English · 中文 · Bahasa Indonesia
Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 13 November 2026
Panduan ini untuk pemilik hartanah, pelabur dan perniagaan keluarga di Johor yang memegang hartanah melalui syarikat, atau sedang mempertimbangkan untuk membeli syarikat yang memiliki hartanah. Jawapan ringkasnya: syarikat harta tanah (RPC) ialah syarikat kawalan yang tanah dan saham RPC miliknya membentuk sekurang-kurangnya 75% daripada jumlah aset ketaranya pada nilai pasaran. Penjualan saham RPC dikenakan cukai seolah-olah anda menjual hartanah, jadi individu membayar cukai keuntungan harta tanah (RPGT), manakala syarikat yang menjual saham RPC tertakluk kepada cukai keuntungan modal sejak 2024. Membeli saham dan bukannya hartanah terutamanya mengubah duti setem dan apa yang anda tanggung bersama syarikat itu. Bukan nasihat cukai, undang-undang atau kewangan.
Jawapan ringkas
- Syarikat kawalan: secara amnya, tidak lebih daripada 50 ahli dan dikawal oleh tidak lebih daripada lima orang (LHDN, memetik Income Tax Act).
- Ujian 75%: syarikat itu ialah RPC jika harta tanahnya (pada nilai pasaran) dan sebarang saham RPC yang dipegangnya membentuk sekurang-kurangnya 75% daripada jumlah aset ketaranya.
- Cukai atas penjualan saham RPC: individu membayar RPGT pada kadar yang sama seperti hartanah; syarikat, LLP, amanah dan koperasi sebaliknya membayar cukai keuntungan modal di bawah Income Tax Act (garis panduan LHDN, 21 September 2026).
- Sekali boleh dikenakan cukai, kekal boleh dikenakan cukai: saham RPC kekal sebagai aset boleh dikenakan cukai walaupun syarikat itu kemudiannya tidak lagi menjadi RPC.
- Duti setem: saham tidak tersenarai disetemkan pada RM3 bagi setiap RM1,000 daripada harga atau nilai, mengikut mana yang lebih tinggi; pindah milik hartanah dikenakan 1% hingga 4%, atau 8% untuk hartanah kediaman yang dibeli oleh syarikat asing atau individu bukan warganegara dan bukan PR mulai 2026.
- Pembeli asing: menggunakan syarikat tidak menghapuskan peraturan Johor untuk kepentingan asing.
Apa yang menjadikan sesebuah syarikat itu syarikat harta tanah
Halaman LHDN tentang saham RPC menetapkan tiga syarat, yang kesemuanya mesti dipenuhi:
| Syarat | Maksudnya | Sumbernya |
|---|---|---|
| Syarikat kawalan | Tidak lebih daripada 50 ahli dan dikawal oleh tidak lebih daripada lima orang | Income Tax Act 1967, seksyen 2 dan 139, seperti yang diringkaskan oleh LHDN |
| Memiliki harta tanah, saham RPC atau kedua-duanya | Tanah atau bangunan di Malaysia, atau saham dalam RPC lain | RPGT Act 1976, Jadual 2, perenggan 34A |
| Ujian 75% | Harta tanah pada nilai pasaran ditambah saham RPC pada harga pemerolehannya tidak kurang daripada 75% daripada nilai jumlah aset ketara | RPGT Act 1976, Jadual 2, perenggan 34A |
Peraturan ini terpakai sejak 21 Oktober 1988, apabila perenggan 34A diperkenalkan. Tujuannya mudah: tanpanya, pemilik boleh menjual saham syarikat yang memegang sesebuah bangunan dan mengelak cukai yang akan dikenakan jika bangunan itu sendiri dijual.
Contoh pengiraan ujian 75%
| Syarikat | Hartanah pada nilai pasaran | Tunai dan aset ketara lain | Bahagian hartanah daripada aset ketara | RPC? |
|---|---|---|---|---|
| A: memegang sebuah pejabat kedai di JB dan sedikit tunai | RM3,000,000 | RM700,000 | Kira-kira 81% | Ya, jika ia juga syarikat kawalan |
| B: syarikat perdagangan yang memiliki gudangnya sendiri | RM2,000,000 | RM2,500,000 (stok, penghutang, tunai) | Kira-kira 44% | Tidak, berdasarkan angka ini |
Bagaimana saham RPC dikenakan cukai apabila dijual
LHDN menganggap pemerolehan atau pelupusan saham RPC sebagai pemerolehan atau pelupusan aset boleh dikenakan cukai. Perkara utama daripada halaman RPCnya:
- Ia kekal boleh dikenakan cukai. Saham yang diperoleh semasa syarikat itu ialah RPC kekal boleh dikenakan cukai walaupun ia bukan lagi RPC ketika anda menjual. Saham yang dibeli sebelum syarikat itu menjadi RPC tidak boleh dikenakan cukai sehingga ia menjadi RPC.
