Biaya yang dibayar penjual saat menjual properti di Malaysia (2026): agen, pengacara, RPGT dan pinjaman

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 9 November 2026

Panduan ini ditujukan bagi pemilik yang menjual rumah di Johor Bahru, baik warga Malaysia maupun pemilik asing dari Singapura, Indonesia, India, Tiongkok atau negara lain. Jawaban singkatnya: penjual biasanya membayar agen (hingga 3% dari harga menurut skala resmi, ditambah pajak jasa), pengacaranya sendiri, pajak keuntungan properti (RPGT) atas keuntungan yang diperoleh, biaya pelunasan pinjaman rumahnya, dan tagihan yang belum dibayar hingga serah terima. Bea meterai atas pengalihan adalah biaya pembeli, bukan biaya Anda.

Sekilas biaya yang ditanggung penjual

Sebagian besar biaya ini dibayar dari uang hasil penjualan saat penyelesaian transaksi, jadi Anda jarang perlu menyiapkan uang tunai di muka.

Biaya	Siapa yang membayar	Cara menghitungnya
Komisi agen	Penjual, jika penjual yang menunjuk agen	Hingga 3% dari harga (minimal RM1,000), ditambah pajak jasa 8% jika dikenakan
Pengacara penjual	Penjual	Skala Solicitors’ Remuneration Order 2023, ditambah pajak jasa dan biaya pengeluaran
Pelunasan pinjaman dan pelepasan hak tanggungan	Penjual	Sisa pinjaman, biaya pelunasan dipercepat jika ada, dan RM400 untuk pelepasan (discharge)
RPGT	Penjual	Persentase dari keuntungan, menurut lama kepemilikan dan status
Tagihan hingga serah terima	Penjual	Pajak tanah (quit rent), pajak penilaian (assessment), biaya pemeliharaan dan utilitas, dibagi secara proporsional
Bea meterai atas pengalihan	Pembeli	Kewajiban penerima pengalihan berdasarkan Stamp Act 1949

1. Komisi agen

Di Malaysia, komisi mengikuti penunjukan: siapa yang menunjuk agen, dialah yang membayar. Untuk rumah subsale, biasanya itu adalah penjual. Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers (LPPEH, juga dikenal sebagai BOVAEP) menetapkan batas maksimum dalam skala biayanya: 3% dari harga untuk tanah dan bangunan, dengan minimal RM1,000 per properti. Ini adalah batas atas, bukan tarif tetap, sehingga persentasenya adalah yang Anda sepakati secara tertulis, sama dengan atau di bawah 3%.

• Pajak jasa. Bea Cukai memperlakukan jasa agen properti sebagai jasa profesional kena pajak, dan tarif pajak jasa untuk sebagian besar jasa kena pajak, termasuk jasa profesional, adalah 8% sejak 1 Maret 2024. Perusahaan yang terdaftar untuk pajak jasa menambahkannya pada komisi.
• Buat secara tertulis. Surat penunjukan sebaiknya mencantumkan besarnya komisi, apakah sudah termasuk pajak jasa, kapan harus dibayar dan berapa lama penunjukan berlaku. Jika agen kedua membawa pembeli, kedua perusahaan biasanya berbagi komisi Anda.

Panduan saya tentang komisi agen properti di Malaysia membahas aturannya secara rinci.

2. Biaya pengacara Anda

Dalam subsale, masing-masing pihak biasanya memiliki pengacara sendiri. Pengacara Anda menangani SPA (perjanjian jual beli), pelunasan pinjaman dan pelaporan RPGT Anda. Berdasarkan Solicitors’ Remuneration Order 2023, yang berlaku sejak 15 Juli 2023, skala yang sama berlaku baik pengacara bertindak untuk penjual maupun pembeli:

Rentang harga	Biaya menurut skala
RM500,000 pertama	1.25% (minimal RM500)
RM7,000,000 berikutnya	1%
Di atas RM7,500,000	Dapat dinegosiasikan, hingga 1% dari kelebihannya
Pelepasan hak tanggungan (pelunasan pinjaman)	RM400 untuk sertifikat pertama, RM100 untuk setiap sertifikat tambahan

Untuk penjualan RM600,000, skala tersebut menghasilkan RM7,250 sebelum pajak jasa dan biaya pengeluaran. Mintalah penawaran harga tertulis terlebih dahulu. Panduan saya tentang biaya hukum di Malaysia menunjukkan sisi pembeli.

