Ketika pengembang mengubah tata letak, fasilitas, atau spesifikasi setelah Anda menandatangani (Malaysia, 2026)

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 13 November 2026

Panduan ini untuk pembeli proyek baru di Johor Bahru dan Semenanjung Malaysia, baik lokal maupun asing, yang pengembangnya mengubah tata letak, fasilitas, atau spesifikasi setelah perjanjian jual beli (SPA) ditandatangani. Jawaban singkatnya: menurut SPA baku (statutory SPA), pengembang wajib membangun sesuai denah yang disetujui dan spesifikasi yang dilampirkan pada kontrak Anda, dan tidak boleh mengubahnya tanpa persetujuan tertulis Anda kecuali diwajibkan oleh instansi berwenang. Anda tidak membayar untuk perubahan yang dilakukan pengembang, dan bahan yang lebih murah atau pekerjaan yang dihilangkan memberi Anda hak atas pengurangan harga atau ganti rugi yang setara. Klaim hingga RM50,000 dapat diajukan ke Tribunal for Homebuyer Claims dengan biaya RM10; klaim yang lebih besar diajukan ke pengadilan.

Apa yang sebenarnya ditetapkan SPA Anda

Pengembang perumahan berlisensi di Semenanjung Malaysia, termasuk Johor, menjual berdasarkan Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (Act 118) dan Regulations 1989-nya. Regulation 11 mewajibkan mereka menggunakan kontrak jual beli yang ditetapkan: Schedule G untuk rumah tapak, Schedule H untuk unit strata, serta Schedules I dan J untuk kedua jenis yang sama yang dijual dengan skema build-then-sell. Formulir yang berlaku saat ini diperkenalkan melalui amandemen 2015 (P.U.(A) 106/2015), berlaku sejak 1 Juli 2015.

Untuk unit strata dengan Schedule H, bagian-bagian kontrak berikut menentukan apa yang Anda beli:

Bagian SPA Schedule H	Isinya	Mengapa penting jika ada perubahan
First Schedule	Denah yang disetujui: denah tapak, denah tata letak, denah lantai parsel Anda, denah tingkat, dan, jika berlaku, denah accessory parcel dan fasilitas bersama	Acuan dasar untuk setiap perubahan tata letak, parkir, atau fasilitas
Second Schedule	Daftar dan deskripsi fasilitas dan layanan bersama	Kolam renang, gym, taman bermain, dan butir lain yang wajib disediakan pengembang atas biayanya sendiri (klausul 18)
Fourth Schedule	Deskripsi bangunan: struktur, dinding, atap, plafon, pintu, jendela, finishing, perlengkapan sanitasi dan listrik	Acuan dasar untuk keluhan “spesifikasi”, seperti ubin yang lebih murah atau butir yang dihilangkan
Klausul 13	Penyesuaian luas	Jika luas pada hak strata Anda lebih kecil dari luas pada denah bangunan, harga dikurangi untuk kekurangan di atas 2%
Klausul 14	Membangun sesuai denah dan spesifikasi yang disetujui; tidak ada perubahan tanpa persetujuan tertulis Anda kecuali diwajibkan instansi	Perlindungan utama dalam panduan ini
Klausul 29	Fasilitas bersama selesai dalam 36 bulan sejak SPA	Fasilitas yang terlambat dikenai ganti rugi 10% per tahun atas 20% terakhir dari harga
Klausul 30	Masa tanggung jawab cacat 24 bulan, mencakup parsel dan milik bersama	Termasuk cacat akibat tidak mengikuti denah yang disetujui

Bisakah pengembang menambahkan klausul perubahannya sendiri?

