Tembok sempadan dan pagar di Johor (2026): permit, had ketinggian dan peraturan jiran

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 15 November 2026

Panduan ini untuk pemilik dan pembeli rumah bertanah di Johor Bahru, sama ada warga tempatan atau asing, yang mahu membina, meninggikan atau menggantikan pagar atau tembok sempadan (pagar atau tembok sempadan). Jawapan ringkasnya: undang-undang bangunan Malaysia mengira dinding, pagar atau pintu pagar sebagai “bangunan”, jadi pagar baharu atau yang dibina semula memerlukan kebenaran bertulis majlis bandaraya anda, biasanya melalui permit kerja-kerja kecil. Tembok mesti kekal di dalam lot anda sendiri kecuali jiran bersetuju secara bertulis, dan kawasan perumahan berpagar atau berstrata ada had ketinggian dan reka bentuk sendiri.

Adakah pagar atau tembok sempadan perlukan kelulusan majlis di Johor?

Biasanya, ya. Seksyen 3 Street, Drainage and Building Act 1974 mentakrifkan “bangunan” termasuk apa-apa dinding, pagar, pintu pagar, tiang, tiang seri atau pagar kayu, dan seksyen 70(1) menyatakan tiada sesiapa boleh mendirikan bangunan tanpa kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada pihak berkuasa tempatan. Pagar baharu, tembok yang lebih tinggi atau tiang pintu pagar yang dibina semula ialah kerja bangunan pada pandangan majlis.

Di kawasan Johor Bahru raya, majlisnya ialah MBJB, MBIP, MBPG (Pasir Gudang) atau MPKu (Kulai); panduan saya tentang pihak berkuasa tempatan JB menunjukkan majlis mana yang meliputi kawasan anda.

Cara MBJB mengendalikan pagar

MBJB, yang menerbitkan maklumat paling terperinci, menganggap pagar sebagai kerja-kerja kecil (kerja-kerja kecil). Panduan kerja-kerja kecilnya (dikemas kini 2016) membenarkan pemilik rumah yang sudah ada Sijil Layak Menduduki (Certificate of Fitness) atau CCC memohon dengan pelan lakar standard dan bukannya penyerahan pelan penuh. Permit sah selama satu tahun, dan pemilik tetap bertanggungjawab atas kestabilan apa sahaja yang dibina.

Kerja yang dirancang	Apa yang biasanya diperlukan (kawasan MBJB)	Catatan
Mengecat semula atau membaiki pagar sedia ada pada garisan dan ketinggian yang sama	Biasanya tiada permit jika tiada apa-apa didirikan atau dibina semula	Tanya majlis jika ragu; kawasan berpagar mungkin masih mahu dimaklumkan
Pagar baharu, pintu pagar atau tiang pintu pagar baharu, meninggikan tembok sedia ada	Permit kerja-kerja kecil dengan pelan lakar	Fi dalam senarai semak Disember 2022: RM3 × panjang × tinggi, minimum RM30, ditambah item permit standard
Tembok di atas atau yang menjejaskan lot jiran	Permit kerja-kerja kecil ditambah kebenaran bertulis jiran	Panduan kerja-kerja kecil, 2016
Tembok konkrit bertetulang (RC) atau tembok penahan	Pelan dan pengiraan yang disahkan oleh jurutera berdaftar	Kerja di luar pelan lakar standard dikemukakan secara berasingan
Pagar perimeter untuk skim berpengawal atau berpagar	Syarat perancangan ditambah permit sementara daripada Jabatan Bangunan	Terpakai kepada persatuan penduduk dan badan pengurusan, bukan pemilik individu

MBIP dan MPKu menerbitkan borang masing-masing; MBIP memberitahu The Star pada Oktober 2021 bahawa unit bangunannya menasihati pemilik tentang standard yang diluluskan tanpa bayaran, jadi tanyalah sebelum anda mereka bentuk. Panduan permit pengubahsuaian saya menyenaraikan dokumen dan langkahnya.

Berapa tinggi pagar atau tembok boleh dibina di Johor?

Ia bergantung pada jenis kawasan perumahan. Garis panduan perancangan perumahan MBJB (Garis Panduan Perancangan Perumahan) menetapkan had yang jelas untuk pagar perimeter bersama, tetapi panduan kerja-kerja kecilnya untuk rumah individu tidak menyatakan ketinggian maksimum pagar. Bagi pagar rumah biasa yang mempunyai hak milik individu, ketinggian diluluskan kes demi kes berdasarkan pelan lakar yang anda kemukakan, jadi dapatkan jawapan majlis sebelum anda menempah bahan.

