Tribunal Pengurusan Strata di Johor (2026): cara pemilik kondo memfailkan tuntutan

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 9 November 2026

Panduan ini untuk pemilik kondo dan strata di Johor, termasuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India, China dan peserta MM2H. Jawapan ringkasnya: Strata Management Tribunal (Tribunal Pengurusan Strata, TPS) ialah forum kos rendah di bawah kementerian perumahan (KPKT) yang mendengar pertikaian strata bernilai sehingga RM250,000, seperti caj penyelenggaraan tertunggak, harta bersama yang tidak dibaiki, kebocoran dan resolusi AGM yang dipertikaikan. Fi untuk memfailkan tuntutan kediaman ialah RM100, tuntutan boleh difailkan secara dalam talian, dan peguam secara amnya tidak dibenarkan hadir pada pendengaran.

Apakah Tribunal Pengurusan Strata

Tribunal ini ditubuhkan di bawah Bahagian IX Strata Management Act 2013 (Akta Pengurusan Strata 2013, Act 757) dan mula mendengar tuntutan pada 1 Julai 2015. Ia terletak di bawah pejabat Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata (TPPS) KPKT, bersama-sama Tribunal for Homebuyer Claims.

• Lokasi: ibu pejabat di Putrajaya, serta pejabat zon di utara, timur dan selatan. Pejabat Zon Selatan terletak di Johor Bahru, dan KPKT menyenaraikan Muar antara lokasi mahkamah tribunal tambahannya (KPKT, halaman dikemas kini Ogos 2025).
• Beban kes: KPKT menyatakan tribunal strata menyelesaikan 42,152 kes dari 2018 hingga 2023 (Bernama melalui The Sun, Jun 2024).
• Sasaran perkhidmatan: piagam pelanggan KPKT menyasarkan penyelesaian tuntutan strata dalam tempoh 140 hari bekerja dari tarikh pemfailan dan penyampaian award dalam tempoh 10 hari bekerja dari tarikh award.
• Terbuka kepada orang awam: pendengaran diadakan secara terbuka (seksyen 111), dan tribunal boleh memutuskan sesetengah tuntutan berdasarkan dokumen sahaja (seksyen 115).

Di peringkat tempatan, Akta ini dilaksanakan oleh Pesuruhjaya Bangunan (COB) di setiap majlis. MBJB, sebagai contoh, mempunyai bahagian COB yang memperakui badan pengurusan bersama, mengendalikan pertikaian antara pemilik, pemaju dan pengurusan, serta menguatkuasakan Act 757.

Pertikaian yang didengar, dan yang tidak

Seksyen 105 membenarkan tribunal mendengar tuntutan yang disenaraikan dalam Bahagian 1 Jadual Keempat Akta itu, sehingga RM250,000. Soalan lazim KPKT meringkaskannya seperti berikut:

Biasanya didengar oleh tribunal	Biasanya bukan untuk tribunal
Mendapatkan semula caj penyelenggaraan dan caruman kumpulan wang penjelas yang tertunggak	Tuntutan melebihi RM250,000
Pemaju, JMB atau MC gagal melaksanakan tugas di bawah Akta, seperti membaiki kecacatan pada harta bersama	Pertikaian tentang hakmilik tanah atau kepentingan dalam tanah (seksyen 105(3))
Perintah untuk memanggil mesyuarat agung, atau untuk mengetepikan atau mengesahkan resolusi	Sewa, deposit dan pertikaian lain antara tuan rumah dan penyewa (dibawa ke mahkamah sivil)
Menguatkuasakan undang-undang kecil, menghentikan pelanggaran, atau ganti rugi bagi pelanggaran	Tuntutan lewat serah dan LAD terhadap pemaju di bawah SPA (Tribunal for Homebuyer Claims)
Kebocoran dalaman (antara tingkat), selepas langkah pemeriksaan yang diterangkan di bawah	Menghukum pihak yang mengabaikan award (COB menyiasat dan hanya mahkamah jenayah boleh mensabitkan)

Dua lagi peraturan penting. Limitation Act 1953 tidak terpakai kepada tuntutan tribunal (seksyen 105(2)), jadi tunggakan lama masih boleh dituntut. Dan di bawah seksyen 106, sebaik sahaja tuntutan difailkan di tribunal, isu yang sama antara pihak yang sama tidak boleh dibawa juga ke mahkamah melainkan tuntutan tribunal itu ditarik balik, ditinggalkan atau dibatalkan.

Jika anda menyewakan unit anda dan penyewa berhenti membayar, lihat panduan saya tentang apa yang perlu dilakukan apabila penyewa tidak membayar sewa. Bagi tuntutan lewat siap terhadap pemaju, lihat penyerahan milikan kosong lewat dan tuntutan LAD.

