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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核查日期：2026年11月13日
本指南写给新山及马来西亚各地的公寓和分层产业屋主与买家，包括来自新加坡、印尼、印度、中国的买家和 MM2H 参与者。简单来说：更换电梯、重新油漆或屋顶防水等大型一次性工程，原则上应由维修基金（sinking fund）支付；根据《2013年分层管理法令》（Strata Management Act 2013），屋主按不少于管理费10%的比例累积这笔基金。若基金不足，屋主会在大会上决定额外筹集多少钱，每个单位按其份额单位（share units）比例分摊。这笔额外费用就是一般人所说的特别征费（special levy）。
快速解答
- 维修基金：至少为管理费的10%；大会可以调高，但不能调低。
- 用途：公共产业的资本开支，例如重新油漆、更新装置与配件，以及提升设施。
- 额外款项：由屋主在大会上决定，并按份额单位分摊。该法令本身并没有使用“特别征费”（special levy）这个词。
- 迟交：利息最高每年10%，接着是催缴通知，然后可诉诸审裁庭、法院或扣押动产；无视通知属于违法。
- 不同意？投票或委托代表，要求查看报价和报告，然后可向建筑物总监（Commissioner of Buildings）或分层管理审裁庭（Strata Management Tribunal）求助。
- 要购买？管理层发出的证书（收费上限RM50）必须列明即将进行的维修及其估计费用。
管理费、维修基金与特别征费
| 缴费项目 | 用途 | 如何订定 |
|---|---|---|
| 管理费 | 日常运作：清洁、保安、公共区域水电、日常维修、保险、管理 | 由大会根据预算订定，并按份额单位分摊 |
| 维修基金供款 | 公共产业未来的资本开支 | 管理费的10%，若大会决定可以更高 |
| 特别征费（额外供款） | 基金无法负担的特定大笔费用 | 在常年大会或特别大会上决定，并按份额单位分摊 |
维修基金应该用在哪里
根据该法令第24(2)条（以及适用于发展商和管理机构的同类条文），维修基金只能用于资本项目：
- 油漆或重新油漆公共产业的任何部分；
- 为公共产业购买动产；
- 更新或更换公共产业中的装置与配件；
- 提升和翻新公共产业；
- 管理机构认为必要的其他资本开支。
10%只是最低标准，并不等于计划。一栋多年来只收取最低供款，或有许多屋主拖欠的大楼，到了第一次更换电梯或重新油漆外墙时，储备可能不足。特别征费就是从这个缺口而来的。
特别征费通常在什么时候出现
- 电梯。每部电梯都需要职业安全与卫生局（Department of Occupational Safety and Health）发出的适用证书（certificate of fitness），老化的电梯最终需要现代化改造或更换，而不只是维修。请参阅我的公寓消防安全与电梯指南。
- 外墙重新油漆。高楼重新油漆需要吊船或搭棚架，往往还要同时修补裂缝。
- 屋顶与防水。漏水的屋顶平台、平台停车场和花槽可能影响许多单位。
- 消防系统。水泵、消防卷盘、警报器和防火门必须能正常运作；Bomba 可以下令修复火灾隐患。
- 水泵、水箱与水管。水泵、水箱和老旧的立管。
- 提升设施。新的门禁系统、闭路电视或停车场的电动车充电器，这些通常由屋主投票决定，而不是被迫接受。
特别征费如何获得批准
《2013年分层管理法令》为管理机构提供了几种筹款途径，而所有途径都须经过屋主在大会上决定：
| 途径 | 联合管理机构（JMB） | 管理公司（MC） |
|---|---|---|
| 订定须筹集的金额并征收费用 | 第25条 | 第60(3)条，在大会上 |
| 把维修基金比例调高至10%以上 | 第25(4)条，在大会上 | 第61(3)条，在大会上 |