Jenis kawasan perumahan	Apa kata peraturan MBJB tentang pagar
Kejiranan berpengawal (hak milik individu, jalan awam)	Risalah MBJB Jun 2024: tiada pagar perimeter di sekeliling kejiranan berpengawal; garis panduan perancangan juga melarang pagar kekal di atas jalan sedia ada
Pagar perimeter skim berpagar (PR 06)	Pagar perimeter sementara mungkin dibenarkan dengan kelulusan; maksimum 2.75 m (9 kaki); keseluruhan pagar mesti terbuka dan boleh dilihat dari luar; persatuan penduduk menyelenggaranya
Kawasan strata bertanah (PR 11)	Pagar atau tembok perimeter sehingga 2.743 m (9 kaki); 50% mesti terbuka dan tembus pandang; pagar persendirian kekal di sekeliling setiap plot rumah tidak dibenarkan
Strata lot sifar, rumah bandar dan kluster rumah bandar (PR 07 hingga PR 09)	Pagar tidak dibenarkan pada lot individu
Rumah teres, berkembar atau banglo biasa dengan hak milik sendiri	Tiada satu ketinggian dinyatakan dalam garis panduan yang saya temui; diluluskan melalui permit kerja-kerja kecil

Jadi tembok privasi yang padat sepenuhnya biasanya bukan apa yang dimaksudkan oleh majlis untuk perimeter kawasan perumahan, dan di kawasan strata bertanah, pagar persendirian di sekeliling plot anda mungkin tidak dibenarkan langsung. Panduan saya tentang rumah berpagar dan berpengawal serta hak milik strata bertanah menerangkan cara mengenal pasti jenis kawasan perumahan anda.

Di mana tembok boleh dibina: sempadan anda, bukan jiran

Sempadan sah anda ialah garisan yang diukur pada hak milik dan pelan yang diperakui, bukan pagar lama. Sebelum membina di sepanjang sempadan sisi atau belakang, semak lot melalui carian rasmi tanah (lihat panduan carian hak milik saya) dan cari tanda sempadan di setiap penjuru. Jika ia hilang atau dipertikaikan, hanya juruukur tanah berlesen atau pegawai ukur kerajaan boleh menandakannya semula; mengukur tanah bagi maksud National Land Code tanpa status itu ialah kesalahan di bawah seksyen 400A.

• Lot jiran: panduan kerja-kerja kecil MBJB menyatakan dinding, pagar dan dinding pemisah tidak boleh merangkumi atau melibatkan lot jiran kecuali kebenaran bertulis telah diperoleh. Persetujuan bertulis tentang siapa yang membayar dan siapa yang menyelenggara apa-apa tembok di atas garisan.
• Rizab jalan dan longkang: longkang dan bahu jalan di hadapan bukan milik anda untuk dipagar; pastikan pagar, ruang ayunan pintu pagar dan tiang berada di dalam lot anda.
• Lot tepi: rizab jalan dalam garis panduan MBJB termasuk potongan penjuru 4.572 m kali 4.572 m (15 kaki kali 15 kaki), yang menjelaskan mengapa penjuru pagar dipotong di banyak simpang. Lihat panduan lot tepi saya.
• Struktur bersama: bagi rumah yang berkongsi struktur, MBJB meminta perakuan jiran (perakuan jiran) bersama salinan bil cukai taksiran jiran. Panduan dinding bersama saya membincangkan dinding yang dikongsi oleh dua rumah.

Jika tembok jiran kelihatan melepasi tanah anda, mulakan dengan ukur dan nota bertulis yang tenang; panduan pertikaian sempadan saya menerangkan langkah seterusnya. Pokok dan akar di sepanjang pagar ada peraturan tersendiri: lihat permit menebang pokok dan akar pokok di Johor.

Tembok konkrit dan tembok penahan perlukan jurutera

Pagar logam ringan ialah kerja yang berbeza daripada tembok konkrit yang tinggi. Panduan kerja-kerja kecil MBJB menyatakan pelan dan pengiraan untuk tembok RC mesti dikemukakan dan diperakui oleh jurutera berdaftar. Di lot bercerun, tembok sempadan selalunya turut menahan tanah, menjadikannya tembok penahan: retak, membonjol atau lubang resapan tersumbat ialah sebab untuk memanggil jurutera profesional, dan tembok padat baharu tidak boleh menyekat longkang sedia ada (lihat longkang tersumbat semasa monsun). Lihat panduan saya tentang rumah di lereng bukit, retak pada dinding dan bila anda perlukan arkitek atau jurutera.

Kawasan berpagar: peraturan pengurusan didahulukan

Dalam skim strata bertanah, pagar perimeter ialah harta bersama yang diselenggara oleh badan pengurusan bersama (JMB) atau perbadanan pengurusan (MC) di bawah Strata Management Act 2013, dan undang-undang kecil biasanya mengawal pintu pagar, warna dan ketinggian pagar. Di mana-mana kawasan berpengurusan, dapatkan peraturan bertulis pihak pengurusan sebelum memohon kepada majlis, dan simpan kelulusan mereka bersama permit anda.

