Pajak penghasilan sewa bagi pemilik berstatus penduduk Malaysia (2026): tarif, pengurangan, dan pelaporan

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 13 November 2026

Panduan ini ditujukan bagi pemilik properti yang merupakan penduduk pajak Malaysia dan menyewakan rumah, kondominium, atau apartemen di Johor Bahru atau di tempat lain di Malaysia. Jawaban singkatnya: uang sewa adalah penghasilan kena pajak. Anda mengurangkan biaya yang diizinkan LHDN, menambahkan sewa bersih ke gaji atau penghasilan lain Anda, lalu membayar pajak dengan tarif progresif normal untuk penduduk, dari 0% hingga 30%. Bagi kebanyakan orang yang menyewakan satu atau dua rumah, penghasilan sewa dilaporkan di Form BE, dengan batas waktu 30 April dan e-Filing dibuka sampai 15 Mei.

Informasi umum, bukan nasihat pajak, hukum, atau keuangan. Pastikan posisi Anda sendiri dengan LHDN atau agen pajak berlisensi sebelum melapor.

Siapa yang tergolong pemilik sewa berstatus penduduk

Status penduduk pajak Malaysia ditentukan oleh jumlah hari di negara tersebut, bukan oleh kewarganegaraan. Berdasarkan section 7(1)(a) Income Tax Act 1967, individu yang secara fisik berada di Malaysia selama 182 hari atau lebih dalam satu tahun kalender umumnya berstatus penduduk untuk tahun itu, dan panduan LHDN tentang penduduk dan bukan penduduk menjelaskan uji tambahan yang mengaitkan tahun-tahun yang berdekatan.

• Penduduk: sewa ditambahkan ke penghasilan lain Anda dan dikenai tarif progresif, dengan keringanan pribadi. Panduan ini membahas situasi Anda.
• Bukan penduduk: dikenai tarif tetap 30% tanpa keringanan, menurut LHDN. Warga Malaysia yang bekerja di luar negeri bisa masuk kategori ini. Lihat panduan pajak penghasilan sewa untuk bukan penduduk saya.
• Penduduk Singapura yang menyewakan rumah di JB: lihat pajak Singapura atas penghasilan sewa di JB.

Cara sewa dipajaki: usaha atau bukan

Public Ruling No. 12/2018 dari LHDN, Income from Letting of Real Property (19 Desember 2018), masih menjadi ruling yang dicantumkan LHDN untuk topik ini per November 2026. Ruling ini membagi penyewaan menjadi dua jenis:

Jenis	Kapan berlaku	Konsekuensinya
Penyewaan non-usaha (penghasilan sewa section 4(d))	Anda menyewakan rumah dan badan pengelola, bukan Anda, yang merawat area bersama. Ini kasus yang umum untuk kondominium atau rumah yang disewakan oleh perorangan.	Hanya biaya yang tercantum dalam ruling yang dapat dikurangkan; tidak ada capital allowance untuk perabot; kerugian tidak dapat dikompensasikan dengan penghasilan lain.
Penyewaan sebagai usaha (section 4(a))	Anda secara aktif menyediakan layanan pemeliharaan atau dukungan yang menyeluruh untuk properti, sendiri atau melalui orang yang Anda pekerjakan (paragraph 4).	Pengurangan usaha yang lebih luas dan capital allowance; dilaporkan sebagai penghasilan usaha, biasanya di Form B.

Kebanyakan pemilik yang menyewakan satu sampai tiga rumah tergolong non-usaha. Menjalankan beberapa unit sebagai sewa jangka pendek dengan layanan kebersihan dan tamu bisa dinilai berbeda; lihat aturan Airbnb dan sewa jangka pendek di JB dan tanyakan kepada agen pajak Anda.

Tarif pajak untuk penduduk

Sewa bersih Anda ditambahkan ke penghasilan dari pekerjaan, usaha, dan penghasilan lain. Setelah keringanan, totalnya dipajaki per lapisan. Tabel yang dipublikasikan LHDN untuk YA2025 (penghasilan yang diperoleh pada 2025, dilaporkan pada 2026):

Penghasilan kena pajak (RM)	Tarif	Pajak atas penghasilan sampai awal lapisan (RM)
0 hingga 5,000	0%	0
5,001 hingga 20,000	1%	0
20,001 hingga 35,000	3%	150
35,001 hingga 50,000	6%	600
50,001 hingga 70,000	11%	1,500
70,001 hingga 100,000	19%	3,700
100,001 hingga 400,000	25%	9,400
400,001 hingga 600,000	26%	84,400
600,001 hingga 2,000,000	28%	136,400
Di atas 2,000,000	30%	528,400

Budget 2027, yang diajukan pada 9 Oktober 2026, mengusulkan tarif lebih rendah 18% untuk RM70,001 hingga RM100,000, lapisan baru 24% untuk RM100,001 hingga RM150,000, dan keringanan individu yang lebih tinggi sebesar RM12,000, mulai YA2027 (Bernama dan The Star, 9 Oktober 2026). Semua itu masih usulan sampai Finance Bill disahkan, dan tidak mengubah SPT YA2025 atau YA2026 Anda.

