如何阅读马来西亚公寓的JMB或MC账目（2026）：基金、欠款与警讯

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月13日

本指南写给柔佛的分层屋主，以及来自新加坡、印尼、印度、中国和其他地方、正在考察某栋大楼的买家。简单来说：根据《Strata Management Act 2013》，每个联合管理机构（JMB）和管理机构（MC）都必须备存能说明每一笔交易的账目，每年由获批准的公司审计师审计，并把核证副本提交给建筑物总监（Commissioner of Buildings，COB）。屋主在常年大会（AGM）上看到这些账目。先看三件事：偿债基金余额、屋主拖欠的款项，以及审计师的意见。

各阶段由谁备存账目

在马来西亚半岛（包括柔佛），分层大楼和门禁分层社区依据《Strata Management Act 2013》（Act 757）管理。负责记账的机构会随着发展项目的阶段而改变；我的分层地契指南解释了地契方面的内容。

阶段	由谁备存账目	与资金相关的主要职责
发展商管理期	发展商	开设维修账户和偿债基金账户，并必须把余额、经审计（或未经审计）的账目以及所有发票、收据和付款凭单移交给JMB（第15条）。
联合管理机构（JMB）	由买家选出的委员会，发展商也是成员之一	备存账目，每年委任获批准的公司审计师，并把经审计的账目提交给COB（第26条）。
管理机构（MC）	全体单位业主，通过选出的管理委员会	根据第62条承担相同职责，另外根据第59条有责任向成员提供经审计的财务报表。

许多大楼会聘请管理代理（managing agent），但JMB或MC在法律上仍须对账目负责。

维修账户与偿债基金

法律规定这两笔钱必须分开。把它们混在一起是一个警讯。

	维修账户	偿债基金账户
用途	一般和日常开支：清洁、保安、电梯保养、公共区域水电、保险费、管理代理费和审计费	仅限实际或预期的资本开支：重新油漆、更换电梯、水泵和其他设备、购买共用设备
资金来源	每月管理费，根据大楼预算按份额单位设定	相等于管理费10%的缴款，会员大会可以调高但不能调低
健康的情况是怎样的	收入大致足以支付开销；没有一再出现赤字	余额逐年增加，除非支付了已规划的工程
法律（JMB / MC）	第23及25条 / 第50及60条	第24及25条 / 第51、52及61条

关于管理费如何按份额单位计算，以及偿债基金一般用于支付什么，请参阅我的管理费与偿债基金指南。偿债基金无法负担的大型一次性维修，最终会变成特别征费；我的特别征费指南涵盖这方面。

一套经审计的账目包括什么

吉隆坡COB的财务程序指南列出JMB或MC应提呈的经审计报表：财务状况表、收支表和现金流量表，以及审计师报告。柔佛的地方政府执行的是同一项法令。

财务状况表（资产负债表）

• 各基金的现金和存款。偿债基金应单独列出。与去年的数字比较。
• 应收屋主款项。这就是欠款数字：已开单但尚未缴付的管理费和缴款。阅读附注，了解其中有多少已超过一年。
• 应付款项和应计费用。尚未支付给承包商和水电公司的账单。数字庞大或不断增加，可能表示该机构现金不足。

收支表

• 已开单的管理费与总开支。一再出现赤字通常意味着即将调高费率。
• 最大的开支项目。保安、清洁、公共区域水电、电梯、保险和管理代理费。任何突然大增的项目都应询问。
• 偿债基金的开支。查看是否用于资本工程，而不是日常开销。

现金流量表和附注

现金流量表显示现金是否真的收进来了。附注列出欠款的账龄、可能永远收不回的呆账拨备、即将进行之工程的承担额，以及任何法庭或仲裁庭案件。

审计师报告

先看审计意见。无保留意见（clean / unqualified）表示报表公允呈现。保留意见、否定意见或拒绝表示意见（disclaimer），则表示审计师发现问题或缺乏证据，通常是因为记录不完整。2026年8月，一名分层业主协会顾问对The Star表示，审计师也应检查资金是否按照法令允许的方式使用。

