Adjudikasi duti setem di Malaysia (2026): apabila LHDN menggunakan nilai JPPH yang lebih tinggi, dan cara membantah atau merayu

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 13 November 2026

Panduan ini untuk pembeli dan keluarga yang memindah milik hartanah di Johor Bahru dan di tempat lain di Malaysia, rakyat tempatan atau warga asing, yang menerima taksiran duti setem lebih tinggi daripada jangkaan. Jawapan ringkasnya: duti setem atas pindah milik hartanah dikenakan berdasarkan harga atau nilai pasaran, mengikut mana yang lebih tinggi, dan LHDN boleh bergantung pada penilaian daripada JPPH, jabatan penilaian kerajaan. Jika anda tidak bersetuju, anda tetap perlu membayar duti yang ditaksir tepat pada masanya, kemudian membuat bantahan bertulis kepada LHDN dalam tempoh 30 hari dari tarikh notis. Jika semakan semula itu tidak memuaskan, anda boleh merayu ke Mahkamah Tinggi dalam tempoh 21 hari dari tarikh keputusan.

Apa maksud adjudikasi duti setem

Adjudikasi ialah taksiran LHDN terhadap duti yang perlu dibayar atas sesuatu surat cara. Di bawah seksyen 36 Stamp Act 1949, Pemungut menaksir duti dan boleh meminta fakta serta bukti yang diperlukan. Sejak 1 Januari 2026, Akta ini mempunyai dua laluan: taksir sendiri, di mana pembayar mengisytiharkan dan membayar, dan taksiran rasmi oleh Pemungut (garis panduan LHDN, November 2025).

Semua penyeteman kini dibuat melalui e-Duti Setem di portal MyTax LHDN. Sistem STAMPS yang lama dihentikan pada 31 Disember 2025 (The Star, 19 Disember 2025). Taksir sendiri diperkenalkan secara berperingkat:

Fasa	Mulai	Surat cara
1	1 Januari 2026	Pajakan dan perjanjian sewa, surat cara jaminan dan penyeteman am
2	1 Januari 2027	Pindah milik harta tanah yang tidak melibatkan penilaian JPPH
3	1 Januari 2028	Surat cara selebihnya

Jadi pada 2026, pindah milik hartanah masih ditaksir secara rasmi: peguam anda menghantar memorandum pindah milik, LHDN mungkin menyemak nilai dengan JPPH, dan LHDN mengeluarkan notis taksiran. Carta proses LHDN sendiri bagi sistem lama menunjukkan semakan JPPH antara penghantaran dan taksiran (LHDN, Mac 2023).

Mengapa duti boleh lebih tinggi daripada yang dicadangkan oleh harga anda

Bagi pindah milik, Item 32(a) Jadual Pertama mengenakan duti atas wang yang dibayar atau nilai pasaran pada masa pindah milik, mengikut mana yang lebih tinggi. JPPH telah menjelaskan bahawa penilainya mengikut Malaysian Valuation Standards, yang mentakrifkan nilai pasaran sebagai harga antara pembeli yang rela dan penjual yang rela secara urus niaga saksama (arm’s length), selepas pemasaran yang sewajarnya, tanpa sebarang pihak dipaksa (The Sun, 2023). Harga yang dipersetujui antara saudara-mara, jualan segera atau jualan antara syarikat berkaitan mungkin tidak memenuhi takrif itu.

Situasi biasa di mana nilai yang ditaksir lebih tinggi daripada harga:

• Pindah milik dalam keluarga, contohnya ibu bapa kepada anak, di mana sedikit atau tiada wang bertukar tangan. Lihat panduan saya tentang pindah milik hartanah kepada keluarga.
• Harga jauh di bawah jualan terkini yang direkodkan dalam projek atau jalan yang sama, contohnya kerana penjual memerlukan wang tunai dengan cepat.
• Jualan antara pihak berkaitan, seperti pemilik menjual kepada syarikatnya sendiri.
• Rumah yang luar biasa dengan sedikit jualan setanding, di mana perbandingan yang digunakan penilai mungkin tidak sesuai.

Berapa besar perbezaannya

Bagi pembeli rakyat Malaysia, duti pindah milik atas rumah dikenakan secara berperingkat: 1% bagi RM100,000 pertama, 2% bagi RM400,000 berikutnya, 3% bagi RM500,000 berikutnya dan 4% bagi nilai melebihi RM1 juta (LHDN, Mac 2023). Belanjawan 2026 menaikkan kadar atas pindah milik kediaman kepada bukan warganegara dan syarikat asing daripada 4% kepada 8% (Malay Mail, 10 Oktober 2025).

