Pertanyaan saat melihat properti subsale di Johor Bahru (2026): daftar periksa yang bisa dicetak

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 13 November 2026

Panduan ini ditujukan bagi siapa saja yang melihat hunian bekas (subsale) di Johor Bahru, baik Anda tinggal di JB, pulang-pergi dari Singapura, maupun terbang dari Indonesia, India, atau Tiongkok. Jawaban singkatnya: kunjungan melihat unit adalah kesempatan terbaik Anda untuk mengajukan pertanyaan kepada penjual dan kantor pengelola, yang menentukan apakah Anda akan mengajukan penawaran. Tanyakan soal title dan tenure, pinjaman atau kaveat, tagihan yang belum dibayar, renovasi beserta izinnya, kebocoran dan retakan, pengelolaan gedung, penyewa yang ada, banjir, parkir, dan apa saja yang tetap ditinggalkan di rumah. Lalu periksa jawaban-jawaban itu dengan dokumen sebelum Anda menandatangani apa pun.

Sebelum berangkat: minta hal-hal ini terlebih dahulu

Kunjungan yang baik dimulai satu atau dua hari sebelumnya. Saat saya mengatur kunjungan, saya meminta beberapa hal kepada pemilik agar kami tidak menebak-nebak pada hari itu:

• Detail title: jenis dan nomor title, nomor lot atau parsel, serta nama pemilik terdaftar. Dengan data ini Anda dapat melakukan penelusuran tanah pribadi (private land search) sebelum mengajukan penawaran.
• Tagihan assessment terbaru dari dewan kota (MBJB, MBIP, atau MPKu) dan kuitansi quit rent. Dokumen ini menunjukkan nama pemilik dan apakah tagihan sudah dibayar.
• Untuk kondominium: laporan biaya pemeliharaan dan sinking fund terbaru serta jumlah lot parkir yang menyertai unit.
• Untuk rumah tapak: denah atau izin yang disetujui untuk perluasan, jika ada.

Penjual yang tidak mau memberikan detail dasar title adalah tanda peringatan. Panduan saya tentang penipuan properti di JB menjelaskan cara memastikan Anda berurusan dengan pemilik yang sebenarnya dan agen terdaftar.

Daftar periksa kunjungan (cetak atau simpan)

Bawa tabel ini saat melihat unit. Kolom paling kanan adalah tempat Anda memeriksa jawabannya, karena jawaban lisan hanyalah titik awal.

Topik	Pertanyaan yang diajukan	Cara memeriksanya
Pemilik	Siapa yang tercantum di title? Apakah semua pemilik akan menandatangani?	Penelusuran tanah pribadi; salinan IC atau paspor para pemilik
Tenure	Freehold atau leasehold? Jika leasehold, kapan berakhirnya?	Penelusuran title; lihat freehold vs leasehold
Status title	Title individu atau strata title sudah terbit? Atau masih di bawah master title?	Penelusuran title; surat pengembang untuk unit master title
Pembatasan	Ada restriction in interest, seperti persetujuan negara bagian (State consent) untuk pengalihan?	Penelusuran title
Pinjaman dan kaveat	Apakah ada pinjaman bank atas properti ini? Ada kaveat atau perintah pengadilan?	Penelusuran title; laporan pelunasan (redemption statement) bank penjual di tahap berikutnya
Tagihan	Apakah assessment, quit rent, air, dan listrik sudah lunas?	Tagihan dan kuitansi terbaru
Tunggakan pemeliharaan	Ada biaya pemeliharaan atau sinking fund yang belum dibayar?	Sertifikat dari JMB atau MC (hingga RM50)
Iuran khusus (special levy)	Ada iuran atau perbaikan besar yang sudah disetujui atau diusulkan?	Notulen AGM; kantor pengelola
Renovasi	Apa yang diubah, dan apakah sudah disetujui?	Izin dewan kota; surat persetujuan pengelola
Kebocoran dan lembap	Pernah bocor dari atap, unit di atas, atau pipa? Sudah diperbaiki?	Pemeriksaan visual; kuitansi perbaikan; catatan pengelola
Retakan dan struktur	Ada retakan, lantai yang turun, atau pintu yang macet?	Pemeriksaan visual; inspektur bangunan jika ragu
Rayap	Ada riwayat rayap atau perawatan antirayap?	Kuitansi perawatan; cari jalur tanah (mud tube)
Instalasi listrik	Kapan instalasi listrik terakhir diperbarui?	Usia panel listrik (DB box); laporan teknisi listrik untuk rumah yang lebih tua
Penyewa	Apakah sedang disewakan? Sampai kapan, berapa sewanya, dan siapa yang memegang deposit?	Perjanjian sewa yang sudah dibubuhi bea meterai
Banjir	Apakah rumah, jalan, atau tempat parkir pernah banjir?	Tetangga; JPS Public Infobanjir; pemberitaan
Parkir	Berapa lot, nomor berapa, accessory parcel atau dialokasikan?	Strata title; daftar parkir milik pengelola
Yang termasuk	Perlengkapan, peralatan, dan perabot mana yang ditinggalkan?	Daftar tertulis yang dilampirkan pada penawaran
Waktu	Mengapa dijual, dan kapan pemilik dapat menyerahkan unit?	Sepakati tanggal penyelesaian dan serah terima