Tidak terhadap ketentuan baku. Dalam putusan tahun 2019 yang dirangkum Malaysian Bar pada Desember 2019, Federal Court memutuskan bahwa kontrak yang ditetapkan harus diikuti secara ketat dan bahwa Controller of Housing tidak berwenang mengesampingkan atau mengubahnya; regulasi yang mengizinkan hal itu dinyatakan melampaui kewenangan undang-undang. Surat sampingan atau formulir pemesanan yang menyatakan pengembang boleh mengubah unit Anda “atas kebijakannya” tidak dapat mengesampingkan formulir baku. Jika Anda menemukannya, tanyakan kepada pengacara Anda sendiri sebelum menandatangani.

Serviced apartment dan SOHO bersertifikat komersial sering dijual dengan perjanjian non-baku, sehingga kontraklah satu-satunya penentu. Lihat serviced apartment bersertifikat komersial dan penjelasan SPA.

Kapan pengembang boleh melakukan perubahan

• Diwajibkan oleh instansi berwenang. Jika dewan kota, pemadam kebakaran, atau instansi lain mewajibkan perubahan, SPA mengizinkannya. Minta surat yang mewajibkannya.
• Dengan persetujuan tertulis Anda. Anda dapat menolak formulir persetujuan, mengajukan pertanyaan, atau merundingkan kompensasi terlebih dahulu.
• Denah yang diubah tetap memerlukan persetujuan. Denah tersebut diajukan kembali ke dewan kota (MBJB atau MBIP di JB), dan pedoman KPKT Februari 2025 tentang perubahan izin iklan dan penjualan meminta pengembang menyatakan perubahan denah bangunan dan spesifikasi.

Persetujuan dewan kota tidak menghapus hak kontraktual Anda: sebuah perubahan bisa sah untuk keperluan perencanaan tetapi tetap merupakan perubahan yang tidak Anda setujui menurut SPA.

Brosur, unit contoh, dan gambar ilustrasi

Sebagian besar sengketa berawal dari materi pemasaran, bukan dari SPA. Bernama memberitakan pada Juli 2026 bahwa sebagian pembeli mendapati fasilitas yang dipromosikan, seperti gym dan taman bertema, tidak disediakan. Departemen perumahan nasional wajib menyetujui brosur dan materi promosi sebelum digunakan, dan pelanggaran aturan iklan dapat dikenai denda hingga RM50,000, penjara hingga lima tahun, atau keduanya (Bernama, 31 Juli 2026). Unit contoh disertai penafian (disclaimer), sehingga lampiran (schedule) SPA-lah yang paling menentukan; daftar periksa galeri penjualan saya membahas apa saja yang perlu difoto.

Perubahan umum dan cara SPA memperlakukannya

Apa yang berubah	Cara SPA baku biasanya memperlakukannya	Yang perlu diminta
Tata letak internal unit Anda (dinding dipindah, ruangan lebih kecil, dapur dipindahkan)	Penyimpangan dari denah parsel yang disetujui memerlukan persetujuan tertulis Anda kecuali diwajibkan instansi	Denah yang disetujui setelah perubahan dan alasannya secara tertulis
Luas unit pada hak strata lebih kecil	Harga dikurangi untuk kekurangan di atas 2% dari luas denah bangunan (klausul 13), dibayar dalam 30 hari setelah sertifikat terbit	Bandingkan luas pada sertifikat dengan luas pada SPA
Ubin, perlengkapan, atau finishing yang lebih murah; butir yang dihilangkan	Tanpa biaya bagi Anda; pengurangan harga atau ganti rugi sebesar selisihnya (klausul 14(3))	Butir dalam Fourth Schedule, dan penawaran harga untuk selisihnya
Fasilitas yang tercantum dihapus atau diganti	Second Schedule mencantumkan apa yang wajib disediakan; penghapusan tanpa persetujuan merupakan pelanggaran	Apakah diwajibkan instansi, dan kompensasinya
Fasilitas terlambat	Ganti rugi atas fasilitas bersama yang terlambat berdasarkan klausul 29	Tanggal penyelesaian yang disertifikasi arsitek
Petak parkir atau accessory parcel berubah	Accessory parcel tercantum pada denah First Schedule	Lihat panduan accessory parcel saya
Blok baru atau tahap tambahan di lahan sekitar	Bergantung pada apakah lahan tersebut termasuk dalam tata letak yang disetujui dalam SPA Anda; lahan di luarnya adalah urusan perencanaan	Denah tata letak dalam SPA Anda dan rencana lokal (lihat memeriksa zonasi di Johor)

