马来西亚印花税审定（2026）：LHDN采用较高的JPPH价值时，如何反对或上诉

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实日期：2026年11月13日

这份指南写给在新山及马来西亚其他地方转让房产、收到比预期更高的印花税评估的本地或外国买家和家庭。简单来说：房产转让的印花税按价格或市值（以较高者为准）计算，而LHDN可以依据政府估价部门JPPH的估价。如果你不同意，仍须按时缴付评估的税额，然后在通知发出后30天内以书面向LHDN提出反对（objection）。如果复审结果仍不能令你满意，可以在决定发出后21天内向高等法院（High Court）上诉。

印花税审定（adjudication）是什么意思

审定是指LHDN对某份文书应缴的印花税进行评估。根据Stamp Act 1949第36条，征收官评估税额，并可要求提供所需的事实和证据。自2026年1月1日起，法令有两种途径：自我评估，由缴税人自行申报并缴付；以及由征收官进行的正式评估（LHDN指南，2025年11月）。

现在所有盖印都通过LHDN MyTax门户的e-Duti Setem办理。旧的STAMPS系统已于2025年12月31日停用（The Star，2025年12月19日）。自我评估分阶段实施：

阶段	起始日期	文书
1	2026年1月1日	租约和租赁协议、担保文书及一般盖印
2	2027年1月1日	不涉及JPPH估价的不动产转让
3	2028年1月1日	其余文书

所以在2026年，房产转让仍属正式评估：你的律师提交转让备忘录（memorandum of transfer），LHDN可能会向JPPH核对价值，然后LHDN发出评估通知。LHDN本身为旧系统制作的流程图，就显示在提交和评估之间有JPPH核对这一步（LHDN，2023年3月）。

为什么税额可能比你的成交价所对应的更高

就转让而言，第一附表Item 32(a)按所付款项或转让时的市值计算印花税，以较高者为准。JPPH曾解释，其估价师遵循Malaysian Valuation Standards，该标准把市值定义为：在适当推销之后，自愿买家与自愿卖家在公平交易（arm’s length）下、双方均无被迫情况下的成交价格（The Sun，2023年）。亲人之间议定的价格、急售，或关联公司之间的买卖，可能不符合这个定义。

评估价值高于成交价的常见情况：

• 家人之间的转让，例如父母转给子女，只涉及很少或没有金钱往来。请参阅我的把房产转给家人指南。
• 价格远低于近期登记的成交价，指同一项目或同一条街的成交记录，例如因为卖家急需现金。
• 关联方之间的买卖，例如业主把房产卖给自己的公司。
• 较特别的房子，可比较的成交很少，估价师用的参照案例未必合适。

差别有多大

对马来西亚买家而言，住宅转让的印花税是分级计算的：首RM100,000收1%，其后RM400,000收2%，再其后RM500,000收3%，超过RM1 million的部分收4%（LHDN，2023年3月）。2026年财政预算案把非公民和外国公司住宅转让的税率从4%提高到8%（Malay Mail，2025年10月10日）。

计算基础	价值	马来西亚买家应缴的印花税
买卖合约（SPA）价格	RM600,000	RM12,000
LHDN评估的市值	RM650,000	RM13,500
差额	RM50,000	多RM1,500

首购族应查看是否适用豁免；2026年财政预算案建议，把RM500,000以下首间住宅的转让文件和贷款协议全额豁免延长至2027年12月31日（Malay Mail，2025年10月）。我的2026年印花税指南列有最新税率和条件。

收到通知后的期限

步骤	期限	法律或资料来源
为已签署的转让文件盖印	在马来西亚签署后30天内；如在国外签署，则在文件抵达马来西亚后30天内	LHDN罚款网页，2026年5月更新
缴付评估通知上的税款	通知日期起14天内，或征收官允许的更长期限；请查看你通知上的日期	LHDN逾期盖印罚款指南，2025年11月
对评估提出反对	评估通知或补充评估通知发出后30天内，或征收官允许的更长期限	Stamp Act第38A条；LHDN指南，2025年11月
向高等法院上诉	在你收到征收官书面决定通知后21天内，并已按决定缴付税款	Stamp Act第39条；LHDN指南，2025年11月

