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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月13日
新山的旧公寓往往格局较大，周边社区也已成熟。问题在于，楼龄20年或以上的建筑正步入花大钱的阶段：电梯、水泵、水管、屋顶和消防系统都到了该更换的时候，而总得有人付钱。简单来说：在为旧公寓出价之前，请查看电梯证书和电梯年龄、偿债基金（sinking fund）余额和经审计账目、最近两三年的常年大会（AGM）会议记录中有没有计划中的工程或特别征费、欠费比例、单位内的水管和电线，如果是租赁地契（leasehold），还要看地契剩余多少年，因为这会影响你的贷款。本文为一般资讯，不构成法律或财务建议。
快速解答
- 电梯：每部电梯都需要DOSH的适用证书（certificate of fitness），自检验日起有效15个月。请索取证书、保养合约以及任何翻新计划。
- 偿债基金：依法至少10%的服务费拨入偿债基金，用于更换公共财产。旧建筑的偿债基金余额太少，往往意味着日后要征费。
- AGM会议记录：最能提前透露电梯、屋顶、水泵或重新油漆等工程，以及任何特别征费。
- 贷款：国家银行没有针对楼龄的统一规定；银行会看估价、屋况，若是租赁地契，还会看地契剩余年限。
- 重建：马来西亚目前没有已生效的集体出售（collective sale）法律。《城市更新法案》（Urban Renewal Bill）于2026年1月撤回修改，到2026年10月仍只是提案。
- 单位内部：老旧电线、水管和防水工程由屋主自行承担费用，请预留预算。
为什么楼龄会改变你要检查的项目
新公寓有发展商的缺陷保修期和全新设备，大部分问题都有保障。楼龄20至30年的建筑，大额的公共设施已接近或超过设计寿命，费用通过服务费、偿债基金或在会员大会上决定的特别征费，落到屋主身上。管理得好，旧建筑也能是保养良好的家；管理不善，就会变成接连不断的征费和故障。你要做的，是在下定决心之前弄清楚它属于哪一种。
1. 电梯：年龄、证书和翻新
- 适用证书。自2024年6月1日起，电梯受《1994年职业安全与卫生法令》（Occupational Safety and Health Act 1994）及2024年适用证书条例管辖。每部电梯都必须持有有效证书（经检验后发出，有效期15个月），并与合格公司签订至少一年的保养协议。
- 要索取什么。每部电梯的证书、保养合约、故障记录，以及电梯翻新或更换是否已经报价或获批。更改电梯设计需要DOSH（JKKP）批准，所以真正的翻新工程，早在动工前就会出现在会议记录里。
- 看房时。每部电梯都搭一搭，尽量在高峰时段。等很久、经常贴着“暂停服务”告示、停下时与楼层不齐，这些都值得问一问。
电梯翻新是旧公寓最大笔的开销之一，各栋建筑的费用差别太大，很难给出有参考价值的典型数字。我的公寓消防安全与电梯指南详细介绍相关规定。
2. 偿债基金与账目
根据《2013年分层管理法令》（Strata Management Act 2013），屋主须缴付至少相当于服务费10%的偿债基金（第25条），而偿债基金只能用于资本项目，例如更新或更换设施、提升公共财产（第24条）。屋主可以在会员大会上提高缴付比例，但不能降到10%以下。购买旧建筑的单位时，请索取：
| 文件 | 要看什么 |
|---|---|
| 最新经审计账目 | 偿债基金余额；维修账户是否出现赤字；偿债基金是否被挪用于日常开销 |
| 欠费或收款报告 | 未缴费用所占比例。欠费高，代表维修资金少，征费压力大 |
| 来年预算 | 计划中的工程，以及服务费或偿债基金比例会不会上调 |
| 单位账单 | 卖家的账户在交易完成前已结清；请参阅二手房欠费与费用分摊 |
楼龄25年的建筑若有一大笔偿债基金，可以放心一些；若基金很少，而电梯和屋顶又快到期，就是一个警号，屋主可能很快会被要求多付钱。请参阅管理费与偿债基金和买房前如何检查公寓管理。
3. AGM会议记录与特别征费
阅读最近两三次常年大会的会议记录，以及任何特别大会的记录。它们会显示哪些东西坏了、哪些工程已经报价、屋主投票通过了什么，以及是否已批准或即将推出大型维修的特别征费。在你完成交易前已获批的征费，通常是在买卖合约（SPA）中与卖家谈妥的事项。留意那些一再提起却从未完成的项目、与发展商的纠纷，以及向建筑物总监（Commissioner of Buildings，COB）提出的投诉。关于投票和征费如何运作，请参阅公寓AGM与投票和大型维修的特别征费。
