English · Bahasa Melayu · Bahasa Indonesia
作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月9日
这份指南写给来自新加坡、印尼、印度、中国的买家、MM2H 参与者，以及正在看新山二手房、而屋主仍背着房贷的马来西亚人。简单来说：只要律师按一般程序办理，这种情况很普遍，也是安全的。卖方的银行在地契上持有抵押（gadaian）；你的律师会取得赎回结算单（redemption statement），列明卖方所欠的款额；交易完成时，你的银行把这笔钱直接付给卖方的银行，卖方银行随后释放地契并签署解除抵押文件，只有房价的余额才会付给卖方。
简要答案
- 很常见，不是危险信号：新山许多二手房仍背着卖方的房贷。抵押是已注册的担保，地契查册时会显示出来。
- 钱先付给银行：卖方尚欠的贷款（赎回款额）直接付给卖方的银行，绝不会汇入卖方本人的户口。
- 文件：卖方银行释放地契正本，并签署 Form 16N 解除抵押文件（National Land Code 第278条），与你的转名一起注册。
- 时间：余款一般在签 SPA 后约三个月内付清，通常可延长一个月，但须支付利息。若因卖方银行而延误，你的期限一般也会顺延。
- 主要风险：卖方所欠的贷款高于售价，或拖欠供款。SPA 应规定卖方在你的钱动用之前先补足差额。
- 外国买家：仍须取得柔佛州政府批准，而大部分房屋的最低价格为 RM1 million。抵押银行的同意书是柔佛转名文件的一部分。
地契上有抵押是什么意思
当屋主以拥有个别地契或分层地契的房子向银行贷款时，银行会根据 National Land Code 注册一项抵押（gadaian）。这项抵押会一直留在土地注册记录上，直到贷款还清、银行的解除抵押文件完成注册为止。你的地契查册会把它列为产权负担，显示抵押银行（chargee）和抵押日期。
尚未发出个别地契或分层地契、仍在发展商母地契之下的房子，做法不一样。正如一位 Bar Council 产业转让委员会成员在2006年一篇报章专栏中所说明（该文由 National House Buyers Association 转载），这种情况下卖方银行持有的不是抵押，而是卖方在发展商买卖合约下权益的转让（assignment）。下文两种情况都会讲到。
| 情况 | 卖方银行持有 | 如何解除 |
|---|---|---|
| 已发出个别地契或分层地契 | 地契上已注册的抵押（gadaian） | 付清赎回款额；银行签署解除抵押文件（Form 16N），与你的转名一起在土地局注册 |
| 尚未发出个别地契或分层地契（母地契） | 卖方在发展商 SPA 下权益的转让 | 付清赎回款额；银行把权益转回，一般通过收款及回转让契约（deed of receipt and reassignment），而买卖则以转让契约（deed of assignment）进行，并须取得发展商同意 |
| 伊斯兰房屋融资 | 同样的担保，但根据买卖式或其他符合伊斯兰教法的合约 | 按该融资本身的条款结算；结算金额同样由融资机构列明 |
赎回如何进行：一步一步看
卖方律师负责与卖方银行接洽；你的律师（通常同时代表你的银行）确保每一笔钱都在有相应文件的情况下才转出。一般顺序如下：
- 出价与地契查册。你签署购买意向书并支付诚意订金，一般为2%至3%。在这之前或之后不久，地契查册会显示抵押和抵押银行。见如何为新山二手房出价。
- SPA 与10%订金。你签署买卖合约（SPA），并把订金补足至10%。SPA 会列明赎回的处理方式。
- 赎回结算单。卖方律师向卖方银行索取赎回结算单：列明截至某个日期还清贷款所需的全部款额，之后每天另计利息。银行也会出具承诺书，承诺在收款后释放地契及已签署的解除抵押文件。
- 你的贷款文件。你签署贷款合约和抵押文件；你银行的律师会把赎回款额与你的贷款额对照核实。
- 你自己补足的款项。如果你的贷款少于房价的90%，你须把差额（一般称为 difference 或 differential sum）付给作为保管人（stakeholder）的你方律师或卖方律师。在这笔钱到位之前，银行一般不会发放任何款项。
- 承诺书与赎回。你的银行承诺付款；卖方银行直接收取赎回款额，并把地契正本和解除抵押文件交给你银行的律师。