| 当基金不足以支付屋主共同承担的开支时，订定每位屋主的供款 | 第33(4)条，在常年大会或特别大会上 | 第77(4)条，在常年大会或特别大会上 |
| 以未缴费用或产业作抵押借款 | 请查阅该法令和您的附例 | 第59(2)条 |
这些条文只提到大会，并没有规定特别类型的决议，因此除非大楼的附例或该法令对特定事项有更高要求，否则动议按一般投票规则决定。一般大会须至少提前14天发出通知。在大会前第七天仍有欠款的屋主不能投票。我的公寓常年大会投票指南解释了通知、委托代表、按份额单位投票，以及四种决议类型。
一份好的提案应附有状况调查或工程师报告、至少三份报价或招标、维修基金余额及其中已承诺用途的金额，以及付款时间表。如果缺少这些资料，请在投票前要求提供。
费用如何分摊
各项费用和屋主的共同负债按各单位的份额单位比例分摊（第60(3)及77(2)条）。份额单位主要根据楼面面积计算，所以较大的单位付得较多。以下是一个以虚构数字作的简单举例：
| 项目 | 举例 |
|---|---|
| 动用维修基金后的不足额 | RM60万（假设） |
| 大楼的总份额单位 | 40,000 |
| 您单位的份额单位 | 100 |
| 您须分摊的金额 | RM60万 × 100 ÷ 40,000 = RM1,500 |
大会可以把征费定为一次性付款或分期付款；款项按决议条款到期（第60(4)条）。
如果迟交：利息与执法
- 利息。迟付利率由大会订定，上限为每年10%（第25(6)及60(3)条）。
- 催缴通知。管理机构可发出书面通知，给予至少14天缴付（第34及78条）。
- 追讨。之后可向分层管理审裁庭或法院提出索偿，或向建筑物总监申请扣押令，扣押并拍卖屋主的动产（第35及79条）。
- 违法。无合理理由无视通知，可被罚款最高RM5,000、监禁最长三年或两者兼施；定罪后若继续违反，每天另罚最高RM50。
- 门禁卡。管理层可在发出欠款通知14天后采取行动，但房屋部长于2026年10月在国会表示，仍须为拖欠者提供另一种回家的方式，例如在警卫室登记并使用基本电梯或楼梯。
如果征费确实造成经济困难，请及早与管理处商量；部长也鼓励管理机构为真正有困难的屋主提供分期付款安排（The Star，2026年10月29日）。
如果您不同意某项征费
- 积极参与。缴清欠款，出席大会或委托代表，并就报价和报告提出问题。
- 要求查看记录。账目、维修基金余额和招标文件。
- 建筑物总监。您所在地方政府（大新山地区为 MBJB、MBIP 或 MPKu）的 COB 负责处理有关 JMB 或 MC 管理方式的投诉。
- 分层管理审裁庭。它审理该法令附表四所列、金额最高RM25万的索偿，包括有关费用、维修基金供款、大会和决议的纠纷。住宅索偿的申请费为RM100。
在您对征费提出异议期间，利息和执法行动可能会继续，所以请咨询律师是否应先在抗议下付款（pay under protest）。我的柔佛分层管理审裁庭指南说明了如何提出申请。不构成法律建议；您的个案请寻求专业意见。
购买之前：针对大型维修的检查
- 官方证书。根据第73条（MC）或第31条（发展商或 JMB），屋主或准买家可以申请一份证书，收费不超过RM50，证书列明各项费用、欠款、管理基金和维修基金的余额及已承诺用途的金额，以及即将进行的维修或工程的性质和估计费用。
- 最近两次常年大会的会议记录。留意已通过或拟议的征费、费率调高、电梯和屋顶问题，以及法定人数问题。
- 卖家的账户结单。是否还有未到期的征费分期。
- 大楼本身。电梯的年份和故障情况、外墙油漆剥落、地下室和屋顶平台的水渍。
这在较旧的大楼中最为重要；请参阅我的购买旧公寓和购买前检查公寓管理指南。
二手买卖：在完成交易前通过的征费由谁支付？
您的 SPA 决定卖家和买家如何分摊费用，通常以完成日或交屋日为分界。但管理机构可以向屋主的产权继承人，也就是买家，追讨未缴费用（第60(4)条）。因此在完成交易之前，您的律师应取得官方数字，并从售价中支付卖家的欠款，而 SPA 也应写明完成交易后到期的征费分期由谁支付。我的二手房欠款与费用分摊指南介绍了具体做法。