3. Pajak keuntungan properti (RPGT)

RPGT (Cukai Keuntungan Harta Tanah, CKHT) dikenakan atas keuntungan, bukan atas harga. Tarifnya bergantung pada berapa lama Anda memiliki properti tersebut dan siapa Anda:

Pelepasan	Warga negara dan PR (Part I)	Perusahaan (Part II)	Warga negara asing (Part III)
Dalam 3 tahun	30%	30%	30%
Tahun ke-4	20%	20%	30%
Tahun ke-5	15%	15%	30%
Tahun ke-6 dan seterusnya	Nihil	10%	10%
Retensi pembeli dari harga	3%	5% dalam 3 tahun, 3% sesudahnya	7%

Cara menghitung keuntungan

Secara garis besar, harga jual dikurangi harga beli, setelah dikurangi biaya yang dibayarkan kepada agen, penilai dan pengacara pada kedua transaksi serta pengeluaran yang meningkatkan nilai properti. Simpan setiap tanda terima. Perorangan kemudian mengurangkan RM10,000 atau 10% dari keuntungan kena pajak, mana yang lebih besar.

Pembebasan dan pelaporan

• Pembebasan rumah sekali seumur hidup. Warga negara atau PR dapat memilih, satu kali dan tidak dapat ditarik kembali, untuk membebaskan keuntungan atas satu rumah tinggal pribadi melalui Form CKHT 3.
• Formulir. Anda mengajukan CKHT 1A (atau CKHT 3) dan pembeli mengajukan CKHT 2A dalam 60 hari sejak pelepasan, secara daring melalui e-CKHT sejak 1 Januari 2025. Pajak jatuh tempo dalam 90 hari sejak pelepasan.
• Retensi. Pembeli membayarkannya kepada LHDN dalam 60 hari dan jumlah itu diperhitungkan sebagai pembayaran pajak Anda. Mulai tahun penilaian 2026, jika Anda terlebih dahulu memberi tahu pembeli tentang jumlah hasil penilaian sendiri yang lebih rendah, pembeli dapat menyetorkan jumlah tersebut.

Tanggal pelepasan umumnya adalah tanggal SPA. Panduan RPGT saya membahasnya lebih jauh; pastikan angka Anda sendiri dengan konsultan pajak atau LHDN.

4. Melunasi pinjaman rumah Anda

Jika sertifikat Anda dibebani hak tanggungan oleh bank, pinjamannya dilunasi terlebih dahulu. Pengacara Anda memperoleh pernyataan pelunasan (redemption statement) yang menunjukkan saldo hingga tanggal tertentu, dengan bunga harian sesudahnya. Saat penyelesaian transaksi, jumlah itu dibayarkan langsung ke bank Anda, yang kemudian melepaskan sertifikat dan menandatangani pelepasan hak tanggungan.

• Masa lock-in. Banyak pinjaman perumahan mengenakan biaya pelunasan dipercepat jika Anda melunasi seluruhnya dalam masa lock-in. Lama masa tersebut, tarifnya dan pemberitahuan yang diperlukan tercantum dalam surat penawaran pinjaman Anda; aturan transparansi Bank Negara Malaysia mewajibkan bank mengungkapkan biaya semacam itu.
• Jika utang Anda lebih besar dari harga jual. Anda harus membayar kekurangannya sebelum penyelesaian transaksi, jika tidak sertifikat tidak dapat dilepaskan.
• Pembiayaan syariah. Jumlah pelunasan mengikuti ketentuan pembiayaan itu sendiri; lihat panduan pembiayaan rumah syariah saya.