Biaya yang dapat dikurangkan

Untuk penyewaan non-usaha, ruling hanya mengizinkan biaya langsung yang dikeluarkan sepenuhnya dan semata-mata untuk menghasilkan sewa (paragraph 8.2):

Diizinkan	Catatan
Pajak penilaian (cukai taksiran) dan sewa tanah (cukai tanah)	Gunakan tagihan untuk tahun tersebut. Lihat quit rent dan assessment.
Bunga atas pinjaman yang digunakan untuk membeli properti	Hanya bunga, bukan porsi pokok dari angsuran Anda.
Premi asuransi kebakaran	Atas properti itu sendiri.
Penagihan sewa dan biaya penegakan pembayaran	Termasuk biaya hukum untuk menagih sewa yang belum dibayar. Lihat jika penyewa berhenti membayar.
Biaya perpanjangan sewa atau pergantian penyewa	Di sinilah biaya agen untuk perpanjangan atau penyewa berikutnya masuk.
Perbaikan biasa yang menjaga properti dalam kondisi semula	Mengecat ulang, memperbaiki kebocoran, mengganti komponen rusak dengan yang setara.
Penggantian perabot dan perlengkapan pada unit yang disewakan lengkap dengan perabot	Paragraph 12, misalnya AC atau tempat tidur yang sudah usang.

Yang tidak dapat Anda kurangkan

• Mendapatkan penyewa pertama. Iklan, biaya hukum untuk perjanjian sewa pertama, bea meterainya, dan komisi agen untuk penyewa pertama tidak diizinkan (paragraph 8.3).
• Perbaikan peningkatan nilai dan belanja modal. Renovasi, perluasan, dapur baru, atau pengadaan perabot pertama kali bukan perbaikan biasa dan tidak ada dalam daftar.
• Biaya sebelum penyewaan pertama, atau selama rumah kosong dan belum siap disewakan (paragraph 8.4.1).
• Penggunaan pribadi. Jika Anda menempati rumah tersebut selama sebagian tahun, hanya periode sewa yang dihitung.

Periode kosong di antara masa sewa diperlakukan lebih longgar: biaya tetap dapat dikurangkan selama rumah dijaga siap disewakan, termasuk jeda hingga dua tahun tanpa penyewa, renovasi atau perbaikan, dan situasi di luar kendali Anda (paragraph 8.4.2). Pilihan dengan atau tanpa perabot juga memengaruhi apa yang bisa Anda klaim di kemudian hari.

Sebuah ilustrasi

Angka rekaan, bukan unit nyata atau prakiraan sewa. Seorang pemilik berstatus penduduk memiliki penghasilan kena pajak RM60,000 dari gaji setelah keringanan, dan menyewakan kondominium di JB seharga RM2,200 per bulan selama setahun penuh:

Pos	RM per tahun
Sewa yang diterima (RM2,200 x 12)	26,400
Dikurangi assessment dan quit rent	(900)
Dikurangi bunga pinjaman (dari laporan tahunan bank)	(14,000)
Dikurangi asuransi kebakaran	(250)
Dikurangi perbaikan biasa	(800)
Dikurangi biaya agen untuk perpanjangan sewa	(1,100)
Penghasilan sewa bersih	9,350
Total penghasilan kena pajak (60,000 + 9,350)	69,350
Pajak: RM1,500 atas 50,000 pertama, ditambah 11% dari 19,350	3,628.50
Pajak tanpa sewa: RM1,500 ditambah 11% dari 10,000	2,600.00
Tambahan pajak akibat sewa	1,028.50

Perhatikan bunga pinjaman: pada tahun-tahun awal pinjaman, bunga sering menjadi pengurangan terbesar. Untuk melihat berapa bagian angsuran yang berupa bunga, gunakan kalkulator KPR saya.