欠款与收款率

欠款是屋主尚未缴付的管理费和缴款。要估算收款率，可把当年收到的管理费除以已开单的管理费。马来西亚没有官方基准，但Bernama在2025年3月引述的业界估计显示，高档项目的收款率约为80–95%，中价项目为60–70%，低价项目为40–50%。三年的趋势比单一数字更能说明问题。

法律允许什么	详情
付款期限	屋主必须在收到JMB管理费通知后14天内缴付（第25条）。
逾期付款利息	由会员大会决定，上限为每年10%（第25条）。
催缴通知	给予至少14天付款期限的书面通知；期限过后，JMB可向法庭或分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal）提出诉讼（第34条）。
COB扣押令	COB可根据宣誓申请，发出扣押屋主动产的扣押令（第35条）。
门卡和设施	根据标准附则，在发出通知14天后，管理层可以停用欠费者的门卡、暂停其使用设施，并在布告栏公布欠费者的名字。
不能把屋主锁在单位外	上诉庭在2026年10月26日裁定，JMB不能因未缴管理费而阻止屋主进入自己的单位；房屋部长表示必须为欠费者提供另一种出入方式。

常年大会会议记录中若有一长串因欠费而不能投票的屋主名单，也是另一个警讯；请参阅我的公寓常年大会投票指南。如果您是买家，您的律师应取得该单位本身的结算单，让卖家付清其欠款；我的二手房欠款与费用分摊指南解释了怎么做。

计算例子

一个虚构的新山400单位公寓，用来说明这些数字之间的关系：

项目	去年	今年	说明什么
已开单的管理费	RM1,200,000	RM1,200,000	费率没有改变
已收到的管理费	RM1,020,000	RM960,000	收款率从85%降至80%
年底屋主拖欠的款项	RM300,000	RM450,000	欠款增加；询问正在采取什么追讨行动
已开单的偿债基金缴款（10%）	RM120,000	RM120,000	基金通过缴款最多能增加的数额
偿债基金余额	RM900,000	RM880,000	在没有列出任何工程的情况下减少：询问原因
维修账户盈余或赤字	盈余RM20,000	赤字RM60,000	之后可能会检讨费率或征收特别费用

分层账目中的警讯

• 账目迟交、未经审计，或附有保留意见或拒绝表示意见。
• 超过15个月没有召开常年大会，因此没有提呈账目。
• 所有款项只用一个银行账户，或用偿债基金的钱支付日常账单。
• 偿债基金余额减少，却没有资本工程可以解释。
• 欠款每年增加，或管理处不愿透露收款率。
• 大额现金付款，或在没有报价的情况下一再把工程交给同一个承包商。
• 发展商管理期的余额从未移交，或发展商没有为未售出的单位缴付管理费。

出现一个警讯是提出疑问的理由，而不是有不当行为的证据。2026年6月，反贪污委员会（MACC）建议扩大COB针对滥用资金的权力、制定具约束力的财务和采购指南，以及实行电子申报（The Star，2026年6月19日）；该法令正在检讨中。

屋主和买家如何索取文件

1. 以书面向管理处索取最新的经审计账目、常年大会会议记录和预算。
2. 在常年大会上提问。任何屋主都可以在会议至少七天前致函注册办事处，加入一项动议，例如要求提供季度管理账目。
3. 取得单位的证明书。屋主或准买家可以向JMB索取列明该单位管理费、偿债基金缴款和欠款的证明书，收费不超过RM50（第31条）。
4. 买家：通过卖家索取。我的买房前查看公寓管理指南列出了完整清单。
5. 向COB反映。该法令明确赋予COB（而不是个别屋主）全面查阅账目和记录的权利，COB也可以委任审计师进行调查，费用由该机构承担（第26及62条）。
6. 分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal）。它可以审理最高RM250,000的索偿，包括JMB或MC未履行法令规定职责的案件。住宅索偿的申请费为RM100（KPKT常见问题，2025年7月）。请参阅我的分层管理仲裁庭指南。

管理处可能只让您查看记录，而不让您复印银行结单；单凭这一点并不代表有不当行为。本指南是一般资讯，并非法律或会计建议。

如果这对您很重要，可以在哪里买

已完工、有多年经审计账目的大楼最容易判断：

• Mount Austin：许多已完工的公寓，有记录可供比较。
• JB Sentral和Bukit Chagar：电梯资金很重要的高楼。
• Danga Bay：查看外墙和防水方面的开支。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟的公寓和门禁分层社区。
• Permas Jaya和Senibong：新旧大楼都有。
• Iskandar Puteri：较新的项目，部分仍处于JMB阶段。