Cuba langkah ini dahulu: pengurusan, COB dan rekod bertulis

Tuntutan paling berkesan apabila anda dapat menunjukkan bahawa anda telah membangkitkan masalah itu dengan sewajarnya terlebih dahulu:

1. Tulis kepada badan pengurusan. Pemaju pada peringkat awal, kemudian badan pengurusan bersama (JMB), kemudian perbadanan pengurusan (MC) sebaik sahaja hakmilik strata dikeluarkan (lihat panduan hakmilik strata saya). Simpan salinan, gambar dan tarikh.
2. Minta dokumen dan bangkitkan di AGM. Dapatkan penyata akaun, minit atau laporan pembaikan di sebalik keputusan yang anda pertikaikan.
3. Rujuk kepada COB. Pesuruhjaya Bangunan di majlis anda (seperti MBJB atau MBIP) menyelia badan pengurusan, boleh mengarahkan audit akaun dan memutuskan pertikaian kebocoran.
4. Failkan di tribunal jika isu itu masih belum selesai dan termasuk dalam senarai tuntutannya. Walaupun begitu, tribunal mesti terlebih dahulu mempertimbangkan untuk membantu kedua-dua pihak mencapai penyelesaian (seksyen 112).

Kebocoran dari unit di atas: garis masa rasmi

Kebocoran siling ialah antara pertikaian kondo yang paling biasa. Bahagian XV Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 menetapkan langkah-langkahnya:

Langkah	Siapa bertindak	Had masa
Pemilik melaporkan kebocoran secara bertulis	Pemilik yang terjejas, kepada pemaju, JMB atau MC	Sebaik sahaja anda menyedarinya
Pemeriksaan unit anda, unit di atas dan harta bersama	Pemaju, JMB atau MC	Dalam tempoh 7 hari dari notis (per. 57)
Perakuan yang menyatakan punca dan siapa yang mesti membaiki (Borang 28)	Pemaju, JMB atau MC	Dalam tempoh 5 hari selepas pemeriksaan (per. 59)
Pembaikan kebocoran dari petak	Pemilik petak itu; jika tidak dibuat, badan pengurusan membaiki dan menuntut semula kosnya	Dalam tempoh 7 hari dari Borang 28 (per. 61)
Pembaikan kebocoran dari harta bersama	Pemaju, JMB atau MC	Dalam tempoh 7 hari dari Borang 28 (per. 62)
Tidak bersetuju dengan dapatan	Rujuk kepada COB, yang akan memutuskan	Per. 64

Peraturan ini menganggap kecacatan terletak pada unit di atas, dan mutu kerja yang lemah dalam tempoh liabiliti kecacatan ialah tanggungjawab pemaju. Bagi kecacatan yang muncul kemudian, lihat panduan saya tentang kecacatan terpendam selepas tempoh liabiliti kecacatan.

Pemilik juga mempunyai tanggungjawab: caj, undang-undang kecil dan akses

Banyak tuntutan tribunal adalah tentang caj yang tidak dibayar. Peraturannya:

• Bayar dalam tempoh 14 hari dari notis. Di bawah JMB, caj lewat dikenakan faedah pada kadar yang ditetapkan oleh AGM, dihadkan pada 10% setahun (seksyen 25).
• Notis tuntutan. Badan pengurusan boleh menyampaikan tuntutan bertulis yang memberi sekurang-kurangnya 14 hari untuk membayar, kemudian membuat tuntutan di mahkamah atau tribunal, atau memohon kepada COB untuk menahan harta alih pemilik (seksyen 34 dan 35). Mengabaikan notis tanpa alasan munasabah ialah satu kesalahan: denda sehingga RM5,000, penjara sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya.
• Undang-undang kecil juga mengikat penyewa. Undang-undang kecil tambahan boleh mengenakan denda sehingga RM200 bagi sesuatu pelanggaran (seksyen 32(3)), dan ia mengikat pemilik, penyewa dan penghuni.
• Had dalam menghukum pemilik yang ingkar. Pada Oktober 2026, menteri perumahan memberitahu Parlimen bahawa badan pengurusan boleh menyahaktifkan kad akses dan menggantung kemudahan, tetapi tidak boleh menghalang sepenuhnya pemilik daripada sampai ke rumah mereka sendiri; lif asas atau tangga mesti kekal boleh digunakan. Beliau memetik keputusan Mahkamah Rayuan bertarikh 26 Oktober 2026 dan berkata kementerian sedang mengkaji semula Akta itu.
• Caj mesti mengikut unit syer. Pada September 2026, Mahkamah Persekutuan menolak permohonan kebenaran untuk merayu dalam kes sebuah pusat beli-belah di Melaka, sekali gus mengekalkan dapatan tribunal bahawa kadar caj berbeza yang ditetapkan pada AGM pertama sebuah JMB adalah tidak sah (The Star, 28 September 2026).