- 注册。解除抵押文件、转名文件（Form 14A）和你银行的新抵押会一起提交土地局，地契便从“卖方，抵押给 A 银行”变成“你，抵押给 B 银行”。
- 余款付给卖方。提交注册并再做一次查册后，你的银行发放剩余的贷款，卖方律师扣除付给银行的款项、RPGT 预扣款和双方同意的费用后，把剩余的钱付给卖方。
Penang Land and Mines Office 的 Form 16N 检查清单列明了土地局要看什么：只有抵押权人（chargee）才能签署；文件必须盖印花；须连同抵押副本一起提交；提交时地税必须已缴清。未缴的地税可能会拖延整份文件。我的柔佛买房法律程序指南说明了每份文件在哪个环节使用，而马来西亚律师费则讲解 SPA、贷款和解除抵押的规定收费。
计算示例（以整数作说明）
一名马来西亚买家同意以 RM600,000 购买一间新山公寓；卖方为公民，尚欠银行 RM350,000；买家贷款80%。以下数字纯属虚构，只用来说明流程。
| 步骤 | 款额 | 收款方 |
|---|---|---|
| 诚意订金加 SPA 补足款（10%） | RM60,000 | 作为保管人的卖方律师，或按 SPA 规定 |
| 给 LHDN 的 RPGT 预扣款（公民卖方为3%） | RM18,000，从房价中扣留 | 买方律师，在60天内交给 LHDN |
| 买家自己补足的款项（房价减订金再减贷款） | RM60,000 | 作为保管人的律师，在贷款发放之前 |
| 赎回款额，从买家的贷款支付 | RM350,000 | 卖方银行，直接支付 |
| 买家贷款的剩余部分（RM480,000 减 RM350,000） | RM130,000 | 卖方律师，在转名和抵押提交注册之后 |
| 扣除费用及分摊款项前卖方实收 | 约 RM232,000 | 卖方 |
时间：完成期限与卖方银行
二手房交易的完成日期由合约约定，而不是法律规定，所以请细读你的 SPA。根据那位 Bar Council 产业转让委员会成员在2006年专栏中的说明，常见做法是：
- 三个月：从 SPA 日期起计三个月内付清余款；如果地契有权益限制（restriction in interest）或须取得发展商同意，则从最后一项同意书发出之日起计三个月。
- 延长期：一般为一个月或更长，未付余款须按 SPA 规定的利率每日计算利息。
- 银行延误条款。同一系列在2007年的一篇专栏提到一项常见条款：如果卖方银行没有在14天内交还地契和文件，买方的期限会按延误天数相应顺延，且不计利息。
由于利息一直在计算，赎回结算单是有有效期的；如果完成日期推迟，就需要一份新的结算单。卖方贷款的锁定期罚款或通知期属于卖方的费用，但最好及早询问。我的SPA 指南更详细地讲解订金、完成和违约条款。
付订金之前要查的风险
| 风险 | 可能发生的情况 | 一般如何保障你 |
|---|---|---|
| 卖方所欠多于售价（负资产） | 你的贷款和订金不足以还清银行，地契因此无法释放 | 在 SPA 中加入条款，规定卖方在你的钱动用之前，先把差额存入保管户口；及早向卖方询问大约的贷款余额 |
| 卖方拖欠供款 | 银行可能已发出 Form 16D 违约通知，并正走向出售令或拍卖 | 询问贷款是否按时供款；银行必须以书面确认会接受赎回。见房贷供款拖欠 |
| 地契上的其他登记 | 法庭发出的禁止令（perintah larangan）、注册官禁制（Registrar’s caveat）或第二抵押会冻结转名，或使其变得复杂 | 签 SPA 前和完成前各做一次最新的地契查册；每一项登记都必须撤除，或在 SPA 中作出处理 |
| 卖方已破产 | 该产业归属于破产总监（Director General of Insolvency），卖方不能再出售 | 对卖方进行破产查询（Malaysian Department of Insolvency 提供此服务） |
| 银行估价低于售价 | 你的贷款额减少，须多付现金，而卖方的赎回款额不变 | 在购买意向书和 SPA 中加入以获批贷款为条件的条款；见银行估价低于房价 |
那篇2006年的专栏把差额问题说得很直接：如果赎回款额高于售价或余款，SPA 就需要有条款规定由卖方支付超出的部分。如果卖方拿不出这笔钱，交易可能无法完成，所以我会在出价之前先问清楚贷款情况。
保障你资金安全的措施
