Melunasi pinjaman rumah saat menjual properti di Malaysia (2026): surat keterangan pelunasan, biaya lock-in, dan berapa yang Anda terima

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 15 November 2026

Panduan ini untuk pemilik rumah di Johor Bahru, baik yang tinggal di Malaysia maupun di luar negeri, yang menjual rumah yang masih memiliki pinjaman bank. Jawaban singkatnya: Anda tidak perlu melunasi pinjaman terlebih dahulu. Pengacara Anda meminta surat keterangan pelunasan (redemption statement) dari bank Anda, bank pembeli membayar jumlah tersebut langsung ke bank Anda saat penyelesaian transaksi (completion), bank Anda menandatangani pelepasan hak jaminan (Form 16N berdasarkan National Land Code), dan Anda menerima sisa harga setelah dikurangi dana tahanan RPGT dan biaya penjualan. Yang perlu Anda atur adalah biaya lock-in, waktu, dan apakah harga jual cukup untuk menutup pinjaman.

Posisi pelunasan pinjaman dalam proses penjualan

Bank Anda memegang hak jaminan (charge atau gadaian) atas sertifikat Anda, atau pengalihan hak (assignment) atas hak SPA Anda jika sertifikat belum diterbitkan. Jaminan ini tetap tercatat hingga pinjaman dilunasi dan pelepasannya didaftarkan, sehingga penjualan diatur agar bank Anda dibayar lebih dulu.

Tahap	Apa yang terjadi	Siapa yang menangani
Penawaran dan SPA	Uang muka 10%, umumnya dipegang oleh pengacara sebagai pihak penampung dana (stakeholder)	Kedua pengacara
Surat keterangan pelunasan	Bank Anda menyebutkan jumlah pelunasan hingga suatu tanggal dan berjanji melepaskan sertifikat setelah dibayar	Pengacara Anda
Penyelesaian transaksi	Bank pembeli membayar jumlah pelunasan langsung ke bank Anda	Bank pembeli dan pengacaranya
Dokumen	Bank Anda mengembalikan sertifikat dan Form 16N yang telah ditandatangani	Bank Anda
Pendaftaran	Pelepasan jaminan, balik nama, dan jaminan baru milik pembeli diajukan bersamaan	Pengacara pembeli
Sisa untuk Anda	Yang tersisa setelah pelunasan, dana tahanan, dan biaya	Pengacara Anda

Pembeli dapat melihat sisi sebaliknya dalam panduan saya tentang membeli saat penjual masih punya pinjaman.

Langkah demi langkah: melunasi pinjaman saat Anda menjual

1. Periksa pinjaman Anda sebelum memasarkan rumah. Mintalah secara tertulis kepada bank perkiraan saldo, tanggal berakhirnya lock-in, biaya pelunasan dipercepat, dan masa pemberitahuan yang berlaku.
2. Tentukan harga dengan memperhitungkan pinjaman. Harga harus menutup jumlah pelunasan, dana tahanan RPGT, dan biaya penjualan Anda.
3. Beri tahu pengacara Anda soal pinjaman sejak tahap penawaran, agar surat keterangan pelunasan diminta lebih awal. Lihat menangani penawaran sebagai penjual.
4. Tandatangani SPA. SPA menetapkan jangka waktu penyelesaian dan cara bank Anda dibayar lebih dulu.
5. Beri pemberitahuan jika syarat pinjaman mewajibkannya. FAQ pinjaman dari House Buyers’ Association mencatat bahwa sebagian pemberi pinjaman meminta pemberitahuan satu hingga tiga bulan untuk pelunasan sekaligus.
6. Tetap bayar cicilan sampai bank Anda dilunasi; tunggakan dan biaya akan menaikkan angka pelunasan. Lihat cicilan pinjaman rumah yang terlewat.
7. Lunasi pajak tanah (quit rent) dan pajak properti daerah (assessment). Kantor pertanahan memeriksa bahwa quit rent sudah dibayar saat pelepasan jaminan diajukan (daftar periksa kantor pertanahan Penang, Maret 2015).
8. Penyelesaian transaksi. Bank pembeli membayar bank Anda, yang kemudian menyerahkan sertifikat dan dokumen pelepasan untuk didaftarkan.
9. Terima sisa dana dan bereskan urusan MRTA, asuransi, dan pelaporan RPGT (lihat di bawah).

