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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 2026年11月6日核实
本指南写给考虑在柔新经济特区（JS-SEZ）设立公司的新加坡中小企业、创办人和投资者。简单来说：大多数新加坡公司会在 SSM 注册一家马来西亚私人有限公司（Sdn Bhd），以 Invest Malaysia Facilitation Centre Johor（IMFC-J）作为一站式联络点，并在申请工作准证之前先租用持有执照的营业场所。SSM 的收费约RM1,050，但聘请外籍员工的门槛高得多，例如外资全资公司须有RM500,000的缴足资本。
快速解答
- 特区范围：约3,588平方公里，涵盖依斯干达马来西亚（Iskandar Malaysia）和边佳兰，设有九个旗舰区和11个目标领域（MIDA，2025年3月）。
- 公司设立：SSM 收取RM50保留公司名称，RM1,000注册 Sdn Bhd。你需要至少一名通常居住在马来西亚的董事，并须在30天内委任公司秘书。
- 一站式中心：IMFC-J 于2025年2月启用，由 IRDA、Invest Johor 和 MIDA 领导，负责处理咨询、审批及获批后的支持。
- 优惠：合格的新投资可享最长15年5%的特别企业税率，合格知识型员工可享10年15%所得税率。审批按个案处理。
- 工作准证：自2026年6月1日起，就业准证（Employment Pass）的基本月薪须至少为RM5,000（第III类）、RM10,000（第II类）或RM20,000（第I类）。
- 营业场所：2025年新山办公室平均租金约为每平方英尺RM3.20；在2026年11月6日的一个样本中，工厂开价租金约为每月每平方英尺RM1.50至RM2.55。
JS-SEZ 是什么，以及2026年11月的最新情况
新加坡与马来西亚于2025年1月签署 JS-SEZ 协议，以便利货物和人员流动，并建立共同的商业生态。根据 MIDA，特区面积约3,588平方公里，目标领域共11个，从物流、制造和金融服务，到数字经济、旅游、医疗和能源。
MIDA 列出的九个旗舰区为：新山滨海区（Johor Bahru Waterfront）、依斯干达公主城（Iskandar Puteri）、丹绒柏勒巴斯（Tanjung Pelepas）、丹绒浪莎–昆昆（Tanjung Langsat–Kong Kong）、士乃–士古来（Senai–Skudai）、古来–士达廉（Kulai–Sedenak）、迪沙鲁–柏纳哇（Desaru–Penawar）、森林城市（Forest City）和边佳兰（Pengerang）。
- 投资。马来西亚经济部长表示，2025年1月至2026年6月获批投资RM88.83 billion，其中RM40.30 billion（约45%）已经落实（The Edge，2026年11月2日）。
- 蓝图。JS-SEZ 蓝图预定于2026年12月由两国首相推出（The Edge，2026年11月2日）。
- 交通连接。Bukit Chagar 与兀兰（Woodlands）之间的 RTS Link 载客服务，在2026年10月宣布因安全认证而延迟后，目前目标于2027年2月启用（请看我的RTS Link 2026最新消息）。
特区的房产方面，请看我的JS-SEZ 购房者指南。
选择公司结构：Sdn Bhd、分公司还是代表处
在柔佛设点主要有三种方式。对于想做生意、签合约或聘请员工的中小企业，Sdn Bhd 是一般的选择。
| 结构 | 可以做什么 | 主要条件与费用 |
|---|---|---|
| 私人有限公司（Sdn Bhd），即马来西亚子公司 | 经营业务、签订合约、聘请员工、申请优惠、租用或购买营业场所 | 在 SSM 注册；名称保留费RM50，注册费RM1,000；至少一名通常居住在马来西亚的董事；30天内委任公司秘书 |
| 注册外国公司（分公司） | 作为同一法律实体，在马来西亚经营新加坡公司的业务 | 在 SSM 注册；费用从RM5,000（股本不超过RM100万）至RM70,000，视母公司股本而定 |
| 代表处或区域办事处（RE/RO） | 仅限研究、市场调查和区域协调；不可经营业务、签订合约或提供收费服务 | 经 MIDA 批准；开办时每年最低营运开支RM300,000，须由海外拨款；批准期至少两年 |
