Penyenaraian eksklusif lwn terbuka semasa menjual hartanah di Malaysia (2026): cara setiap satu berfungsi

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 13 November 2026

Panduan ini untuk pemilik di Johor Bahru dan di seluruh Malaysia, tempatan atau asing, yang sedang memutuskan cara melantik ejen untuk menjual rumah. Jawapan ringkasnya: pelantikan eksklusif memberi satu firma berdaftar hak tunggal untuk memasarkan hartanah anda bagi tempoh tertentu, dan anda biasanya perlu membayar fi firma itu jika hartanah terjual dalam tempoh tersebut, tidak kira siapa yang menemui pembeli. Penyenaraian terbuka (bukan eksklusif) membolehkan anda melantik beberapa firma dan hanya membayar firma yang membawa pembeli. Dalam kedua-dua keadaan, skala Lembaga mengehadkan fi kepada 3% daripada harga, dan fi itu ialah apa sahaja yang anda persetujui secara bertulis pada atau di bawah had tersebut.

Empat jenis pelantikan

Ejen harta tanah di Malaysia dikawal selia oleh Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPPEH, atau BOVAEP dalam bahasa Inggeris) di bawah Act 242. Malaysian Estate Agency Standards (MEAS) Lembaga mengiktiraf empat jenis pelantikan, yang turut diterangkan oleh The Edge Malaysia untuk penjual:

Jenis	Bilangan firma	Siapa yang dibayar	Bolehkah anda menjual kepada pembeli anda sendiri tanpa fi?
Eksklusif	Satu	Firma itu, walaupun pembeli datang dari sumber lain, setelah ia memenuhi obligasinya	Tidak, dalam tempoh pelantikan
Tunggal (sole)	Satu	Firma itu, jika ia menemui pembeli	Ya, jika surat itu mengekalkan hak tersebut
Bersama (joint)	Bilangan terhad	Hanya firma yang memeterai urus niaga	Bergantung pada terma
Terbuka atau ad hoc (bukan eksklusif)	Sebarang bilangan	Hanya firma yang memeterai urus niaga	Ya

Dalam percakapan harian di Johor Bahru, “eksklusif” biasanya bermaksud satu firma dengan kebenaran bertulis yang ditandatangani, dan “open listing” bermaksud memberitahu beberapa ejen bahawa mereka boleh membawa pembeli. Borang standard Lembaga termasuk Exclusive Authorization to Sell dan General (non-exclusive) Authorization to Sell. Firma digalakkan, tetapi tidak diwajibkan, untuk menggunakannya, jadi baca apa sahaja dokumen yang diberikan kepada anda.

Apa yang dinyatakan oleh peraturan tentang fi

Peraturan	Maksudnya bagi penjual
Maksimum 3% daripada harga bagi tanah dan bangunan, minimum RM1,000 bagi setiap hartanah	Had siling, bukan kadar tetap. Persetujui peratusannya secara bertulis.
Cukai perkhidmatan 8% sejak 1 Mac 2024	Ditambah kepada fi oleh firma yang berdaftar untuk cukai perkhidmatan.
Satu pihak sahaja (Rule 89 of the 1986 Rules)	Firma yang anda lantik tidak boleh turut mengenakan fi kepada pembeli.
Bila fi perlu dibayar	Apabila SPA tanpa syarat ditandatangani, atau apabila syarat terakhir (seperti pinjaman atau kebenaran negeri) dipenuhi.
Urus niaga terbatal sebelum SPA	Jika pembeli menarik diri dan anda menyimpan deposit, tuntutan firma secara amnya ialah yang lebih rendah antara separuh fi atau separuh jumlah yang dilucuthakkan.
Kos sendiri (out-of-pocket)	Pengiklanan, papan tanda dan kos serupa hanya dengan persetujuan awal anda.