逾期缴付会被罚款：在截止日期后三个月内缴付，罚款为RM50或未缴税额的10%（以较高者为准）；超过三个月，则为RM100或20%（以较高者为准）（LHDN，自2025年1月1日起的罚款率）。就评估通知而言，逾期是从到期日的翌日起计算。

如何根据第38A条提出反对

反对是一份要求征收官复审评估的书面申请。第38A条规定你须说明理由；征收官可以要求补充详情，然后确认原评估或以新的评估取代，并以书面通知你决定。实际上，通常由你的产业转让律师或税务顾问提交。

• 缴付评估的税额，在到期日前缴付，以免被罚款，也让转让手续继续进行。
• 在通知发出后30天内提出反对，以书面提出，并注明通知和审定参考编号。
• 说明为什么价值不对。例如：该SPA是经公开推销后真正公平的交易；参照案例的面积、楼层、地契期限或状况不同；或房产有缺陷、限制或剩余租期很短。
• 附上证据。已盖印的SPA、推销证明、同类单位的登记成交记录、房屋状况照片，以及在金额值得的情况下，一份独立估价报告。
• 保留提交证明，并从决定日期起记下21天的上诉期限。

有份量的证据

登记的成交记录是核心。JPPH属下的NAPIC公布开放的成交数据，其收费的e-Data服务自2026年2月起向公众开放（The Edge Malaysia，2026年1月）。由注册估价师按照Malaysian Valuation Standards编制的报告，是最有力的证据。按照该局的收费表，大部分住宅估价的费用为首RM100,000的0.25%，余额至RM2 million的部分收0.2%，最低RM400（LPPEH，2026年11月核实），所以要和有争议的税额比较一下是否划算。请参阅我的独立估价指南。

法庭曾审视过这个问题。在一宗于2026年1月报道的高等法院判决中，法庭裁定征收官不一定要采用JPPH的估价，而必须权衡所有证据，包括议定的价格和私人估价报告（High Court of Malaya，Civil Suit No. AA-24NCvC-23-01/2024）。每宗案件都取决于其本身的事实，所以只把这当作背景资料，而不是预测。

根据第39条向高等法院上诉

如果你对征收官就反对所作的决定不满意，第39条允许你在收到决定通知后21天内、按决定缴付税款后，向高等法院上诉。你可以要求征收官提出案件陈述（state a case），列明问题和决定。如果法庭认为评估有误，可以下令退还多缴的税款，以及因此而缴付的任何罚款；如果评估维持不变，你可能被下令支付征收官的讼费。任何一方都可以进一步上诉。

上诉意味着法庭费用、律师费和时间。对新山一般住宅来说，额外的税额往往比打官司的费用少，所以大多数业主在反对阶段就停下。律师可以告诉你，你的个案是否值得再进一步。

这期间你的买卖会怎样

• 转让文件必须妥善盖印。土地局不会注册未妥善盖印的转让，所以要一边缴付评估的税额，一边提出反对。请参阅转让备忘录与注册。
• 谁付额外的税款。SPA通常规定由买家负责转让文件的印花税。请律师预留一小笔缓冲款项，以备评估价值高于成交价。
• 未盖印的文件。未妥善盖印的文书不能在法庭上被接纳为证据（第52条），这是按时盖印的第二个理由。
• 柔佛的外国买家。价值的影响有两重：自2025年7月1日起，PTG Johor对外国人购买二手住宅收取的同意费，为JPPH估价或已盖印SPA价值的3%，最低RM30,000。请参阅柔佛州政府同意。

从2027年起：大部分转让改为自我评估

当不涉及JPPH估价的房产转让于2027年1月1日改为自我评估后，交易双方须自行在MyTax上计算并申报税额，申报一经提交即被视为评估（LHDN，2026年8月）。LHDN一般可在五年内发出补充评估，如涉及欺诈、蓄意违约或疏忽则不受期限限制（The Sun，Tax matters专栏）。按LHDN的要求，文书和记录须从缴税日起保存七年，包括你所申报价值的证据。