Title, tenure, dan beban atas tanah

Siapa pun dapat melakukan penelusuran pribadi atas title tanah (pasal 384 National Land Code). Di Johor Anda dapat melakukannya di loket kantor tanah atau melalui iTanah, portal Johor Land and Mines Office. Perhatikan pemilik terdaftar, tenure dan masa berakhirnya, kategori penggunaan tanah, restriction in interest, hak tanggungan (charge), kaveat, dan perintah larangan (prohibitory order). Charge kepada bank adalah hal biasa; charge itu dilunasi dari uang pembelian Anda saat penyelesaian. Kaveat atau perintah pengadilan yang tidak jelas asal-usulnya bukanlah hal biasa, jadi tunda dulu sampai pengacara Anda mengetahui alasannya. Panduan saya tentang penelusuran title tanah dan kaveat menjelaskan hasil penelusuran, dan membeli saat penjual masih memiliki pinjaman menjelaskan proses pelunasannya.

Untuk kondominium yang belum memiliki strata title, kepemilikan berjalan melalui SPA asli dan deed of assignment yang ada, jadi tanyakan apakah penjual memilikinya. Lihat penjelasan strata title. Jika iklan menunjukkan label tenure yang tidak biasa, baca apa arti “lease tenancy”.

Tagihan dan tunggakan pemeliharaan

Sebagian utang tetap melekat pada properti. Badan pengelola dapat menagih biaya pemeliharaan dan iuran sinking fund yang belum dibayar dari pemilik berikutnya, dan quit rent serta assessment yang belum dibayar merupakan beban atas tanah, sebagaimana dijelaskan dalam panduan saya tentang tunggakan dan pembagian biaya. Listrik berbeda: TNB menyatakan bahwa pemilik baru yang membuka rekening dengan bukti kepemilikan tidak menanggung tunggakan penghuni sebelumnya (klip berita TNB, Januari 2024).

Untuk kondominium, mintalah kepada kantor pengelola sertifikat berdasarkan pasal 31 (JMB) atau pasal 73 (MC) Strata Management Act 2013. Calon pembeli dapat mengajukannya, biayanya dibatasi RM50, dan sertifikat itu menunjukkan biaya-biaya, tunggakan jika ada, saldo rekening pemeliharaan dan sinking fund, serta perbaikan yang dapat menimbulkan kewajiban bagi unit. Poin terakhir ini penting: perbaikan besar yang sudah direncanakan bisa berarti special levy tak lama setelah Anda membeli.

