungkin kelihatan lebih murah, tetapi anda kehilangan penasihat yang hanya menjaga kepentingan anda. Satu artikel yang diterbitkan semula di halaman amalan pemindahhakan Malaysian Bar menyatakan perkara yang sama: pembeli yang berhemat wajar mempertimbangkan nasihat undang-undang yang berasingan dan bebas.

Kosnya: skala 2023

Fi guaman bagi jualan dan pinjaman ditetapkan oleh Solicitors’ Remuneration Order 2023, yang menggantikan Perintah 2005 mulai 15 Julai 2023 (Pekeliling Malaysian Bar 185/2023).

Bahagian harga atau pinjaman	Fi skala
RM500,000 pertama	1.25% (minimum RM500)
RM7,000,000 berikutnya	1%
Melebihi RM7,500,000	Boleh dirunding, tetapi tidak melebihi 1% daripada lebihan
Projek baharu di bawah Housing Development Act (Jadual B)	Bahagian tetap daripada skala: 75% sehingga RM250,000, 70% sehingga RM500,000, 65% sehingga RM1 juta, 50% melebihi itu (minimum RM500)
Pengurangan yang dibenarkan	Sehingga 25% di bawah Jadual A (SPA subsale dan pinjaman); tiada bagi Jadual B

Ilustrasi bagi subsale RM600,000 dengan pinjaman RM540,000: fi skala SPA ialah RM6,250 bagi RM500,000 pertama tambah RM1,000 bagi RM100,000 berikutnya, iaitu RM7,250. Fi skala pinjaman ialah RM6,250 tambah RM400, iaitu RM6,650. Cukai perkhidmatan ialah 8% sejak 1 Mac 2024 (New Straits Times, Februari 2024), dan perbelanjaan luar seperti carian, pendaftaran dan kurier adalah tambahan. Ini pengiraan saya pada skala penuh; gunakan kalkulator kos pembelian saya dan panduan fi guaman untuk angka anda sendiri.

Minta sebut harga bertulis yang terperinci merangkumi fi profesional, cukai perkhidmatan dan jangkaan perbelanjaan luar, termasuk sebarang caj berasingan untuk kerja kebenaran negeri.

Semak bahawa peguam itu sah dan sedang beramal

1. Cari dalam Legal Directory. Direktori rasmi Malaysian Bar menyenaraikan ahli dan firma guamannya. Pada Oktober 2025, Majlis Peguam menyatakan bahawa sesiapa yang menawarkan perkhidmatan guaman tetapi tidak tersenarai tidak diberi kuasa untuk menasihati orang awam.
2. Padankan butiran. Nama peguam, firma, alamat firma dan nombor telefon patut sepadan dengan direktori, kepala surat dan domain e-mel.
3. Kenali gelarannya. Hanya mereka yang diterima masuk sebagai peguam bela dan peguam cara Mahkamah Tinggi ialah peguam. Graduan undang-undang, paralegal atau “penasihat undang-undang” media sosial bukan peguam.
4. Aduan. Salah laku dan penyamar boleh dilaporkan kepada Lembaga Tatatertib Peguam Bela dan Peguam Cara (Advocates and Solicitors Disciplinary Board).

Soalan untuk ditanya sebelum melantik

• Siapa yang mengendalikan fail saya? Peguam itu sendiri, atau kerani yang diselia oleh peguam? Siapa yang saya hubungi, dan berapa cepat mereka membalas?
• Pengalaman di Johor. Berapa banyak pindah milik di Johor yang mereka kendalikan baru-baru ini, dengan pejabat tanah yang mana? Bagi warga asing: pernahkah mereka mengendalikan kebenaran negeri Johor untuk pembeli asing, dan dokumen apa yang mereka perlukan daripada saya?
• Tempoh masa. Berapa lama biasanya carian, kebenaran, dokumen pinjaman dan pendaftaran mengambil masa bagi hakmilik seperti ini? Apa yang boleh menyebabkan kelewatan?
• Jenis hakmilik. Hakmilik individu, hakmilik strata atau masih di bawah hakmilik induk? Ada sekatan kepentingan, tamat tempoh pajakan atau syarat kegunaan tanah yang perlu diberi perhatian? Lihat panduan saya tentang carian hakmilik tanah dan kaveat.
• Aliran wang. Siapa memegang deposit sebagai pemegang amanah, atas terma apa, dan bagaimana wang tahanan RPGT dan penebusan pinjaman penjual akan dikendalikan?
• Tandatangan. Bolehkah saya menandatangani di luar negara, di hadapan siapa, dan adakah bank akan menerimanya?
• Fi. Fi skala, sebarang pengurangan, cukai perkhidmatan, perbelanjaan luar, dan apa yang dicaj jika urus niaga tidak menjadi.
• Maklumat terkini. Adakah mereka akan menghantar kemas kini bertulis yang ringkas pada setiap peringkat?