Apa yang harus dilakukan, langkah demi langkah

1. Kumpulkan dokumen. SPA beserta semua lampirannya, formulir pemesanan, brosur, daftar harga, foto galeri penjualan, dan pemberitahuan dari pengembang.
2. Surati pengembang. Tanyakan apa yang berubah, apakah diwajibkan instansi, dan minta denah yang disetujui setelah perubahan.
3. Jangan terburu-buru dengan formulir persetujuan. Persetujuan yang sudah ditandatangani dapat melemahkan klaim di kemudian hari; catat kompensasi apa pun dalam dokumen yang sama.
4. Bicaralah dengan pembeli lain. Surat bersama tentang fasilitas bersama memiliki bobot lebih besar.
5. Periksa saat serah terima kunci. Cocokkan unit dengan Fourth Schedule dan denah lantai, serta catat penyimpangan selain cacat; lihat daftar periksa serah terima kunci saya.
6. Tingkatkan penanganannya. Jika pengembang tidak menyelesaikannya, ajukan pengaduan kepada KPKT dan pertimbangkan tribunal atau pengacara, seperti di bawah ini.

Tetap bayar tagihan progres Anda selama Anda menyengketakan perubahan. Menghentikan pembayaran dapat membuat Anda wanprestasi menurut SPA; lihat membatalkan setelah SPA untuk mengetahui konsekuensinya.

Tempat mengadu atau mengajukan klaim

Jalur	Cocok untuk	Fakta penting
Pengaduan kepada KPKT	Pengembang berlisensi yang mengabaikan SPA, iklan yang menyesatkan, masalah izin	KPKT memberi lisensi kepada pengembang dan menyetujui izin iklan; situsnya menautkan saluran pengaduan publik. Pengaduan dapat memicu penegakan hukum tetapi tidak memberi Anda uang.
Tribunal for Homebuyer Claims (TTPR)	Klaim uang berdasarkan SPA: pengurangan harga, ganti rugi atas perubahan, fasilitas terlambat, cacat	Hingga RM50,000 per klaim, RM10 untuk mengajukan Form 1; pengacara umumnya tidak diizinkan; putusan ditargetkan dalam 60 hari sejak sidang pertama
Pengadilan perdata	Klaim yang lebih besar, beberapa pembeli bersama-sama, klaim berdasarkan misrepresentasi	Biasanya dengan pengacara; umumnya enam tahun untuk menggugat berdasarkan kontrak
Strata Management Tribunal	Setelah serah terima, sengketa dengan pengembang atau badan pengelola tentang milik bersama	Klaim yang tercantum dalam Strata Management Act 2013, hingga RM250,000; lihat panduan tribunal strata saya

Tribunal for Homebuyer Claims

FAQ KPKT mencantumkan “klaim teknis” yang mencakup konstruksi yang tidak mengikuti denah dan spesifikasi yang disetujui dalam SPA. Klaim non-teknis, seperti ganti rugi dan pengembalian dana, umumnya harus diajukan dalam 12 bulan sejak certificate of completion and compliance (CCC); klaim teknis dalam 12 bulan setelah masa tanggung jawab cacat berakhir. Batas RM50,000 berlaku untuk setiap klaim, sehingga klaim terpisah tentang hal yang berbeda pada unit yang sama masing-masing dapat mencapai batas tersebut (Federal Court, diberitakan FMT pada Maret 2023), tetapi satu klaim tidak boleh dipecah agar muat. Kantor tribunal Zona Selatan KPKT berada di Johor Bahru. Panduan tribunal pembeli rumah saya membahas formulirnya langkah demi langkah, dan klaim keterlambatan serah terima kunci membahas keterlambatan penyerahan.

