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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 2026年11月5日核实
给来自新加坡、印尼、印度、中国和马来西亚、准备签约购买新山房子的买家，简单来说：向持牌房屋发展商购买新项目，须使用法定的买卖合约（SPA），有地住宅用Schedule G，分层产业用Schedule H，其付款、交屋期限、延迟交屋赔偿和保修期都由法律规定。二手房的SPA则由买卖双方的律师针对每宗交易议定。两者通常都是在签约时付10%；二手房其余的90%一般在大约三个月后支付。
快速解答
- 两种SPA：持牌发展商使用法定的Schedule G（有地住宅）和Schedule H（分层产业）表格，自2015年7月1日起沿用至今；二手房SPA则针对每宗交易拟定。
- 订金：两者都是签约时付10%。二手房交易中，出价时所付的2–3%诚意订金可计入其中。
- 其余90%：新项目按建筑进度分期支付，每张账单须在30天内缴付；二手房则一次付清，通常在大约三个月后，往往可再延长一个月，但须付利息。
- 新项目的保障：须在24个月（Schedule G）或36个月（Schedule H）内交屋，延迟交屋须按房价每年10%赔偿，另有24个月的保修期。
- 外国买家：柔佛一般规定大多数房屋的最低价为RM1 million，SPA应以获得州政府批准为条件，而且自2026年1月1日起，住宅产业转让须缴8%印花税。
SPA是什么，在购房流程中处于哪个位置
SPA是在马来西亚购买产业的主要合约。它列明双方当事人、产业、价格、付款、完成交易与交屋，以及违约时会怎样处理。它签在预订表格（新项目）或出价信（letter of offer，二手房）之后，而在律师依据它拟备的转让文件和贷款文件之前。
| 要点 | 新项目（持牌房屋发展商） | 二手房（向屋主购买） |
|---|---|---|
| 合约形式 | 法定的Schedule G（有地住宅）或Schedule H（分层产业） | 针对该交易拟定的合约 |
| 由谁拟备 | 发展商的律师，使用规定的表格 | 由一方律师拟定，另一方律师审阅 |
| 条款可以更改吗？ | 不可以，核心条款由法律规定 | 可以，经双方同意 |
| 90%如何支付 | 随建筑进度发出的进度账单 | 在完成交易时一次付清余款，大部分由买家的银行支付 |
| 交屋与延误 | 期限为24个月（G）或36个月（H）；延迟须付LAD | 以SPA所定的为准 |
| 缺陷 | 交屋后24个月的保修期 | 没有法定保修期；请先检查 |
| 签约时的地契 | 通常仍是母地契 | 个别地契或分层地契，或母地契加转让契（deed of assignment） |
新项目SPA：Schedule G与Schedule H
在马来西亚半岛（包括柔佛），住宅发展商须根据Housing Development (Control and Licensing) Act 1966领取执照，而其1989年条例规定了发展商必须使用的SPA。现行表格随2015年的修订（P.U.(A) 106/2015）推出，自2015年7月1日起生效。Schedule G适用于土地连建筑物，例如建在独立地段上的排屋、半独立式住宅和独立式洋房。Schedule H适用于将分割为单位的建筑物或土地：公寓（condo）、普通公寓（apartment），以及附带分层地契出售的有地住宅计划。
核心条款不能经双方同意而更改。在Ang Ming Lee一案（联邦法院，2019年11月26日）中，法院裁定房屋管制官（Controller of Housing）无权更改法定的Schedule H合约，以给予发展商更多时间。
法律规定的条款
| 条款 | Schedule G（有地住宅） | Schedule H（分层产业） |
|---|---|---|
| 签约时支付 | 10% | 10% |
| 建筑进度 | 65%分八个阶段支付，由发展商的建筑师或工程师核证 | 相同 |
| 缴付每张账单 | 在发展商发出书面通知后30天内；迟付利息为每年10%，按日计算 | 相同 |
| 交屋与地契 | 空屋交付（vacant possession）时付17.5%，交付地契时付2.5% | 空屋交付时付17.5%，交付分层地契和转让时付2.5% |
| 保管款项（stakeholder sum） | 5%由发展商的律师保管：交屋后8个月发放一半，24个月后发放另一半 | 相同 |