Untuk cara caj dan kumpulan wang penjelas dikira, lihat panduan caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas saya.

Cara memfailkan tuntutan, langkah demi langkah

Seksyen 107 membenarkan pemaju, pembeli, pemilik (termasuk pemilik asal), JMB, MC, MC subsidiari dan ejen pengurusan memfailkan tuntutan. Pihak lain, seperti penyewa, memerlukan kebenaran tribunal terlebih dahulu; soalan lazim KPKT menyatakan supaya kebenaran itu dipohon melalui e-mel sebelum memfailkan.

1. Daftar di e-TPS. Sistem tribunal dalam talian KPKT mempunyai akaun individu untuk warganegara dan bukan warganegara, serta akaun untuk syarikat dan badan seperti JMB atau MC.
2. Isi Borang 1 (pernyataan tuntutan). Pilih daerah dan majlis tempatan, tambah setiap penentang dan huraikan tuntutan dalam borang itu sendiri, bukan hanya dalam lampiran.
3. Muat naik dokumen. Satu fail PDF, tidak melebihi 5MB, menurut manual pengguna Julai 2025. Bagi kebocoran: Borang 28 dan gambar berwarna. Bagi caj: penyata akaun dan bukti notis telah disampaikan.
4. Bayar secara dalam talian. e-TPS menerima bayaran FPX. Di kaunter, KPKT menerima tunai, draf bank atau kiriman wang, tetapi bukan cek peribadi.
5. Terima notis pendengaran. Borang 4, dengan tarikh, masa dan tempat, dikeluarkan kira-kira 3 hingga 5 hari bekerja selepas pemfailan, menurut manual tersebut.
6. Serahkan tuntutan dalam tempoh 14 hari. Secara tangan, pos berdaftar atau dengan melekatkannya di alamat terakhir penentang yang diketahui, dan simpan buktinya. Borang 1 yang telah dimeterai sah selama 30 hari.
7. Pembelaan dan tuntutan balas. Penentang mempunyai 14 hari dari tarikh menerima Borang 1 untuk memfailkan pembelaan (Borang 2); pihak yang menuntut mempunyai 14 hari untuk menjawab sebarang tuntutan balas (Borang 3).

Borang	Kediaman	Komersial atau perindustrian
Borang 1: tuntutan	RM100	RM200
Borang 2: pembelaan dan tuntutan balas	RM100	RM200
Borang 3: pembelaan terhadap tuntutan balas	RM50	RM100
Permohonan untuk mengetepikan award	RM50	RM100

Pendengaran: apa yang perlu dijangka

• Hadir sendiri. Setiap pihak boleh hadir dan didengar (seksyen 110). Bawa kad pengenalan anda, atau pasport jika anda warga asing, untuk setiap pendengaran.
• Tiada peguam, sebagai peraturan am. Peguam hanya dibenarkan jika tribunal mendapati terdapat isu undang-undang yang kompleks dan sesuatu pihak akan mengalami kesusahan kewangan yang teruk tanpanya; pihak yang satu lagi kemudian boleh juga diwakili peguam. Syarikat boleh menghantar pekerja sepenuh masa, dan JMB atau MC boleh memberi kuasa kepada seseorang untuk hadir, dengan surat kebenaran yang ditandatangani.
• Bahasa dan tatacara. Bahasa Melayu atau Inggeris. Berikan salinan setiap dokumen yang anda tunjukkan kepada presiden kepada pihak lawan. Tiada gambar atau rakaman.
• Jika anda tidak hadir. Tuntutan boleh ditolak jika pihak yang menuntut tidak hadir, dan award boleh dibuat terhadap penentang yang tidak hadir. Bagi kecemasan, minta penangguhan pada tarikh pendengaran, melalui wakil jika perlu, dengan bukti seperti sijil perubatan atau tiket penerbangan.

