Mengalihkan properti kepada keluarga di Malaysia (2026): bea meterai, RPGT, dan langkah-langkah pengalihan atas dasar kasih sayang (love-and-affection transfer)

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 6 November 2026

Warga Malaysia dapat memberikan rumah kepada pasangan, anak, orang tua, atau cucu melalui pengalihan atas dasar kasih sayang (love-and-affection transfer, pindahmilik kasih sayang), tanpa pembayaran harga. Sejak 1 April 2023, pengalihan antara orang tua dan anak, atau antara kakek-nenek dan cucu, tidak dikenakan bea meterai atas RM1 juta pertama dari nilai pasar jika penerimanya adalah warga negara Malaysia, dan pengalihan antara suami dan istri dibebaskan. Pemberi yang merupakan warga negara Malaysia tidak membayar pajak keuntungan properti (real property gains tax, RPGT), tetapi penerima mengambil alih harga perolehan awal pemberi, yang menjadi penting ketika penerima menjualnya di kemudian hari.

Apa itu pengalihan atas dasar kasih sayang (love-and-affection transfer)

Ini adalah pengalihan kepemilikan semasa pemilik masih hidup, di mana “imbalannya” adalah kasih sayang, bukan uang. Hukum menyebutnya sebagai pelepasan sukarela (voluntary disposition). Tidak diperlukan perjanjian jual beli, tetapi pengacara tetap menyiapkan dan mendaftarkan pengalihan tersebut, biasanya berupa Memorandum of Transfer (Form 14A berdasarkan National Land Code) untuk properti yang memiliki sertifikat hak sendiri, atau akta pengalihan hak (deed of assignment) jika sertifikat strata belum diterbitkan.

Setelah didaftarkan, penerima menjadi pemilik sah dan pemberi tidak dapat begitu saja mengambil kembali rumah tersebut, jadi pertimbangkan dengan cermat jika rumah itu adalah satu-satunya tempat tinggal pemberi.

Bea meterai berdasarkan hubungan keluarga pada 2026

Bea meterai (duti setem) atas pengalihan properti dikenakan atas nilai yang lebih tinggi antara harga dan nilai pasar pada tanggal akta pengalihan ditandatangani. Untuk hibah tidak ada harga, sehingga nilai pasar yang menentukan. Skala normal bagi warga Malaysia adalah 1% atas RM100,000 pertama, 2% atas RM400,000 berikutnya, 3% atas RM500,000 berikutnya, dan 4% di atas RM1 juta. Keringanan pengalihan atas dasar kasih sayang berlaku di atas skala tersebut:

Siapa memberi kepada siapa	Bea meterai atas pengalihan	Syarat utama
Suami kepada istri, atau istri kepada suami	Dibebaskan (Stamp Duty (Exemption) (No. 10) Order 2007, P.U.(A) 420/2007)	Terikat perkawinan yang sah pada saat itu; berupa hibah tanpa pembayaran. Ringkasan yang dipublikasikan tidak mencantumkan syarat kewarganegaraan, jadi konfirmasikan kasus Anda kepada LHDN atau pengacara Anda.
Orang tua kepada anak, atau anak kepada orang tua	RM1 juta pertama dari nilai pasar dibebaskan; 50% dari bea normal atas jumlah di atas RM1 juta (P.U.(A) 178/2023)	Ditandatangani pada atau setelah 1 April 2023; penerima adalah warga negara Malaysia. “Anak” mencakup anak sah, anak tiri, atau anak angkat yang sah secara hukum.
Kakek-nenek kepada cucu, atau cucu kepada kakek-nenek	Sama seperti orang tua dan anak (P.U.(A) 178/2023)	Syarat yang sama. Sebelum April 2023, kakek-nenek tidak mendapat keringanan.
Saudara kandung, ipar, paman, bibi, keponakan, teman	Skala penuh atas nilai pasar	Tidak ada keringanan berdasarkan kedua peraturan tersebut.
Penerima bukan warga negara Malaysia	Tidak ada keringanan orang tua-anak atau kakek-nenek	Sejak 1 Januari 2026, pengalihan properti hunian kepada non-warga negara yang bukan penduduk tetap dikenakan tarif 8%.

