在马来西亚把产业转让给家人（2026）：爱心转让的印花税、RPGT 与步骤

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 2026年11月6日核实

马来西亚人可以通过爱心转让（love-and-affection transfer，pindahmilik kasih sayang），把房子赠予配偶、子女、父母或孙子女，无须支付任何价钱。自2023年4月1日起，父母与子女之间、或祖父母与孙子女之间的转让，如果受赠人是马来西亚公民，市值首RM1 million无须缴付印花税；夫妻之间的转让则获得豁免。身为马来西亚公民的赠予人无须缴付产业盈利税（RPGT），但受赠人会沿用赠予人当初的成本，这在受赠人日后出售时会有影响。

什么是爱心转让

这是业主在生前转移产业拥有权，而“代价”（consideration）是爱与情感，而不是金钱。法律上称为自愿处置（voluntary disposition）。不需要买卖合约，但仍须由律师准备并登记转让文件：拥有独立地契的产业，一般使用 Memorandum of Transfer（National Land Code 下的 Form 14A）；如果分层地契尚未发出，则使用转让契约（deed of assignment）。

一旦登记完成，受赠人就是合法业主，赠予人不能随意把房子要回来，所以如果这是赠予人唯一的住所，请慎重考虑。

2026年按亲属关系划分的印花税

产业转让的印花税（duti setem）是按价格与签署转让当天市值两者中较高者计算。赠予没有价格，所以以市值为准。马来西亚人的一般税率为：首RM100,000收1%，接下来的RM400,000收2%，再接下来的RM500,000收3%，超过RM1 million的部分收4%。爱心转让减免是在这个税率表之上适用：

谁赠予谁	转让印花税	主要条件
丈夫赠予妻子，或妻子赠予丈夫	豁免（Stamp Duty (Exemption) (No. 10) Order 2007，P.U.(A) 420/2007）	当时须为合法夫妻；属无偿赠予。公开的摘要没有列出公民身份条件，所以请向 LHDN 或你的律师确认你的情况。
父母赠予子女，或子女赠予父母	市值首RM1 million豁免；超过RM1 million的部分按一般税额的50%缴付（P.U.(A) 178/2023）	须在2023年4月1日或之后签署；受赠人是马来西亚公民。“子女”包括婚生子女、继子女或合法领养的子女。
祖父母赠予孙子女，或孙子女赠予祖父母	与父母和子女相同（P.U.(A) 178/2023）	条件相同。2023年4月之前，祖父母没有任何减免。
兄弟姐妹、姻亲、叔伯姑姨、侄甥、朋友	按市值缴付全额印花税	两项豁免令都不提供减免。
受赠人不是马来西亚公民	不享有父母与子女或祖父母的减免	自2026年1月1日起，住宅产业转让给非公民且非永久居民者，按8%征收。

计算例子

市值	配偶之间	父母赠予马来西亚籍子女	哥哥赠予妹妹（无减免）
RM600,000	豁免	RM0	RM12,000
RM1,500,000	豁免	约RM10,000（超过RM1 million的RM500,000部分须缴RM20,000，减半）	RM44,000

印花须在签署后30天内完成。2026年，转让文件由 LHDN（HASiL）审定（adjudication），并由其评估市值；你的律师会引用相关豁免令申请豁免。据 PwC 表示，产业转让的自我评估（self-assessment）将从2027年1月1日及2028年1月1日起分阶段实施。一般税率和首购规定，请参阅我的2026年印花税指南。

RPGT：现在不用缴税，但受赠人继承成本

在 RPGT（Cukai Keuntungan Harta Tanah，CKHT）方面，LHDN 把赠予视为按市值处置，但 RPGT Act 1976 附表2（Schedule 2）第12段另有规定：夫妻之间、父母与子女之间、或祖父母与孙子女之间的赠予，对赠予人而言属“不计盈亏”（no gain, no loss），而赠予人必须是马来西亚公民（自2017年1月1日起）。配偶之间有价转让或根据离婚令转让，对身为公民的转让人而言也属不计盈亏。