| 交屋期限 | 自SPA日期起24个月 | 自SPA日期起36个月 |
| 延迟交屋赔偿（LAD） | 按房价每年10%，逐日计算 | 相同 |
| 保修期 | 交屋后24个月；须在您发出书面通知后30天内维修 | 相同，包括公共产业的缺陷 |
以一间RM1,000,000的房子计算，LAD约为每天RM274。我关于分期付款时间表、延迟交屋的LAD索偿和保修期后发现的缺陷的指南有更详细的说明。金额在RM50,000以内的索偿，买家也可以在完工证书发出后或保修期结束后12个月内，向购屋者索偿仲裁庭（Tribunal for Homebuyer Claims）提出，费用为RM10（iProperty，引用KPKT 2026年4月的数据）。
预订费与计算时间的起点
根据法定表格，第一笔付款是签约时的10%，而Regulation 11(2)禁止任何人收取合约未规定的款项。许多发展商仍会收取预订费，而在PJD Regency一案（联邦法院，2021年）中，延迟交屋赔偿是从缴付预订费的日期起计，而不是从较后的SPA日期起计。预订费只能付入发展商的公司户口，并保留收据。我的预订费退款指南介绍了改变主意时可以怎么做。
不受保障的项目
2025年8月，房屋部长在国会表示，该法令不涵盖店铺和办公室等商业项目，而新山一些SOHO和服务式公寓是建在商业地段上的。如果SPA不是采用Schedule G或H，进度、期限和赔偿就完全由合约本身决定。《Real Property Development Act》草案在2026年7月已进入最后拟定阶段；在它生效之前，仍适用2015年的表格。预订前，请依照部门在2026年9月的呼吁，在KPKT的TEDUH网站上核查发展商的执照和广告准证，并参阅我如何核实项目。
新项目中的律师
发展商的律师负责拟备SPA，并代表发展商。您可以委任自己的律师来阅读并为您解释合约。法定条款不会改变，但您的律师可以核查您单位的细节：单位或地段号码、面积、停车位、价格、SPA日期与预订日期是否吻合，以及公契（deed of mutual covenant）等附加文件。
二手房SPA：每宗交易各自议定
二手房SPA是为眼前这宗交易而拟定的，所以条款可以议定。一名律师只能代表一方，双方各自支付自己的律师费。请使用您自己的律师，而不是卖家的律师。
一般二手房交易的款项与时间表
| 阶段 | 一般时间 | 会发生什么 |
|---|---|---|
| 出价信（letter of offer） | 第0天 | 2–3%的诚意订金，由经纪公司或律师作为保管人（stakeholder）保管 |
| 签署SPA | 通常在14至21天后 | 您把订金补足至10%，并支付第一笔律师费 |
| RPGT预扣 | 在出售日期后60天内 | 您的律师从房价中拨出款项付给LHDN：卖家是马来西亚公民或永久居民为3%，卖家是外国人则为7% |
| 批准 | 数周至数月 | 贷款文件；如仍属母地契，须获发展商或地主同意；外国人及部分租赁地契须获州政府批准 |
| 完成交易 | 自SPA日期起或自最后一项批准起约3个月 | 由您的银行和您支付90%余款；卖家的贷款随之赎回 |
| 延长完成期 | 通常再延长1个月 | 未付余款须按SPA所定的利率付息 |
| 空屋交付 | 在余款付清后，按SPA的规定 | 钥匙、门禁卡和联合验屋 |
简单的二手房交易通常需时三至四个月；外国买家则需时五至六个月，因为要申请州政府批准。许多SPA允许在非买家过失造成的延误（例如土地局延误或卖家地契有问题）时延长时间而不收利息。我关于二手房出价的指南介绍了出价信，而二手房风险则介绍了可能出问题的地方。
每位律师负责什么
- 您的律师：查册以了解地契上的抵押、禁制令（caveat）和限制；拟定或审阅SPA；为文件盖印花；申请各项批准；以及登记转让。
- 卖家的律师：取得卖家贷款的赎回结算单，确认地税、门牌税和水电费已缴清，并在转让登记完成或取得批准后发放款项。
- 母地契单位：如果没有分层地契，交易须在发展商同意下以转让契（deed of assignment）进行，转让手续日后再完成。请参阅我的分层地契指南。
签约前要细读的关键条款
请提前几天索取合约草稿。在二手房交易中，以下就是议价的地方。
- 双方当事人与产业。姓名和身份证件、地契号码、地段或单位、面积和地契年限，都要与查册结果相符。
- 价格与订金。金额、由谁作为保管人保管，以及何时发放。
- 条件。贷款获批、州政府批准和发展商同意，每项都要有期限，并在未能达成时退款。