- Kerugian diasingkan. Kerugian atas saham RPC tidak boleh ditolak daripada keuntungan atas aset lain, termasuk saham RPC lain.
- Pengecualian individu. Individu boleh menolak RM10,000 atau 10% daripada keuntungan bercukai, mengikut mana yang lebih tinggi (halaman pengecualian LHDN). Syarikat tidak boleh.
- Tiada pengecualian kediaman. Pengecualian sekali seumur hidup adalah untuk kediaman persendirian yang dimiliki oleh individu, jadi ia tidak sesuai untuk rumah yang dipegang melalui syarikat.
Kadar RPGT untuk pelupusan mulai 2022
| Bila anda melupuskan | Warganegara dan PR (Bahagian I) | Syarikat Malaysia (Bahagian II) | Bukan warganegara dan syarikat asing (Bahagian III) |
|---|---|---|---|
| Dalam tempoh 3 tahun selepas pemerolehan | 30% | 30% | 30% |
| Pada tahun ke-4 | 20% | 20% | 30% |
| Pada tahun ke-5 | 15% | 15% | 30% |
| Pada tahun ke-6 atau kemudian | 0% | 10% | 10% |
Bagi pemegang saham individu, inilah kadar ke atas keuntungan daripada saham RPC. Bagi syarikat, jadual ini kini terutamanya penting apabila syarikat menjual hartanah itu sendiri.
Syarikat yang menjual saham RPC: cukai keuntungan modal sejak 2024
Garis panduan LHDN tentang cukai keuntungan modal ke atas saham tidak tersenarai (21 September 2026) menyatakan keuntungan daripada pelupusan saham RPC oleh syarikat, perkongsian liabiliti terhad, amanah dan koperasi tidak lagi berada di bawah RPGT Act mulai 1 Januari 2024; ia berada di bawah Income Tax Act. Cukai ini terpakai untuk pelupusan mulai 1 Mac 2024. Bagi saham yang diperoleh sebelum 1 Januari 2024, penjual boleh memilih 10% daripada keuntungan bersih atau 2% daripada harga pelupusan kasar; bagi saham yang diperoleh mulai 2024, kadarnya ialah 10% daripada keuntungan bersih. Garis panduan yang sama juga meliputi saham dalam syarikat kawalan yang diperbadankan di luar negara yang hartanah Malaysia dan saham serupanya membentuk sekurang-kurangnya 75% daripada aset layaknya.
Kewajipan pembeli untuk menahan sebahagian harga
Di bawah seksyen 21B RPGT Act, pembeli dalam pelupusan boleh dikenakan cukai yang dibayar dengan wang mesti menahan sebahagian harga dan membayarnya kepada LHDN dalam tempoh 60 hari dari tarikh pelupusan. Halaman LHDN, yang dikemas kini 25 Mei 2026, memberikan kadar berikut mengikut kategori penjual:
| Penjual | Jumlah yang perlu ditahan |
|---|---|
| Individu warganegara atau PR (Bahagian I) | 3% |
| Syarikat Malaysia, melupuskan dalam tempoh 3 tahun (Bahagian II) | 5% |
| Syarikat Malaysia, melupuskan pada tahun ke-4 atau kemudian (Bahagian II) | 3% |
| Bukan warganegara atau syarikat asing (Bahagian III) | 7% |
Dalam urus niaga saham, tanya penasihat anda lebih awal sama ada penahanan terpakai untuk transaksi anda, kerana penjual saham RPC yang merupakan syarikat kini tertakluk kepada cukai keuntungan modal dan bukannya RPGT.
Memegang hartanah melalui syarikat?
Beritahu saya hartanah itu, bagaimana ia dipegang dan apa yang anda pertimbangkan: menjual hartanah, menjual saham atau membeli syarikat. Saya akan menerangkan bahagian hartanah dan harga yang direkodkan, dan bekerjasama dengan peguam serta penasihat cukai anda.