- 由保管人持有订金。你的诚意订金和10%订金一般由律师以保管人身份持有，只按 SPA 的规定发放，不会直接交给卖方。
- 直接付款给银行。赎回款额由你的银行或你的律师直接付给卖方银行，绝不经过卖方。
- 承诺书。卖方银行承诺在收款后释放地契和解除抵押文件；你的银行承诺付款。
- 私人禁制。在许多二手房交易中，你的律师会在签 SPA 后登记私人禁制（private caveat），使卖方在你的转名注册前不能再以该地契进行其他交易（The Edge Malaysia，2022年7月）。
- 委任自己的律师。你没有义务使用卖方的律师。只把钱付进律师的客户户口，或按 SPA 的指示付款；见新山房产诈骗。
母地契单位与发展商融资
如果单位还没有分层地契或个别地契，买卖会以转让契约（deed of assignment）进行。你的律师须取得发展商对该买卖的同意，而三个月的完成期限一般从该同意书发出之日起计。卖方银行同样会先获还款，然后把权益转回，使权益能够转给你和你的银行。见我的分层地契指南。
发展商本身的融资机构也可能对整片母地契持有抵押。在 Malaysian Bar 转载的一篇2022年文章中，National House Buyers Association 秘书长描述了一般的保障方式：一封免责信（letter of disclaimer），由该融资机构同意在某个单位的赎回款额付清后，不对该单位行使止赎权。请你的律师确认该单位已获释放或已有免责信。
现金买家与从海外付款的买家
现金买家。你的律师从你的资金中支付赎回款额（资金存放在律师的客户户口），条件是卖方银行承诺交出地契和解除抵押文件。
外国买家。程序相同，但多了几个步骤：
- 最低价格。柔佛一般规定外国人购买的大部分房屋须达 RM1 million 或以上，部分指定区域有例外（New Straits Times，2026年4月）。见柔佛最低价格与配额。
- 州政府批准。你的律师根据 National Land Code 第433B条提出申请。PTG Johor 2026年的转名检查清单规定，如果土地仍有抵押，须附上抵押银行的同意书，所以卖方银行会很早就参与进来。
- 时间较长。完成期限一般从批准之日起计，所以赎回结算单需要更新。
- 从海外付款。Bank Negara Malaysia 的外汇政策允许非居民投资马来西亚的令吉资产。请及早把资金汇入律师的客户户口。见从海外支付柔佛房产款项和外国人房屋贷款。
- 外国卖方。如果卖方也是外国人，RPGT 预扣款是7%而不是3%（LHDN，2026年6月），在贷款余额高时这一点很重要。见外国人出售房产。
对于 MM2H 买家，我会与持有 MOTAC 执照的 MM2H 代理配合，负责房产部分；是否获批由当局决定。见MM2H 房产协助。
出价之前要问的问题
- 有没有贷款（传统或伊斯兰融资），大约还欠多少？
- 贷款是否按时供款，卖方有没有收到银行的任何通知？
- 是个别地契、分层地契还是母地契？有没有权益限制？
- 地税、门牌税、管理费和水电费是否已缴清？
- 价格是否与成交记录相符？
- 有没有租客？如果有，见购买有租客的房产。
如果这一点对你很重要，可以在哪里买
成熟地区有许多已发地契的二手房，赎回程序比较简单。
- Mount Austin：公寓和有地住宅的二手市场活跃。
- Tebrau、Setia Indah 和 Molek：成熟住宅区，有许多已发地契的有地住宅。
- Bukit Indah 和 Gelang Patah：靠近第二通道的西区房屋。
- Iskandar Puteri：较新的项目，部分单位可能仍在母地契之下。
- Permas Jaya 和 Senibong：东区的公寓和有地住宅。
在我的新山房产地图上比较这些地区。
更多柔佛生活指南：地契查册与私人禁制 · SPA 详解 · 如何为新山二手房出价 · 2026年印花税
常见问题
购买仍背着卖方银行贷款的房产安全吗？
只要按一般程序办理，是安全的。你的律师取得赎回结算单，你的银行或律师把赎回款额直接付给卖方银行，银行的解除抵押文件与你的转名一起注册。你的订金一般由律师以保管人身份持有。
二手房交易中，谁来还清卖方的贷款？
实际上是你，从购屋款中支付。交易完成时，你的银行（现金购买则由你的律师）把赎回款额直接付给卖方银行。卖方只会收到扣除贷款、RPGT 预扣款和双方同意的费用后剩下的钱。