Cara membaca surat keterangan pelunasan

Baca baris demi baris bersama pengacara Anda:

• Pokok dan bunga hingga tanggal yang disebutkan, ditambah angka harian setelahnya. Dengan bunga ilustratif 4% per tahun, setiap tambahan satu hari atas RM420,000 menambah sekitar RM46 (perhitungan saya).
• Biaya pelunasan dipercepat, jika Anda masih dalam masa lock-in.
• Fasilitas lain di bawah jaminan yang sama, seperti pinjaman kedua atau cerukan (overdraft). Semuanya harus dilunasi sebelum bank melepaskan jaminan.
• Tunggakan dan biaya. Bank Negara Malaysia (BNM) mengharapkan bank mengungkapkan biaya dan menjaganya sesuai dengan biaya sebenarnya (BNM, Mei 2025).
• Tanggal berlaku. Jika penyelesaian mundur, diperlukan surat keterangan yang diperbarui.
• Instruksi pembayaran. Bayar hanya ke rekening yang tercantum dalam surat keterangan resmi bank; jangan pernah menerima perubahan rincian rekening lewat pesan.

Pinjaman flexi dan pembiayaan syariah

Untuk pinjaman flexi, tanyakan bagaimana dana lebih yang sudah Anda setorkan diperlakukan, dan apakah sebaiknya ditarik terlebih dahulu; lihat panduan pinjaman flexi saya. Untuk pembiayaan syariah berbasis jual beli, pelunasan dipercepat mendatangkan ibra’, yaitu pemberi pembiayaan melepaskan keuntungan yang belum diperoleh, sebagaimana diputuskan oleh Dewan Penasihat Syariah (Shariah Advisory Council) BNM; lihat pembiayaan rumah syariah dan membaca laporan pinjaman Anda.

Biaya lock-in dan masa pemberitahuan

Lock-in adalah periode di mana bank Anda mengenakan biaya jika pinjaman dilunasi penuh, baik melalui penjualan maupun cara lain. Ini bersifat kontraktual; BNM tidak menetapkan durasi atau tarif standar. FAQ House Buyers’ Association mencantumkan kisaran lama 2% hingga 5% dari jumlah terutang. Sebagian pinjaman tidak memiliki lock-in sama sekali.

Jika surat penawaran pinjaman Anda menyebutkan	Biaya untuk pinjaman awal RM450,000, sisa utang sekitar RM420,000	Keterangan
2% dari pinjaman awal	RM9,000	Tidak turun seiring Anda membayar cicilan
3% dari pinjaman awal	RM13,500	Dasar sama, tarif lebih tinggi
2% dari sisa pokok terutang	RM8,400	Sedikit turun seiring Anda membayar cicilan
Lock-in sudah berakhir, atau tidak ada	Tidak ada biaya pelunasan dipercepat	Biaya penutupan lain tetap berlaku

• Tanggal mana yang dihitung. Biasanya tanggal pelunasan saat penyelesaian transaksi, bukan tanggal SPA. Konfirmasikan dengan bank Anda.
• Selaraskan tanggalnya. Jika lock-in berakhir tak lama setelah perkiraan tanggal penyelesaian, jangka waktu penyelesaian yang sedikit lebih panjang mungkin layak dibicarakan. Lihat linimasa penjualan rumah bekas (subsale).
• Pembebasan biaya sepenuhnya kebijakan bank; mintalah secara tertulis.

Selengkapnya di panduan masa lock-in saya.

