Pinjaman Rumah Bersama di Malaysia (2026): dengan Pasangan, Orang Tua, Saudara Kandung atau Pacar

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 12 November 2026

Pinjaman rumah bersama memungkinkan dua orang atau lebih menggabungkan penghasilan agar memenuhi syarat untuk pinjaman yang lebih besar. Di Malaysia, bank umumnya menerima pasangan atau anggota keluarga sebagai peminjam bersama, dan setiap peminjam bertanggung jawab atas seluruh pinjaman, bukan hanya sebagian. Cara ini bisa membuat rumah terjangkau, tetapi juga mengikat catatan kredit, kemampuan pinjam di masa depan dan pilihan keluar Anda dengan milik orang lain, jadi sebaiknya dipahami sebelum Anda menandatangani.

Peminjam bersama vs pemilik bersama

Keduanya hal yang berbeda, dan orang sering mencampuradukkannya.

	Peminjam bersama	Pemilik bersama
Artinya	Nama Anda tercantum dalam perjanjian pinjaman	Nama Anda tercantum dalam sertifikat atau SPA
Kewajiban Anda	Melunasi pinjaman, secara tanggung renteng dengan peminjam lain	Berbagi kepemilikan, sesuai bagian yang tercatat
Muncul di laporan kredit Anda	Ya	Tidak sebagai utang, kecuali Anda juga peminjam
Berpengaruh pada	DSR, pinjaman berikutnya, aturan 70% BNM	Penjualan, warisan, RPGT, bea meterai

Biasanya orang yang sama menjadi pemilik sekaligus peminjam, tetapi tidak selalu. Sepakati bagian kepemilikan secara tertulis; panduan saya tentang nama bersama dan tenancy in common menjelaskan cara kerja bagian kepemilikan dan apa yang terjadi padanya kemudian.

Siapa yang bisa menjadi peminjam bersama

• Suami dan istri: pasangan paling umum, diterima secara luas.
• Orang tua dan anak dewasa: umum, dan berguna ketika orang tua yang lebih tua membutuhkan peminjam bersama yang lebih muda untuk mendapat tenor lebih panjang (lihat tenor dan batas usia pinjaman rumah).
• Saudara kandung: sering diterima sebagai keluarga dekat; kebijakannya berbeda-beda.
• Pasangan yang belum menikah, teman, rekan bisnis: lebih jarang diterima. Sebagian bank mempertimbangkannya kasus per kasus; yang lain tidak. Tanyakan sebelum membayar booking fee.

Pernyataan BNM tahun 2018 tentang rasio pembayaran utang mencatat bahwa bank umumnya mengizinkan pasangan atau anggota keluarga menjadi peminjam bersama untuk meningkatkan keterjangkauan, dan bahwa setiap bank memutuskan berapa banyak utang yang sanggup ditanggung peminjam (dilaporkan FMT, Juni 2018). Pegawai negeri yang memakai pembiayaan LPPSA dapat mengajukan bersama pasangan, atau antara orang tua dan anak, jika setidaknya satu orang adalah pegawai negeri (pedoman LPPSA 2/2026); lihat pembiayaan rumah LPPSA.

Bagaimana penghasilan gabungan mengubah DSR Anda

Rasio pembayaran utang (DSR) Anda adalah cicilan utang bulanan dibagi penghasilan bersih. BNM mewajibkan bank menilai penghasilan setelah potongan wajib dan menghitung semua utang yang ada (langkah pembiayaan yang bertanggung jawab, sejak Januari 2012), tetapi tidak menetapkan satu batas DSR; dalam praktiknya peminjam biasanya dijaga di bawah 60% (The Star, Februari 2026). Untuk pinjaman bersama, bank melihat kedua peminjam sekaligus. Sebuah ilustrasi:

	Peminjam A sendiri	Peminjam B sendiri	A dan B bersama
Penghasilan bersih bulanan	RM5,000	RM4,000	RM9,000
Kewajiban yang ada	RM800 (mobil)	RM300 (pinjaman pendidikan)	RM1,100
Ruang untuk pinjaman rumah pada asumsi DSR 60%	RM2,200	RM2,100	RM4,300
Perkiraan pinjaman (35 tahun, 4.00%)	Sekitar RM497,000	Sekitar RM474,000	Sekitar RM971,000