Contoh perhitungan

Nilai pasar	Suami/istri kepada pasangan	Orang tua kepada anak warga Malaysia	Kakak laki-laki kepada adik perempuan (tanpa keringanan)
RM600,000	Dibebaskan	RM0	RM12,000
RM1,500,000	Dibebaskan	Sekitar RM10,000 (separuh dari bea RM20,000 atas RM500,000 di atas RM1 juta)	RM44,000

Pemeteraian wajib dilakukan dalam 30 hari sejak penandatanganan. Pada 2026, pengalihan diadjudikasi oleh LHDN (HASiL), yang menilai nilai pasarnya; pengacara Anda mengajukan pembebasan dengan merujuk pada peraturan yang bersangkutan. Penilaian sendiri (self-assessment) untuk pengalihan properti diberlakukan secara bertahap mulai 1 Januari 2027 dan 1 Januari 2028, menurut PwC. Untuk skala umum dan ketentuan rumah pertama, lihat panduan bea meterai 2026 saya.

RPGT: tidak ada pajak sekarang, tetapi penerima mewarisi harga perolehan

Untuk RPGT (Cukai Keuntungan Harta Tanah, CKHT), LHDN memperlakukan hibah sebagai pelepasan pada nilai pasar, kecuali berdasarkan paragraf 12 Schedule 2 RPGT Act 1976: hibah antara suami dan istri, orang tua dan anak, atau kakek-nenek dan cucu dianggap “no gain, no loss” (tidak ada keuntungan, tidak ada kerugian) bagi pemberi, yang harus merupakan warga negara Malaysia (sejak 1 Januari 2017). Pengalihan antara suami dan istri dengan harga tertentu, atau berdasarkan putusan perceraian, juga dianggap no gain, no loss bagi pihak yang mengalihkan yang berstatus warga negara.

Yang terjadi ketika penerima menjual

• Harga perolehan beralih. Penerima dianggap memperoleh properti pada harga awal pemberi ditambah biaya yang diizinkan, bukan pada nilai saat ini, sehingga seluruh keuntungan sejak pemberi membeli dapat dikenakan pajak pada penjualan di kemudian hari.
• Penghitungan waktu umumnya dimulai kembali. Berdasarkan ketentuan umum, tanggal perolehan penerima adalah tanggal pengalihan, sehingga penjualan dalam lima tahun sejak hibah dapat dikenakan RPGT meskipun pemberi telah memiliki rumah tersebut selama puluhan tahun. Mintalah konsultan pajak untuk mengonfirmasi bagaimana ketentuan ini berlaku bagi Anda.
• Tarif bagi warga negara dan penduduk tetap: 30% dalam tiga tahun, 20% pada tahun keempat, 15% pada tahun kelima, dan 0% mulai tahun keenam. Non-warga negara membayar 30% dalam lima tahun dan 10% setelahnya.
• Pembebasan: perorangan mendapat pengurangan RM10,000 atau 10% dari keuntungan kena pajak, mana yang lebih besar, dan warga negara serta penduduk tetap dapat mengklaim pembebasan sekali seumur hidup atas satu rumah tinggal pribadi.

Contoh (angka bulat, hanya sebagai ilustrasi)	Jumlah
Ibu membeli rumah deret (terrace) pada 2012	RM300,000
Ia memberikannya kepada putranya pada 2026 saat nilainya	RM600,000
Putranya menjualnya pada 2028 (dalam tiga tahun sejak hibah) seharga	RM650,000
Keuntungan dihitung dari harga perolehan ibu, sebelum biaya	RM350,000
Setelah pembebasan RM35,000 (10% dari keuntungan), dengan tarif 30%	RM94,500
Penjualan yang sama pada 2032 atau sesudahnya (tahun keenam dan seterusnya)	RM0 bagi warga negara Malaysia

Kedua belah pihak wajib menyampaikan SPT RPGT secara online melalui e-CKHT di MyTax dalam 60 hari, bahkan jika tidak ada pajak yang terutang; formulir kertas tidak lagi diterima sejak 1 Januari 2025. Karena tidak ada uang yang berpindah tangan, penerima tidak memiliki dana yang perlu ditahan berdasarkan section 21B. Rincian lebih lanjut ada di panduan RPGT saya.