Sisi pembeli dalam proses ini dibahas dalam panduan saya tentang membeli properti ketika penjual masih memiliki pinjaman.

5. Tagihan hingga serah terima dan pembagian proporsional

Sebuah kolom komite konveyansi Bar Council menggambarkan pendekatan yang lazim: pajak tanah, pajak penilaian dan biaya utilitas dibagi secara proporsional pada tanggal serah terima, penjual membayar yang timbul sebelum tanggal itu, dan jumlah yang belum dibayar dapat dipotong dari sisa harga.

Tagihan	Siapa yang menerbitkannya	Apa yang perlu disiapkan
Pajak tanah (cukai tanah, atau cukai petak untuk strata)	Kantor pertanahan	Tanda terima tahun ini
Pajak penilaian (cukai taksiran)	Pemerintah daerah kota atau kotamadya (MBJB, MBIP, MPKu)	Tanda terima setengah tahunan terbaru
Biaya pemeliharaan dan dana cadangan (sinking fund)	Pengembang, JMB atau MC	Pernyataan yang menunjukkan tidak ada tunggakan
Listrik dan air	TNB dan Ranhill SAJ	Pembacaan meteran terakhir dan penutupan atau pengalihan rekening

Tunggakan atas tagihan ini dapat melekat pada properti, sehingga pengacara pembeli meminta tanda terimanya. MBJB menyatakan bahwa pajak properti yang tertunggak harus dilunasi sebelum mencatat pemilik baru, dan pergantian pemilik harus diberitahukan kepada pemerintah daerah dalam tiga bulan. Panduan saya tentang tunggakan dan pembagian proporsional pada subsale menjelaskan setiap tagihannya.

6. Yang dibayar pembeli, bukan Anda

Penjual tidak ikut menanggung bea meterai. Pedoman bea meterai LHDN bulan November 2025, mengikuti Third Schedule Stamp Act 1949, menetapkan bahwa penerima pengalihan wajib membayar bea atas pengalihan. Pembeli juga membayar bea meterai atas pinjamannya, pengacaranya sendiri, penilaian oleh banknya dan, bagi pembeli asing di Johor, biaya persetujuan negara bagian. Lihat panduan bea meterai saya.

Biaya opsional di pihak Anda meliputi penilaian pribadi (penilai terdaftar mengenakan biaya menurut skala Board), perbaikan, pembersihan dan pindahan. Jika unit sedang disewakan, deposit yang Anda pegang biasanya diserahkan kepada pembeli; lihat membeli properti yang sedang disewakan. Untuk menentukan harga, lihat menentukan harga rumah yang akan dijual di JB.

Contoh perhitungan (ilustrasi)

Angka bulat rekaan. Seorang pemilik warga Malaysia menjual rumah teras di JB seharga RM700,000 pada tahun keempat setelah membelinya seharga RM500,000, dengan biaya pembelian RM9,000. Sisa pinjamannya RM380,000, masa lock-in sudah berakhir, dan komisi agen yang disepakati 2%.

Pos	Jumlah	Catatan
Harga jual	RM700,000
Komisi agen 2%, ditambah pajak jasa 8%	RM15,120	RM14,000 + RM1,120
Pengacara penjual, biaya skala ditambah pajak jasa 8%	RM8,910	RM6,250 + RM2,000 + RM660, sebelum biaya pengeluaran
Pelepasan hak tanggungan, ditambah pajak jasa	RM432	RM400 + RM32
Pelunasan pinjaman, dibayarkan ke bank	RM380,000	Tidak ada biaya pelunasan dipercepat, karena masa lock-in sudah berakhir
Tagihan yang dibagi proporsional dan tunggakan	RM1,200	Angka rekaan
Retensi 3% oleh pembeli, dibayarkan kepada LHDN	RM21,000	Diperhitungkan sebagai pembayaran RPGT
Uang tunai yang diterima penjual saat penyelesaian	Sekitar RM273,300	Sebelum biaya pengeluaran
Keuntungan kena pajak	Sekitar RM150,300	RM700,000 dikurangi biaya penjualan (RM24,030) dikurangi RM509,000, lalu dikurangi 10% dari keuntungan
RPGT 20% (tahun ke-4)	Sekitar RM30,050	Dikurangi retensi RM21,000, tersisa sekitar RM9,050 yang harus dibayar
Sisa setelah RPGT	Sekitar RM264,300