Mampu meminjam hampir dua kali lipat tidak berarti Anda harus melakukannya. Dasarkan anggaran pada apa yang masih sanggup Anda tanggung jika satu penghasilan terhenti untuk sementara; panduan saya tentang berapa harga rumah yang mampu Anda beli membahas kisaran yang lebih aman. Jika salah satu pasangan punya utang besar, melunasinya lebih dulu bisa lebih membantu daripada menambahkannya sebagai peminjam bersama. Alasan umum penolakan ada di pinjaman rumah ditolak: DSR dan penyebab lainnya.

Kedua laporan kredit diperhitungkan

Bank memeriksa catatan setiap peminjam di Central Credit Reference Information System (CCRIS) milik BNM, yang menampilkan riwayat pembayaran 12 bulan terakhir, serta laporan kredit lainnya. Keterlambatan pembayaran oleh salah satu peminjam dapat menggagalkan permohonan. Masing-masing dapat mengunduh laporan CCRIS sendiri melalui layanan eCCRIS dari BNM tanpa biaya sebelum mengajukan; lihat CCRIS dan pinjaman rumah Anda.

Setelah disetujui, pinjaman bersama tercatat di catatan keduanya selama seluruh tenor. Jika salah satu dari Anda kemudian mengajukan kredit mobil atau rumah lain, bank mungkin menghitung seluruh angsuran atas nama Anda, bukan separuhnya. Pembayaran yang terlewat muncul di catatan keduanya, siapa pun yang seharusnya membayar.

Bagaimana pinjaman bersama dihitung dalam aturan 70% BNM

Sejak 3 November 2010, BNM membatasi rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) 70% untuk fasilitas pembiayaan rumah ketiga yang diambil seorang peminjam. Pinjaman pertama dan kedua mengikuti kebijakan masing-masing bank, umumnya hingga 90%. Bank umumnya menghitung pinjaman bersama sebagai pinjaman perumahan bagi setiap peminjam, sehingga:

• Jika peminjam bersama Anda sudah memiliki dua pinjaman perumahan yang masih berjalan, pinjaman bersama yang baru dapat dianggap sebagai pinjaman ketiganya, dan batas 70% mungkin berlaku untuk seluruh pinjaman.
• Begitu Anda masuk dalam pinjaman bersama, dua pembelian Anda berikutnya dihitung mulai dari situ.
• Pinjaman perumahan yang sudah lunas tidak lagi dihitung sebagai pinjaman yang masih berjalan.

Cara setiap bank menghitung pinjaman bersama dan pinjaman yang baru dilunasi adalah praktik bank, bukan aturan yang dipublikasikan, jadi mintalah marginnya secara tertulis. Selengkapnya di membeli rumah kedua atau ketiga.

Asuransi, kematian dan perceraian

Asuransi. Bank umumnya meminta perlindungan pinjaman: polis jangka menurun (MRTA, atau MRTT untuk takaful) atau polis jangka tetap (MLTA). Pada pinjaman bersama, setiap peminjam dapat dilindungi untuk sebagian pinjaman atau secara bersama, tergantung polisnya. Jika satu peminjam meninggal dan terlindungi, klaimnya melunasi bagian yang diasuransikan; sisa yang tidak terlindungi tetap menjadi tanggungan peminjam yang masih hidup. Periksa persentase perlindungan dalam surat penawaran Anda; lihat apa yang perlu dicek dalam surat penawaran bank dan asuransi rumah di Johor Bahru.

Kematian. Pinjaman tidak berakhir ketika seorang peminjam meninggal; bank melihat ke asuransi, peminjam yang masih hidup dan harta peninggalan. Apa yang terjadi pada bagian kepemilikan almarhum adalah persoalan terpisah yang tergantung pada cara sertifikat dipegang dan pada wasiat atau aturan pembagian warisannya, yang dibahas dalam panduan nama bersama saya.