4. 旧建筑的消防安全
旧建筑是按照当年的消防规定获批的，所以可能缺少新大楼必须具备的设施。关键是现有的系统能不能正常运作。2026年1月，Malay Mail报道，消防局（Bomba）在2025年检查的453个分层物业中，有192个至少收到一份火患通知，大多是因为系统缺乏保养或设备缺失。请向管理层询问是否有尚未处理的Bomba通知，看房时检查防火门能否关上、消防卷盘是否有喷嘴、楼梯是否畅通。
5. 单位内部：电线、水管和漏水
- 电线。原有电线可能负荷不了几台冷气机、电磁炉和热水器。查看配电箱有没有漏电保护器（residual current device），以及是否有旧式保险丝、烧焦痕迹或自行拉接的电线。请注册电气承包商检查；请参阅旧房子的电线。
- 水管。询问单位的水管是否已经更换，以及建筑的总水管和水箱是否已经更新。水压低、水有锈色、水管沿线有水渍，都是线索。
- 防水。旧单位的浴室和阳台常常需要重做防水。查看浴室下方的天花板，并向卖家询问楼上单位过去有没有漏水；请参阅楼上单位漏水和潮湿与墙壁渗水。
- 窗户与铝框。老化的密封胶条会在季候风暴雨时让雨水渗入。
单位内部的工程由你自己付费，与建筑的征费分开。出价前先估好价钱；我的新山装修与家具费用指南可以帮你，二手房检查指南则列出看房时要检查的项目。
6. 地契、租期以及银行如何看待旧公寓
- 分层地契。许多旧公寓已有个别分层地契（strata title），但仍有一些没有，所以要确认。以母地契（master title）购买会多出一些程序和同意书；请参阅分层地契解说。
- 剩余租期。租赁地契的年限是从租约开始时起算，而不是从你买入时起算。一栋99年租约、30年前开始的建筑，只剩69年。管理机构（management corporation）可以申请延长租期，但必须先通过全体一致决议；请参阅柔佛租赁地契续期和永久地契与租赁地契。
- 贷款年限。国家银行规定房屋贷款年限最长35年，银行也会看贷款结束时地契还剩多少年。这个门槛没有统一的中央银行规定。2026年7月，八打灵再也居民向Malay Mail表示，地契只剩大约20至25年时，银行一般会拒绝贷款。签约前请先问你的银行。
- 估价。银行的估价师会考虑楼龄、屋况、地契类型和近期成交。如果估价低于售价，差额由你自己补足；请参阅银行估价低于售价时怎么办。
7. 重建与城市更新：目前进展
有些买家希望旧建筑有一天会被重建。对这个想法要谨慎。马来西亚目前没有已生效的集体出售法律。《2025年城市更新法案》（Urban Renewal Bill 2025）于2025年8月21日提呈一读，建议的同意门槛为：楼龄30年或以下的建筑80%，楼龄超过30年的建筑75%，废弃建筑或有专业工程师检查报告的建筑51%（Malay Mail，2025年8月）。政府于2026年1月撤回该法案以作进一步修改（The Star，2026年1月23日）。根据2026年10月21日报道的国会书面答复，房屋部长仍将该法案形容为提案，并表示它将与现有法律互补，即《1960年土地征用法令》（Land Acquisition Act 1960）以及《1985年分层地契法令》（Strata Titles Act 1985）中处理破旧或废弃分层计划的机制。购买旧公寓，要看它今天的样子，而不是寄望于可能永远不会到来的重建。
出价前的旧公寓检查清单
| 检查项目 | 要问或要看 |
|---|---|
| 管理 | JMB或MC、管理代理、办公时间、对投诉的回应 |
| 财务 | 偿债基金余额、经审计账目、欠费、来年预算 |
| 计划中的工程 | AGM和EGM会议记录中有关电梯、屋顶、水泵、油漆、征费的内容 |
| 电梯与消防系统 | 适用证书、保养合约、Bomba通知 |
| 单位 | 电线、水管、防水、窗户、过去的漏水、装修批准 |
| 地契 | 是否已发出分层地契、地契类型、剩余租期、限制条件 |
| 贷款 | 签约前了解你的银行对楼龄、租期和估价的看法 |
新山的旧公寓在哪里
旧公寓大多位于新山的成熟社区，离市区和较早期的配套设施较近。可以问我某个地区有哪些楼龄20年或以上的建筑，以及它们的管理水平如何比较。