Asas	Nilai	Duti bagi pembeli rakyat Malaysia
Harga dalam SPA	RM600,000	RM12,000
Nilai pasaran yang ditaksir oleh LHDN	RM650,000	RM13,500
Perbezaan	RM50,000	RM1,500 lebih

Pembeli rumah pertama patut menyemak sama ada pengecualian terpakai. Pengecualian penuh atas pindah milik dan perjanjian pinjaman bagi rumah pertama sehingga RM500,000, yang dilanjutkan dalam Belanjawan 2026, berkuat kuasa hingga 31 Disember 2027 (Malay Mail, Oktober 2025). Belanjawan 2027 mencadangkan, bagi SPA yang ditandatangani dari 1 Januari 2027 hingga 31 Disember 2030, pengecualian penuh bagi rumah sehingga RM500,000 dan pengecualian separa bagi rumah sehingga RM750,000, tertakluk kepada Akta Kewangan. Panduan duti setem 2026 saya mengandungi kadar dan syarat semasa.

Had masa selepas anda menerima notis

Langkah	Had masa	Undang-undang atau sumber
Setemkan surat pindah milik yang ditandatangani	30 hari dari tarikh ditandatangani di Malaysia, atau 30 hari dari tarikh tiba di Malaysia jika ditandatangani di luar negara	Halaman penalti LHDN, dikemas kini Mei 2026
Bayar duti dalam notis taksiran	14 hari dari tarikh notis, atau tempoh lebih panjang yang dibenarkan Pemungut; semak tarikh pada notis anda	Garis panduan penalti lewat setem LHDN, November 2025
Bantah taksiran	30 hari dari notis taksiran atau taksiran tambahan, atau tempoh lebih panjang yang dibenarkan Pemungut	Stamp Act, seksyen 38A; garis panduan LHDN, November 2025
Rayu ke Mahkamah Tinggi	21 hari selepas anda dimaklumkan secara bertulis tentang keputusan Pemungut, dengan duti dibayar seperti yang diputuskan	Stamp Act, seksyen 39; garis panduan LHDN, November 2025

Bayaran lewat dikenakan penalti: RM50 atau 10% daripada duti yang belum dibayar, mengikut mana yang lebih tinggi, dalam tempoh tiga bulan dari tarikh akhir, dan RM100 atau 20%, mengikut mana yang lebih tinggi, selepas itu (LHDN, kadar mulai 1 Januari 2025). Bayaran lewat berdasarkan notis dikira dari hari selepas tarikh akhir.

Cara membuat bantahan di bawah seksyen 38A

Bantahan ialah permintaan bertulis kepada Pemungut untuk menyemak semula taksiran. Seksyen 38A menghendaki anda menyatakan alasan; Pemungut boleh meminta butiran lanjut, kemudian mengesahkan taksiran atau menggantikannya dengan taksiran baharu, dan memaklumkan keputusan kepada anda secara bertulis. Dalam amalan, peguam pindah milik atau penasihat cukai anda biasanya memfailkannya.

• Bayar duti yang ditaksir sebelum tarikh akhir untuk mengelakkan penalti dan memastikan pindah milik terus berjalan.
• Bantah dalam tempoh 30 hari dari notis, secara bertulis, dengan menyatakan rujukan notis dan adjudikasi.
• Terangkan mengapa nilai itu salah. Contohnya: SPA ialah jualan saksama yang tulen selepas pemasaran terbuka; perbandingan yang digunakan berbeza saiz, tingkat, pegangan atau keadaan; atau hartanah itu mempunyai kecacatan, sekatan atau baki tempoh pajakan yang pendek.
• Lampirkan bukti. SPA yang telah disetem, bukti pemasaran, jualan unit serupa yang direkodkan, gambar keadaan hartanah dan, jika jumlahnya berbaloi, laporan penilaian bebas.
• Simpan bukti pemfailan dan catat tarikh akhir rayuan 21 hari dari keputusan.

Bukti yang berwibawa

Transaksi yang direkodkan ialah terasnya. NAPIC, sebahagian daripada JPPH, menerbitkan data transaksi terbuka, dan perkhidmatan e-Data berbayarnya dibuka kepada orang awam sejak Februari 2026 (The Edge Malaysia, Januari 2026). Laporan daripada penilai berdaftar, yang disediakan mengikut Malaysian Valuation Standards, ialah bukti paling kukuh. Mengikut skala Lembaga, fi bagi kebanyakan penilaian rumah ialah 0.25% bagi RM100,000 pertama dan 0.2% bagi baki sehingga RM2 juta, minimum RM400 (LPPEH, disemak November 2026), jadi timbang kosnya berbanding duti yang dipertikaikan. Lihat panduan saya tentang penilaian bebas.