Perceraian atau perselisihan. Perjanjian pinjaman tidak terbagi dengan sendirinya. Kedua peminjam tetap bertanggung jawab kepada bank sampai pinjaman lunas atau bank setuju membebaskan salah satunya, biasanya melalui refinancing. Teruslah membayar selama masalahnya diselesaikan, karena tunggakan merusak catatan keduanya. Pengacara sebaiknya memberi nasihat tentang properti dan penyelesaiannya; jika pembayaran menjadi sulit, lihat angsuran pinjaman rumah yang terlewat.

Mencabut nama di kemudian hari

1. Periksa periode lock-in. Melunasi pinjaman lama dalam periode lock-in dapat dikenai biaya sesuai surat penawaran Anda.
2. Refinancing atas satu nama. Orang yang mempertahankan rumah mengajukan pinjaman baru sendiri dan harus lolos uji DSR sendiri. Lihat refinancing pinjaman rumah.
3. Alihkan bagiannya. Pengacara menyiapkan pengalihan bagian milik pemilik yang keluar.
4. Bea meterai. Hibah antara suami dan istri dibebaskan (P.U.(A) 420/2007). Antara orang tua dan anak, RM1 juta pertama dari nilai pasar dibebaskan jika penerimanya warga negara Malaysia (P.U.(A) 178/2023, sejak April 2023). Antara saudara kandung tidak ada keringanan. Pengalihan dengan pembayaran dikenai tarif skala biasa. Lihat mengalihkan properti kepada keluarga dan bea meterai pada 2026.

Penjamin vs peminjam bersama

Peminjam bersama menandatangani pinjaman dan bertanggung jawab sejak hari pertama. Penjamin menandatangani jaminan terpisah yang berjanji membayar jika peminjam tidak membayar, dan biasanya bukan pemilik. Keduanya komitmen yang serius: penjamin dapat ditagih atas utang tersebut, dan jaminan dapat muncul ketika penjamin kelak mengajukan kredit. Jangan pernah menandatangani salah satunya untuk orang yang kondisi keuangannya tidak Anda kenal baik. Apakah bank menerima penjamin untuk pinjaman rumah, dan dengan syarat apa, adalah kebijakan bank itu sendiri.

Warga asing dengan pasangan warga Malaysia

• Pinjaman. Bank menilai penghasilan pasangan asing lebih ketat, terutama penghasilan yang diperoleh di luar negeri. Sebagian pasangan mengajukan dengan penghasilan pasangan warga Malaysia sebagai penghasilan utama. Lihat pinjaman rumah bagi warga asing.
• Kepemilikan. Jika nama pasangan asing dicantumkan di sertifikat, pembelian umumnya memerlukan persetujuan negara bagian Johor untuk kepentingan pihak asing, dan aturan pembeli asing, termasuk harga minimum umum RM1 juta, mungkin berlaku. Tanyakan kepada pengacara Anda sebelum memesan; lihat persetujuan negara bagian di Johor dan harga minimum dan kuota di Johor.
• MM2H. Jika pembelian ini bagian dari rencana MM2H, saya berkoordinasi dengan agen MM2H berlisensi MOTAC untuk urusan visanya; tidak ada yang bisa menjanjikan persetujuan. Lihat dukungan properti MM2H.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

• Mount Austin: populer di kalangan keluarga muda, dengan kondominium dan rumah tapak.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: lingkungan mapan dekat mal dan sekolah.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: rumah tapak dan rumah di kawasan berpagar di sisi barat.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: rumah subsale dengan rentang harga yang lebar.
• Kulai dan Senai: kota mandiri rumah tapak yang lebih baru dengan harga lebih rendah.

Bandingkan di peta properti JB saya.

Panduan hidup di Johor lainnya: Rumah pertama di JB · Pinjaman rumah JB pada 2026 · Tunai atau pinjaman rumah · Rumah berpagar dan berpenjaga di JB

Pertanyaan yang sering diajukan

Bisakah saya mengambil pinjaman rumah bersama dengan pacar saya di Malaysia?

Mungkin bisa, tetapi lebih sulit dibandingkan dengan pasangan sah atau anggota keluarga. Bank umumnya menerima suami istri dan keluarga dekat; pasangan yang belum menikah dipertimbangkan sebagian bank kasus per kasus dan ditolak bank lain. Tanyakan ke bank sebelum Anda membayar booking fee.