部分受管制的活动另有条件。从事批发、零售或分销贸易的外资公司需要 KPDN 发出的 WRT 执照；制造商一旦股东资金达到RM2.5 million，或拥有75名或以上全职员工，一般须通过 MIDA 申请制造执照。请及早向 MIDA 或 IMFC-J 确认你的业务活动。
一步步设立 Sdn Bhd
- 先联系 IMFC-J 和新加坡方面。告诉 IMFC-J 你的领域、投资规模和时间表。在新加坡，JS-SEZ 项目办公室（JS-SEZ Project Office，由 MTI、EnterpriseSG 和 EDB 组成）协助本地公司了解特区。
- 保留名称并注册公司。通过 SSM 的在线系统申请；根据 SSM 的客户约章，资料齐全并付款后一个工作日内处理。
- 委任公司职员。至少一名主要住所在马来西亚的董事，并在公司注册后30天内委任公司秘书。
- 开设银行户口并设立薪资系统。在员工上班前向 EPF、SOCSO 和 EIS 注册；自2025年10月起，大多数非马来西亚籍员工的 EPF 缴纳已成为强制性。
- 取得持有执照的营业场所。租用获批作商业或工业用途的产业，然后向市议会申请营业场所执照和招牌执照。
- 取得行业执照。视你的业务而定，例如制造执照、WRT 执照或其他执照。
- 先在 ESD 注册，再申请工作准证。文件齐全后，ESD 注册约需14个工作日，并须提供租约和市议会执照。
- 申请优惠。在承诺开支之前，先向 MIDA 或 IMFC-J 询问申请时机。
一站式中心：IMFC-J
政府设立 Invest Malaysia Facilitation Centre Johor，负责协调整个投资流程，从申请、审批到便利化服务和再投资。MIDA 表示，该中心由 IRDA、Invest Johor 和 MIDA 领导，并获30多个机构支持。它提供咨询，协助解决监管障碍，设有土地专案组处理地契、外国人拥有权同意和建筑审批，为合格专业人士加快准证处理，并提供优惠配对及获批后的支持。
其办公室位于 Gelang Patah 森林城市 Menara Delima Satu；联络电话 +607-233 3000，电邮 info@imfc-j.com.my（IMFC-J 网站，2026年11月查阅）。
优惠与税务简介
马来西亚财政部与柔佛州政府于2025年1月8日宣布 JS-SEZ 优惠，自2025年1月1日起生效。重点项目包括：合格制造和服务活动的新投资可享最长15年5%的特别企业税率（例子包括AI与量子计算供应链、医疗器材、航空航天和全球服务中心），以及合格知识型员工可享10年15%所得税率。资格、条件和各旗舰区的额外优惠，请看我的姊妹篇JS-SEZ 优惠全解析。
如果你的公司没有获得优惠，就按一般税务处理。对新加坡中小企业来说，有两点很重要：
- 2026课税年的标准税率为24%。
- 中小企业税率（首RM150,000为15%，接下来的RM450,000为17%）不适用于大多数外资公司。公司须符合缴足资本中由外国公司或非公民持有的部分不超过20%，以及其他条件，才有资格（PwC，2026年6月最后审阅）。因此，新加坡全资拥有的 Sdn Bhd 除非获得优惠，否则须缴24%。
请向两国的持牌税务顾问寻求意见；本指南并非税务建议。
员工的工作准证
为你的柔佛公司工作的新加坡人和其他外国人需要就业准证（Employment Pass），即使他们每天通勤也一样。公司必须先在移民局外籍人士服务处（Expatriate Services Division，ESD）注册，ESD 设定的最低缴足资本如下：
| 公司拥有权 | ESD 注册所需最低缴足资本 |
|---|---|
| 100%马来西亚人拥有 | RM250,000 |
| 合资（外资股权至少30%） | RM350,000 |
| 100%外资拥有 | RM500,000 |
| 从事批发、零售或贸易的外资公司（须有 WRT 执照） | RM1,000,000 |
2026年6月1日起提交的就业准证申请和更新，适用新的最低薪金：
| 类别 | 最低基本月薪 | 最长期限 |
|---|---|---|
| EP I | RM20,000及以上 | 最长10年 |
| EP II | RM10,000 – 19,999 | 最长10年，须有接班计划 |
| EP III | RM5,000 – 9,999（MIDA 持证制造业及获批相关服务为RM7,000 – 9,999） | 最长5年，须有接班计划 |