Award, penguatkuasaan dan cabaran

Perkara	Peraturan	Sumber undang-undang
Masa	Tanpa kelewatan dan, jika praktikal, dalam tempoh 60 hari dari hari pendengaran pertama, berserta alasan	Seksyen 117
Status	Muktamad dan mengikat, dan dianggap sebagai perintah mahkamah	Seksyen 120
Jika ia diabaikan	Tribunal menghantar award ke Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen untuk direkodkan; pihak yang menang kemudian boleh menguatkuasakannya melalui mahkamah sivil atau melaporkan ketidakpatuhan kepada COB	Seksyen 120; soalan lazim KPKT
Penalti bagi ketidakpatuhan	Denda sehingga RM250,000, penjara sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya, serta sehingga RM5,000 sehari bagi kesalahan berterusan	Seksyen 123
Award dibuat semasa anda tidak hadir	Mohon untuk mengetepikannya dengan Borang 16 dalam tempoh 30 hari dari tarikh award itu disampaikan	Soalan lazim KPKT
Tidak bersetuju dengan award	Semakan kehakiman di Mahkamah Tinggi, atau cabaran di Mahkamah Tinggi atas ketidakteraturan yang serius	Seksyen 121; soalan lazim KPKT

Jika anda memiliki kondo di Johor dari luar negara

Pemilik asing mempunyai hak dan tanggungjawab yang sama seperti pemilik Malaysia. Perkara praktikal:

• Pastikan alamat anda terkini. Tuntutan boleh disampaikan di alamat terakhir anda yang diketahui, yang mungkin unit itu sendiri. Berikan alamat luar negara dan e-mel kepada pengurusan, dan bayar caj tepat pada masanya.
• Rancang perjalanan untuk pendengaran. Individu dijangka hadir sendiri. Soalan lazim KPKT hanya menyenaraikan wakil bagi syarikat, JMB dan MC, kanak-kanak bawah umur dan orang yang hilang upaya, serta pembantu bagi seseorang yang mengalami kesukaran berkomunikasi. Ia tidak menyebut pemegang surat kuasa wakil, jadi tanya tribunal sebelum bergantung kepadanya (lihat panduan surat kuasa wakil saya).
• Gunakan kenalan tempatan untuk memeriksa kebocoran dan mengambil notis (lihat menguruskan hartanah JB dari luar negara).
• Peraturan pembelian. Warga asing secara amnya hanya boleh membeli rumah di Johor bermula RM1 juta, dengan beberapa pengecualian (New Straits Times, April 2026). Lihat halaman saya tentang harga minimum warga asing di Johor.

Bagi peserta MM2H, saya bekerjasama dengan ejen MM2H berlesen MOTAC dan mengendalikan bahagian hartanah; kelulusan diputuskan oleh pihak berkuasa.

Sebelum membeli: elakkan mewarisi pertikaian

Sebelum menempah unit subsale, minta:

• Penyata terkini daripada pejabat pengurusan yang menunjukkan caj dan kumpulan wang penjelas unit itu telah dijelaskan.
• Akaun teraudit terkini, minit AGM dan undang-undang kecil, termasuk sebarang peraturan tentang pengubahsuaian, haiwan peliharaan dan penginapan jangka pendek.
• Sama ada terdapat laporan kebocoran yang masih terbuka (Borang 28) bagi unit itu atau unit di atasnya, dan sebarang tuntutan tribunal yang belum selesai melibatkan badan pengurusan.
• Siapa yang menguruskan bangunan itu sekarang (pemaju, JMB atau MC).

Senarai semak saya tentang cara menyemak pengurusan kondo sebelum membeli meneliti setiap perkara, dan panduan pemeriksaan unit subsale merangkumi unit itu sendiri. Jika anda sedang memilih antara jenis bangunan, lihat kondo vs rumah bertanah vs SOHO di Johor Bahru.

Di mana untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

Kondo yang sudah lama beroperasi mempunyai rekod AGM dan akaun yang boleh anda semak sebelum membeli. Panduan kawasan ini merangkumi pasaran strata utama:

• Mount Austin: kondo dan kediaman servis pertengahan harga.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan matang dengan kondo dan rumah bertanah.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: bangunan tinggi berhampiran CIQ dan stesen RTS Link.
• Danga Bay: kondo tepi air berhampiran pusat bandar.
• Iskandar Puteri: pembangunan yang lebih baharu di sekitar Medini dan Second Link.
• Permas Jaya dan Senibong: kondo di sebelah timur dengan pemandangan laut.
• Rumah berpagar dan berpengawal: kawasan rumah bertanah strata juga mempunyai badan pengurusan dan caj.

Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Kebocoran dari Unit Atas Kondo (Malaysia 2026) · Undian AGM Kondominium di Malaysia · Insurans rumah di JB · Perjanjian sewa untuk tuan rumah di JB · Kos pengubahsuaian dan perabot di JB · Senarai semak kecacatan semasa penyerahan milikan kosong · Jiran bising · Lembap, kulat dan resapan dinding

Soalan lazim

Apakah Tribunal Pengurusan Strata di Malaysia?