WhatsApp JasonMembeli hartanah, membeli melalui syarikat, atau membeli saham RPC
| Beli atas nama sendiri | Syarikat anda membeli hartanah | Beli saham RPC | |
|---|---|---|---|
| Siapa pada hak milik | Anda | Syarikat anda | RPC kekal sebagai pemilik; hanya pemegang saham yang berubah |
| Duti setem atas pembelian | Skala 1% hingga 4% ke atas harga atau nilai pasaran; 8% untuk kediaman bagi pembeli bukan warganegara dan bukan PR | Skala yang sama; 8% untuk kediaman jika ia syarikat asing | RM3 bagi setiap RM1,000 daripada harga atau nilai saham, mengikut mana yang lebih tinggi |
| Cukai apabila anda keluar | RPGT Bahagian I atau III; 0% untuk warganegara dan PR mulai tahun ke-6 | RPGT Bahagian II; 10% mulai tahun ke-6 | Individu: RPGT atas saham. Syarikat: cukai keuntungan modal |
| Pendapatan sewa | Kadar cukai pendapatan peribadi | Kadar syarikat: 15%, 17% dan 24% untuk syarikat kecil yang layak, 24% untuk yang lain | Dikenakan cukai dalam RPC |
| Apa lagi yang anda tanggung | Hartanah sahaja | Kos berjalan dan pemfailan syarikat | Keseluruhan sejarah syarikat: hutang, cukai, pertikaian, kontrak |
Jurang duti setem antara 0.3% atas saham dan sehingga 4% atau 8% atas pindah milik ialah sebab urus niaga saham dipertimbangkan. Tetapi LHDN menyetemkan saham tidak tersenarai berdasarkan harga atau nilai, mengikut mana yang lebih tinggi, dan merujuk kepada kaedah seperti aset ketara bersih dalam garis panduannya, jadi syarikat yang memegang tanah bernilai tidak akan mendapat angka nominal. Pembeli saham juga mewarisi segala-galanya dalam syarikat itu, jadi semakan yang diperlukan jauh lebih luas daripada carian hak milik. Panduan saya tentang membeli hartanah melalui syarikat, duti setem pada 2026 dan penyeteman duti setem dan rayuan penilaian membincangkan butirannya.
Pembeli asing dan peraturan Johor
- Unit kediaman. Garis Panduan Perolehan Hartanah Kementerian Ekonomi (berkuat kuasa 13 Julai 2022) menyerahkan unit kediaman yang dibeli oleh kepentingan asing bernilai RM1 juta atau lebih setiap satu kepada pihak berkuasa negeri, dan menyatakan kepentingan asing tidak boleh membeli hartanah di bawah RM1 juta seunit. Lihat harga minimum warga asing di Johor.
- Kebenaran negeri. Bukan warganegara dan syarikat asing memerlukan kelulusan negeri untuk memperoleh tanah; lihat kebenaran negeri di Johor. Sama ada urus niaga saham mencetuskan peraturan yang serupa bergantung pada siapa yang akhirnya mengawal syarikat itu, jadi tanya peguam sebelum anda menandatangani.
- Tiada jalan pintas. Menggunakan syarikat atau penama tempatan untuk mengelak peraturan ini berisiko dan boleh menyebabkan anda tiada hak yang boleh dikuatkuasakan; lihat risiko pemilikan melalui penama.
- Sumber dana. Jangkakan peguam dan bank bertanya dari mana wang itu datang; lihat semakan sumber dana.
Senarai semak sebelum membeli saham RPC
- Carian hak milik untuk setiap hartanah yang dimiliki syarikat: pemilik, gadaian, kaveat, sekatan dan penggunaan tanah.
- Akaun teraudit dan kedudukan cukai: cukai tertunggak, sejarah RPGT, dan bagaimana LHDN mungkin menilai saham untuk duti setem.
- Hutang dan jaminan: pinjaman bercagarkan hartanah dan sebarang jaminan yang diberikan oleh syarikat.
- Penyewaan dan kontrak: pajakan, kontrak perkhidmatan dan kakitangan, jika ada.
- Pertikaian: kes mahkamah, notis strata atau majlis, dan cukai tanah serta cukai taksiran yang tertunggak.
- Perjanjian jual beli saham: waranti dan indemniti daripada penjual, dan siapa yang membayar duti setem serta sebarang penahanan.
Jika anda bercadang meninggalkan Malaysia semasa memegang saham atau hartanah, baca pelepasan cukai untuk pemilik yang meninggalkan Malaysia. Untuk kos penjualan secara umum, lihat apa yang dibayar oleh penjual dan panduan RPGT saya.
Di mana untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda
Pemilikan melalui syarikat paling lazim untuk pejabat kedai, bangunan komersial kecil dan unit pelaburan. Panduan kawasan ini meliputi pasaran utama JB:
- JB Sentral dan Bukit Chagar: pusat bandar, dengan blok komersial lama dan menara baharu.
- Mount Austin: pejabat kedai dan kondo di kawasan komersial yang mapan.
- Iskandar Puteri: projek komersial dan kediaman yang lebih baharu di bawah MBIP.
- Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan kejiranan matang dengan deretan kedai.
- Kulai dan Senai: plot lebih besar berhampiran lapangan terbang dan kawasan perindustrian.