马来西亚员工的最低工资为每月RM1,700；Budget 2027（2027年财政预算案，2026年10月9日）将其从2027年6月起调高至RM2,000，年营业额低于RM50 million的公司暂时获得豁免。
外国人一般只能购买RM100万起的柔佛住宅（New Straits Times，2026年4月），所以调派过来的员工通常先租房。我的住新山、在新加坡工作指南和新加坡通勤族在新山租房介绍了各地区和开价租金。至于 MM2H 等长期居留签证，包括 SEZ/SFZ 类别，我会与 MOTAC 持牌的 MM2H 代理配合；审批由当局决定。请看我的柔佛 SEZ/SFZ MM2H 指南。
选择营业场所：办公室、店屋还是工厂
营业场所会影响你的执照和工作准证，所以要及早决定：
- 获批用途很重要。市议会执照要求正确的获批用途和完工证书。住宅公寓一般不能用作营业场所，除非已获指定用途；SOHO 和服务式公寓的地契要仔细查看（请看我的公寓、有地住宅与 SOHO 比较指南）。
- 市议会执照。在新山市，MBJB 负责营业场所和招牌等广告的执照，执照每年更新一次（逾期更新会被罚款）。依斯干达公主城（MBIP）、古来（MPKu）和巴西古当（MBPG）各有自己的市议会和规定。
- 其他批准。部分业务还需要消防局（Bomba）、卫生或环境方面的批准。
| 场所类型 | 适合 | 参考费用 |
|---|---|---|
| 办公室（专用办公大楼或办公套房） | 后勤办公、专业服务、区域支援团队 | 2025年平均毛租金约为每月每平方英尺RM3.20；2026年第一季出租率约52.6%（NAPIC） |
| 店屋（店铺办公楼） | 零售、诊所、展示厅，楼上可作小型办公室 | 因地点和楼层差别很大；请看我的店屋指南 |
| 工厂或仓库（排屋式、集群式、半独立式、独立式） | 轻工业、物流、仓储、工作坊 | 在2026年11月6日的12则新山广告样本中，开价租金约为每月每平方英尺RM1.50至RM2.55；请看我的工厂与仓库指南 |
先租还是先买？
先租可以保留更多资金，用于满足上述缴足资本和聘请员工的要求。外资公司购买产业须获得柔佛州政府同意。根据柔佛土地与矿务局局长2025年第3号通令（circular No. 3 of 2025），自2025年7月1日起，商业产业的同意费为售价的3%（最低RM30,000），工业产业为4%，另加每份地契RM2,000申请费。此外还有最低价格和其他条件；请看我的柔佛外国人最低购房价指南和新山商业产业概览。
设立费用一览
| 项目 | 金额 | 资料来源 |
|---|---|---|
| 名称保留及 Sdn Bhd 注册 | RM50 + RM1,000 | SSM 指南，2026年11月查阅 |
| 注册外国公司分公司 | RM5,000 – 70,000，视股本而定 | MIDA / SSM 收费表，2026年11月查阅 |
| 代表处或区域办事处 | 每年最低营运开支RM300,000 | MIDA RE/RO 指南，2023年3月 |
| 聘请外籍员工所需缴足资本（100%外资拥有） | RM500,000（WRT 为RM100万） | ESD 常见问题，2026年11月查阅 |
| 就业准证最低薪金 | 每月RM5,000 – 20,000+，视类别而定 | ESD 政策，2026年6月1日起 |
| 外资公司购买产业的州政府同意费 | 商业3%（最低RM30,000）；工业4% | PTG Johor 通令3/2025，2025年7月1日起 |
来自新加坡的支援
新加坡副总理在2026年8月的一项国会答复中表示，新加坡公司可以利用 Market Readiness Assistance（MRA）津贴和 Enterprise Financing Scheme 拓展到 JS-SEZ。
- MRA 津贴。涵盖海外营销、业务拓展和设立费用，例如海外注册公司和法律咨询，每家公司每个新市场上限为S$100,000。Budget 2026 将中小企业的资助提高至合格费用的最高70%，适用期为2026年4月1日至2029年3月31日。
- 资格。新加坡企业须有至少30%本地股权、集团营业额不超过S$100 million或员工不超过200人，且是首次进入该市场。自2026年下半年起，也涵盖现有市场。须在项目开始前申请；最新条款请向 EnterpriseSG 查询。
