在新山购买顶层公寓、复式单位或空中别墅（2026）：优点、缺点与检查要点

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实于2026年11月12日

这份指南适合来自新加坡、印尼、印度、中国的买家、MM2H参与者，以及正在新山物色顶层公寓（penthouse）、复式单位（duplex）或空中别墅（sky villa）的马来西亚人。简单来说：这类单位比一般公寓提供更多空间、景观和隐私，但代价是屋顶带来的热、对电梯的依赖、较高的管理费，以及较少的转售买家。在做决定前，请检查屋顶防水、分层附则（by-laws）对露台的规定、水压和电梯。

顶层公寓、复式单位还是空中别墅：各是什么意思

在马来西亚，这些都不是法律类别。在分层地契上，它们都只是一个有面积和份额单位的单位（parcel），所以请看平面图，而不是看名称。

类型	一般含义	注意事项
顶层公寓（penthouse）	位于最高住宅楼层的单位，通常较大，天花板较高或附有屋顶露台	正上方就是屋顶板；附近有屋顶设备（水箱、水泵、电梯马达）
复式单位（duplex）	两层室内空间以私人楼梯相连；可以位于任何楼层	单位内有楼梯；冷气和清洁要顾及两层
顶层复式（penthouse duplex）	位于大楼顶部的两层单位	两类问题都有
空中别墅（sky villa）	以“空中别墅”为卖点的高楼层大单位，有时附有私人泳池或花园露台	私人泳池和花槽的重量与防水；由谁负责维护
Loft或“双层挑高”（dual-volume）单位	双层挑高的客厅，附有夹层	夹层是否在获批图则上

确实有一份规划文件使用了这个词。新山市政厅的商业规划指南规定，服务式公寓中的“suite/penthouse”最低面积为1,000平方英尺，而一房单位为400平方英尺。

为什么有人买这类单位

• 空间。想要有地住宅般的空间加上公寓的保安，或需要空间给父母或帮佣住的家庭（请参阅我的公寓与有地住宅指南）。
• 景观与采光。在新山，人们最常问的景观是柔佛海峡和新加坡天际线；内陆则是城市和绿景。如果日后建起更高的大楼，景观可能会被挡住。
• 隐私。每层单位较少，有时设有私人电梯厅，而且楼上没有住户。
• 户外空间。可以种植物或烧烤的露台，这是一般公寓单位少有的。

需要权衡的缺点

屋顶的热和漏水

顶层单位位于屋顶板之下，整个下午都直接受到阳光照射。JKR的被动式设计指南（2013年）讨论了可阻挡白天热量的屋顶系统，例如屋顶隔热层和隔热反射屋顶漆。实际操作上，请询问您单位上方的屋顶是否有隔热，在下午三四点时摸摸天花板，并预计冷气的规格要足以应付这种热度。

漏水是屋顶的另一个风险。防水膜会老化，而露台上的花槽、泳池和排水口也会增加渗水的地方。看房时，留意天花板和露台下方墙壁是否有水渍、油漆起泡或霉味，检查露台地漏是否畅通，并向管理处索取屋顶的维修记录。如果单位仍在发展商的缺陷责任期内，请以书面形式报告漏水；请参阅我的交屋验屋清单和隐藏缺陷指南。

电梯、水压与消防安全

• 依赖电梯。住在顶层，一切都要靠电梯，包括家具和装修材料。职业安全与卫生局（DOSH）表示，每部电梯都须持有有效期15个月的适用证书（The Star，2026年9月）。请询问有几部电梯服务顶层，以及多久故障一次。
• 水压。高层公寓会把水泵到水箱，而位于屋顶水箱正下方的单位，除非设计中加装了增压泵，否则水压可能较弱。看房时请同时打开花洒和厨房水龙头试试。
• 消防安全。根据Uniform Building By-Laws，最高使用楼层距离消防车通道超过18米的建筑，必须设有附备用电源的消防电梯（第243条附则），而超过30米则须设有湿式立管（第231条附则），这是Malay Mail在2026年1月的概述。从顶层逃生要走很长的楼梯，所以请检查防火门是否能自动关闭、楼梯间是否畅通。
• 屋顶设备的噪音。水泵、电梯机房和冷却设备通常设在屋顶。请留意卧室里是否听得到嗡嗡声或感受到震动。