- JB Sentral和Bukit Chagar：市中心，靠近新柔长堤和RTS Link车站。
- Tebrau、Setia Indah和Molek以及Permas Jaya：东部发展已久的地区。
- 士古来、淡杯和Kempas：靠近大学和工业区的成熟地区。
- 可以在我的新山房产地图上比较，或参考二手房与新项目，权衡较新的建筑。
更多柔佛生活指南：买房前检查公寓管理 · 管理费与偿债基金 · 公寓消防安全与电梯 · 高楼层与低楼层
常见问题
在新山买楼龄20年的公寓值得吗？
可以值得，前提是建筑管理良好、资金充足。出价前请查看偿债基金、经审计账目、AGM会议记录、电梯证书和地契剩余年限，并为单位内部的工程预留预算。
在马来西亚买旧公寓可以申请房贷吗？
通常可以，但条件各有不同。国家银行规定贷款年限最长35年，银行会看估价、建筑状况，若是租赁地契，还会看剩余租期。Malay Mail在2026年7月报道，地契只剩大约20至25年时，银行一般会拒绝贷款。
公寓的特别征费是什么？
屋主被要求额外缴付的费用，用于电梯或屋顶等大型维修或提升工程，通常在会员大会上决定。买房前请查看最近的AGM会议记录，看看有没有已批准或计划中的征费。
旧公寓应该有多少偿债基金？
没有固定数字。法律规定缴付比例至少为服务费的10%。关键是余额能否应付即将到期的电梯、屋顶和水泵开销，这可以从经审计账目和AGM会议记录看出来。
马来西亚有集体出售（en bloc）法律吗？
目前没有已生效的集体出售法律。《2025年城市更新法案》于2026年1月撤回修改，2026年10月房屋部长仍将其形容为提案。
买房前怎样看到公寓的AGM会议记录？
请卖家提供，卖家身为屋主通常可以取得；或通过卖家向管理处索取。把提供会议记录、账目和电梯证书列为你支付订金前的条件。
出价前先检查建筑
把你在考虑的建筑和单位发给我。我会通过卖家索取最近的AGM会议记录、经审计账目、欠费情况和电梯证书，查核地契和剩余租期，并在你出价前和你一起过目。你也可以预约看房，如果人在国外，可以预约Zoom咨询。
资料来源：Strata Management Act 2013（Act 757），第24条（偿债基金），2026年11月核对；Act 757，第25条（费用与偿债基金缴款），2026年11月核对；Occupational Safety and Health (Plant Requiring Certificate of Fitness) Regulations 2024，P.U.(A) 99/2024（UPSI网站上的副本），2024年6月1日生效；JKKP，关于Factories and Machinery (Repeal) Act 2022的常见问题，2024年5月18日；JKKP，电梯设计更改批准指南，2025年8月；Malay Mail，“Nearly half of strata properties fail fire safety checks”，2026年1月25日；Malay Mail，“Petaling Jaya’s leasehold dilemma”，2026年7月22日；Bank Negara Malaysia，促进健全家庭财务的措施（贷款年限最长35年），2013年7月5日；National Land Code (Amendment) Act 2016（Act A1516），第90A条，2016年9月9日宪报公布；Malay Mail，“Urban Renewal Bill 2025 tabled for first reading”，2025年8月21日；The Star，“Govt withdraws Urban Renewal Bill to make further refinements”，2026年1月23日；The Star，“Urban Renewal Bill to complement laws on dilapidated strata buildings, says Nga”，2026年10月21日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核对日期：2026年11月13日，不构成法律、财务或工程建议。建筑状况、征费和贷款条件各有不同；请聘请持牌专业人士检查，并在决定前向管理机构、你的银行和律师确认。