Wang pegangan amanah (stakeholder) dan akaun klien

Peguam memegang wang klien dalam akaun klien di bawah Solicitors’ Account Rules 1990, berasingan daripada wang firma sendiri. Sesetengah jumlah dipegang sebagai pemegang amanah (stakeholder): peguam menyimpannya untuk kedua-dua pihak dan hanya melepaskannya apabila syarat yang dipersetujui dipenuhi.

Jumlah	Siapa yang biasanya memegangnya	Dilepaskan apabila
Deposit cengkeram dan baki deposit (subsale)	Peguam penjual atau pembeli sebagai pemegang amanah, seperti yang dinyatakan dalam SPA	Semasa penyempurnaan, atau seperti yang dibenarkan oleh SPA
Wang tahanan RPGT	Peguam pembeli	Dibayar kepada LHDN dalam tempoh 60 hari dari tarikh pelupusan: yang terendah antara harga tunai, cukai taksiran sendiri, atau 3% daripada harga (7% jika penjual bukan warganegara, bukan PR atau syarikat asing)
Baki harga belian	Peguam pembeli (bahagian anda) dan bank anda (pinjaman)	Selepas pindah milik diserahkan untuk pendaftaran dan pinjaman penjual ditebus, seperti yang ditetapkan oleh SPA

Ketetapan Majlis Peguam menyatakan bahawa pemegang amanah mesti mematuhi terma pegangan amanah dengan ketat dan hanya melepaskan wang di bawah terma itu atau dengan persetujuan bertulis semua pihak, dan bahawa akaun klien tidak boleh dipegang di bank luar pesisir. Dua tabiat melindungi anda:

• Bayar hanya ke akaun klien firma, jangan sekali-kali ke akaun peribadi peguam, kerani atau ejen.
• Sahkan butiran akaun melalui telefon pada nombor yang anda cari sendiri, sebelum setiap bayaran. E-mel yang mengatakan firma “telah menukar bank” ialah penipuan klasik; lihat panduan penipuan hartanah saya dan membayar dari luar negara.

Menandatangani dari luar negara

Peguam yang baik merancang urusan tandatangan bersama anda dari hari pertama. Di bawah seksyen 211 National Land Code, pindah milik atau gadaian mesti ditandatangani di hadapan saksi yang layak, dan seksyen 433F menjadikan kebanyakan dokumen tanah yang disempurnakan oleh bukan warganegara melalui surat kuasa wakil sebagai batal. Jadi, pembeli asing biasanya menandatangani dokumen utama sendiri, di Johor atau di hadapan notari atau pegawai konsular Malaysia di luar negara. Malaysia bukan pihak kepada Konvensyen Apostille (jadual status HCCH, disemak November 2026), jadi peruntukkan masa untuk pengesahan dokumen (legalisation). Panduan saya tentang membeli di JB tanpa terbang ke sini dan surat kuasa wakil menerangkan dengan terperinci.

Tanda amaran

• Orang itu tiada dalam Legal Directory Majlis Peguam, atau alamat dan telefon firma tidak sepadan dengannya.
• Anda diminta membayar ke akaun peribadi, atau akaun “baharu” yang dihantar melalui e-mel atau sembang.
• Sebut harga jauh di bawah skala tanpa penjelasan, atau harga pukal tanpa senarai terperinci.
• Tekanan untuk menandatangani SPA sebelum carian hakmilik dibuat atau sebelum anda membacanya.
• Cadangan untuk menggunakan penama atau perjanjian sampingan bagi mengelak peraturan pembeli asing; lihat risiko pemilikan penama.
• Tiada kemas kini bertulis, dan tiada sesiapa dapat memberitahu status fail anda.

Kedudukannya dalam keseluruhan pembelian

Lantik peguam anda sebelum menandatangani apa-apa yang mengikat selain tawaran. Urutannya biasanya: tawaran dan deposit cengkeram, carian hakmilik, SPA, dokumen pinjaman, kebenaran, penyempurnaan dan pendaftaran. Panduan saya tentang langkah undang-undang membeli di Johor, tempoh subsale di JB dan memorandum pindah milik dan pendaftaran hakmilik menunjukkan peranan peguam anda. Pembeli asing juga wajar membaca panduan harga minimum Johor dan duti setem pada 2026.

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting bagi anda

• Mount Austin: banyak kondo dan rumah teres subsale yang telah siap dengan hakmilik individu atau strata.
• Iskandar Puteri: campuran hakmilik kediaman dan komersial, jadi semakan hakmilik penting.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: bangunan tinggi di pusat bandar berhampiran RTS Link.
• Permas Jaya dan Senibong: kawasan perumahan mantap di sebelah timur.
• Projek baharu di JB: SPA berkanun yang disediakan oleh peguam pemaju.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya.