Pengadilan

Untuk kerugian yang lebih besar, pembeli dapat menggugat atas pelanggaran SPA atau misrepresentasi. Pada Juli 2026, presiden tribunal menyampaikan kepada Bernama bahwa pembeli umumnya memiliki waktu enam tahun sejak SPA untuk bertindak atas iklan yang menyesatkan, dan laporan yang sama menggambarkan perkara High Court tahun 2023 di mana pembeli memenangkan ganti rugi atas proyek yang berbeda dari yang dipromosikan. Mintalah perkiraan biaya kepada pengacara terlebih dahulu.

Apa yang realistis dapat diharapkan pembeli

• Uang, bukan pembangunan ulang. Upaya hukum dalam SPA adalah pengurangan harga atau ganti rugi.
• Perubahan yang diwajibkan instansi sulit dilawan. Klaim Anda kemudian berkaitan dengan butir yang dihilangkan atau nilai yang hilang.
• Pembatalan jarang tersedia. Jalan keluar utama menurut undang-undang adalah untuk pengembang yang menghentikan pekerjaan selama enam bulan atau lebih; lihat proyek perumahan terbengkalai.
• Bukti yang menentukan. Lampiran SPA, halaman brosur, dan foto bertanggal membuat klaim jauh lebih mudah dibuktikan.
• Hukum dapat berubah. Bernama memberitakan pada 31 Juli 2026 bahwa rancangan Real Property Development Act sudah berada pada tahap penyusunan akhir. Sampai undang-undang itu berlaku, Act 118 dan formulir 2015 yang berlaku.

Pemeriksaan sebelum memesan proyek baru

Periksa lisensi pengembang dan izin iklannya di portal TEDUH milik KPKT (lihat memeriksa pengembang), minta untuk melihat First, Second, dan Fourth Schedules SPA sebelum membayar booking fee, baca denah lantai dengan cermat, dan simpan setiap brosur dan tangkapan layar sampai masa tanggung jawab cacat berakhir.

Lokasi membeli jika hal ini penting bagi Anda

Proyek yang sudah selesai menghilangkan sebagian besar risiko ini karena Anda melihat apa yang Anda beli. Panduan berikut membahas hunian baru dan yang sudah selesai:

• Iskandar Puteri: Medini, Puteri Harbour, dan kawasan yang lebih baru dekat Second Link.
• Mount Austin: kondominium dan rumah tapak yang sudah selesai dekat sekolah dan kafe.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: proyek di pusat kota dekat stasiun RTS Link.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium di sisi timur dan proyek tepi laut.
• Tebrau, Setia Indah, dan Molek: lingkungan yang sudah mapan dengan pilihan subsale.

Bandingkan semuanya di peta properti JB saya, atau telusuri proyek baru di Johor Bahru dan subsale vs proyek baru.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Penjelasan SPA · Tribunal for Homebuyer Claims · Cacat setelah DLP · Penjelasan CCC

Pertanyaan yang sering diajukan

Bisakah pengembang mengubah tata letak setelah saya menandatangani SPA di Malaysia?

Hanya dengan persetujuan tertulis Anda, atau jika instansi berwenang mewajibkan perubahan tersebut. Menurut SPA baku (Schedule H klausul 14, Schedule G klausul 15), pengembang wajib membangun sesuai denah yang disetujui yang dilampirkan pada kontrak Anda, dan Anda tidak membayar apa pun untuk perubahan yang dilakukannya.

Bagaimana jika pengembang menghapus fasilitas yang dijanjikan di brosur?

Periksa Second Schedule SPA strata, yang mencantumkan fasilitas bersama yang wajib disediakan pengembang. Menghapus fasilitas yang tercantum tanpa persetujuan merupakan pelanggaran yang dapat Anda klaim. Jika fasilitas itu hanya ada di brosur, Anda mungkin tetap memiliki klaim atas misrepresentasi, jadi simpan brosurnya dan tanyakan kepada pengacara.