Contoh perhitungan: berapa yang benar-benar Anda terima

Seorang warga negara menjual kondominium di JB seharga RM700,000 dan masih berutang RM420,000, tanpa biaya lock-in. Pembeli membayar 10% dan meminjam 90%. Angka rekaan:

Pos	Jumlah	Ke mana dana mengalir
Uang muka (10%)	RM70,000	Dipegang pengacara sebagai pihak penampung dana, sesuai SPA
Pinjaman pembeli	RM630,000	Dicairkan oleh bank pembeli saat penyelesaian transaksi
Jumlah pelunasan, dari pinjaman pembeli	RM420,000	Langsung ke bank Anda
Dana tahanan RPGT (3% untuk penjual warga negara atau PR)	RM21,000	Dipegang pengacara pembeli, dibayarkan ke LHDN dalam 60 hari
Sisa untuk Anda sebelum biaya penjualan	RM259,000	Untuk Anda, melalui pengacara Anda

Biaya Anda kemudian dipotong dari jumlah itu: komisi agen dan honorarium pengacara, pelepasan jaminan (honorarium skala RM400 untuk sertifikat pertama berdasarkan Solicitors’ Remuneration Order 2023, ditambah bea meterai umumnya RM10 menurut pedoman LHDN Juni 2026), serta tagihan yang dibagi secara proporsional. Lihat biaya yang dibayar penjual dan tunggakan dan pembagian tagihan.

Tarif dana tahanan LHDN adalah 3% untuk warga negara dan PR, 7% untuk warga asing, dan 5% untuk perusahaan dalam tiga tahun (3% setelahnya). Untuk pelepasan aset pada 2026, pembeli dapat menyetorkan penetapan pajak yang dianggap (deemed assessment) Anda sebagai gantinya, jika lebih rendah dan diberitahukan terlebih dahulu. Anda mengajukan CKHT 1A secara daring dalam 60 hari dan membayar pajak terutang dalam 90 hari. Lihat panduan RPGT saya. Bukan nasihat pajak.

Waktu: berapa lama proses pelunasan

Tanggal penyelesaian ditentukan oleh SPA, bukan oleh undang-undang. Sebuah kolom tentang pengalihan properti dari Bar Council pada 2006 menggambarkan pola yang lazim: sekitar tiga bulan sejak SPA (atau persetujuan terakhir), sering dengan perpanjangan satu bulan yang dikenai bunga. Bagi Anda:

• Keterlambatan bank Anda memperpanjang waktu pembeli. Klausul yang umum memberi bank Anda 14 hari setelah pembayaran untuk mengembalikan sertifikat; setelah itu pembeli mendapat tambahan hari tanpa bunga (Malaysian Bar, Januari 2007).
• Bunga terus berjalan sampai bank Anda dibayar, jadi keterlambatan merugikan Anda.
• Persetujuan menambah waktu. Sertifikat dengan pembatasan (restricted title) dan pembeli asing memerlukan persetujuan negara bagian Johor.

Untuk gambaran lengkap dari penawaran hingga serah kunci, lihat berapa lama waktu untuk menjual rumah di JB.

Jika pinjaman mendekati, atau melebihi, harga jual

Jika jumlah pelunasan melebihi dana yang dibayarkan pembeli, kolom 2006 yang sama menyebutkan bahwa SPA perlu memuat ketentuan yang mewajibkan penjual membayar selisihnya, biasanya ke rekening penampung dana sebelum uang pembeli dicairkan. Dengan dana tahanan yang juga dipotong, pinjaman yang mendekati 90% dari harga sudah tergolong ketat. Bicarakan dengan bank Anda sejak awal; panduan ekuitas negatif dan panduan selisih dana (differential sum) saya menjelaskan perhitungannya.