Langkah demi langkah: membina atau meninggikan pagar di JB

1. Semak kawasan perumahan dan sempadan. Jenis kawasan dan peraturan pengurusan, carian hak milik, tanda sempadan.
2. Berbincang dengan jiran. Persetujuan bertulis untuk apa-apa tembok di atas atau berhampiran garisan.
3. Tanya majlis. Sahkan ketinggian, bahan dan peraturan tembus pandang yang dibenarkan untuk jalan anda sebelum mereka bentuk.
4. Sediakan pelan. Pelan lakar standard majlis untuk pagar ringkas; jurutera untuk tembok RC atau tembok penahan.
5. Mohon dan bayar. Kemukakan borang, pelan, hak milik, resit cukai taksiran dan cukai tanah, gambar dan salinan CCC; bayar fi.
6. Bina mengikut permit. Gunakan kontraktor berdaftar dengan CIDB (lihat mengupah kontraktor di JB) dan siapkan dalam tempoh sah permit selama satu tahun.

Apa berlaku jika pagar dibina tanpa kelulusan

Akibat	Apa kata sumber
Notis untuk berhenti atau merobohkan	Seksyen 72 Akta 133 membenarkan majlis menyampaikan notis untuk menghentikan kerja, merobohkannya atau mengambil langkah lain, dan melaksanakan kerja itu sendiri serta menuntut kosnya jika pemilik tidak mematuhi
Denda	Seksyen 70(13): sehingga RM50,000, penjara sehingga tiga tahun atau kedua-duanya, ditambah sehingga RM1,000 sehari selagi kesalahan berterusan
Fi pelan penalti (MBJB)	Senarai semak MBJB Disember 2022 menyenaraikan fi pelan penalti sebanyak 10 kali fi pemprosesan bagi kerja yang dimulakan tanpa kelulusan
Kelulusan selepas kerja siap (MBIP)	MBIP menyatakan pada Oktober 2021 bahawa kerja tanpa kelulusan boleh diluluskan kemudian jika mematuhi peraturan, dengan penalti sehingga 30% daripada kosnya

Aduan tentang tembok jiran yang tidak diluluskan dibuat kepada majlis melalui MyAduan Johor, yang meliputi MBJB dan, sejak 1 April 2026, majlis MBIP, Pasir Gudang dan Kulai (The Star). Jangan sekali-kali merobohkan struktur jiran sendiri.

Membeli rumah bertanah subsale: apa yang perlu disemak

Semakan	Apa yang perlu diperhatikan
Garisan pagar berbanding lot	Pagar lebih kurang sepadan dengan bentuk dan saiz lot pada hak milik; tanda sempadan kelihatan
Ketinggian dan jenis	Tembok yang luar biasa tinggi atau padat, terutamanya di kawasan berpagar atau strata yang mungkin tidak membenarkan pagar persendirian
Kelulusan	Permit dan pelan lakar untuk tembok, pintu pagar dan tiang baharu; minta daripada penjual secara bertulis (lihat mendapatkan pelan yang diluluskan)
Keadaan	Bahagian yang condong, retak pada tiang, tembok penahan yang membonjol, lubang resapan tersumbat
Pintu pagar dan akses	Pintu pagar berayun di dalam lot; tiada binaan di atas longkang

Pembeli asing perlu ambil perhatian bahawa Johor secara umumnya menetapkan RM1 juta sebagai harga minimum untuk warga asing, dengan pengecualian yang terhad (contohnya, sesetengah pangsapuri servis yang dijual oleh pemaju dengan kelulusan negeri); tiada kawasan dikecualikan secara keseluruhan. Lihat panduan harga minimum Johor saya. Untuk tembok yang ditinggikan bagi keselamatan, lihat keselamatan rumah bertanah.

Di mana hendak membeli jika perkara ini penting bagi anda

• Iskandar Puteri: banyak kawasan berpagar dan strata bertanah yang lebih baharu di bawah MBIP, dengan peraturan reka bentuk pengurusan.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: rumah teres yang mantap bersebelahan skim berpagar yang lebih baharu.
• Mount Austin: kawasan keluarga popular dengan campuran jalan terbuka dan kejiranan berpengawal di bawah MBJB.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: rumah hak milik individu yang lebih lama, di mana pemilik lebih bebas menentukan pagar sendiri.

Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Pertikaian jiran dan sempadan · Permit pengubahsuaian di JB · Rumah berpagar dan berpengawal di JB · Dinding bersama rumah teres

Soalan lazim

Adakah saya perlukan permit untuk membina pagar di Johor Bahru?