- 完成交易。何时开始计算时间、延长期、迟付利率，以及哪些延误可暂停计算。
- 空屋交付。日期、屋况、固定装置和家具清单，以及是否有租客继续住下。
- 各项开支。地税、门牌税、管理费、偿债基金和水电费，按完成交易日期分摊。
- 违约。如果买家违约，订金通常会被没收；联邦法院在2019年裁定，合理的订金可在无需证明实际损失的情况下被没收。如果卖家违约，补救方式可包括退款加上议定的赔偿、损害赔偿，或法庭的强制履行令（specific performance）。
- 限制。租赁地契的到期日、土地用途类别、任何须获批准的权益限制（restriction in interest），以及分层管理附例。
- 费用。哪一方支付哪些律师费，以及印花税（转让的印花税通常由买家支付）。
签约后一般没有冷静期，所以有问题要在签约前提出，而不是签约后。如果您购买的是公寓，在签SPA前也要检查大厦的管理。
签约、盖印花与费用
SPA的律师费依照自2023年7月15日起生效的Solicitors’ Remuneration Order 2023：首RM500,000收1.25%（最低RM500），其后RM7 million收1%。贷款合约另有律师费，并须另加服务税和杂费。
| 项目 | 马来西亚买家 | 外国买家 |
|---|---|---|
| 转让文件（MOT）印花税 | 首RM100,000收1%，至RM500,000收2%，至RM1 million收3%，超过的部分收4% | 自2026年1月1日起，住宅产业统一收8% |
| 贷款合约印花税 | 贷款额的0.5% | 贷款额的0.5% |
| SPA律师费（收费标准） | 首RM500,000收1.25%，其后RM7 million收1% | 相同收费标准 |
| 例子：RM1,000,000的房子 | MOT印花税RM24,000；SPA律师费RM11,250 | MOT印花税RM80,000；SPA律师费RM11,250；另加柔佛州政府征费 |
- 30天期限。在马来西亚签署的文件须在30天内盖印花；在海外签署的文件，须在抵达马来西亚后30天内盖印花（EdgeProp，2026年10月）。
- 自行评估。无需JPPH估价的产业转让，预计将从2027年1月1日起改为自行评估；在2026年，产业转让可能仍需正式评估，通常由您的律师处理。
我关于律师费、2026年印花税和隐藏购房费用的指南，以及购房费用计算器，可以帮您把所有费用加起来。柔佛购房的法律步骤则说明SPA如何与贷款和转让衔接。
外国买家：批准与SPA
- 最低价。外国人一般只能购买RM1 million起的柔佛住宅产业，指定区域等情况例外（New Straits Times，2026年4月）。请参阅我关于柔佛最低购买价与外国人配额的指南。
- 州政府批准。您的律师会根据National Land Code第433B条申请批准。SPA应以获得批准为条件，若申请被拒则退还订金。申请批准通常会多花一至两个月，有时更久。
- 征费。柔佛自2025年7月1日起修订外国人购买产业的征费，据报道为3%，最低RM30,000，而价格低于RM1 million的服务式住宅则适用RM50,000的最低征费（The Star，2025年6月）。确切金额由您的律师确认。
- 新项目。询问将如何申请批准，以及如果批准延误或被拒，您那10%的款项会如何处理。
国家银行的外汇管理通告允许非居民开设令吉户口（须通过各银行的审核），这有助于您按时缴付订金和账单；请参阅从海外支付柔佛产业款项。在MM2H方面，我与持有MOTAC执照的MM2H代理配合，并负责产业部分；是否批准由有关当局决定。可以先用MM2H资格检查工具看看。
以上为一般资讯，并非法律建议；签约前请您的律师为您解释您的SPA。
如果这对您很重要，可以考虑在哪里买
- 新山新项目：采用Schedule G或H出售的项目。
- Iskandar Puteri：Medini、Puteri Harbour和EduCity，有新项目也有二手公寓。
- JB Sentral和Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link车站的高楼住宅。
- Mount Austin：成熟的家庭住宅区，二手房选择很多。
- Permas Jaya和Senibong：东区海滨的分层产业和有地住宅项目。
- Bukit Indah和Gelang Patah：往第二通道（Second Link）方向的有地住宅和分层住宅。