Belum ada sertifikat individu: pengalihan kembali, bukan pelepasan jaminan

Di bawah sertifikat induk (master title), bank Anda memegang pengalihan hak yang dilepaskan melalui akta penerimaan dan pengalihan kembali (deed of receipt and reassignment); penjualan dilakukan dengan akta pengalihan hak (deed of assignment) atas persetujuan pengembang. Honorarium SRO 2023 adalah RM500 untuk properti pertama, ditambah RM200 jika surat kuasa (power of attorney) dicabut. Pihak pemberi pembiayaan pengembang mungkin juga perlu melepaskan klaim atas unit tersebut (Malaysian Bar, Mei 2022). Lihat akta pengalihan hak untuk unit tanpa sertifikat strata dan membeli tanpa sertifikat strata individu.

Setelah penyelesaian transaksi: hal-hal yang perlu dibereskan

• Minta surat keterangan lunas yang menunjukkan saldo nol; lihat CCRIS dan laporan kredit Anda.
• MRTA atau MRTT. Nilai tunai (surrender value), jika ada, tidak dibayarkan otomatis dan biasanya kecil (The Star, Juni 2025); lihat pengembalian dana MRTA.
• Asuransi kebakaran yang terkait pinjaman: tanyakan cara mengakhirinya dan apakah premi yang belum terpakai dikembalikan. Lihat asuransi rumah.
• Hentikan autodebet setelah pelunasan dikonfirmasi.
• Simpan catatan selama tujuh tahun setelah tahun penetapan pajak (LHDN). Lihat dokumen properti yang perlu disimpan.

Menjual dari luar negeri atau sebagai pemilik asing

• Menandatangani dari luar negeri: di hadapan perwakilan Malaysia atau notaris, atau melalui surat kuasa, sesuai yang diterima pengacara dan bank Anda.
• Dana tahanan lebih tinggi: 7% untuk penjual asing (LHDN, Mei 2026).
• Membawa pulang hasil penjualan. Kebijakan valuta asing BNM mengizinkan non-residen merepatriasi hasil divestasi dari investasi di Malaysia dalam mata uang asing.
• Pembeli asing. Jika pembeli Anda juga orang asing, batas harga minimum RM1 juta di Johor berlaku, dengan pengecualian terbatas (misalnya, sebagian apartemen servis yang dijual pengembang dengan persetujuan negara bagian); tidak ada area yang dikecualikan secara keseluruhan. Persetujuan negara bagian menambah waktu. Lihat harga minimum dan kuota Johor.

Panduan saya tentang menjual properti JB sebagai orang asing dan izin pajak (tax clearance) saat meninggalkan Malaysia membahas sisanya.

Di mana menjual atau membeli berikutnya jika hal ini penting bagi Anda

Ingin pindah ke rumah yang lebih besar di JB? Lihat jual dulu atau beli dulu. Pasar rumah bekas utama:

• Mount Austin: kondominium dan rumah teras dengan pasar rumah bekas yang aktif.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: rumah tapak di kawasan mapan, banyak dengan sertifikat lama.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: apartemen dan rumah teras yang lebih lama.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: kondominium di pusat kota dekat stasiun RTS Link.
• Iskandar Puteri: rumah yang lebih baru, sebagian masih menunggu sertifikat strata.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium dan rumah tapak di sisi timur.

Bandingkan semuanya di peta properti JB saya, dan lihat cara menentukan harga rumah yang akan dijual di JB.

Panduan hidup di Johor lainnya: Pelepasan jaminan · Membeli saat penjual masih punya pinjaman · Biaya yang dibayar penjual · Masa lock-in pinjaman rumah

Pertanyaan yang sering diajukan

Bisakah saya menjual rumah di Malaysia jika masih ada pinjaman rumah?

Bisa, dan ini hal yang umum. Saat penyelesaian transaksi, bank atau pengacara pembeli membayar jumlah pelunasan langsung ke bank Anda, bank Anda menyerahkan sertifikat dan dokumen pelepasan yang telah ditandatangani, dan Anda menerima sisanya setelah dana tahanan RPGT dan biaya.

Apa itu surat keterangan pelunasan (redemption statement)?

Angka tertulis dari bank Anda untuk melunasi semua utang yang dijamin dengan properti hingga tanggal tertentu, biasanya dengan bunga harian setelahnya. Pengacara Anda yang memintanya; surat baru diperlukan jika tanggal penyelesaian bergeser.