受赠人出售时会怎样

• 成本沿用。受赠人被视为以赠予人当初的价格加上准许开支购得，而不是以今天的市值计算，所以日后出售时，自赠予人购买以来的全部收益都可能被征税。
• 持有期一般重新计算。根据一般规定，受赠人的购得日期就是转让日期，所以在受赠后五年内出售，即使赠予人已拥有房子数十年，也可能须缴 RPGT。请税务顾问确认这对你的情况如何适用。
• 公民和永久居民的税率：三年内30%，第四年20%，第五年15%，从第六年起0%。非公民五年内30%，之后10%。
• 豁免：个人可获RM10,000或应课税收益的10%豁免，以较高者为准；公民和永久居民一生可为一间私人住宅申请一次豁免。

例子（整数，仅供说明）	金额
母亲在2012年买了一间排屋	RM300,000
她在2026年把房子送给儿子，当时市值为	RM600,000
儿子在2028年（受赠后三年内）出售，售价为	RM650,000
从母亲的成本计算的收益（未扣除开支）	RM350,000
扣除RM35,000豁免（收益的10%）后，按30%计算	RM94,500
同样的交易若在2032年或之后（第六年起）进行	马来西亚公民为RM0

即使无须缴税，双方也必须在60天内通过 MyTax 的 e-CKHT 在线提交 RPGT 申报表；自2025年1月1日起已不再接受纸本表格。由于没有金钱往来，受赠人没有现金可以根据第21B条（section 21B）扣留。更多详情请看我的RPGT 指南。

赠予，还是低价出售？

以象征性的价钱把房子“卖”给子女，通常花费更多，而不是更少：

• 印花税如果市值高于价格，仍按市值征收；而爱心转让豁免令只涵盖自愿处置，所以以出售方式转让就会失去父母与子女的减免。
• RPGT：第12段的赠予规定只适用于赠予。除了配偶之间的出售，其他出售都按一般处置征税，所以请向税务顾问询问 LHDN 会如何估值。
• 什么时候出售比较合理：如果受赠人真的以房屋贷款付款，银行会要求正式的买卖合约和估价。请参阅我的SPA 指南。

如果产业仍有贷款

已抵押给银行的房子不能随意转让。通常须先还清贷款，可以用现金，或由受赠人申请新贷款，然后由律师同时登记转让和新的抵押。

• 及早向现有银行索取赎回结单，并查看贷款批准书（letter of offer）中是否有锁定期费用。
• 受赠人必须符合资格。新银行会看受赠人的收入、现有债务和偿债比率，通常也会要求估价和买卖合约。请参阅我的转贷以及DSR 与贷款被拒指南。
• 额外费用：新的贷款合约一般须缴付贷款额0.5%的印花税，另加贷款的律师费。

柔佛的州政府批准与外籍家人

• 地契上的限制。许多租赁地契（leasehold）和其他一些地契附有权益限制（sekatan kepentingan），任何转让都须获得 State Authority 的批准。律师行表示这可能需要两到三个月。请先查看地契；我的永久地契 vs 租赁地契指南解释了原因。
• 尚未发出分层地契。转让须以转让契约（deed of assignment）进行，通常也需要发展商同意。请参阅分层地契详解。
• 外籍配偶或子女。任何非公民购得产业，都须根据 National Land Code 第433B条获得州政府批准。柔佛土地局自2025年7月1日起的收费，为转让给直系亲属的爱心转让另设费率：JPPH 估价的2%或RM20,000，以较高者为准，另加每份地契RM2,000申请费。
• 价格门槛。柔佛一般规定外国人购买大多数住宅产业的最低价格为RM1 million。开始之前，请询问你的律师州政府会如何看待低于这个价值的家庭赠予；是否批准由州政府酌情决定。详情请看我的柔佛外国人最低价格指南。

