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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月14日
本指南写给在新山买房或租房的人，包括从新加坡、印尼、印度和中国搬来、正在考虑靠近高速公路、铁路、新的RTS Link或机场的住家的朋友。简单来说：马来西亚环境局（DOE）公布了建议噪音限值，但那只是规划指南，所以唯一可靠的检验方法，是在白天和夜晚的不同时段亲自去看房，查清楚附近有什么规划，并在挑选单位、房间格局和窗户时把噪音考虑进去。
快速解答
- DOE指南水平：在现有建成区，低密度住宅白天60 dBA、夜间55 dBA；郊区和市区住宅则为65 dBA和60 dBA。白天指早上7点至晚上10点，夜间指晚上10点至早上7点。
- 铁路：DOE对新铁路和轨道交通线另有限值；一项2025年的研究引用的数字是住宅附近白天65 dBA、夜间60 dBA，最高80 dBA。
- WHO的建议更严格：道路交通平均低于53 dB、铁路低于54 dB、飞机低于45 dB，夜间更低。
- 新山的新变化：Gemas–新山双轨电动火车自2025年12月起运行，RTS Link目标在2027年2月通车。
- 如何检查：在高峰时段、深夜和午夜后各去一次，分别开窗和关窗听听看，并查阅地方规划中的道路和铁路保留地。
- 转售：未来的买家也会注意到同样的噪音，所以出价时、以及计划日后出售或出租时，都要把它考虑进去。
DOE噪音指南怎么说
DOE的《Guidelines for Environmental Noise Limits and Control》（第三版，2019年）按接收噪音的土地类型建议声级。LAeq是某时段内的平均声级；dBA是按人耳听觉加权的分贝。
| 接收地用途（现有建成区） | 白天，早上7点至晚上10点（LAeq） | 夜间，晚上10点至早上7点（LAeq） |
|---|---|---|
| 低密度住宅，以及学校、医院等对噪音敏感的用途 | 60 dBA | 55 dBA |
| 郊区和市区住宅、混合发展 | 65 dBA | 60 dBA |
| 商业区 | 70 dBA | 65 dBA |
至于铁路，DOE指南对新线路和改线另有一份附表，铁路项目的环境影响评估（EIA）会引用它。《Jurnal Teknologi》一篇2025年的论文引用的DOE住宅附近铁路限值为白天65 dBA、夜间60 dBA，最高水平低于80 dBA。请把这当作参考；项目本身的EIA才规定它必须遵守的条件。
作为比较，世界卫生组织（WHO）2018年的环境噪音指南建议平均暴露量（Lden，即对傍晚和夜间加权的24小时平均值）道路交通低于53 dB、铁路低于54 dB、飞机低于45 dB，夜间水平则分别低于45、44和40 dB。这些是以健康为依据的目标，世界各地许多繁忙街道都会超过，所以房间格局和窗户才那么重要。
坦白提醒一句：这些都只是指南。它们帮助规划部门和DOE评估项目，但一间住家的测量值超过指南，并不代表你单凭这一点就可以向任何人索偿。具体某条道路或线路如何适用，请向DOE或地方政府询问。
新山需要了解的噪音来源
| 来源 | 会遇到什么 | 要检查什么 |
|---|---|---|
| 大道和高速公路（North–South Expressway、Second Link Expressway、Eastern Dispersal Link、Pasir Gudang Highway等） | 持续的车流噪音，夜间常有较多罗厘，高架路段还有轮胎噪音 | 距离、有没有隔音墙、道路是否与你的楼层同高 |
| 繁忙的本地道路和十字路口 | 摩托车、巴士、喇叭、红绿灯 | 单位朝向；窗户下方有没有巴士站和路口 |
| KTM线（Gemas–新山电动双轨） | 客运和货运火车，平交道和车站附近的鸣笛 | 火车时刻，包括清晨和深夜班次 |
| RTS Link（Bukit Chagar至Woodlands） | 约4 km的穿梭线，两端各有一个车站；车站及其关卡大楼周边的人流活动 | 公布后的通车日期和服务时间 |
| Senai International Airport | 沿跑道方向起降的飞机 | 在航班抵达的时段去看；查一查跑道方向 |