我的高楼层与低楼层指南更详细地介绍了电梯、供水和消防安全。

较高的管理费

公寓的管理费和偿债基金是按份额单位计算的，而份额单位主要取决于单位面积。槟城土地与矿务局的一份指南列出了计算公式：面积乘以单位类型的加权系数，再加上以较低加权计算的附属单位（accessory parcels）。简单来说，一间面积是一般单位三倍的顶层公寓，份额单位大约也是三倍，因此每月管理费也大约是三倍，尽管您使用泳池的次数并不会多三倍。请索取确切的份额单位和目前的费率；我的管理费与偿债基金指南列出了计算方法。

转售买家较少

根据我的经验，在一栋楼最高价位区间物色的买家较少，而对于独一无二的单位，估价师可参考的近期可比成交也较少。这可能意味着出售时要等较久。对外国业主来说还有另一层限制：本身是外国人的买家须遵守柔佛的最低房价规定。请计划持有较长时间，并参阅我的外国人出售新山房产指南。

屋顶露台：分层规定允许什么

大露台往往是人们购买的原因，也往往是麻烦的开始。首先要弄清楚露台在法律上属于什么：

• 您单位的一部分，在分层图（strata plan）上显示在您单位的范围内。
• 附属单位（accessory parcel），与您的单位相连，以较低的加权计入您的份额单位。
• 公共财产，您只获准使用，由管理机构控制。

Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015第三附表中的标准附则规定：装修前须获得管理层的书面批准（第27段）；加建平台或移动外部门窗须同时获得当局和管理层批准（第28段）；更改外观须获得管理层的书面批准（第29段）。在露台上加盖屋顶、玻璃围封或加建房间，通常三项都会涉及，而结构工程还需要根据Street, Drainage and Building Act 1974第70条获得地方政府的书面许可。

看二手顶层公寓时，请把已建成的部分与获批图则作比较。未经批准而封闭的露台或屋顶上的房间，可能导致被下令拆除，而这个问题会转到您身上。请要求卖家提供书面批准文件；我的违章扩建指南说明了要注意什么。

每平方英尺价格与一般单位比较

发展商通常会把顶层和特别单位的定价订得比一般单位高，而顶层公寓的总价因面积大而很高。按每平方英尺计算，它可能比同一栋楼的一般单位高或低，取决于露台和附属单位如何计算。我不提供顶层公寓一般溢价的数字，因为成交很少，而且每个单位都不同。您可以这样做：

• 以相同的基准计算您比较的每个单位的每平方英尺价格，采用地契或买卖合约（SPA）上的面积，而不是宣传册上的面积。我的建筑面积与土地面积指南说明了怎么做。
• 把室内楼面面积与露台面积分开；对大多数买家来说，户外空间的每平方英尺价值较低。
• 查看同一栋楼的成交记录，方法见我的查询成交价指南。
• 预计银行估价只能依据少数可比成交；请参阅估价低于房价时怎么办。

外国买家

外国人一般只能在柔佛购买RM100万及以上的住宅房产，指定区域等情况除外（New Straits Times，2026年4月）。许多顶层公寓和大型复式单位超过这个门槛，这也是外国买家会考虑它们的原因之一。州政府同意和外国人印花税仍然适用。我的柔佛最低房价与配额指南和州政府同意指南有详细说明。关于MM2H，我会与持有MOTAC执照的MM2H代理配合；批准与否由有关当局决定。