Renovasi dan izin

Mintalah pemilik mendaftar setiap perubahan sejak rumah atau unit dibangun, lalu tanyakan mana yang sudah disetujui. Pertanyaannya berbeda menurut jenis properti:

• Rumah tapak: dapur yang diperluas, perluasan belakang dan samping, lantai tambahan, atap teras yang ditinggikan, atau carport yang diubah fungsi. Pasal 70 Street, Drainage and Building Act 1974 mewajibkan izin tertulis dewan kota sebelum mendirikan bangunan, dan sebagian besar perluasan termasuk di dalamnya. MBJB mencantumkan biaya denah penalti sebesar sepuluh kali biaya pemrosesan untuk pekerjaan yang dibangun tanpa persetujuan (daftar periksa bertanggal Desember 2022). Lihat perluasan ilegal pada rumah subsale dan izin renovasi di JB.
• Kondominium: by-laws standar mewajibkan persetujuan tertulis pengelola sebelum renovasi. Tanyakan apakah deposit renovasi sudah dikembalikan, yang menandakan pekerjaan itu diterima, dan perhatikan balkon yang ditutup atau area basah yang dipindahkan, yang sering melanggar aturan.

Pekerjaan yang tidak disetujui menjadi masalah Anda setelah pengalihan, jadi tanyakan kepada pengacara Anda apakah SPA harus mewajibkan penjual melegalkannya atau mengungkapkannya secara tertulis. Renovasi juga memengaruhi nilai: lihat renovasi dan nilai jual kembali.

Cacat yang perlu dicari saat berkeliling

• Air. Lingkaran cokelat di plafon, cat mengelupas, plester menggelembung, bau apak, dan noda di bawah wastafel serta di sekitar saluran lantai kamar mandi. Di kondominium, tanyakan apakah unit di atas pernah bocor; lihat kebocoran air dari unit di atas dan lembap, jamur, dan rembesan.
• Atap. Di rumah tapak, perhatikan plafon di bawah atap, terutama di dekat talang dan sambungan, dan tanyakan kapan atap terakhir diperbaiki. Lihat atap bocor pada rumah di JB.
• Retakan. Retak rambut pada plester umum terjadi; retakan lebar atau diagonal, retakan yang tembus ke sisi luar, atau celah antara bangunan perluasan dan rumah asli layak diperiksa oleh tenaga profesional.
• Rayap. Jalur tanah di dinding, kusen pintu yang berbunyi kosong, dan plint yang rusak. Mintalah kuitansi perawatan antirayap jika ada.
• Listrik dan pipa. Nyalakan keran dan pancuran, siram toilet, uji sakelar, dan lihat panel distribusi listrik. Rumah yang lebih tua mungkin perlu kabel baru; lihat instalasi listrik rumah lama.

Jika Anda menyukai rumahnya, inspeksi yang layak patut dipesan sebelum Anda membayar deposit. Panduan inspeksi rumah subsale saya mencantumkan apa saja yang diperiksa inspektur.

Pengelolaan, JMB, dan by-laws

Di kondominium, gedungnya adalah separuh dari pembelian Anda. Di kantor pengelola, tanyakan apakah gedung dikelola oleh JMB atau MC, besaran biaya pemeliharaan dan sinking fund saat ini, berapa banyak pemilik yang menunggak, kapan lift terakhir diservis atau diganti, dan apa keputusan AGM terakhir. Tanyakan by-laws tentang hewan peliharaan, sewa jangka pendek, renovasi, dan parkir tamu jika hal itu penting bagi Anda. Daftar periksa saya untuk memeriksa pengelolaan kondominium dan by-laws, kartu akses, dan tamu membahas lebih jauh.