Hibah atau penjualan dengan harga rendah?

“Menjual” rumah kepada anak dengan harga simbolis biasanya justru lebih mahal, bukan lebih murah:

• Bea meterai tetap dikenakan atas nilai pasar jika lebih tinggi daripada harga, dan peraturan pengalihan atas dasar kasih sayang hanya mencakup pelepasan sukarela, sehingga penjualan kehilangan keringanan orang tua-anak.
• RPGT: ketentuan hibah paragraf 12 hanya berlaku untuk hibah. Kecuali penjualan antara suami dan istri, penjualan dikenakan pajak sebagai pelepasan biasa, jadi tanyakan kepada konsultan pajak bagaimana LHDN akan menilainya.
• Kapan penjualan masuk akal: jika penerima benar-benar membayar dengan pinjaman perumahan, bank akan meminta perjanjian jual beli dan penilaian yang layak. Lihat panduan SPA saya.

Jika properti masih memiliki pinjaman

Rumah yang dijaminkan kepada bank tidak dapat dialihkan secara bebas. Pinjaman biasanya dilunasi terlebih dahulu, dengan dana tunai atau pinjaman baru yang diambil oleh penerima, dan pengacara mendaftarkan pengalihan beserta hak tanggungan (charge) yang baru secara bersamaan.

• Mintalah sejak awal kepada bank Anda saat ini laporan jumlah pelunasan (redemption statement), dan periksa surat penawaran (letter of offer) Anda untuk mengetahui biaya lock-in, jika ada.
• Penerima harus memenuhi syarat. Bank baru akan menilai penghasilan, utang yang ada, dan rasio pembayaran utang (DSR) penerima, dan biasanya akan meminta penilaian serta perjanjian jual beli. Lihat panduan saya tentang refinancing dan DSR dan penolakan pinjaman.
• Biaya tambahan: perjanjian pinjaman baru umumnya dikenakan bea meterai sebesar 0.5% dari jumlah pinjaman, ditambah biaya hukumnya sendiri.

Persetujuan negara bagian dan anggota keluarga warga asing di Johor

• Pembatasan pada sertifikat hak. Banyak sertifikat leasehold dan beberapa sertifikat lainnya memuat pembatasan kepentingan (restriction in interest, sekatan kepentingan) yang memerlukan persetujuan State Authority untuk setiap pengalihan. Firma hukum menyebutkan proses ini dapat memakan waktu dua hingga tiga bulan. Periksa sertifikat hak terlebih dahulu; panduan freehold vs leasehold saya menjelaskan alasannya.
• Sertifikat strata belum terbit. Pengalihan dilakukan dengan akta pengalihan hak (deed of assignment) dan biasanya juga memerlukan persetujuan pengembang. Lihat penjelasan sertifikat strata.
• Pasangan atau anak warga asing. Setiap perolehan oleh non-warga negara memerlukan persetujuan negara bagian berdasarkan section 433B National Land Code. Tarif kantor pertanahan Johor sejak 1 Juli 2025 mencantumkan tarif tersendiri untuk pengalihan atas dasar kasih sayang kepada keluarga inti: 2% dari nilai penilaian JPPH atau RM20,000, mana yang lebih tinggi, ditambah biaya permohonan RM2,000 per sertifikat hak.
• Ambang harga. Johor umumnya menetapkan RM1 juta sebagai harga minimum untuk sebagian besar properti hunian yang dibeli oleh warga asing. Tanyakan kepada pengacara Anda bagaimana negara bagian memperlakukan hibah keluarga di bawah nilai tersebut sebelum Anda memulai; persetujuan sepenuhnya merupakan kewenangan negara bagian. Panduan harga minimum bagi warga asing di Johor saya memuat rinciannya.