什么是赎回结算单（redemption statement）？
卖方银行发出的信件，列明截至某个日期还清贷款所需的全部款额，之后每天另计利息。如果完成日期推迟到该日期之后，卖方律师会索取更新的结算单。
什么是 Form 16N？
根据 National Land Code 第278条的解除抵押文件。贷款赎回后由卖方银行签署，并与你的转名和你银行的抵押一起在土地局注册。
如果卖方所欠多于售价，会怎样？
银行未获全额还款之前，地契无法释放，所以卖方必须补足差额，一般是在完成前把差额存入保管户口。拟得好的 SPA 会这样规定。如果卖方无法支付，买卖可能无法完成。
卖方有贷款时，完成交易需要多久？
一般从签 SPA 或最后一项同意书发出之日起约三个月，通常可延长一个月但须付利息。许多 SPA 规定，如果卖方银行迟迟不交还地契，你的期限会顺延。外国买家因为须取得柔佛州政府批准，一般需要更长时间。
外国人可以购买仍抵押给银行的柔佛二手房吗？
可以，但须遵守柔佛的一般规定：大部分房屋一般最低 RM1 million，并须根据 National Land Code 第433B条取得州政府批准。PTG Johor 的检查清单规定，如果土地仍有抵押，须附上抵押银行的同意书。
想在出价前先查地契和贷款情况？
把你在看的单位发给我。在付任何订金之前，我会查地契上的抵押、私人禁制和限制，把价格与成交记录比较，并告诉你应该就贷款向卖方问些什么。你也可以预约看房；如果你在海外，可以预约Zoom 咨询。
资料来源：National Land Code (Act 828)，第278条，解除抵押，2026年11月查阅；National Land Code (Act 828)，第254条（违约通知）及第433B条（非公民的批准），2026年11月查阅；Penang Land and Mines Office, Senarai Semak Bagi Urusan Melepaskan Gadaian Borang 16N（解除抵押检查清单），2015年3月3日审阅；Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor (PTG Johor), Senarai Semak Borang Pindahmilik（转名批准检查清单），2026年；Cheong Yoke Ping（Conveyancing Practice Committee, Bar Council），“Understanding an SPA (Part 1)”，The Sun，2006年12月8日，经 National House Buyers Association 转载；Malaysian Bar，“Law & Realty: Understanding an SPA (Part 3)”，The Sun，2007年1月5日；Malaysian Bar，“Conveyance lawyer: professional service trumps theoretical knowledge (Part 2)”，作者 Chang Kim Loong，2022年5月30日转载；The Vibes，“Risky redemption sums and disclaimers in home buying (Part 1)”，National House Buyers Association 来函，2021年4月19日；LHDN, Tanggungjawab Pelupus dan Pemeroleh（出售者与取得者的责任，RPGT 预扣款），2026年6月26日更新；The Edge Malaysia，“Know your stuff: the importance of private caveats”，2022年7月；Malaysian Department of Insolvency (MdI)，破产常见问题，2026年11月查阅；Bank Negara Malaysia，非居民在马来西亚投资的外汇政策，2026年11月查阅；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查日期2026年11月9日，并非法律或财务意见。SPA 条款、银行程序和土地局的要求各有不同；签约前请向你的律师、你的银行和土地局确认。计算示例使用的是虚构数字。