Penyewa, banjir, parkir, dan apa yang ditinggalkan

Jika rumah sedang disewakan

Mintalah untuk melihat perjanjian sewa yang sudah dibubuhi bea meterai: tanggal berakhir, sewa, deposit yang dipegang, dan opsi perpanjangan. Putuskan apakah Anda menginginkan unit kosong (vacant possession) atau mengambil alih sewa, dan cantumkan dalam SPA. Lihat membeli properti yang sedang disewakan di JB.

Riwayat banjir

Tanyakan kepada pemilik dan tetangga apakah rumah, jalan, atau parkir basement pernah banjir, dan seberapa dalam. JPS Public Infobanjir menampilkan ketinggian air sungai dan curah hujan secara langsung beserta ambang peringatannya, dan MBJB menambahkan peringatan banjir ke aplikasi kotanya pada Oktober 2025 (The Star). Bekas air di dinding, lantai yang ditinggikan, dan karung pasir di gudang adalah petunjuk. Panduan risiko banjir untuk JB saya menjelaskan cara membaca alat-alat resmi tersebut.

Lot parkir

Tanyakan berapa lot parkir yang menyertai unit beserta nomornya, dan apakah masing-masing merupakan accessory parcel pada strata title atau lot di properti bersama yang dialokasikan oleh pengelola. Accessory parcel tidak dapat ditransaksikan terpisah dari unitnya (pasal 34(2), Strata Titles Act 1985). Lihat accessory parcel dan lot parkir tambahan.

Apa yang termasuk dalam harga

Kabinet dapur tanam, lemari pakaian, AC, pemanas air, lampu, gorden, peralatan, dan perabot lepas semuanya dapat dinegosiasikan. Tuliskan apa saja yang ditinggalkan dan lampirkan daftarnya pada penawaran, lalu periksa saat serah terima dengan daftar periksa hari serah terima saya.

Setelah kunjungan: langkah berikutnya

1. Bandingkan harga yang diminta dengan transaksi tercatat: memeriksa harga transaksi.
2. Lakukan penelusuran title pribadi dan minta sertifikat dari pengelola.
3. Ajukan penawaran tertulis beserta syarat-syarat Anda: mengajukan penawaran untuk properti subsale di JB.
4. Rencanakan tahapan dan waktunya: linimasa subsale di JB.

Pembeli asing memiliki pertanyaan tambahan: Johor umumnya mensyaratkan minimal RM1 juta untuk sebagian besar pembelian hunian oleh warga asing, ditambah persetujuan negara bagian (New Straits Times, April 2026). Lihat panduan harga minimum Johor saya.

Di mana melihat unit jika hal ini penting bagi Anda

• Mount Austin: banyak kondominium dan rumah teras yang sudah jadi untuk dibandingkan.
• Tebrau, Setia Indah, dan Molek: perumahan rumah tapak yang sudah mapan; periksa perluasan bangunan.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: gedung bertingkat tinggi di pusat kota dekat RTS Link.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium lama dan baru di sisi timur.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: perumahan keluarga dekat Second Link.

Bandingkan semuanya di peta properti JB saya.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Inspeksi rumah subsale · Mengajukan penawaran untuk properti subsale di JB · Membeli kondominium lama · Risiko properti subsale

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa yang harus saya tanyakan saat melihat properti subsale di Johor Bahru?

Tanyakan siapa pemiliknya dan tenure-nya, apakah ada pinjaman atau kaveat, apakah tagihan dan biaya pemeliharaan sudah dibayar, apa yang direnovasi dan disetujui, soal kebocoran, retakan, dan banjir, penyewa yang ada, lot parkir, dan perlengkapan apa yang ditinggalkan. Lalu periksa setiap jawaban dengan dokumen.

Bagaimana cara mengetahui apakah unit kondominium memiliki tunggakan pemeliharaan?

Mintalah sertifikat kepada JMB atau MC berdasarkan pasal 31 atau 73 Strata Management Act 2013. Calon pembeli dapat mengajukannya, biayanya dibatasi RM50, dan sertifikat itu menunjukkan biaya, tunggakan, serta saldo pemeliharaan dan sinking fund.