在我的新山产业地图上比较各地区，或在新项目与二手房比较中权衡这两种选择。
更多柔佛生活指南：在新山买第一间房子 · 空屋交付验屋清单 · 避开新山房产诈骗 · 2026年新山房屋贷款
常见问题
新项目SPA和二手房SPA有什么不同？
向持牌发展商购买新项目，须使用法定表格Schedule G（有地住宅）或Schedule H（分层产业），其付款、交屋期限、延迟交屋赔偿和保修期都由法律规定。二手房SPA则由买卖双方的律师针对该交易议定。
在马来西亚签SPA时要付多少订金？
通常是房价的10%。二手房交易中，随出价信支付的2至3%诚意订金可计入其中，余额在签约时支付。
二手房SPA的完成交易期限有多长？
一般约为自SPA日期起三个月；如果单位仍属母地契或买家是外国人，则自最后一项批准起计，而且往往可再延长一个月，但须按SPA所定的利率付息。外国人的二手房交易总共通常需时五至六个月。
Schedule H SPA的条款可以议价吗？
核心条款不可以。付款阶段、36个月的交屋期限、延迟交屋赔偿和24个月的保修期都由法律规定；联邦法院在2019年裁定，即使是房屋管制官也无权更改。
外国人可以在获得州政府批准之前签柔佛产业的SPA吗？
可以。外国买家通常先签约，并在SPA中列明以根据National Land Code第433B条获得柔佛州政府批准为条件，若批准被拒则退款。柔佛一般规定大多数房屋的最低价为RM1 million。
签了SPA之后反悔会怎样？
在二手房交易中，如果您未能完成交易，卖家通常可以终止合约并没收10%的订金。签约后一般没有冷静期，所以请在签约前咨询您的律师。
在新山签SPA？
告诉我项目或地址、是新项目还是二手房、您的预算，以及您从哪个国家购买。我会解释SPA类型、时间表、每个阶段需要的现金，以及要向律师提出的要点。您也可以预约看房或参观展示单位，人在海外的话可以预约Zoom咨询。
资料来源：Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015，P.U.(A) 106/2015，2015年6月1日宪报颁布，2015年7月1日生效；AskLegal，PJD Regency案之后的LAD与预订费日期，2026年11月查阅；The Star，“Time to legalise booking fees?”，2026年6月7日；EdgeProp，Housing Development Act将修订以涵盖停滞的商业项目，2025年8月18日；Bernama，“Draft Real Property Development Act in final stage, says Nga”，2026年7月31日；Malay Mail，KPKT促请买家查阅TEDUH，2026年9月7日；iProperty，购屋者索偿仲裁庭指南（引用KPKT 2026年4月的数据），2026年11月查阅；EdgeProp，“What is a Sales and Purchase Agreement (SPA) in Malaysia”，2026年10月15日；StashAway，马来西亚的买卖合约，2026年10月19日；PropertyGuru，SPA的特点与条款，2026年11月查阅；iProperty，一位产业律师谈签SPA前要核查的事项，2021年7月更新；LHDN，Tanggungjawab Pelupus dan Pemeroleh（出售者与取得者的责任），2026年6月26日更新；LHDN，Garis Panduan Pengenaan Duti Setem，First Schedule，Stamp Act 1949，2026年6月30日；EdgeProp，2026年LHDN盖印花指南，2026年10月22日；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；The Star，“Johor looking to raise levy on property purchases by foreigners”，2025年6月19日；Bank Negara Malaysia，Consolidated Foreign Exchange Policy Notices，2025年10月1日生效
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月5日核实，并非法律、税务或财务建议。法律、收费和惯例会变动；签约前请向您的律师、LHDN和柔佛土地局确认。