在我的新山房产地图上比较这些地区。外国买家应留意柔佛对外国人设定的RM1 million最低价格，只有有限的例外（例如部分经州政府批准、由发展商出售的服务式公寓）；没有任何地区被整体豁免（New Straits Times，2026年4月）。请参阅我的柔佛外国人最低价格指南。

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常见问题

公寓JMB每年都必须审计账目吗？

是的。《Strata Management Act 2013》第26条规定JMB必须备存妥当的账目，每年委任获批准的公司审计师进行审计，并在审计后14天内把核证副本提交给建筑物总监（Commissioner of Buildings）。第62条为MC规定了相同的职责。

维修账户和偿债基金有什么区别？

维修账户支付保安、清洁、水电、保险和电梯保养等日常开销。偿债基金账户只能用于重新油漆和更换设备等资本开支。偿债基金缴款定为管理费的10%，会员大会可以调高但不能调低这个比率。

作为屋主，我可以查看公寓的账目吗？

屋主通常在常年大会上收到经审计的报表，而MC必须向成员提供这些报表。如需更多资料，请以书面向管理处索取，或在常年大会上提出。建筑物总监拥有全面查阅权，并可委任审计师进行调查。

买家可以在购买前查看公寓的账目吗？

通常是通过卖家，因为卖家会收到经审计的账目和常年大会会议记录。准买家也可以向JMB索取列明该单位管理费、偿债基金和欠款的证明书，收费不超过RM50。

分层账目中有哪些警讯？

账目迟交或未经审计、审计附有保留意见、偿债基金在没有资本工程的情况下减少、欠款每年增加，以及超过15个月没有召开常年大会。

在柔佛，我可以向哪里投诉JMB或MC的账目？

先致函委员会，然后向您所属地方政府的建筑物总监投诉：MBJB、MBIP、MBPG（管辖Permas Jaya和Pasir Gudang）或MPKu。如果仍未解决，分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal）审理最高RM250,000的索偿，住宅索偿的申请费为RM100。

想有人帮您再看看一栋大楼的账目？

告诉我项目名称，以及您是屋主还是正在考虑购买。我会帮您收集经审计的账目、常年大会会议记录和该单位的管理费结算单，解释偿债基金和欠款数字说明了什么，并建议可以向管理处提出的问题。您也可以在新山预约见面，如果您身在海外，也可以预约Zoom咨询。

资料来源：Strata Management Act 2013 (Act 757)，第15、23至26、31、34至36、50至55条（DBKL发布副本），2026年11月查阅；Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107，第12、21、23及34条条例（DBKL发布副本），2015年6月1日；Pesuruhjaya Bangunan Kuala Lumpur (DBKL), Garis Panduan Tatacara Kewangan Mengurus Akaun Penyenggaraan Bangunan，2013年10月；Majlis Bandaraya Seremban，Form 14及委托书表格说明（投票的欠款截止日），2020年7月；KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata，2025年7月9日更新；New Straits Times（Bernama）, “Maintenance fee arrears: should we be concerned?”，2025年3月11日；Malay Mail，关于标准分层附则，2026年9月29日；Malay Mail, “Locked out over maintenance fees? Court says JMBs can’t do that”，2026年10月27日；The Star, “Strata management must provide alternative access to maintenance fee defaulters”，2026年10月29日；The Star, “MACC proposes Strata Act amendments to boost oversight of condo finances, procurement”，2026年6月19日；The Star, “Better oversight needed for strata homes, say experts”，2026年8月26日；The Star, “Govt mulls amending Strata Management Act to strengthen accountability of JMBs, MCs”，2026年8月10日；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核对日期为2026年11月13日，并非法律、会计或财务建议。《Strata Management Act 2013》正在检讨中，各地方政府的COB做法也不尽相同；采取行动前，请向建筑物总监（Commissioner of Buildings）、分层管理仲裁庭（Strata Management Tribunal）、审计师或律师确认。