Pada tahun keenam, tarif untuk warga negara adalah nihil, itulah sebabnya saya menanyakan tanggal pembelian kepada pemilik sejak awal. Apakah menunggu cocok bagi Anda bergantung pada rencana Anda, bukan hanya soal pajak.

Kapan uangnya sampai kepada Anda

Pembeli membayar uang tanda jadi (earnest deposit), umumnya 2% hingga 3%, dan menambahnya hingga 10% saat SPA, yang biasanya dipegang oleh pihak penampung (stakeholder). Sisa harga umumnya jatuh tempo sekitar tiga bulan setelah SPA atau setelah persetujuan terakhir, sering kali dengan perpanjangan berbunga. Saat penyelesaian transaksi, bank Anda dibayar terlebih dahulu, retensi RPGT diserahkan kepada LHDN, dan sisanya sampai kepada Anda melalui pengacara Anda setelah pengalihan diajukan untuk didaftarkan. Untuk penjualan sederhana kepada pembeli warga Malaysia, prosesnya sering memakan waktu tiga hingga empat bulan sejak penawaran diterima; persetujuan atau sertifikat induk menambah waktu. Lihat panduan saya tentang SPA dan apa yang terjadi jika salah satu pihak mundur.

Hal tambahan bagi penjual asing

• Tarif dan retensi yang lebih tinggi. RPGT 30% hingga tahun kelima dan 10% sesudahnya, dengan retensi 7% dari harga.
• Siapa yang dapat membeli dari Anda. Warga negara asing umumnya hanya dapat membeli rumah di Johor mulai RM1 juta, di luar zona yang ditetapkan, dan New Straits Times melaporkan pada April 2026 bahwa pemilik yang membeli di bawah batas tersebut dengan persetujuan khusus hanya dapat menjualnya kembali kepada warga Malaysia. Lihat harga minimum dan kuota Johor.
• Membawa uang pulang ke negara asal. Kebijakan valuta asing Bank Negara memungkinkan bukan penduduk merepatriasi hasil divestasi dari investasi di Malaysia, dalam mata uang asing.
• Pemilik MM2H. Periksa syarat masa kepemilikan sebelum Anda menjual. Untuk hal ini saya berkoordinasi dengan agen MM2H berlisensi MOTAC; keputusannya ada di tangan pihak berwenang. Lihat dukungan properti MM2H.

Lihat menjual properti di JB sebagai warga negara asing dan mengelola properti di JB dari luar negeri.

Menjual untuk membeli lagi? Ke mana mencari berikutnya

Menjual untuk pindah ke rumah yang lebih besar atau lebih kecil? Baca jual dulu atau beli dulu, lalu bandingkan kawasannya:

• Mount Austin: kondominium keluarga dan rumah tapak.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: lingkungan yang sudah mapan.
• Iskandar Puteri: kota mandiri yang lebih baru dan Second Link.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: kawasan rumah tapak di sisi barat.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium di sisi timur dan rumah tepi laut.
• Rumah tapak di JB: pindah dari kondominium ke rumah tapak.

Bandingkan semuanya di peta properti JB saya.

Panduan hidup di Johor lainnya: Komisi agen properti · Penjelasan RPGT · Tunggakan dan pembagian proporsional pada subsale · Jual properti Anda di Johor

Pertanyaan yang sering diajukan

Siapa yang membayar komisi agen saat menjual rumah di Malaysia?

Orang yang menunjuk agen, yang untuk subsale biasanya adalah penjual. Skala resmi membatasi komisi paling tinggi 3% dari harga dengan minimal RM1,000, dan perusahaan yang terdaftar untuk pajak jasa menambahkan 8%.