Siapa yang melunasi pinjaman penjual saat properti dijual?

Dananya berasal dari harga jual. Bank pembeli, atau pengacara pembeli untuk pembeli tunai, membayar langsung ke bank penjual berdasarkan komitmen bank tersebut untuk melepaskan sertifikat, dan tidak pernah melalui rekening penjual.

Apakah saya kena penalti karena melunasi pinjaman lebih awal saat menjual?

Hanya jika surat penawaran pinjaman Anda memuat lock-in dan pinjaman dilunasi dalam periode tersebut. Biayanya, sering berupa persentase dari pinjaman awal atau sisa pokok, dimasukkan ke dalam surat keterangan pelunasan. Tanyakan angkanya kepada bank untuk tanggal pelunasan Anda.

Berapa lama proses pelunasan pinjaman saat menjual?

Mengikuti SPA: umumnya sekitar tiga bulan, sering dengan perpanjangan satu bulan yang dikenai bunga. Banyak SPA kemudian memberi bank penjual 14 hari setelah pembayaran untuk mengembalikan sertifikat dan dokumen pelepasan.

Apakah uang MRTA saya kembali saat menjual?

Mungkin. Banyak polis MRTA atau MRTT premi tunggal memiliki nilai tunai, biasanya jauh lebih kecil dari preminya dan tidak dibayarkan otomatis. Tanyakan secara tertulis kepada bank dan perusahaan asuransi atau operator takaful.

Berencana menjual rumah di JB yang masih punya pinjaman?

Sebutkan area, jenis sertifikat, perkiraan sisa pinjaman, dan tanggal berakhirnya lock-in. Saya akan membagikan harga transaksi tercatat di sekitarnya, memperkirakan berapa yang mungkin Anda terima setelah pelunasan dan biaya, serta membantu menjaga kedua pengacara dan bank Anda pada satu linimasa. Anda juga bisa membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Attorney General’s Chambers, National Land Code (Act 828, Revised 2020), pasal 278 dan Form 16N, diperiksa November 2026; LHDN, retention and remittance by the acquirer (RPGT), diperbarui 25 Mei 2026; LHDN, responsibilities of the disposer and acquirer (CKHT 1A, 60 dan 90 hari, catatan), diperbarui 26 Juni 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem (First Schedule, Stamp Act 1949), 30 Juni 2026; Malaysian Bar, Circular No 185/2023 tentang Solicitors’ Remuneration Order 2023 (P.U.(A) 207/2023), 13 Juli 2023; Malaysian Bar, memuat ulang The Sun, “Law & Realty: Understanding an SPA, Part 3”, 5 Januari 2007; National House Buyers Association, memuat ulang The Sun, “Understanding an SPA (Part 1)”, 8 Desember 2006; National House Buyers Association, FAQ on housing loans (halaman lama tanpa tanggal), diakses November 2026; Malaysian Bar, “Conveyance lawyer: professional service trumps theoretical knowledge (Part 2)”, dimuat ulang 30 Mei 2022; Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang, daftar periksa pelepasan jaminan (Borang 16N), 3 Maret 2015; Bank Negara Malaysia, pernyataan tentang biaya dan tagihan, 22 Mei 2025; Bank Negara Malaysia, resolusi Shariah Advisory Council tentang ibra’ untuk pelunasan dipercepat pembiayaan berbasis jual beli, rapat ke-101, 20 Mei 2010; Bank Negara Malaysia, kebijakan valuta asing: non-residen yang berinvestasi di Malaysia, diperiksa November 2026; The Star, “Avoid losing your home”, 1 Juni 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 15 November 2026, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan. Ketentuan pinjaman, biaya, dan prosedur kantor pertanahan berbeda-beda; konfirmasikan dengan bank Anda, pengacara Anda, LHDN, dan kantor pertanahan Johor sebelum Anda menyetujui penjualan atau tanggal penyelesaian.