房东与租客
根据该法令，特别征费与管理费和维修基金一样，是屋主的责任，而不是租客的。第60(4)条也允许 MC 向以屋主代理人、受托人或接管人身份收取租金的人追讨费用。房东应把征费与租金分开预算；我的房东租约指南说明了一般的费用分摊方式。
如果这对您很重要，可以考虑在哪里买
- Danga Bay 和 JB Sentral 和 Bukit Chagar：屋龄不一的高楼；请查看电梯和外墙计划。
- Mount Austin 和 Permas Jaya 和 Senibong：许多已完工的公寓，有常年大会记录可供查阅。
- Iskandar Puteri：较新的大楼，第一次大规模重新油漆还早，但维修基金也还在起步阶段。
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常见问题
马来西亚公寓的特别征费是什么？
在管理费和维修基金之外，为更换电梯或重新油漆等特定大笔费用而筹集的额外供款。根据《2013年分层管理法令》，由屋主在大会上决定，每个单位按其份额单位缴付。
维修基金供款是多少？
至少为管理费的10%。大会可以订定更高的比例，但不能更低。这笔钱只能用于公共产业的资本项目，例如重新油漆、更新配件和提升设施。
管理层可以不开会就征收特别征费吗？
该法令规定的额外筹款途径，包括征收费用、调高维修基金比例，以及基金不足时的供款，都须经过屋主大会。如果您在没有开会的情况下收到账单，请询问它根据哪一项决议，并向建筑物总监反映。
如果我不缴特别征费会怎样？
可能须支付最高每年10%的迟付利息，接着会收到催缴通知。管理机构之后可以向分层管理审裁庭或法院索偿，或申请扣押动产，而无视通知属于违法。欠款期间您也会失去投票权。
特别征费由租客支付吗？
不是。根据《分层管理法令》，征费、管理费和维修基金都是屋主的责任。无论房东与租客之间的租约怎么写，管理机构都只找屋主。
购买公寓前，如何了解已计划的维修？
要求管理层根据第73条（若尚未发出分层地契则为第31条）发出证书，证书必须列明即将进行的维修及其估计费用，收费不超过RM50。同时也要阅读最近两次常年大会的会议记录和卖家的账户结单。
在新山看公寓？
告诉我您感兴趣的大楼。在您出价之前，我会向管理层询问已计划的工程、维修基金，以及任何已通过或列入议程的特别征费，让您在作出承诺之前把数字弄清楚。您也可以预约见面，若身在海外，也可以预约Zoom 咨询。
资料来源：Strata Management Act 2013（Act 757），第2、24、25、33、34及35条，核查于2026年11月；Act 757，第59条（管理公司的职责与权力），核查于2026年11月；Act 757，第60条（管理账户与费用），核查于2026年11月；Act 757，第61条（维修基金），核查于2026年11月；Act 757，第73条（发给屋主及准屋主的证书），核查于2026年11月；Act 757，第77条（屋主的责任与供款），核查于2026年11月；Act 757，第78条（追讨应付款项），核查于2026年11月；The Star，“Strata management must provide alternative access to maintenance fee defaulters”，2026年10月29日；KPKT，Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata，更新于2025年7月9日；Majlis Bandaraya Seremban，Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015 之下的 Form 14 及委托书说明，2020年7月
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核查于2026年11月13日，不构成法律或财务建议。您须缴付多少，以您大楼的决议、附例和账目为准；您的个案请询问管理处、建筑物总监或律师。