Apakah penjual membayar bea meterai di Malaysia?

Tidak. Bea meterai atas pengalihan adalah kewajiban penerima pengalihan berdasarkan Third Schedule Stamp Act 1949, sehingga pembeli yang membayarnya. Penjual membayar biaya hukumnya sendiri, agen jika ia menunjuknya, dan RPGT jika ada.

Berapa RPGT yang dibayar penjual pada 2026?

Warga negara dan PR membayar 30% dari keuntungan kena pajak dalam tiga tahun, 20% pada tahun keempat, 15% pada tahun kelima dan nihil mulai tahun keenam. Warga negara asing perorangan membayar 30% hingga tahun kelima dan 10% sesudahnya. Perusahaan membayar 10% mulai tahun keenam.

Apa itu retensi 3% atau 7% saat menjual properti?

Pembeli menahan 3% dari harga untuk penjual warga negara atau PR, atau 7% untuk penjual asing, dan membayarkannya kepada LHDN dalam 60 hari sejak pelepasan. Jumlah ini diperhitungkan sebagai pembayaran RPGT penjual.

Apakah ada penalti jika menjual dalam masa lock-in pinjaman?

Sering kali ada. Banyak pinjaman perumahan mengenakan biaya pelunasan dipercepat jika Anda melunasi seluruhnya selama masa lock-in. Lama masa tersebut, tarifnya dan pemberitahuan yang diperlukan tercantum dalam surat penawaran pinjaman Anda, jadi periksa sebelum Anda menerima tawaran pembeli.

Kapan penjual menerima uang dari subsale?

Saat penyelesaian transaksi, umumnya sekitar tiga bulan setelah SPA, kadang lebih lama jika diperlukan persetujuan. Bank Anda dibayar terlebih dahulu, retensi RPGT diserahkan kepada LHDN, dan sisanya sampai kepada Anda melalui pengacara Anda.

Berencana menjual rumah Anda di JB?

Beri tahu saya lokasi properti, luasnya dan kapan Anda membelinya. Saya akan membagikan harga transaksi tercatat di sekitarnya, menyarankan kisaran harga penawaran yang realistis dan menjelaskan bagaimana saya akan memasarkannya. Anda juga bisa membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: LPPEH (BOVAEP), skala biaya: keagenan properti dan penilaian, diperiksa November 2026; Royal Malaysian Customs Department, penjelasan Service Tax (melalui MIDA), November 2018; New Straits Times, “SST 2 pct hike: here’s what you need to know”, 29 Februari 2024; Bar Council, Circular No. 185/2023, Solicitors’ Remuneration Order 2023, 13 Juli 2023; LHDN, tarif Real Property Gains Tax, diperiksa November 2026; LHDN, tanggung jawab pihak yang melepas dan pihak yang memperoleh, diperbarui 26 Juni 2026; LHDN, retensi dan penyetoran oleh pembeli, diperbarui 25 Mei 2026; LHDN, pembebasan RPGT, diperbarui 22 Juni 2026; LHDN, harga pelepasan dan harga perolehan, diperiksa November 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenalan Duti Setem di bawah Akta Setem 1949, 6 November 2025; Bank Negara Malaysia, Product Transparency and Disclosure exposure draft, 29 Februari 2024; Bank Negara Malaysia, kebijakan valuta asing: investasi bukan penduduk di Malaysia, diperiksa November 2026; Malaysian Bar Conveyancing Practice Committee, “Understanding an SPA (Part 3)”, 5 Januari 2007; MBJB, halaman layanan pajak properti (assessment), terakhir diperbarui 6 November 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 9 November 2026, bukan nasihat hukum, pajak atau keuangan. Biaya, aturan pajak dan ketentuan pinjaman dapat berubah dan bergantung pada dokumen Anda; pastikan dengan pengacara Anda, LHDN atau konsultan pajak, bank Anda dan kantor pertanahan sebelum Anda menandatangani.