Contoh pengiraan: bagi jualan RM700,000, had 3% ialah RM21,000 sebelum cukai perkhidmatan; 2% yang dipersetujui ialah RM14,000. Fi tidak berubah mengikut jenis pelantikan melainkan anda merundingkannya, jadi tanyalah. Panduan saya tentang fi ejen hartanah merangkumi skala penuh, dan apa yang dibayar oleh penjual meletakkan fi itu bersebelahan kos-kos anda yang lain.

Cara pelantikan eksklusif berfungsi

• Satu firma mengendalikan jualan. Ia memegang pelantikan anda yang ditandatangani, menetapkan harga yang diminta bersama anda, mengawal penyenaraian dan menghadiri lawatan.
• Ejen lain masih boleh membawa pembeli. Di bawah co-agency, firma lain bekerja melalui firma yang menyenaraikan. Fi dibahagi 50/50 antara firma-firma itu melainkan mereka bersetuju sebaliknya secara bertulis, dan anda tetap membayar satu fi sahaja.
• Pengesahan bertulis anda. Sebelum menerima pelantikan eksklusif atau tunggal, firma mesti mendapatkan pengesahan bertulis anda bahawa tiada firma lain yang memegangnya.
• Tempoh yang dinyatakan. Standard mewajibkan setiap pelantikan menyatakan tempoh sah lakunya. Ia tidak diperbaharui secara automatik apabila tamat.
• Tempoh ekor (tail). Jika firma itu memperkenalkan pembeli dalam tempoh pelantikan dan pembeli itu menandatangani dalam masa yang munasabah selepas pelantikan tamat, fi masih boleh dikenakan. Simpan senarai bertulis firma tentang pembeli yang diperkenalkan.

Mengapa pemilik memilihnya: satu harga di pasaran, satu orang yang bertanggungjawab, dan ejen yang mempunyai sebab untuk berbelanja pada gambar, video dan pengiklanan. Kelemahannya: anda terikat dengan firma itu sepanjang tempoh, dan anda perlu membayar fi walaupun bagi pembeli yang anda temui sendiri, melainkan surat itu menyatakan sebaliknya.

Cara penyenaraian terbuka berfungsi

• Beberapa firma, satu pemenang. Hanya firma yang menjadi penyebab berkesan jualan itu dibayar. Tanpa eksklusiviti, firma itu perlu menunjukkan bahawa pengenalannya membawa kepada urus niaga.
• Anda boleh menjual sendiri. Pembeli yang anda temui sendiri tidak terhutang apa-apa kepada mana-mana ejen, dengan syarat tiada firma yang memperkenalkan mereka terlebih dahulu.
• Berhati-hati dengan tuntutan berganda. Dua firma mungkin mendakwa mereka memperkenalkan pembeli yang sama. Minta setiap ejen mendaftarkan nama pelawat dengan anda sebelum lawatan, dan simpan mesej-mesejnya.
• Kekalkan harga yang konsisten. Apabila beberapa ejen mengiklankan, unit yang sama boleh muncul pada harga berbeza dan dengan gambar berbeza, yang boleh membuatkan pembeli berasa curiga. Berikan harga dan butiran yang sama kepada setiap ejen secara bertulis.

Mengapa pemilik memilihnya: fleksibiliti dan jangkauan lebih luas dalam projek yang sibuk. Kelemahannya: ejen cenderung kurang berusaha untuk penyenaraian yang mungkin tidak memberi mereka bayaran, dan anda sendiri perlu menyelaras lawatan. Jika anda lebih suka melakukan semuanya sendiri, lihat menjual tanpa ejen.

Yang mana sesuai untuk jualan anda?