Mahkamah telah meneliti persoalan ini. Dalam keputusan Mahkamah Tinggi yang dilaporkan pada Januari 2026, mahkamah memutuskan bahawa Pemungut tidak terikat untuk menerima penilaian JPPH dan mesti menimbang semua bukti, termasuk harga yang dipersetujui dan laporan penilaian swasta (High Court of Malaya, Civil Suit No. AA-24NCvC-23-01/2024). Setiap kes bergantung pada faktanya sendiri, jadi anggap ini sebagai latar belakang, bukan ramalan.

Merayu ke Mahkamah Tinggi di bawah seksyen 39

Jika keputusan Pemungut atas bantahan anda tidak memuaskan, seksyen 39 membenarkan rayuan ke Mahkamah Tinggi dalam tempoh 21 hari selepas anda dimaklumkan tentang keputusan itu, setelah membayar duti seperti yang diputuskan. Anda boleh menghendaki Pemungut menyediakan pernyataan kes yang menyatakan persoalan dan keputusan. Jika mahkamah mendapati taksiran itu salah, ia boleh memerintahkan lebihan duti, dan sebarang penalti yang dibayar kerananya, dikembalikan; jika taksiran dikekalkan, anda mungkin diperintahkan membayar kos Pemungut. Mana-mana pihak boleh merayu lebih lanjut.

Rayuan melibatkan fi mahkamah, kos peguam dan masa. Bagi rumah biasa di JB, duti tambahan selalunya lebih kecil daripada kos litigasi, jadi kebanyakan pemilik berhenti di peringkat bantahan. Peguam boleh memberitahu sama ada kes anda wajar diteruskan.

Apa yang berlaku kepada pembelian anda sementara itu

• Pindah milik perlu disetem dengan sewajarnya. Pejabat tanah tidak akan mendaftarkan pindah milik yang tidak disetem dengan sempurna, jadi bayar duti yang ditaksir dan buat bantahan secara serentak. Lihat memorandum pindah milik dan pendaftaran.
• Siapa yang membayar lebihan. SPA biasanya meletakkan tanggungjawab duti setem atas pindah milik kepada pembeli. Minta peguam anda menyimpan sedikit dana simpanan sekiranya taksiran melebihi harga.
• Dokumen tidak disetem. Surat cara yang tidak disetem dengan sempurna tidak boleh diterima sebagai keterangan di mahkamah (seksyen 52), satu lagi sebab untuk menyetem tepat pada masanya.
• Pembeli asing di Johor. Nilai penting dua kali: caj kebenaran PTG Johor bagi jualan semula kediaman kepada warga asing ialah 3% daripada nilai penilaian JPPH atau nilai SPA yang disetem, minimum RM30,000, mulai 1 Julai 2025. Lihat kebenaran negeri di Johor.

Mulai 2027: taksir sendiri bagi kebanyakan pindah milik

Apabila pindah milik hartanah yang tidak melibatkan penilaian JPPH beralih kepada taksir sendiri pada 1 Januari 2027, pihak-pihak akan mengira dan mengisytiharkan duti sendiri di MyTax, dan pengisytiharan itu dianggap sebagai taksiran apabila dihantar (LHDN, Ogos 2026). LHDN secara amnya boleh membangkitkan taksiran tambahan sehingga lima tahun kemudian, tanpa had bagi kes fraud, keingkaran sengaja atau kecuaian (The Sun, ruangan Tax matters). Simpan surat cara dan rekod selama tujuh tahun dari tarikh bayaran, seperti yang dikehendaki LHDN, termasuk bukti bagi nilai yang anda isytiharkan.

Di mana untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

Persoalan penilaian paling mudah diselesaikan di kawasan yang mempunyai banyak jualan unit serupa yang direkodkan. Kawasan yang kerap saya liputi:

• Mount Austin: banyak jualan kondo dan rumah teres setanding.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: taman perumahan bertanah yang matang.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: rumah keluarga yang lebih lama.
• Iskandar Puteri: perbandaran lebih baharu berhampiran Laluan Kedua.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: bangunan tinggi berhampiran stesen RTS Link.

Bandingkan kawasan ini pada peta hartanah JB saya, dan lihat cara menyemak harga transaksi.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Duti setem pada 2026 · Penilaian bebas · Pindah milik hartanah kepada keluarga · Yuran guaman semasa membeli

Soalan lazim

Mengapa duti setem saya berdasarkan nilai yang lebih tinggi daripada harga belian saya?

