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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月12日
贷款批准信（letter of offer）是银行以书面形式批准你的房屋贷款，并列明它愿意放贷的条件。你签署并交回之后，这些条件会写进律师拟备的贷款协议，所以这正是核对金额、利率与利差、锁定期、各项条件和每一笔费用的时候。请对照产品披露表（PDS）阅读，与其他银行的批准信比较，并在接受期限截止前请银行解释任何不清楚的地方。本文不构成财务或法律建议。
快速解答
- 期限：批准信会注明这份批准的有效期。错过期限，你可能需要重新申请。
- 利率：自2022年8月1日起，大部分浮动利率贷款以国家银行（Bank Negara）的标准基准利率（SBR）加上利差定价。SBR跟随隔夜政策利率（OPR），2026年11月5日的OPR为2.75%。
- 锁定期：在锁定期内提前还清贷款，包括转贷（refinance）或出售房产，可能需要缴付罚款。请查看锁定期长短、罚款比率以及以什么金额为基础计算。
- 费用：律师费依照《Solicitors’ Remuneration Order 2023》的收费表计算，贷款协议的印花税为0.5%。
- 保险：如果MRTA、MLTA或类似保障是批准条件，银行必须说明。根据国家银行的披露规定，你不一定要向银行指定名单（panel）上的保险公司购买。
- 接受之后：你会在律师楼签署贷款协议，银行在其条件达成后才发放贷款。
批准信是什么，以及随附哪些文件
批准信（LO）列明银行将提供的贷款额度及其条件。它通常随附或提及以下文件：
- 产品披露表（PDS）。国家银行的产品透明度规定要求银行在你签署之前提供PDS。其政策文件于2024年12月修订，引入了统一格式，让不同银行的批准信更容易比较。
- 标准条款与条件，适用于同类型的每一笔贷款。
- 贷款协议和抵押文件，在你接受之后由律师拟备。
接受期限印在批准信上，而且往往很短。如果需要更多时间，请在期限届满前以书面形式向银行提出，而不是签下自己还没读过的文件。
逐条看懂关键条款
| 条款 | 要核对什么 |
|---|---|
| 贷款额度与贷款成数 | 贷款的令吉金额和贷款成数（占房价或估价的百分比）。是否与你被告知的一致？律师费、估价费或保险费是否另外加进贷款？ |
| 利率或盈利率 | 参考利率（SBR或固定利率）、利差，以及两者相加后目前的实际利率 |
| 贷款年限 | 贷款年数，以及贷款结束时你的年龄 |
| 每月供款 | 每月金额和开始供款的时间；如果是新项目，施工期间供款如何逐步增加 |
| 锁定期与提前还清 | 锁定期长短、罚款及其计算基础，以及还清前需要的通知 |
| 先决条件 | 银行放款之前必须完成的事项 |
| 保险或伊斯兰保险（takaful） | MRTA、MLTA、MRTT或火险／屋主保险是必须还是可选 |
| 费用与收费 | 律师费、印花税、估价费、手续费、逾期还款费以及任何弹性户口（flexi）费用 |
| 违约与抵销 | 逾期还款收费、什么情况算违约，以及银行动用你其他户口资金的权利 |
贷款金额、成数与估价条件
银行按购买价或银行估价两者中较低者的一定百分比放贷。许多批准信在银行指定估价师交出报告之前就已发出，注明“视估价而定”（subject to valuation）。如果估价低于房价，贷款额会减少，差额需要你以现金补上；请参阅我关于银行估价低于房价的指南。
有些批准信会把律师费、估价费或保险费加进贷款里。这样今天能省下现金，但会增加债务和利息，所以请分别核对包含与不包含这些附加项目的金额。
利率：SBR加利差
自2022年8月1日起，新的个人浮动利率贷款和转贷均以标准基准利率（SBR）定价，而SBR只会在国家银行调整隔夜政策利率（OPR）时变动。国家银行在2026年11月5日维持OPR于2.75%。你的批准信会列明银行加上的利差：
| 项目 | 示例 |
|---|---|
| 参考利率（SBR，与OPR挂钩） | 2.75% |
| 批准信中的利差（示例） | +1.25% |
| 你实际支付的利率 | 每年4.00% |
| 如果OPR上调0.25% | 4.25%：利差保持1.25%不变 |