如果这与你有关，该在哪里设点
这些地区位于旗舰区内或旁边；请按行业、员工和客户来选择。
- JB Sentral 与 Bukit Chagar：位于或靠近新山滨海区（Johor Bahru Waterfront），紧邻关卡（CIQ）和 RTS Link 车站；办公室和店屋适合每天过境的团队。
- Iskandar Puteri与Medini：设有办公室、EduCity 及通往大士的第二通道的旗舰区。
- Kulai 与 Senai：士乃–士古来和古来–士达廉旗舰区，有机场、工业园和数据中心（请看我的数据中心指南）。
- Skudai、Tampoi 与 Kempas：靠近市区的成熟工业和商业区。
- Bukit Indah 与 Gelang Patah：靠近丹绒柏勒巴斯港（Port of Tanjung Pelepas）和第二通道的住宅与店屋。
- 森林城市：设有特别金融区和 IMFC-J 办公室的旗舰区，但离市中心较远。
可以在我的新山房产地图上比较这些地区，并用以新元计算的新山房产费用计算器规划员工住房预算。
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常见问题
新加坡公司可以100%拥有柔佛的公司吗？
在许多领域可以。新加坡公司可以持有马来西亚 Sdn Bhd 的全部股份，但公司需要至少一名通常居住在马来西亚的董事，以及一名公司秘书。部分受管制的活动，例如分销贸易，另有执照和资本条件，所以请向 MIDA 或 IMFC-J 确认你的领域。
在马来西亚注册 Sdn Bhd 要多少钱？
SSM 收取RM50保留名称，RM1,000注册股份有限公司。公司秘书、账目和审计的专业费用另计。如果你打算聘请外籍员工，外籍人士服务处（Expatriate Services Division）要求100%外资拥有的公司缴足资本RM500,000，批发和零售贸易则为RM100万。
IMFC-J 是什么？
Invest Malaysia Facilitation Centre Johor 是 JS-SEZ 的一站式中心，于2025年2月启用，由 IRDA、Invest Johor 和 MIDA 领导。它协助投资者处理咨询、审批、土地事务、外籍人士便利化及获批后的支持。其办公室位于森林城市 Menara Delima Satu，你可以直接联系。
我可以带新加坡员工到我的柔佛公司工作吗？
可以，须申请就业准证（Employment Pass）。公司先在外籍人士服务处（Expatriate Services Division）注册，然后为每名员工申请准证。自2026年6月1日起，最低基本月薪为第III类RM5,000、第II类RM10,000、第I类RM20,000，部分制造业职位的门槛更高。
我的公司能享有 JS-SEZ 5%企业税率吗？
只有在当局批准一项属于合格制造或服务活动的新投资时才可以。特别税率最长15年。否则适用24%标准税率，而外资持股超过20%的公司不能使用马来西亚15%和17%的中小企业税率。本文为一般资讯，并非税务建议。
在柔佛的营业场所应该租还是买？
先租可以保留更多资金，用于聘请员工和满足缴足资本要求。外资公司购买产业须获得柔佛州政府同意；自2025年7月1日起，商业产业的同意费为售价的3%，最低RM30,000，工业产业为4%，另加每份地契RM2,000申请费。
要在柔佛设点，需要营业场所？
告诉我你的行业、所需空间、偏好地区，以及想租还是想买。我会为你筛选附有开价租金或售价的办公室、店屋或工厂，检查获批用途和地契，并协助为调派员工寻找住所。你也可以预约时间看房，或从新加坡预约Zoom 咨询。公司、税务和准证事务，请与持牌公司秘书、税务顾问和律师合作。
资料来源：Ministry of Finance Malaysia, “JS-SEZ incentive package to drive high-value investments into Johor”，2025年1月8日；MIDA, “Iskandar Malaysia: the cornerstone of the JS-SEZ”（旗舰区、面积、领域），2025年3月5日；MIDA, Invest Malaysia Facilitation Centre Johor (IMFC-J)，2025年9月2日更新；IMFC-J / JS-SEZ 官方网站（地址与联络方式），2026年11月查阅；The Edge