Bisakah saya mengajukan klaim jika pengembang menggunakan perlengkapan yang lebih murah dari spesifikasi SPA?

Bisa. Klausul 14(3) Schedule H menyatakan bahwa bahan yang lebih murah atau pekerjaan yang dihilangkan memberi Anda hak atas pengurangan harga atau ganti rugi yang setara. Bandingkan unit dengan Fourth Schedule dan dapatkan penawaran harga untuk selisihnya.

Berapa banyak yang bisa saya klaim di Tribunal for Homebuyer Claims?

Hingga RM50,000 per klaim, dengan biaya pengajuan RM10. Ajukan dalam 12 bulan sejak CCC untuk klaim non-teknis, atau dalam 12 bulan setelah masa tanggung jawab cacat berakhir untuk klaim teknis seperti penyimpangan dari denah yang disetujui.

Bisakah saya membatalkan SPA karena pengembang mengubah denah?

Biasanya tidak hanya dengan alasan itu. SPA baku memberikan upaya hukum berupa uang untuk perubahan yang tidak disetujui. Pengakhiran terutama tersedia jika pengembang menghentikan pekerjaan selama enam bulan atau lebih berdasarkan pasal 8A Act 118. Tanyakan kepada pengacara sesuai fakta Anda.

Haruskah saya menandatangani surat persetujuan perubahan dari pengembang?

Baca terlebih dahulu, tanyakan mengapa perubahan itu diperlukan dan apakah diwajibkan instansi, serta sepakati kompensasi apa pun dalam dokumen yang sama. Anda tidak wajib menyetujui perubahan yang tidak diwajibkan instansi.

Khawatir dengan perubahan pada rumah baru Anda?

Beri tahu saya nama proyek, unit Anda, dan apa yang berubah. Saya akan membantu Anda membandingkan lampiran SPA dengan pemberitahuan dan brosur. Jika Anda masih memilih, saya dapat menunjukkan hunian yang sudah selesai. Anda juga dapat membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015, P.U.(A) 106/2015, Schedules G dan H, berlaku 1 Juli 2015 (salinan yang diterbitkan DBKL), diperiksa November 2026; Housing Development (Control and Licensing) Regulations 1989, regulation 11 sebagaimana telah diubah, salinan National House Buyers Association, diperiksa November 2026; Malaysian Bar, “Upholding the rights of house buyers”, 2 Desember 2019; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (batas RM50,000, biaya RM10, batas waktu, klaim teknis), diperbarui 20 Januari 2023, diperiksa November 2026; KPKT, Mengenai Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata (kantor zona), diperbarui 13 Agustus 2025; KPKT, Senarai Perundangan KPKT dan tautan pengaduan (SISPAA), diperiksa November 2026; KPKT, pedoman perubahan dan pembaruan izin iklan dan penjualan, diperbarui 20 Februari 2025; KPKT, portal TEDUH, diperiksa November 2026; MBJB, daftar periksa OSC 3.0 Plus untuk perubahan denah bangunan, diperbarui 1 Januari 2025; Bernama, “Hakikat dihadapi pembeli rumah: indah di brosur, perit dalam realiti”, 31 Juli 2026; Bernama, Real Property Development Act dalam tahap penyusunan akhir, 31 Juli 2026; FMT, “House buyers can split claims to stay within tribunal’s RM50,000 limit, says apex court”, 17 Maret 2023; Attorney General’s Chambers, Laws of Malaysia: Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 (Act 118), pasal 8A, 16M, dan 16N, Limitation Act 1953 (Act 254), pasal 6, dan Strata Management Act 2013 (Act 757), diperiksa November 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 13 November 2026, bukan nasihat hukum. Lampiran SPA Anda, denah yang disetujui, dan fakta proyek Anda yang menentukan hak Anda; tanyakan kepada pengacara Anda sendiri, KPKT, atau tribunal sebelum Anda bertindak.