根据国家银行2026年3月修订的参考利率框架，现有贷款的利差只有在你本人的信用风险改变时才可以上调，不能用来扩大银行的利润。自2026年7月1日起，银行必须在参考利率变动后60个日历日内调整供款，并至少提前7天通知你。我关于OPR如何影响你的供款的指南附有计算例子。
如果是固定利率，请查看固定多久，以及之后转为什么利率。伊斯兰融资的批准信可能同时列出最高盈利率（ceiling profit rate）和实际盈利率（effective profit rate）；我的伊斯兰房屋融资指南解释了两者的区别。
贷款年限、每月供款与新项目的分期放款
银行会看贷款结束时你的年龄（参阅贷款年限与年龄限制）。年限越长，每月供款越低，但总利息越高；可以用房贷计算器试算。
已完工的房子，银行在交易完成时一次放款。新项目则在施工证书发出时分阶段付款给发展商，你只需为已发放的部分支付利息，所以每月供款会逐步增加，直到贷款全数发放为止。请参阅新项目分期付款时间表。
锁定期与提前还清
大部分房贷都有锁定期。在锁定期内全数还清，无论是出售、转贷还是单纯还清贷款，都会触发批准信中列明的罚款。请留意：
- 锁定期从何时起算：从批准信日期、首次放款还是全数放款起算，对新项目来说可能相差好几个月。
- 罚款的计算基础：按原批准金额的某个百分比计算，会比按剩余贷款的同一百分比计算更贵。
- 通知：还清前是否必须给予书面通知，以及没有通知会怎样。
- 银行代付的费用：如果银行替你支付了律师费或估价费，提前还清时是否需要退还。
- 部分提前还款：是否允许额外还款并因此减少利息；请参阅提前还房贷与弹性贷款。
如果你可能在几年内出售，较短的锁定期可能比稍低的利率更有价值（参阅转贷）。
先决条件
这些条件必须在银行放款之前达成。常见的有：
- SPA已签署并盖印花，并证明你已支付自己应付的那部分房价。
- 满意的估价报告。
- 如果地契有限制，需取得州政府的抵押同意（consent to charge），外国买家则需取得批准；请参阅柔佛州政府同意。
- 如果是二手房（subsale）而卖方仍有贷款未还清，需要卖方银行的赎回结单（redemption statement）；请参阅卖方仍有贷款时如何购买。
- 任何规定的保险已经生效，以及在银行要求时提供最新的收入文件。
请确认你能在SPA的完成期限内达成每一项条件。如果贷款最终不成，接下来怎么处理由SPA决定；请参阅签署SPA之后反悔。
保险：必须还是可选？
房贷递减定期保险或平准定期保险（MRTA、MLTA），或其伊斯兰保险版本，会在借款人身故或残疾时还清或减少贷款。有些批准信把保障列为条件，有些则让你自由选择。根据国家银行2024年2月的草案中所列的产品透明度规定，银行必须说明任何规定的保障，必须告诉你不一定要向其指定名单购买，而且未经你书面同意不得替你购买保单。同一份草案也说明你不一定要使用银行指定的律师。请向银行询问这些规定如何适用于你的批准信。火险或屋主保险是另一回事；请参阅新山房屋保险。
费用与收费
| 费用 | 计算方式 | 以RM40万贷款为例 |
|---|---|---|
| 贷款协议律师费 | 《Solicitors’ Remuneration Order 2023》：首RM50万收1.25%（最低RM500），其后RM700万收1%。每份附属文件收该费用的10%，介于RM500至RM2,000之间。 | RM5,000，另加服务税和杂费（disbursements） |
| 贷款协议印花税 | 贷款金额的0.5% | RM2,000 |
| 估价费 | 依照估价师收费表；有时由银行承担 | 请索取报价 |
| 杂费（disbursements） | 查册、抵押登记、快递等费用 | 请律师提供分项估算 |
| 其他银行费用 | 手续费、弹性户口费、结单费或逾期还款费 | 以PDS所列为准 |
我关于律师费、2026年印花税的指南以及购屋费用计算器可以帮你算出整笔购屋开销。
比较两份或以上的批准信
| 比较项目 | 为什么重要 |
|---|---|
| 利差与实际利率 | 利差是由银行决定的部分，浮动利率贷款的利差在整个贷款期内保持不变 |
| 估价后的贷款金额 | 如果估价把贷款额压低，较高的贷款成数也没多大意义 |
| 锁定期长短与罚款计算基础 | 决定提前出售或转贷的成本 |
| 律师费和估价费由谁支付 | 由银行承担、纳入贷款还是由你支付，以及是否需要退还 |
| 保险要求 | 规定的保障会增加你的成本；比较时要同等条件对比 |
| 灵活性与条件 | 提前还款条款、弹性户口费用，以及你能否在SPA期限内达成各项条件 |