家庭转让的步骤与费用

1. 家人之间先达成共识：谁接受房子，以及赠予人将住在哪里。
2. 查看地契。地契查册会显示注册业主、任何银行抵押、私人禁令（caveat）和权益限制。
3. 委任律师准备转让文件。带上身份证，以及证明亲属关系的结婚证书或出生证明。
4. 还清或转贷任何贷款，并取得银行的相关文件。
5. 为转让文件盖印花：在签署后30天内向 LHDN 办理，并申请适用的豁免。
6. 提交 RPGT 申报表：在60天内通过 e-CKHT 提交。
7. 取得所需的州政府批准：适用于有限制的地契或外籍受赠人。
8. 在土地局登记（Pejabat Tanah）或柔佛土地及矿务局，并缴付登记费。
9. 更新记录。地税（cukai tanah）、门牌税（cukai pintu）、管理处、保险和水电。请参阅我的地税与门牌税指南。

律师行一般估计整个过程需时两到四个月；如涉及州政府批准、银行或发展商，则会更久。

费用	预计金额
转让印花税	见上表
柔佛过户登记费	随价值递增，例如价值RM500,001至RM600,000的产业为RM2,500，RM900,001至RM1 million为RM4,500（自2025年7月1日起）
律师费	索取书面报价。供参考，Solicitors’ Remuneration Order 2023 的买卖收费为首RM500,000收1.25%，接下来的RM7 million收1%，最低RM500
新贷款（如有）	贷款额0.5%的印花税，另加贷款律师费
外籍受赠人的州政府批准	JPPH 估价的2%或RM20,000，以较高者为准，另加每份地契RM2,000

现在转让以外的选择

• 遗嘱（wasiat）。业主终身保有控制权，房子在业主去世后才转移，RPGT 对此的处理方式与赠予不同。穆斯林家庭也应了解 faraid 和 hibah。请参阅我的立遗嘱指南以及业主去世后会怎样。
• 加名。转让部分份额可让赠予人继续留在地契上；请参阅我的联名指南。
• 卖房后赠送现金。如果没有人会住这间房子，卖掉后分钱可能更简单。请参阅我的新山房子出售定价指南。
• 帮受赠人买自己的房子。根据 EY 在2021年分析的首购印花税豁免令，通过赠予或继承得到的房子会被算作已拥有的房屋。因此，获赠房子的子女日后买房时可能会失去首购减免，请查看现行的豁免令。Budget 2027 建议把首购豁免延长至2030年前签署的合约。请参阅我的首购指南。

如果这对你很重要，可以考虑在哪里买

有些家庭宁愿在附近为子女或年迈的父母买一间房子，而不是转让现有的房子。以下是不错的起点：

• Mount Austin：成熟的家庭型地区，有学校和商店。
• 地不佬、Setia Indah 和 Molek：靠近购物中心的成熟有地住宅区。
• 士姑来、淡杯和金巴士：价格适中的排屋和公寓。
• 武吉英达和振林山：靠近第二通道的西部城镇。
• 依斯干达公主城：较新的城镇、EduCity 和有围篱保安的有地住宅。
• 古来和士乃：同样预算可买到较大的房子。

可以在我的新山房产地图上比较这些地区，或阅读新山最适合居住的地区。

更多柔佛生活指南：2026年印花税 · RPGT 详解 · 在马来西亚立遗嘱 · 联名与分权共有（tenancy in common）

常见问题

在马来西亚，父母把房子转让给子女要缴印花税吗？

对于自2023年4月1日起签署的转让，如果子女是马来西亚公民，市值首RM1 million获得豁免，超过RM1 million的部分只按一般税额的50%征收（P.U.(A) 178/2023）。子女转让给父母，以及祖父母与孙子女之间的转让也一样。这是一般资讯，并非法律或税务建议。