Duti atas pindah milik hartanah dikenakan berdasarkan harga atau nilai pasaran, mengikut mana yang lebih tinggi. LHDN boleh bergantung pada penilaian, selalunya daripada JPPH, dan menaksir duti berdasarkan nilai itu jika ia lebih tinggi daripada harga dalam SPA anda.

Berapa lama tempoh untuk membantah taksiran duti setem?

30 hari dari tarikh notis taksiran atau taksiran tambahan di bawah seksyen 38A Stamp Act 1949, atau tempoh lebih panjang jika dibenarkan Pemungut. Bantahan mesti dibuat secara bertulis dan menyatakan alasan anda.

Adakah saya perlu membayar duti setem semasa bantahan saya belum diputuskan?

Ya. Garis panduan LHDN menyatakan duti yang ditaksir mesti dibayar walaupun bantahan atau rayuan belum diputuskan. Membayar tepat pada masanya juga mengelakkan penalti lewat setem dan membolehkan pindah milik didaftarkan.

Bolehkah saya merayu ke mahkamah jika LHDN menolak bantahan saya?

Ya. Di bawah seksyen 39, anda boleh merayu ke Mahkamah Tinggi dalam tempoh 21 hari selepas dimaklumkan tentang keputusan Pemungut, setelah membayar duti seperti yang diputuskan. Jika mahkamah mendapati taksiran itu salah, ia boleh memerintahkan lebihan dikembalikan.

Adakah penilaian bebas membantu bantahan duti setem?

Ia biasanya bukti paling kukuh, bersama jualan unit serupa yang direkodkan. Keputusan Mahkamah Tinggi yang dilaporkan pada Januari 2026 memutuskan bahawa Pemungut mesti menimbang semua bukti, termasuk penilaian swasta, bukan hanya angka JPPH.

Apakah penalti bagi bayaran duti setem lewat?

RM50 atau 10% daripada duti yang belum dibayar, mengikut mana yang lebih tinggi, jika dibayar dalam tempoh tiga bulan dari tarikh akhir, dan RM100 atau 20%, mengikut mana yang lebih tinggi, selepas itu, mengikut kadar yang berkuat kuasa sejak 1 Januari 2025.

Membeli, menjual atau memindah milik hartanah di JB?

Beritahu saya hartanah itu dan harga atau nilai yang sedang anda gunakan. Saya akan berkongsi transaksi yang direkodkan bagi unit serupa supaya anda, peguam anda dan penilai berdaftar dapat menilai nilai pasaran, sebelum atau selepas notis duti setem. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: LHDN, Garis Panduan Pengenalan Duti Setem di bawah Akta Setem 1949 (laluan taksiran, bantahan dan rayuan, seksyen 52), 6 November 2025; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Penalti ke atas Surat Cara yang Lewat Disetemkan, 6 November 2025; LHDN, Penalti Duti Setem, halaman dikemas kini 13 Mei 2026; LHDN, Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (STSDS), halaman dikemas kini 28 Ogos 2026; LHDN, slaid pengguna STAMPS (proses pindah milik dan kadar), Mac 2023; The Star, “E-stamp duty begins transition, LHDN urges early testing”, 19 Disember 2025; Stamp Act 1949 (Act 378), seksyen 36, 38A, 39, 40 dan 52 serta Item 32(a) Jadual Pertama; The Sun, “JPPH assessment of market value done according to Stamp Act 1949”, 2023; The Sun, “Tax matters: significant changes to stamp duty from 2025” (bahagian kedua), diakses November 2026; Malay Mail, “Highlights from Budget 2026”, 10 Oktober 2025; High Court of Malaya, Civil Suit No. AA-24NCvC-23-01/2024 (Pemungut tidak terikat dengan penilaian JPPH), dilaporkan Januari 2026; LPPEH (BOVAEP), skala fi, Jadual Ketujuh (Kaedah 48), penilaian, disemak November 2026; LPPEH (BOVAEP), Malaysian Valuation Standards, edisi keenam, berkuat kuasa 1 Januari 2019; NAPIC (JPPH), Data Transaksi Terbuka, disemak November 2026; The Edge Malaysia, “Napic’s e-data to be available to public starting Feb 1”, 29 Januari 2026; Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor, Pekeliling PTG Bil. 3 Tahun 2025, 13 Jun 2025

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 13 November 2026, bukan nasihat undang-undang atau cukai. Saya bukan penilai atau peguam. Peraturan, tarikh akhir dan kadar duti setem boleh berubah; sahkan notis, tarikh dan pilihan anda dengan LHDN, peguam atau penasihat cukai anda sebelum bertindak.