Apakah tagihan yang belum dibayar beralih ke pemilik baru?

Sebagian, ya. Biaya pemeliharaan yang belum dibayar dapat ditagih dari pemilik berikutnya, dan quit rent serta assessment merupakan beban atas tanah. TNB menyatakan bahwa pemilik baru yang membuka rekening baru tidak menanggung tunggakan listrik lama. Lunasi tunggakan dari uang penjual saat penyelesaian.

Bagaimana saya tahu apakah sebuah renovasi sudah disetujui?

Mintalah izin dewan kota atau denah yang disetujui untuk perluasan rumah tapak, dan surat persetujuan pengelola untuk pekerjaan di kondominium. Bandingkan dengan apa yang dibangun. Pekerjaan tanpa persetujuan menjadi masalah pemilik baru.

Bagaimana cara memeriksa apakah sebuah rumah di JB pernah banjir?

Tanyakan kepada pemilik dan tetangga, cari bekas air dan lantai yang ditinggikan, dan periksa JPS Public Infobanjir untuk ketinggian air sungai di sekitarnya dan peringatannya. Pemberitaan banjir kilat di jalan tersebut pada masa lalu juga menjadi petunjuk.

Haruskah saya melakukan inspeksi rumah sebelum mengajukan penawaran?

Jika Anda serius dengan rumah itu dan rumahnya sudah tua, memiliki perluasan, atau menunjukkan tanda kebocoran atau retakan, inspeksi sebelum membayar deposit adalah langkah yang masuk akal. Biayanya jauh lebih kecil daripada memperbaiki masalah tersembunyi di kemudian hari.

Merencanakan kunjungan properti subsale di JB?

Beri tahu saya anggaran Anda, area yang Anda sukai, serta berapa kamar tidur dan lot parkir yang Anda perlukan. Saya akan menyusun daftar pendek unit, mengumpulkan detail title, tagihan, dan laporan pengelola sebelum kita berangkat, dan menelusuri daftar periksa ini bersama Anda pada hari kunjungan. Anda juga dapat membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda masih di luar negeri.

Sumber: Strata Management Act 2013 (Act 757), pasal 31 (sertifikat untuk pemilik parsel atau calon pembeli, biaya hingga RM50), diperiksa November 2026; Strata Management Act 2013, pasal 73 (sertifikat dari management corporation), diperiksa November 2026; Strata Titles Act 1985 (Act 318), pasal 34 (accessory parcel), disinkronkan dari Attorney General’s Chambers pada 23 September 2026; National Land Code (Revised 2020), pasal 384 (penelusuran pribadi), diperiksa November 2026; Pejabat Tanah dan Galian Johor, Manual Pengguna iTanah Johor (panduan pengguna publik), versi 1.0, 2026; Street, Drainage and Building Act 1974, Part V, pasal 70 (sebagaimana diterbitkan oleh National House Buyers Association), diperiksa November 2026; MBJB, daftar periksa denah izin renovasi kecil (MBJB/OSC/UT/P2_14), Desember 2022; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U. (A) 107/2015, by-laws Third Schedule (salinan diterbitkan oleh DBKL), diperiksa November 2026; MBJB, halaman layanan pajak properti (assessment), diperbarui 6 November 2026; Klip berita TNB dari The Sun, pemilik rumah baru dan tagihan listrik penghuni sebelumnya, 19 Januari 2024; JPS (Department of Irrigation and Drainage), Public Infobanjir, diperiksa November 2026; The Star, “MBJB expands Saifon app to include flood alerts”, 1 Oktober 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 13 November 2026, bukan nasihat hukum. Daftar periksa kunjungan tidak dapat menggantikan penelusuran title, inspeksi bangunan, atau tinjauan pengacara Anda; konfirmasikan setiap jawaban dengan dokumen sebelum Anda membayar deposit atau menandatangani.