Langkah dan biaya pengalihan kepada keluarga

1. Sepakati bersama keluarga siapa yang akan menerima rumah dan di mana pemberi akan tinggal.
2. Periksa sertifikat hak. Penelusuran sertifikat (title search) menunjukkan pemilik terdaftar, hak tanggungan bank, kaveat, dan pembatasan kepentingan.
3. Tunjuk pengacara untuk menyiapkan pengalihan. Bawa kartu identitas serta akta nikah atau akta kelahiran yang membuktikan hubungan keluarga.
4. Lunasi atau lakukan refinancing atas pinjaman dan dapatkan dokumen dari bank.
5. Meteraikan akta pengalihan di LHDN dalam 30 hari sejak penandatanganan, dengan mengklaim pembebasan yang sesuai.
6. Sampaikan SPT RPGT melalui e-CKHT dalam 60 hari.
7. Dapatkan persetujuan negara bagian yang diperlukan untuk sertifikat yang dibatasi atau penerima warga asing.
8. Daftarkan di kantor pertanahan (Pejabat Tanah) atau Kantor Pertanahan dan Galian Johor (Pejabat Tanah dan Galian Johor), dan bayar biaya pendaftaran.
9. Perbarui catatan. Pajak tanah (quit rent, cukai tanah), pajak bangunan (assessment, cukai pintu), kantor pengelola, asuransi, dan utilitas. Lihat panduan quit rent dan assessment saya.

Firma hukum umumnya memperkirakan total waktu dua hingga empat bulan, lebih lama jika melibatkan persetujuan negara bagian, bank, atau pengembang.

Biaya	Yang perlu diperkirakan
Bea meterai atas pengalihan	Lihat tabel di atas
Biaya pendaftaran pengalihan di Johor	Meningkat sesuai nilai, misalnya RM2,500 untuk properti senilai RM500,001 hingga RM600,000 dan RM4,500 untuk RM900,001 hingga RM1 juta (sejak 1 Juli 2025)
Biaya hukum	Mintalah penawaran harga tertulis. Sebagai acuan, skala Solicitors’ Remuneration Order 2023 untuk penjualan adalah 1.25% dari RM500,000 pertama dan 1% dari RM7 juta berikutnya, minimal RM500
Pinjaman baru (jika ada)	Bea meterai 0.5% atas jumlah pinjaman, ditambah biaya hukum pinjaman
Persetujuan negara bagian untuk penerima warga asing	2% dari nilai penilaian JPPH atau RM20,000, mana yang lebih tinggi, ditambah RM2,000 per sertifikat hak

Alternatif selain mengalihkan sekarang

• Surat wasiat (wasiat). Pemilik tetap memegang kendali seumur hidup dan rumah beralih saat ia meninggal dunia, yang diperlakukan berbeda oleh RPGT dibandingkan hibah. Keluarga Muslim sebaiknya juga menanyakan tentang faraid dan hibah. Lihat panduan penulisan wasiat dan apa yang terjadi ketika pemilik meninggal dunia saya.
• Menambahkan nama. Mengalihkan sebagian bagian kepemilikan membuat pemberi tetap tercantum dalam sertifikat hak; lihat panduan nama bersama saya.
• Menjual lalu menghibahkan uangnya. Jika tidak ada yang akan menempati rumah tersebut, menjual dan membagi hasilnya bisa lebih sederhana. Lihat panduan saya tentang menentukan harga jual rumah di JB.
• Membantu penerima membeli rumahnya sendiri. Berdasarkan peraturan bea meterai rumah pertama yang diulas oleh EY pada 2021, rumah yang diterima sebagai hibah atau warisan dihitung sebagai rumah yang sudah dimiliki. Anak yang menerima rumah karenanya dapat kehilangan keringanan rumah pertama pada pembelian berikutnya, jadi periksa peraturan yang berlaku saat ini. Budget 2027 mengusulkan perpanjangan pembebasan rumah pertama untuk perjanjian yang ditandatangani hingga 2030. Lihat panduan rumah pertama saya.