| 数据中心和工业 | 2026年11月，一些Iskandar Puteri居民向记者反映数据中心附近有持续的嗡嗡声 | 住家周边的分区规划；参阅我的工业区指南 |
| 建筑工程 | 是暂时的，但在发展中地区可能持续好几年 | 附近的空地和已批准项目；参阅我的隔壁有建筑工程指南 |
铁路的变化最快。全长192 km的Gemas–新山电动双轨于2025年12月11日全面运营，ETS列车自2025年12月12日起行驶于KL Sentral和JB Sentral之间，时速最高140 km/h。RTS Link的载客服务目标在2027年2月启用，须先通过安全认证（LTA及马来西亚交通部，2026年10月2日）。靠近车站的住家方便了，但也多了人流、车流和接送的噪音。我的RTS Link车站附近住家指南讲解了这个取舍。
买房或租房前如何检查噪音
星期六白天看一次房，能告诉你的很少。我建议至少去三次，或者一次待久一点：
| 时段 | 能看出什么 |
|---|---|
| 平日早上7点至9点 | 上班车流、接送孩子上学、巴士 |
| 平日傍晚5点至晚上8点 | 傍晚高峰，路口和收费站排队 |
| 晚上10点至午夜 | 摩托车、夜间车流、附近的娱乐场所 |
| 午夜后（如果可以） | 罗厘和货运火车，它们常在夜间行驶 |
| 下雨时或雨后 | 湿路面的轮胎噪音；顺便看看排水 |
- 站在卧室里，不只是客厅，先关窗再开窗听。你是要在那里睡觉的。
- 用手机分贝计应用程序粗略测一测。它不是经过校准的仪器，但可以让你比较不同单位和时段。
- 询问管理处居民有没有投诉道路或火车噪音，以及哪几排单位面向马路。
- 查阅地方规划。一条安静但保留地很宽的道路可能会被拓宽，铁路走廊也会标示出来。参阅我的查询分区和地方规划指南。
- 留意新项目。大型道路和铁路项目须做EIA；其摘要通常列出预测噪音水平和计划中的隔音墙。
挑选单位或房子
- 朝向比楼层重要。背向马路、有整栋楼挡在你和车流之间的单位，通常比面向马路的高楼层单位安静。高架公路的噪音在与路面同高的楼层可能最大。参阅高楼层还是低楼层和按朝向和噪音挑选公寓单位。
- 看清楚格局。卧室在安静的一侧、厨房或浴室在临路一侧，差别真的很大。
- 有地住宅：与高速公路之间隔着其他房子的那一排有遮挡；面向马路的尾段房则直接暴露。参阅角头房还是中间排屋。
- 隔音墙：实心隔音墙对靠近且低于墙顶的住家最有帮助；对视线越过墙顶的高楼层帮助不大。
入住后如何减少噪音
- 先处理窗户。大部分噪音从窗户和缝隙进来。在卧室改用更好的密封条、夹胶玻璃或双层玻璃，效果最明显。在公寓，更改窗户和外墙通常须按附则取得管理层批准；有地住宅的较大工程可能需要地方政府批准（参阅我的装修准证指南）。
- 把房间封好。厚窗帘、带密封条的实心门和软装可以减少回音和部分噪音。
- 夜间关窗睡觉，靠冷气或安静的风扇保持通风。
- 通过正确的渠道投诉。本地道路和一般滋扰问题找你的地方政府（MBJB、MBIP、MBPG或MPKu）；来自工业、大型工程或车辆的噪音，则通过环境局（DOE）的myJAS Aduan应用程序投诉。我的隔音指南对材料有更详细的介绍。
转售和出租：噪音日后意味着什么
我不做价格预测，但道理很简单：下一位买家或租户会站在同一间卧室，听到同样的罗厘声。同一栋楼里，面向马路的单位可能和格局一样但较安静的那几排相邻，买家会拿来比较。出价前，先看看同一发展项目中类似单位的成交记录（我的出价前查询成交价指南教你怎么查），并问问自己将来谁会向你租或买。便利性可以抵消噪音：靠近车站、高速公路入口或长堤，正是一些通勤族想要的。
如果你很在意安静，可以看哪里
- JB Sentral和Bukit Chagar：最靠近RTS Link和CIQ；要仔细挑选朝向。
- Iskandar Puteri：规划型城镇，道路较宽；留意附近的数据中心和工业分区。
- Mount Austin：热门又热闹；内街比大路安静。
- Permas Jaya和Senibong：东区住宅；查看与Pasir Gudang Highway和Eastern Dispersal Link的距离。
- Skudai、Tampoi和Kempas：靠近大道和铁路；距离和朝向很关键。
- Kulai和Senai：靠近机场和电动铁路；在航班和火车经过的时段去看。
- 门禁社区：内排房子通常不受过境车流影响。
在我的新山房产地图上比较这些地区。
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常见问题