Apakah saya bertanggung jawab atas seluruh pinjaman atau hanya bagian saya?

Seluruh pinjaman. Peminjam bersama biasanya bertanggung jawab secara tanggung renteng, sehingga bank dapat meminta salah satu dari Anda membayar seluruh angsuran, berapa pun bagian kepemilikan Anda. Ini informasi umum, bukan nasihat hukum.

Apakah pinjaman rumah bersama dihitung sebagai pinjaman perumahan pertama atau kedua saya?

Umumnya ya, untuk setiap peminjam. Batas 70% dari Bank Negara berlaku mulai pinjaman perumahan ketiga yang masih berjalan milik seorang peminjam, dan bank biasanya menghitung pinjaman bersama untuk semua nama di dalamnya. Praktiknya berbeda-beda, jadi tanyakan kepada bank Anda bagaimana pinjaman Anda dihitung.

Bagaimana cara mencabut nama saya dari pinjaman rumah bersama?

Biasanya orang yang mempertahankan rumah melakukan refinancing atas namanya sendiri, lolos pemeriksaan bank sendiri, dan bagian pemilik yang keluar dialihkan. Bea meterai tergantung hubungannya: hibah antara suami istri dibebaskan, hibah orang tua kepada anak mendapat keringanan untuk RM1 juta pertama bagi penerima warga Malaysia, dan saudara kandung membayar tarif skala penuh.

Apa yang terjadi pada pinjaman rumah bersama setelah perceraian?

Kedua peminjam tetap bertanggung jawab kepada bank sampai pinjaman lunas atau salah satunya dibebaskan, biasanya melalui refinancing. Teruslah membayar sementara itu, karena tunggakan merusak catatan kredit keduanya, dan mintalah nasihat pengacara tentang propertinya.

Apakah penjamin sama dengan peminjam bersama?

Tidak. Peminjam bersama menandatangani pinjaman dan bertanggung jawab sejak awal. Penjamin menandatangani janji terpisah untuk membayar jika peminjam gagal bayar, dan biasanya bukan pemilik. Keduanya dapat ditagih atas utang tersebut.

Berencana membeli bersama seseorang?

Beri tahu saya dengan siapa Anda membeli, penghasilan dan kewajiban kalian berdua, serta kawasan yang Anda sukai. Saya akan menghitung anggaran bersama yang realistis, menandai apa pun yang bisa menghambat pinjaman, dan menyusun daftar pendek rumah di JB yang sesuai. Anda juga dapat membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: FMT (Bernama), “Up to banks to fix borrowers’ debt service ratio, says BNM”, 19 Juni 2018; Bank Negara Malaysia, langkah untuk mendorong praktik pembiayaan yang bertanggung jawab, 18 November 2011; Bank Negara Malaysia, langkah pasar properti (LTV 70% pada fasilitas pembiayaan rumah ketiga), 3 November 2010; Bank Negara Malaysia, Monetary Policy Statement, 5 November 2026; Bank Negara Malaysia, CCRIS dan eCCRIS, diperiksa November 2026; LPPSA, Garis Panduan Pembiayaan Perumahan LPPSA Bil. 2/2026, diperiksa November 2026; LHDN, daftar perintah bea meterai (termasuk P.U.(A) 420/2007, suami dan istri), diperiksa November 2026; Ministry of Finance, pernyataan tentang pembebasan bea meterai untuk rumah pertama dan pengalihan atas dasar kasih sayang, 9 Juni 2023; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949, 30 Juni 2026; The Sun, Johor tentang harga minimum RM1 juta bagi pembeli asing, 5 September 2025; The Star, “M’sian households walk the debt tightrope”, 16 Februari 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 12 November 2026, bukan nasihat hukum atau keuangan. Tabel-tabel ini adalah ilustrasi, bukan penawaran pinjaman. Kebijakan bank berbeda-beda; konfirmasikan dengan bank Anda, pengacara Anda, LHDN dan BNM sebelum Anda menandatangani, dan hubungi AKPK jika pembayaran menjadi sulit.