Situasi anda	Selalunya lebih sesuai	Sebabnya
Anda tinggal di luar negara atau tidak dapat menghadiri lawatan	Eksklusif	Satu firma memegang kunci, mengendalikan lawatan dan melaporkan kepada anda
Rumah yang luar biasa: rumah bertanah besar, penthouse, sedikit jualan setanding	Eksklusif	Memerlukan pemasaran yang disasarkan dan penetapan harga yang sabar
Projek popular dengan banyak jualan yang direkodkan	Terbuka atau eksklusif	Pembeli sudah mencari di situ; kedua-duanya boleh berkesan
Anda mungkin sudah ada pembeli, seperti penyewa atau saudara-mara	Tunggal, atau terbuka	Membolehkan anda menjual kepada mereka tanpa fi ejen
Rumah yang disewakan dengan waktu lawatan terhad	Eksklusif	Satu orang hubungan untuk penyewa; lihat menjual hartanah yang sedang disewa
Anda mahu menguji harga terlebih dahulu	Eksklusif jangka pendek atau terbuka	Tempoh singkat mengehadkan komitmen

Soalan untuk ditanya sebelum anda menandatangani

1. Adakah ejen itu berdaftar? Semak nombor REN, PEA atau REA dan firma itu dalam daftar LPPEH.
2. Jenis yang mana, secara bertulis? Eksklusif, tunggal, bersama atau terbuka, dan sama ada anda boleh menjual kepada pembeli anda sendiri.
3. Berapakah fi? Peratusannya, sama ada cukai perkhidmatan ditambah dan bila ia perlu dibayar.
4. Berapa lama, dan bagaimana ia berakhir? Tarikh mula dan tamat, notis untuk menamatkan lebih awal dan sebarang tempoh ekor.
5. Apakah pelan pemasarannya? Gambar, video, di mana ia akan diiklankan, papan tanda (hanya dengan kelulusan anda) dan co-broking dengan firma lain.
6. Bukti harga apa yang menyokong harga yang diminta? Minta jualan yang direkodkan, bukan sekadar iklan penyenaraian; lihat menyemak harga transaksi dan membandingkan harga sekaki persegi.
7. Siapa yang memegang deposit cengkeram? Akaun pelanggan firma atau peguam sebagai pemegang amanah, jangan sekali-kali akaun peribadi.
8. Kos apa yang mungkin diminta untuk saya tanggung? Kos pengiklanan hanya dengan persetujuan awal anda.

Cara menamatkan pelantikan

• Biarkan ia tamat. Cara paling mudah. Pelantikan eksklusif tidak diperbaharui dengan sendirinya, jadi firma memerlukan surat baharu untuk meneruskannya.
• Tamatkan lebih awal secara bertulis. Ikut klausa notis, hantarkannya kepada firma (bukan hanya kepada perunding) dan simpan bukti penghantaran.
• Tanya tentang fi berganda. Apabila anda menarik balik arahan, standard mewajibkan firma memberitahu anda tentang sebarang keadaan di mana anda mungkin akhirnya membayar lebih daripada satu fi. Dapatkan jawapan itu secara bertulis sebelum anda melantik pihak lain.
• Dapatkan senarai pembeli yang diperkenalkan. Minta nama-nama pembeli yang telah dibawa melihat rumah oleh firma itu, supaya jualan kemudian kepada salah seorang daripada mereka tidak mengejutkan anda.
• Bersihkan pasaran. Minta iklan penyenaraian dan papan tanda diturunkan.
• Jika berlaku pertikaian. Berbincang dahulu dengan prinsipal firma (ejen harta tanah berdaftar). Lembaga mengendalikan aduan dan perkara tatatertib berkaitan ejen berdaftar. Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang; bagi pertikaian kontrak, rujuk peguam.

Menjual untuk berpindah? Di mana hendak mencari seterusnya

Baca jual dahulu atau beli dahulu, kemudian bandingkan kawasan:

• Mount Austin: pasaran jualan semula yang aktif untuk kondo dan rumah bertanah.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kejiranan rumah bertanah yang mantap.
• Iskandar Puteri: perbandaran lebih baharu berhampiran Laluan Kedua.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: taman perumahan bertanah yang lebih lama dan rumah keluarga.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: bangunan tinggi berhampiran CIQ dan stesen RTS Link.

Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya.

Lebih banyak panduan kehidupan di Johor: Fi ejen hartanah · Menjual tanpa ejen · Penipuan hartanah di JB · Menjual hartanah JB sebagai warga asing

Soalan lazim

Apakah perbezaan antara penyenaraian eksklusif dan terbuka?