Tempat membeli jika hal ini penting bagi Anda

Sebagian keluarga lebih memilih membeli rumah di dekatnya untuk anak atau orang tua yang sudah lanjut usia daripada mengalihkan rumah yang sudah ada. Titik awal yang baik:

• Mount Austin: kawasan keluarga yang mapan dengan sekolah dan pertokoan.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: lingkungan rumah tapak yang sudah matang dekat mal.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: rumah deret dan kondominium dengan harga moderat.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: kota mandiri di sisi barat dekat Second Link.
• Iskandar Puteri: kota mandiri yang lebih baru, EduCity, dan rumah tapak di kawasan berpagar (gated).
• Kulai dan Senai: rumah yang lebih besar untuk anggaran yang sama.

Bandingkan kawasan-kawasan tersebut di peta properti JB saya, atau baca kawasan terbaik untuk tinggal di JB.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Bea meterai pada 2026 · Penjelasan RPGT · Menulis wasiat di Malaysia · Nama bersama dan tenancy in common

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah ada bea meterai ketika orang tua mengalihkan rumah kepada anaknya di Malaysia?

Untuk pengalihan yang ditandatangani sejak 1 April 2023, RM1 juta pertama dari nilai pasar dibebaskan dan hanya 50% dari bea normal yang dikenakan atas jumlah di atas RM1 juta, jika anak tersebut adalah warga negara Malaysia (P.U.(A) 178/2023). Ketentuan yang sama berlaku dari anak kepada orang tua dan antara kakek-nenek dan cucu. Ini adalah informasi umum, bukan nasihat hukum atau pajak.

Apakah pengalihan properti antara suami dan istri dibebaskan dari bea meterai?

Hibah properti antara suami dan istri dibebaskan dari bea meterai berdasarkan Stamp Duty (Exemption) (No. 10) Order 2007, P.U.(A) 420/2007, yang tercantum dalam daftar LHDN. Pasangan tersebut harus terikat perkawinan yang sah pada saat itu dan tidak ada harga yang dibayar. Konfirmasikan syarat untuk kasus Anda kepada LHDN atau pengacara Anda.

Apakah saya membayar RPGT jika memberikan rumah kepada anak saya?

Tidak, jika Anda adalah warga negara Malaysia. Berdasarkan paragraf 12 Schedule 2 RPGT Act, hibah antara suami dan istri, orang tua dan anak, atau kakek-nenek dan cucu diperlakukan sebagai no gain, no loss bagi pemberi. Kedua belah pihak tetap wajib menyampaikan SPT RPGT melalui e-CKHT dalam 60 hari.

Bagaimana dengan RPGT ketika anak saya kemudian menjual rumah hibah tersebut?

Anak Anda mengambil alih harga awal Anda ditambah biaya yang diizinkan, sehingga keuntungan dihitung dari harga yang Anda bayar. Masa kepemilikan umumnya dihitung sejak tanggal hibah: warga negara Malaysia yang menjual dalam lima tahun membayar 30%, 20% atau 15%, dan 0% mulai tahun keenam, setelah pembebasan.

Bisakah saya mengalihkan rumah yang masih memiliki pinjaman bank kepada keluarga saya?

Biasanya hanya setelah pinjaman dilunasi atau di-refinance, karena bank memegang hak tanggungan atas sertifikat hak. Banyak keluarga meminta penerima mengambil pinjaman baru, yang mensyaratkan penerima memenuhi kriteria penghasilan dan DSR, dan perjanjian pinjaman baru umumnya dikenakan bea meterai 0.5%.