马来西亚住宅的DOE噪音限值是多少？
DOE的2019年指南建议，在现有建成区，低密度住宅白天60 dBA、夜间55 dBA，郊区和市区住宅则为65 dBA和60 dBA。白天指早上7点至晚上10点，夜间指晚上10点至早上7点。
铁路有另外的噪音限值吗？
有。DOE指南对新铁路和轨道交通线另有一份附表，铁路EIA会采用它。《Jurnal Teknologi》一篇2025年的论文引用的数字是住宅附近白天65 dBA、夜间60 dBA，最高低于80 dBA。
如果公寓面向高速公路，高楼层会比较安静吗？
不一定。朝向比高度重要：背向马路的单位通常较安静。与高架公路同高、或远高于隔音墙的单位，听到的车声可能比墙后的低楼层更多。
什么时候去看房，才能检查道路或火车噪音？
平日早上7点至9点和傍晚5点至晚上8点各去一次，晚上10点至午夜再去一次；如果可以，午夜后也去看看，那时罗厘和货运火车经常行驶。在卧室里开窗和关窗各听一次。
双层玻璃对高速公路噪音有帮助吗？
窗户是大部分噪音进入的地方，所以在卧室改用更好的密封条、夹胶玻璃或双层玻璃，通常最有帮助。在公寓，更改窗户或外墙一般须取得管理层批准；有地住宅的较大工程可能需要地方政府批准。
RTS Link什么时候开始运行？
LTA和马来西亚交通部在2026年10月2日表示，载客服务目标在2027年2月启用，须先完成独立安全认证和最后批准。
在新山，道路或环境噪音应该向谁投诉？
本地道路和一般滋扰问题联系你的地方政府（MBJB、MBIP、MBPG或MPKu）；来自工业、大型工程或车辆的噪音，则通过DOE的myJAS Aduan应用程序投诉。保留注明日期的录音，并记下发生时间。
想在决定前先听听那间房子吗？
告诉我你在考虑的住家或项目，以及你担心什么：高速公路、铁路、航班或隔壁工地。我会告诉你哪些单位面向什么，在关键时段安排看房，并推荐同样预算下较安静的选择。你也可以预约见面，人在国外的话也可以预约Zoom咨询。
来源：Planning Malaysia期刊，“Assessing environmental noise pollution around public hospitals in Selangor”，第22卷第6期，2024年（转载DOE《Guidelines for Environmental Noise Limits and Control》，2019年，Second Schedule）；Bioresources and Environment，“Impacts of traffic noise in residential area of Permatang Pauh, Pulau Pinang”，第2卷第2期，2024年（DOE 2019年限值及日夜时段）；Jurnal Teknologi，“Noise induced by railway traffic at residential area contribute to human annoyance”，第87卷第6期，2025年10月；MyHSR Corporation，噪音EIA资料单（DOE铁路噪音附表及缓解措施），2026年11月查阅；WHO，Compendium of WHO and other UN guidance on health and environment，第11章：环境噪音，2022年4月（2018年指南水平）；The Vibes，Gemas–Johor Bahru电动双轨全面运营，2025年12月11日；The Star，“RTS Link fare, opening date to be announced jointly”，2026年8月18日；Land Transport Authority（联合文告），RTS Link载客服务目标为2027年2月，2026年10月2日；Malay Mail，Johor’s data centre surge unsettles Iskandar Puteri residents，2026年11月3日；DOE（JAS）投诉页面及myJAS Aduan应用程序，2026年11月查阅
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实日期2026年11月14日，不构成法律、工程或健康建议。噪音水平因单位、时段和季节而异；请在决定前亲自检查住家，并向DOE和地方政府确认相关规定。