如果这对你很重要，可以考虑哪些地区

在同类单位成交记录多的地方，估价问题最容易处理。我经常服务的地区：

• Mount Austin：有很多可比较的公寓和排屋成交记录。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟的有地住宅区。
• Skudai、Tampoi和Kempas：较旧的家庭住宅。
• Iskandar Puteri：靠近第二通道（Second Link）的较新城镇。
• JB Sentral和Bukit Chagar：靠近RTS Link车站的高楼。

可以在我的新山房产地图上比较这些地区，并参阅如何查询成交价。

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常见问题

为什么我的印花税是按高于购买价的价值计算？

房产转让的印花税按价格或市值计算，以较高者为准。LHDN可以依据估价（通常来自JPPH），如果该价值高于你SPA上的价格，就按该价值评估税额。

对印花税评估提出反对有多少时间？

根据Stamp Act 1949第38A条，为评估通知或补充评估通知日期起30天，或征收官允许的更长期限。反对必须以书面提出，并说明理由。

反对还在处理时，我需要先缴印花税吗？

需要。LHDN的指南指出，即使反对或上诉尚在处理中，评估的税额仍必须缴付。按时缴付也可避免逾期盖印罚款，让转让得以注册。

如果LHDN驳回我的反对，我可以上诉到法庭吗？

可以。根据第39条，你可以在收到征收官决定通知后21天内、按决定缴付税款后，向高等法院上诉。如果法庭认为评估有误，可以下令退还多缴的部分。

独立估价对印花税反对有帮助吗？

独立估价通常是最有力的证据，再加上同类单位的登记成交记录。一宗于2026年1月报道的高等法院判决裁定，征收官必须权衡所有证据，包括私人估价，而不只是JPPH的数字。

逾期缴付印花税的罚款是多少？

根据自2025年1月1日起实施的罚款率，在截止日期后三个月内缴付，罚款为RM50或未缴税额的10%（以较高者为准）；之后则为RM100或20%（以较高者为准）。

在新山买卖或转让房产？

告诉我房产以及你所参考的价格或价值。我会提供同类单位的成交记录，让你、你的律师和注册估价师在收到印花税通知之前或之后判断市值。你也可以预约见面，人在海外的话可以预约Zoom咨询。

资料来源：LHDN，Garis Panduan Pengenalan Duti Setem di bawah Akta Setem 1949（评估途径、反对与上诉、第52条），2025年11月6日；LHDN，Garis Panduan Pengenaan Penalti ke atas Surat Cara yang Lewat Disetemkan，2025年11月6日；LHDN，Penalti Duti Setem，网页更新于2026年5月13日；LHDN，Sistem Taksir Sendiri Duti Setem（STSDS），网页更新于2026年8月28日；LHDN，STAMPS用户简报（转让流程与税率），2023年3月；The Star，“E-stamp duty begins transition, LHDN urges early testing”，2025年12月19日；Stamp Act 1949（Act 378），第36、38A、39、40和52条，以及第一附表Item 32(a)；The Sun，“JPPH assessment of market value done according to Stamp Act 1949”，2023年；The Sun，“Tax matters: significant changes to stamp duty from 2025”（第二部分），2026年11月查阅；Malay Mail，“Highlights from Budget 2026”，2025年10月10日；High Court of Malaya，Civil Suit No. AA-24NCvC-23-01/2024（征收官不受JPPH估价约束），2026年1月报道；LPPEH（BOVAEP），收费表，第七附表（Rule 48），估价，2026年11月核实；LPPEH（BOVAEP），Malaysian Valuation Standards，第六版，2019年1月1日生效；NAPIC（JPPH），Data Transaksi Terbuka（开放成交数据），2026年11月核实；The Edge Malaysia，“Napic’s e-data to be available to public starting Feb 1”，2026年1月29日；Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor，Pekeliling PTG Bil. 3 Tahun 2025，2025年6月13日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实日期2026年11月13日，不构成法律或税务建议。我不是估价师，也不是律师。印花税规定、期限和税率会变动；采取行动之前，请向LHDN、你的律师或税务顾问确认你的通知、日期和选择。