购买前的检查

1. 去看两次：下午三四点看热度，傍晚听屋顶设备的噪音。
2. 检查天花板、露台和排水口是否漏水；可考虑请专业人士验屋（请参阅我的验屋清单）。
3. 阅读分层图：单位面积、附属单位、份额单位和露台的性质。
4. 把已建成的部分与获批图则比较，并要求提供任何围封工程的书面批准。
5. 在平日早上繁忙时段测试电梯等候时间和水压。
6. 查看管理情况：屋顶维修记录、电梯保养、欠款和偿债基金（请参阅检查公寓管理）。
7. 如果是新盘，请在KPKT的TEDUH网站上查看发展商及其过往记录（请参阅查核发展商和QLASSIC评分）。

如果这对您很重要，可以考虑这些地区

• JB Sentral和Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link车站的高楼，部分可看到海峡景观。
• Danga Bay：面向海峡的海滨高楼。
• Iskandar Puteri：较新的高楼，包括海滨和Medini一带。
• Permas Jaya和Senibong：东区高楼，部分可看到海景。
• Mount Austin：可看到城市和绿景的内陆公寓。

在我的新山房产地图上比较这些地区。

更多柔佛生活指南：高楼层与低楼层 · 挑选公寓单位：朝向与噪音 · 公寓密度与每部电梯服务的单位数 · 检查公寓管理

常见问题

顶层公寓和复式单位有什么分别？

顶层公寓是位于最高住宅楼层的单位。复式单位内部有两层，以私人楼梯相连，可以位于任何楼层。顶层复式则两者兼具。这些都不是法律类别；请查看平面图和分层图。

顶层公寓比其他单位热吗？

有可能，因为上方的屋顶板整天受到阳光照射。请询问屋顶是否有隔热，在下午三四点去看房，并预计需要较大的冷气。屋顶防水也很重要，因为顶层单位最先遇到屋顶漏水。

为什么顶层公寓的管理费这么高？

管理费按份额单位计算，而份额单位主要取决于单位面积。一间面积是一般单位数倍的顶层公寓，份额单位也是数倍，所以每月管理费和偿债基金也是数倍。

我可以把顶层公寓的露台封闭起来或加盖屋顶吗？

未经批准不可以。标准分层附则规定，装修和更改外观须获得管理层的书面批准，而加建平台等工程则须同时获得当局和管理层批准。结构工程还需要地方政府的许可。

外国人可以在新山买顶层公寓吗？

可以，但须遵守一般规定：外国人一般只能在柔佛购买RM100万及以上的住宅房产，并须取得州政府同意。许多顶层公寓高于这个价格，但请查看目前的门槛以及该地区是否有任何例外。

顶层公寓比较难转售吗？

往往需要较长时间，因为在一栋楼最高价位区间物色的买家较少，可比成交也很少。买顶层公寓是因为它适合您的生活方式，并请计划持有一段时间。

正在新山挑选顶层公寓和复式单位？

告诉我您喜欢哪些地区、需要的面积和房间数，以及您的预算。我会按地区为您挑选顶层公寓、复式单位和大单位，查看分层图和份额单位，并在您看房前向管理层询问屋顶维修和电梯的情况。您也可以预约看房，如果您仍在海外，也可以预约Zoom咨询。

资料来源：Majlis Bandaraya Johor Bahru（MBJB），Garis Panduan Perancangan Perniagaan（商业规划指南），KS 10服务式公寓，2023年2月上载，2026年11月核实；JKR（Public Works Department Malaysia），Building Sector Energy Efficiency Project，Passive Design Guidebook，2013年7月；The Star，“Keep lifts in working order”（DOSH），2026年9月11日；Malay Mail，“From hose reels to risers: Fire safety systems every condo resident should know”，2026年1月26日；Penang Land and Mines Office，Share Units Formula Guideline，2026年11月核实；Strata Management Act 2013（Act 757），关于管理费和偿债基金的条文，2026年11月查阅；Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015，P.U. (A) 107/2015，第三附表（DBKL发布的版本），2026年11月核实；Street, Drainage and Building Act 1974，第V部分，第70条（National House Buyers Association发布的版本），2026年11月核实；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯核实于2026年11月12日，并非法律、工程或财务建议。附则、批准程序和外国买家规定会变动；在做决定前，请向管理机构、地方政府、您的律师和持牌建筑专业人士确认。