夫妻之间转让产业可以豁免印花税吗？

根据 LHDN 列出的 Stamp Duty (Exemption) (No. 10) Order 2007（P.U.(A) 420/2007），夫妻之间赠予产业豁免印花税。当时两人必须是合法夫妻，而且没有支付任何价钱。请向 LHDN 或你的律师确认你的情况适用哪些条件。

把房子送给子女，我要缴 RPGT 吗？

如果你是马来西亚公民，就不用。根据 RPGT Act 附表2第12段，配偶之间、父母与子女之间、或祖父母与孙子女之间的赠予，对赠予人而言视为不计盈亏（no gain, no loss）。双方仍须在60天内通过 e-CKHT 提交 RPGT 申报表。

子女日后出售受赠的房子时，RPGT 会怎样？

你的子女会沿用你当初的价格加上准许开支，所以收益是从你当年付的价钱算起。持有期一般从赠予日期起算：马来西亚公民在五年内出售，扣除豁免后须缴30%、20%或15%，从第六年起为0%。

仍有银行贷款的房子可以转让给家人吗？

通常要在贷款还清或转贷之后才可以，因为银行在地契上持有抵押权。许多家庭会让受赠人申请新贷款，这需要受赠人在收入和 DSR 方面符合资格，而新的贷款合约一般须缴0.5%印花税。

我可以把产业转让给兄弟姐妹而不缴印花税吗？

不可以。家庭减免只涵盖配偶、父母与子女，以及祖父母与孙子女。兄弟姐妹之间的赠予须按市值缴付全额印花税，而在 RPGT 方面则视为按市值处置。

我可以把柔佛的房子转让给外籍配偶或子女吗？

须根据 National Land Code 第433B条获得州政府批准。自2025年7月1日起，柔佛对转让给直系亲属的爱心转让收取 JPPH 估价的2%或RM20,000，以较高者为准，另加每份地契RM2,000。非公民不享有父母与子女的印花税减免。

正在为家人规划转让、出售或买新房子？

告诉我产业在哪里、是给家里哪一位，以及是否仍有贷款。我可以提供类似房子的已登记成交价和叫价，与你讨论卖掉还是保留；如果买新房子更适合你的家庭，也可以帮你为子女或父母物色房子。转让手续本身由你的律师和 LHDN 处理。你也可以预约时间；如果家人在海外，也可以预约Zoom 咨询。

资料来源：LHDN，印花税豁免令列表（P.U.(A) 420/2007 夫妻；P.U.(A) 434/2002），2026年11月核实；EY，基于爱与情感的产业转让印花税豁免（P.U.(A) 178/2023），2023年6月；财政部，关于首购及爱心转让印花税豁免的声明，2023年6月9日；PwC, Malaysian Tax Booklet 2026/2027，印花税（税率表、外国人8%税率、自我评估阶段、贷款合约），2026年11月核实；LHDN，印花税豁免与减免，2026年7月21日更新；ACCA，马来西亚印花税技术文章（法律截至2023年3月31日）；The Star, “Budget 2027: Govt proposes stamp duty exemptions for first-time homebuyers”，2026年10月9日；EY，首间住宅购买的印花税豁免（2021年豁免令），2021年2月；LHDN，视为不计盈亏的处置（RPGT Act 附表2第12段及第3段），2026年5月18日更新；LHDN，处置及购得日期，2026年5月18日更新；LHDN，处置人与购得人的责任（e-CKHT、60天、第21B条），2026年6月26日更新；LHDN，RPGT 税率，2026年6月23日更新；LHDN，RPGT 豁免，2026年6月22日更新；The Sun, “Gifting of real properties between immediate family members”，2022年4月25日；ACCA，RPGT 技术文章（法律截至2024年3月31日）；Pejabat Tanah dan Galian Johor, Pekeliling PTG (D) Bil. 3 Tahun 2025（自2025年7月1日起的登记及外国人购得收费），2025年6月13日；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月6日核实，并非法律、税务或财务建议。印花税豁免令、RPGT 规定和土地局收费会变动；签署之前，请向律师、LHDN、你的银行和土地局确认你的情况。