Biasanya ya. Street, Drainage and Building Act 1974 mengira dinding, pagar atau pintu pagar sebagai bangunan, dan seksyen 70(1) mewajibkan kebenaran bertulis majlis terlebih dahulu. Di kawasan MBJB, pagar dimohon melalui permit kerja-kerja kecil dengan pelan lakar;

Berapa tinggi pagar atau tembok sempadan saya boleh dibina di Johor?

Garis panduan perancangan perumahan MBJB mengehadkan pagar perimeter skim berpagar dan kawasan strata bertanah kepada 2.75 m (9 kaki), dengan sekurang-kurangnya separuh boleh dilihat tembus. Saya tidak menemui satu had ketinggian yang diterbitkan untuk pagar rumah individu, jadi majlis meluluskannya berdasarkan pelan lakar anda. Tanya majlis anda dahulu.

Berapa kos permit pagar di MBJB?

Senarai semak pengubahsuaian kecil MBJB Disember 2022 mengenakan RM3 didarab dengan panjang dan tinggi pagar, dengan minimum RM30, di samping item permit standard. Kerja yang dimulakan tanpa kelulusan boleh dikenakan fi pelan penalti sebanyak 10 kali fi pemprosesan.

Bolehkah saya membina tembok di atas garisan sempadan yang dikongsi dengan jiran?

Hanya dengan kebenaran bertulis jiran. Panduan kerja-kerja kecil MBJB menyatakan dinding dan pagar tidak boleh merangkumi atau melibatkan lot jiran tanpanya, dan rumah yang berkongsi struktur memerlukan perakuan jiran.

Bolehkah saya memasang pagar sendiri di kawasan strata bertanah berpagar?

Selalunya tidak. Garis panduan MBJB tidak membenarkan pagar persendirian kekal di sekeliling setiap plot di kawasan strata bertanah, dan pagar pada lot individu tidak dibenarkan dalam skim lot sifar dan rumah bandar. Semak undang-undang kecil terlebih dahulu.

Apa berlaku jika pagar saya dibina tanpa kelulusan?

Majlis boleh mengarahkan kerja dihentikan atau dirobohkan di bawah seksyen 72 Akta 133, dan sabitan di bawah seksyen 70(13) boleh membawa denda sehingga RM50,000, penjara sehingga tiga tahun atau kedua-duanya. MBIP pernah menyatakan sesetengah kerja tanpa kelulusan boleh diluluskan kemudian dengan penalti.

Merancang pagar atau membeli rumah bertanah di JB?

Beritahu saya rumah atau kawasannya. Semasa menunjukkan rumah bertanah, saya membandingkan pagar dengan hak milik, meminta permit daripada penjual dan menunjukkan apa yang dibenarkan oleh kawasan perumahan itu, supaya anda tahu sebelum membuat tawaran sama ada tembok lebih tinggi atau pintu pagar baharu boleh dilaksanakan. Anda juga boleh membuat temu janji untuk tinjauan, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Street, Drainage and Building Act 1974 (Akta 133), Bahagian I, takrif “bangunan” dalam seksyen 3 (seperti diterbitkan oleh National House Buyers Association), disemak November 2026; Street, Drainage and Building Act 1974 (Akta 133), Bahagian V, seksyen 70 dan 72 (seperti diterbitkan oleh National House Buyers Association), disemak November 2026; Majlis Bandaraya Johor Bahru, Kerja-Kerja Kecil Rumah Kediaman, dikemas kini 2016, disemak November 2026; MBJB, senarai semak pelan permit pengubahsuaian kecil (MBJB/OSC/UT/P2_14), Disember 2022, disemak November 2026; MBJB, Garis Panduan Perancangan Perumahan (PR 06 hingga PR 11), dimuat naik Februari 2023, disemak November 2026; MBJB, risalah Jabatan Kawalan Bangunan tentang komuniti berpagar dan kejiranan berpengawal, dimuat naik Jun 2024, disemak November 2026; MPKu, Borang Ubah Tambah Rumah Kediaman (halaman muat turun), disemak November 2026; Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia Online: National Land Code (Act 828), seksyen 400A; Strata Management Act 2013 (Act 757), disemak November 2026; The Star, “MBIP: Seek approval before carrying out renovations”, 21 Oktober 2021; The Star, “MyAduan Johor to include more councils by Q2 2026”, 23 Disember 2025; The Star, “Johor steps up complaint handling”, 28 September 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum yang disemak pada 15 November 2026, bukan nasihat undang-undang. Peraturan majlis, fi dan undang-undang kecil kawasan perumahan berubah dan berbeza antara MBJB, MBIP, MBPG dan MPKu; sahkan dengan majlis anda, badan pengurusan anda dan peguam atau juruukur berlesen sebelum anda membina.