Tribunal KPKT yang ditubuhkan di bawah Strata Management Act 2013 untuk mendengar pertikaian strata seperti caj tertunggak, pembaikan harta bersama, kebocoran, mesyuarat agung dan pelanggaran undang-undang kecil. Ia mempunyai pejabat Zon Selatan di Johor Bahru.

Berapa banyak yang boleh saya tuntut di Tribunal Pengurusan Strata?

Sehingga RM250,000 di bawah seksyen 105 Strata Management Act 2013. Tuntutan yang melibatkan hakmilik tanah atau kepentingan dalam tanah dikecualikan, dan Limitation Act 1953 tidak terpakai kepada prosiding tribunal.

Berapakah kos memfailkan tuntutan di tribunal strata?

RM100 bagi Borang 1 untuk hartanah kediaman dan RM200 untuk hartanah komersial atau perindustrian, di bawah Strata Management (Strata Management Tribunal) Regulations 2015.

Bolehkah saya membawa peguam ke Tribunal Pengurusan Strata?

Secara amnya tidak. Seksyen 110 hanya membenarkan peguam jika tribunal mendapati kes itu melibatkan isu undang-undang yang kompleks dan sesuatu pihak akan mengalami kesusahan kewangan yang teruk tanpanya. Jika satu pihak dibenarkan diwakili peguam, pihak yang satu lagi juga boleh diwakili.

Bolehkah penyewa memfailkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata?

Hanya dengan kebenaran tribunal, di bawah seksyen 107. Pertikaian sewa dan deposit antara tuan rumah dan penyewa dibawa ke mahkamah sivil, bukan tribunal.

Apa yang berlaku jika pihak lawan mengabaikan award tribunal?

Award itu muktamad, mengikat dan dianggap sebagai perintah mahkamah. Ia boleh direkodkan di Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen dan dikuatkuasakan, dan kegagalan mematuhinya ialah satu kesalahan di bawah seksyen 123, dengan denda sehingga RM250,000, penjara sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya.

Membeli kondo di Johor dan mahu mengelakkan masalah pengurusan?

Beritahu saya projek yang sedang anda pertimbangkan dan bajet anda. Saya akan membantu anda mengumpul penyata penjual, minit AGM dan undang-undang kecil sebelum anda membuat komitmen. Anda juga boleh membuat temu janji untuk lawatan, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Strata Management Act 2013 (Act 757), seksyen 105, teks Laws of Malaysia, disemak November 2026; Act 757, seksyen 106, disemak November 2026; Act 757, seksyen 107, disemak November 2026; Act 757, seksyen 110, disemak November 2026; Act 757, seksyen 112, disemak November 2026; Act 757, seksyen 117, disemak November 2026; Act 757, seksyen 120, disemak November 2026; Act 757, seksyen 121, disemak November 2026; Act 757, seksyen 123, disemak November 2026; Act 757, seksyen 32, disemak November 2026; Act 757, seksyen 34, disemak November 2026; Strata Management Act 2013 (Act 757), seksyen 25 dan 26 (salinan diterbitkan oleh DBKL), disemak November 2026; KPKT, Strata Management (Strata Management Tribunal) Regulations 2015, P.U.(A) 103, 1 Jun 2015; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107, Bahagian XV (salinan diterbitkan oleh DBKL), 1 Jun 2015; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata (soalan 1 hingga 17), dikemas kini 9 Julai 2025; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata (soalan 18 hingga 37), dikemas kini 8 Mei 2024; KPKT, Mengenai Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata, dikemas kini 13 Ogos 2025; KPKT, Manual Pengguna Sistem e-TPS, 8 Julai 2025; KPKT, portal e-TPS, disemak November 2026; Berita RTM, mengenai sistem e-TPS untuk pemfailan tribunal secara digital, 23 Oktober 2025; The Sun (Bernama), tribunal menyelesaikan 51,233 kes dari 2018 hingga 2023, 28 Jun 2024; MBJB, Info MBJB (Bahagian Pesuruhjaya Bangunan), Jun 2018; The Star, “Strata management must provide alternative access to maintenance fee defaulters, says Nga”, 29 Oktober 2026; The Star, “Landmark ruling bans unequal fees”, 28 September 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 9 November 2026, bukan nasihat undang-undang. Fi, borang dan prosedur boleh berubah; sahkan dengan Tribunal Pengurusan Strata (KPKT), Pesuruhjaya Bangunan di majlis anda, atau peguam sebelum anda bertindak.