Malaysia, “Approved investments for Johor-Singapore SEZ hit RM88.8b — economy minister”，2026年11月2日；Mothership, RTS Link passenger service expected in February 2027 (LTA and Malaysia MOT statement)，2026年10月4日；Singapore Ministry of Trade and Industry, written reply to PQ on the JS-SEZ for Singapore companies，2026年8月5日；Enterprise Singapore, JS-SEZ: a strategic partnership，2026年11月查阅；Enterprise Singapore, Market Readiness Assistance grant，2026年11月查阅；Enterprise Singapore, Budget 2026 support for businesses，2026年11月查阅；SSM, Guidelines for Incorporation of a Local Company (Companies Act 2016)，2026年11月查阅；MIDA, registration of business entity (SSM fee schedule)，2026年11月查阅；MIDA, guidelines for representative and regional offices，截至2023年3月24日；ASEAN Briefing, paid-up capital requirements in Malaysia (manufacturing licence thresholds)，2026年11月查阅；Expatriate Services Division, Immigration Department of Malaysia, ESD company registration FAQ，2026年11月查阅；Ministry of Home Affairs, Immigration Department, MIDA, IRDA and others, Revised Expatriate Salary Policy FAQ，2026年2月12日更新；EPF (KWSP), “EPF begins mandatory contributions for non-Malaysian citizen employees effective October 2025”；Malay Mail, “Budget 2027: minimum wage raised to RM2,000 effective June 2027”，2026年10月9日；PwC Worldwide Tax Summaries, Malaysia corporate taxes on income，2026年6月16日最后审阅；Pejabat Tanah dan Galian Johor, Pekeliling Pengarah Tanah dan Galian Johor Bil. 3 Tahun 2025，2025年6月13日；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；The Star, “Johor offices tune out election noise”，2026年6月22日；Majlis Bandaraya Johor Bahru, notice on renewal of business and advertisement licences for 2026，2026年11月查阅；EdgeProp, factory and warehouse rental listings in Johor Bahru，2026年11月6日查阅
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月6日核实，并非法律、税务或财务建议。规定、收费、优惠和开价租金都会变动；在作出承诺之前，请向 SSM、MIDA、IMFC-J、移民局、LHDN、地方市议会以及你自己的律师和税务顾问确认。