Bisakah saya mengalihkan properti kepada saudara laki-laki atau perempuan saya tanpa bea meterai?

Tidak. Keringanan keluarga hanya mencakup suami dan istri, orang tua dan anak, serta kakek-nenek dan cucu. Hibah antara saudara kandung dikenakan bea meterai penuh atas nilai pasar, dan untuk RPGT diperlakukan sebagai pelepasan pada nilai pasar.

Bisakah saya mengalihkan rumah saya di Johor kepada pasangan atau anak warga asing?

Hal ini memerlukan persetujuan negara bagian berdasarkan section 433B National Land Code. Sejak 1 Juli 2025, Johor mengenakan 2% dari nilai penilaian JPPH atau RM20,000, mana yang lebih tinggi, untuk pengalihan atas dasar kasih sayang kepada keluarga inti, ditambah RM2,000 per sertifikat hak. Non-warga negara tidak mendapat keringanan bea meterai orang tua-anak.

Merencanakan pengalihan, penjualan, atau rumah baru untuk keluarga?

Beri tahu saya lokasi properti, untuk anggota keluarga siapa, dan apakah masih memiliki pinjaman. Saya dapat membagikan harga transaksi tercatat dan harga penawaran untuk rumah serupa, membahas pilihan menjual atau mempertahankan, dan membantu Anda mencari rumah untuk anak atau orang tua jika membeli lebih sesuai bagi keluarga Anda. Pengalihan itu sendiri ditangani oleh pengacara Anda dan LHDN. Anda juga dapat membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika anggota keluarga berada di luar negeri.

Sumber: LHDN, daftar peraturan bea meterai (P.U.(A) 420/2007 suami dan istri; P.U.(A) 434/2002), diperiksa November 2026; EY, pembebasan bea meterai atas pengalihan properti atas dasar kasih sayang (P.U.(A) 178/2023), Juni 2023; Ministry of Finance, pernyataan tentang pembebasan bea meterai untuk rumah pertama dan pengalihan atas dasar kasih sayang, 9 Juni 2023; PwC, Malaysian Tax Booklet 2026/2027, bea meterai (skala, tarif 8% bagi warga asing, tahapan self-assessment, perjanjian pinjaman), diperiksa November 2026; LHDN, pembebasan dan keringanan bea meterai, diperbarui 21 Juli 2026; ACCA, artikel teknis bea meterai Malaysia (hukum per 31 Maret 2023); The Star, “Budget 2027: Govt proposes stamp duty exemptions for first-time homebuyers”, 9 Oktober 2026; EY, pembebasan bea meterai atas pembelian rumah hunian pertama (peraturan 2021), Februari 2021; LHDN, pelepasan yang dianggap no gain no loss (paragraf 12 dan paragraf 3, Schedule 2, RPGT Act), diperbarui 18 Mei 2026; LHDN, tanggal pelepasan dan perolehan, diperbarui 18 Mei 2026; LHDN, tanggung jawab pihak yang melepaskan dan pihak yang memperoleh (e-CKHT, 60 hari, section 21B), diperbarui 26 Juni 2026; LHDN, tarif RPGT, diperbarui 23 Juni 2026; LHDN, pembebasan RPGT, diperbarui 22 Juni 2026; The Sun, “Gifting of real properties between immediate family members”, 25 April 2022; ACCA, artikel teknis RPGT (hukum per 31 Maret 2024); Pejabat Tanah dan Galian Johor, Pekeliling PTG (D) Bil. 3 Tahun 2025 (biaya pendaftaran dan perolehan oleh warga asing sejak 1 Juli 2025), 13 Juni 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 6 November 2026, bukan nasihat hukum, pajak, atau keuangan. Peraturan bea meterai, ketentuan RPGT, dan biaya kantor pertanahan dapat berubah; konfirmasikan kasus Anda kepada pengacara, LHDN, bank Anda, dan kantor pertanahan sebelum menandatangani.