接受之后会发生什么
- 签署并交回批准信，务必在期限之前，并支付信中注明的任何接受费用。
- 银行委托律师拟备贷款协议以及抵押（charge）或转让（assignment）文件。
- 你在律师楼签署，如果人在国外，可在认可的见证人面前签署，之后文件会盖印花。
- 各项条件达成，例如各项同意、估价和保险。
- 银行发放贷款：二手房交易付给卖方（及卖方银行），新项目则分阶段付给发展商。
这些步骤如何与买卖合约衔接，请参阅我关于在柔佛买房的法律步骤和SPA详解的指南。
签署前应提出的警示信号
- 你没有要求的产品。批准信中捆绑了保险计划、储蓄或投资产品，或信用卡。这些本身不一定有问题，但应该由你自己选择，而且费用要分开列明。
- 与你被告知的不同的条款。金额较低、利差较高、锁定期较长或年限较短。签署前请先问清楚原因。
- 没有写下来的承诺。如果某项功能或费用安排对你很重要，它应该写在批准信或PDS里。
- 你无法及时达成的条件。例如某项同意通常需要几个月，而SPA的期限却很短。
未能解决的疑虑可以通过BNMLINK向国家银行反映。申请贷款之前，请参考我的CCRIS指南检查你的信用记录。
贷款安排妥当后，可以在哪里买
- Iskandar Puteri：靠近第二通道（Second Link）的较新城镇。
- Mount Austin：深受年轻家庭欢迎。
- Bukit Indah和Gelang Patah：西区的有地住宅和公寓。
- Permas Jaya和Senibong：东区靠海的住宅。
可以在我的新山房产地图上比较这些地区。
更多柔佛生活指南：我能负担多少钱的房子？ · 房贷被拒？DSR详解 · 2026年新山房贷 · 在新山买第一间房
常见问题
房贷批准信有多长时间可以接受？
批准信会注明自己的接受期限，而且往往很短。如果你需要更多时间比较不同银行的批准信，请在期限届满前以书面形式向银行提出；过了期限，你可能需要重新申请。
SBR加利差是什么意思？
标准基准利率（SBR）跟随国家银行的OPR，2026年11月5日的OPR为2.75%。利差是银行加上去的部分。例如SBR加1.25%的利差，实际利率就是每年4.00%。
在马来西亚申请房贷，MRTA是强制的吗？
这取决于银行和具体的批准信。如果保障是条件之一，银行必须说明；而根据国家银行的披露规定，你不一定要向银行指定名单上的保险公司购买。
房贷的律师费和印花税是多少？
律师费依照《Solicitors’ Remuneration Order 2023》计算：首RM50万收1.25%，其后收1%，另加服务税和杂费。贷款协议的印花税为贷款金额的0.5%，因此RM40万的贷款需缴RM2,000。
我可以提前还清房贷吗？
可以，但在锁定期内全数还清通常会触发罚款。请查看锁定期长短、罚款以什么金额为基础计算，以及银行代付的费用是否需要退还。
打算用房贷在新山买房？
告诉我地区、预算和时间安排。我会根据成交记录和叫价为你筛选合适的房子，并与律师协调SPA和交易完成的时间表。我不安排贷款，也不提供财务建议。你也可以预约见面或Zoom咨询。
资料来源：Bank Negara Malaysia，货币政策声明，2026年11月5日；Bank Negara Malaysia，修订后的参考利率框架（2022年8月1日起采用SBR），2021年8月11日；Bank Negara Malaysia，Reference Rate Framework政策文件，2026年3月；Bank Negara Malaysia，Product Transparency and Disclosure政策文件，2024年12月2日；Bank Negara Malaysia，Product Transparency and Disclosure征询草案，2024年2月（附表I，第1.1.6和1.1.7段）；Malaysian Bar，第185/2023号通告，《Solicitors’ Remuneration Order 2023》，2023年7月；PwC Worldwide Tax Summaries，Malaysia：其他税项（印花税），2026年6月16日查阅
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资料，核对日期：2026年11月12日，不构成财务或法律建议。各银行和各份批准信的贷款条件不尽相同；接受之前请阅读你自己的批准信和PDS，并向银行和你的律师确认。