Dengan pelantikan eksklusif, satu firma memasarkan hartanah bagi tempoh tertentu dan biasanya dibayar jika hartanah terjual dalam tempoh itu, tidak kira siapa yang menemui pembeli. Dengan penyenaraian terbuka, beberapa firma boleh memasarkannya dan hanya firma yang membawa pembeli dibayar.

Berapakah komisen yang dikenakan oleh ejen hartanah di Malaysia?

Sehingga 3% daripada harga bagi tanah dan bangunan, dengan minimum RM1,000 bagi setiap hartanah, di bawah skala LPPEH. Ia had siling, jadi kadar yang lebih rendah boleh dipersetujui. Firma yang berdaftar untuk cukai perkhidmatan menambah 8%.

Jika ejen eksklusif saya membuat co-broke, adakah saya membayar dua fi?

Tidak. Anda membayar satu fi kepada firma yang anda lantik, dan firma itu berkongsi fi tersebut dengan firma yang bekerjasama, 50/50 melainkan firma-firma itu bersetuju sebaliknya secara bertulis. Ejen tidak boleh mengenakan fi kepada lebih daripada satu pihak dalam urus niaga yang sama.

Bolehkah saya menjual kepada pembeli saya sendiri semasa pelantikan eksklusif?

Anda boleh menjual, tetapi di bawah pelantikan eksklusif yang sebenar, fi biasanya masih perlu dibayar. Pelantikan tunggal (sole) boleh mengekalkan hak anda untuk menjual sendiri tanpa fi. Semak jenis yang dinyatakan dalam surat anda sebelum menandatanganinya.

Berapa lamakah sepatutnya tempoh pelantikan eksklusif?

Skala tidak menetapkan tempoh tertentu, tetapi standard Lembaga mewajibkan tempoh itu dinyatakan, dan pelantikan eksklusif yang telah tamat tidak diperbaharui secara automatik. Persetujui tempoh yang sesuai dengan garis masa anda dan hartanah itu, serta klausa keluar awal.

Bagaimanakah cara membatalkan pelantikan ejen eksklusif?

Ikut klausa notis dalam surat, tulis kepada firma itu dan simpan bukti. Tanya firma itu secara bertulis sama ada apa-apa fi masih boleh dituntut, contohnya bagi pembeli yang telah diperkenalkannya, dan minta senarai pembeli yang diperkenalkan sebelum anda melantik firma lain.

Bercadang menjual di JB?

Beritahu saya hartanah, saiznya dan garis masa anda. Saya akan berkongsi harga yang direkodkan berhampiran, menerangkan pilihan pelantikan dan menunjukkan surat itu kepada anda, supaya anda tahu fi, tempoh dan cara ia berakhir sebelum anda menandatangani apa-apa. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: LPPEH (BOVAEP), skala fi, Seventh Schedule (Rule 48), agensi harta tanah, disemak November 2026; LPPEH, Exposure Draft on Malaysian Estate Agency Practice (MEAS), 2012; OpenExamPrep, MEAS Standard 5: terma perkhidmatan dan borang standard Lembaga, Julai 2026; OpenExamPrep, MEAS Standard 4: fi agensi harta tanah, Julai 2026; OpenExamPrep, MEAS Standards 7 dan 8: co-agency dan lawatan, Julai 2026; OpenExamPrep, etika profesional dan kelakuan yang dilarang (Rule 89), diakses November 2026; The Edge Malaysia, “Know your stuff: What selling property on the secondary market involves”, Oktober 2021, diakses November 2026; New Straits Times, “SST 2 pct hike: here’s what you need to know”, 29 Februari 2024; LPPEH, fungsi Lembaga, diakses November 2026; Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Act 1981 (Act 242), teks setakat 1 Ogos 2018

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 13 November 2026, bukan nasihat undang-undang atau kewangan. Surat pelantikan yang anda tandatangani yang menentukan termanya; bacalah, dan tanya peguam jika ada apa-apa yang kurang jelas, sebelum anda menandatanganinya.