Bandingkan kawasan-kawasan ini di peta hartanah JB saya.
Lebih banyak panduan kehidupan di Johor: Membeli hartanah melalui syarikat · Panduan RPGT · Duti setem pada 2026 · Penyewaan korporat
Soalan lazim
Apakah syarikat harta tanah di Malaysia?
Syarikat kawalan, secara amnya yang mempunyai tidak lebih daripada 50 ahli dan dikawal oleh tidak lebih daripada lima orang, yang harta tanahnya pada nilai pasaran dan sebarang saham RPC yang dipegangnya membentuk sekurang-kurangnya 75% daripada jumlah aset ketaranya. Takrifan ini terdapat dalam perenggan 34A Jadual 2 RPGT Act 1976.
Adakah RPGT perlu dibayar apabila saya menjual saham RPC?
Ya, jika anda seorang individu: LHDN menganggap pelupusan saham RPC sebagai pelupusan aset boleh dikenakan cukai, pada kadar RPGT yang sama seperti hartanah. Sejak 2024, syarikat, LLP, amanah dan koperasi yang menjual saham RPC sebaliknya membayar cukai keuntungan modal di bawah Income Tax Act.
Bagaimanakah ujian 75% untuk RPC dikira?
Tambah nilai pasaran harta tanah syarikat dan harga pemerolehan sebarang saham RPC yang dipegangnya, kemudian bandingkan dengan nilai jumlah aset ketaranya. Jika ia 75% atau lebih dan syarikat itu ialah syarikat kawalan, ia ialah RPC. Aset tidak ketara tidak diambil kira.
Apakah duti setem yang terpakai apabila membeli saham RPC?
Pindah milik saham tidak tersenarai disetemkan pada RM3 bagi setiap RM1,000 daripada harga atau nilai, mengikut mana yang lebih tinggi, di bawah garis panduan LHDN Jun 2026. Pindah milik hartanah secara langsung dikenakan skala 1% hingga 4%, atau 8% untuk hartanah kediaman yang dibeli oleh syarikat asing atau individu bukan warganegara dan bukan PR.
Patutkah saya membeli hartanah atas nama sendiri atau melalui syarikat?
Ia bergantung pada rancangan anda. Individu yang merupakan warganegara atau PR membayar 0% RPGT mulai tahun keenam dan boleh menggunakan pengecualian kediaman persendirian, manakala syarikat Malaysia membayar 10% mulai tahun keenam tetapi mungkin sesuai untuk perniagaan atau sekumpulan pelabur. Dapatkan nasihat cukai dan undang-undang untuk kes anda.
Bolehkah warga asing membeli hartanah Johor melalui syarikat Malaysia?
Menggunakan syarikat tidak menghapuskan peraturan untuk kepentingan asing. Syarikat asing memerlukan kelulusan negeri untuk memperoleh tanah, harga minimum Johor untuk pembeli asing masih terpakai, dan susunan melalui penama berisiko. Tanya peguam Malaysia sebelum menubuhkan sebarang struktur.
Membeli atau menjual hartanah yang dipegang oleh syarikat?
Beritahu saya hartanah itu, bagaimana ia dipegang dan rancangan anda. Saya akan berkongsi harga yang direkodkan untuk hartanah serupa, membantu anda memahami harga yang sanggup dibayar oleh pasaran untuk hartanah itu sendiri, dan bekerjasama dengan peguam serta penasihat cukai anda dalam penjualan atau pembelian. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.
Sumber: LHDN, Saham dalam Syarikat Harta Tanah (RPC), disemak November 2026; LHDN, Kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah (kadar RPGT), dikemas kini 23 Jun 2026; LHDN, penahanan dan pembayaran wang oleh pemeroleh, dikemas kini 25 Mei 2026; LHDN, pengecualian RPGT (Jadual 4 dan kediaman persendirian), disemak November 2026; LHDN, Real Property Gains Tax Act 1976 (Act 169), versi dalam talian setakat 1 Januari 2026, seksyen 21B; LHDN, Garis Panduan Cukai Keuntungan Modal bagi Saham Tidak Tersenarai, 21 September 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, Jadual Pertama, Stamp Act 1949 (Butiran 32), 30 Jun 2026; LHDN, kadar cukai syarikat, dikemas kini 25 Jun 2026; Kementerian Ekonomi, Garis Panduan Perolehan Hartanah, berkuat kuasa 13 Julai 2022
Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum yang disemak pada 13 November 2026, bukan nasihat cukai, undang-undang atau kewangan. Status RPC bergantung pada nilai pada tarikh tertentu dan fakta syarikat; sahkan dengan penasihat cukai berlesen, peguam dan LHDN sebelum anda membeli, menjual atau menstruktur semula.