Lebih banyak panduan hidup di Johor: Fi guaman semasa membeli · Penerangan SPA · Kebenaran negeri di Johor · Kos tersembunyi membeli rumah

Soalan lazim

Bolehkah pembeli dan penjual menggunakan peguam yang sama di Malaysia?

Ia berlaku, tetapi biasanya lebih baik setiap pihak mempunyai peguam sendiri. Di bawah ketetapan Majlis Peguam, peguam yang bertindak untuk kedua-dua pihak dalam menyediakan sesuatu perjanjian tidak boleh bertindak untuk mana-mana pihak dalam pertikaian kemudian mengenainya, dan anda kehilangan penasihat yang hanya memberi tumpuan kepada anda.

Berapakah caj peguam pemindahhakan di Malaysia?

Di bawah Solicitors’ Remuneration Order 2023: 1.25% bagi RM500,000 pertama (minimum RM500), 1% bagi RM7 juta berikutnya, dan fi boleh dirunding yang dihadkan pada 1% melebihi itu. Peguam boleh mengurangkan fi subsale dan pinjaman sehingga 25%. Tambah cukai perkhidmatan 8% dan perbelanjaan luar.

Bagaimana saya menyemak sama ada peguam itu tulen?

Cari nama dan firma dalam Legal Directory Malaysian Bar dan padankan alamat, telefon dan domain e-mel. Majlis Peguam menyatakan pada Oktober 2025 bahawa mereka yang tidak tersenarai tidak diberi kuasa untuk memberikan perkhidmatan guaman kepada orang awam.

Adakah saya memerlukan peguam sendiri untuk projek baharu?

Ia tidak wajib, tetapi membantu. Peguam pemaju menyediakan SPA berkanun dan bertindak untuk pemaju; satu ketetapan Majlis Peguam menyatakan peguam yang bertindak untuk pemaju di tapak jualan tidak boleh bertindak untuk pembeli. Peguam anda sendiri boleh menyemak butiran unit dan dokumen pinjaman anda.

Di mana saya patut membayar deposit dan baki?

Ke akaun klien firma guaman, atau Akaun Pemajuan Perumahan pemaju bagi projek baharu, selepas mengesahkan akaun melalui telefon pada nombor yang anda cari sendiri. Jangan sekali-kali ke akaun peribadi atau akaun baharu yang dihantar melalui e-mel.

Bolehkah pembeli asing menandatangani melalui surat kuasa wakil?

Secara amnya tidak bagi dokumen tanah. Seksyen 433F National Land Code menjadikan kebanyakan suratcara yang disempurnakan oleh bukan warganegara melalui wakil sebagai batal, jadi pembeli asing biasanya menandatangani sendiri, di Johor atau di hadapan notari atau pegawai konsular Malaysia di luar negara.

Membeli di JB dan sedang memilih peguam?

Saya tidak memilih peguam untuk anda, tetapi saya boleh menerangkan setiap langkah dan tempoh biasa bagi jenis hartanah dan hakmilik anda, supaya anda tahu apa yang perlu ditanya sebelum melantik peguam. Beritahu saya hartanah, harga dan dari mana anda membeli. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Malaysian Bar, Circular No 185/2023, Solicitors’ Remuneration Order 2023 (berkuat kuasa 15 Julai 2023); Malaysian Bar, Rules and Rulings of the Bar Council, setakat 20 Januari 2026 (ketetapan 5.07, 6.07, 8.03, 14.10); Malaysian Bar, kenyataan media “Understanding the legal profession: who is a lawyer?”, 1 Oktober 2025; FMT, “Bar Council cautions public against ‘social media lawyers’”, 1 Oktober 2025; Malaysian Bar, Legal Directory, disemak November 2026; Halaman Malaysian Bar Conveyancing Practice Committee, “The solicitor in a sale and purchase transaction”, disemak November 2026; Malaysian Bar, Accountant’s Report Rules 1990, kaedah 2 (akaun klien seperti ditakrifkan dalam Solicitors’ Account Rules 1990); LHDN, RPGT: penahanan dan pengiriman wang oleh pemeroleh, disemak November 2026; New Straits Times, “SST 2 pct hike: here’s what you need to know”, Februari 2024; National Land Code (Revised 2020), seksyen 211, pengakusaksian suratcara, disemak November 2026; National Land Code (Revised 2020), seksyen 433F, disemak November 2026; HCCH, jadual status Konvensyen Apostille, disemak November 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 13 November 2026, bukan nasihat undang-undang. Saya tidak mengesyorkan peguam atau firma tertentu. Fi, peraturan dan amalan berubah; sahkan segala-galanya dengan peguam yang anda lantik.