Pemilik bersama, kerugian, dan catatan

Pemilik bersama

Setiap pemilik bersama melaporkan bagiannya sendiri atas sewa bersih dalam SPT masing-masing. Ruling tidak mengatur cara membaginya; titik awal yang lazim adalah porsi masing-masing pemilik di sertifikat, sehingga sertifikat 50:50 berarti masing-masing setengah sewa dan setengah biaya yang diizinkan. Sepakati pembagiannya secara tertulis dan terapkan secara konsisten. Lihat nama bersama dan tenancy in common.

Kerugian

Jika biaya yang diizinkan melebihi sewa, Anda mengalami kerugian. Untuk penyewaan non-usaha, Example 16 dan 17 dalam ruling menunjukkan bahwa kerugian tersebut tidak dapat dikompensasikan dengan penghasilan usaha atau penghasilan agregat Anda, dan tidak dapat dibawa ke tahun berikutnya. Kerugian dari penyewaan yang dijalankan sebagai usaha mengikuti aturan usaha (paragraph 9.4).

Catatan yang perlu disimpan

• Perjanjian sewa yang sudah dibubuhi meterai dan surat perpanjangan. Lihat panduan perjanjian sewa untuk pemilik saya.
• Buku catatan sewa: tanggal dan jumlah yang diterima setiap bulan, serta deposit yang dipotong untuk sewa yang belum dibayar.
• Tagihan dan kuitansi assessment serta quit rent, laporan tahunan bunga pinjaman, dan jadwal polis asuransi kebakaran.
• Faktur perbaikan beserta foto, dan faktur agen yang menunjukkan apakah biayanya untuk penyewaan pertama atau perpanjangan.

LHDN meminta individu menyimpan catatan selama tujuh tahun, menurut panduan Navigasi HASiL 2026.

Pelaporan: formulir dan batas waktu

Situasi Anda	Formulir	Batas waktu untuk YA2025 (dilaporkan pada 2026)
Penduduk dengan gaji dan/atau sewa non-usaha, tanpa penghasilan usaha	e-BE	30 April 2026; masa tenggang e-Filing sampai 15 Mei 2026
Penduduk dengan penghasilan usaha, termasuk penyewaan yang dijalankan sebagai usaha	e-B	30 Juni 2026; masa tenggang e-Filing sampai 15 Juli 2026

Di Form BE, sewa dari properti di Malaysia diisi pada pos sewa dalam perhitungan penghasilan (pos B3 dalam catatan penjelasan LHDN 2025). Batas waktu yang sama berlaku setiap tahun; untuk penghasilan YA2026, periksa program pelaporan LHDN 2027 setelah diterbitkan.

Apa yang terjadi dengan pengecualian sewa 50%?

Budget 2018 mengumumkan pengecualian 50% atas penghasilan sewa bagi pemilik berstatus penduduk Malaysia yang menyewakan rumah dengan sewa hingga RM2,000 per bulan. Income Tax (Exemption) (No. 2) Order 2019, P.U.(A) 55/2019, yang diundangkan pada 27 Februari 2019, memberlakukannya untuk YA2018, dengan syarat perjanjian sewa yang sudah dibubuhi meterai dan pemiliknya adalah warga negara.

Saya telah memeriksa catatan formulir SPT LHDN 2025, ringkasan Budget 2026, dan pernyataan Budget 2027, dan tidak menemukan pengecualian sewa hunian yang berlaku untuk YA2024, YA2025, atau YA2026. Anggap seluruh sewa Anda kena pajak kecuali agen pajak Anda menunjukkan perintah pengecualian yang masih berlaku.

Situasi lain

• Menyewakan kepada perusahaan: lihat sewa korporat dan sewa oleh perusahaan.
• Menyewakan kamar: lihat menyewakan kamar di JB.
• Menjual di kemudian hari: keuntungan dipajaki melalui RPGT, bukan pajak penghasilan. Lihat panduan RPGT saya.
• Deposit dan tunggakan yang belum dibayar: lihat pengembalian deposit sewa.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

Sewa bersih sama dipengaruhinya oleh biaya operasional seperti oleh besaran sewa. Panduan area berikut menunjukkan jenis rumah dan gedung di setiap bagian JB:

• JB Sentral dan Bukit Chagar: dekat CIQ dan stasiun RTS Link.
• Mount Austin: kawasan keluarga yang sudah mapan.
• Iskandar Puteri: Medini, EduCity, dan Second Link.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: rumah tapak dan kondominium dekat pusat perbelanjaan.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: dekat universitas dan kawasan industri.

Bandingkan di peta properti JB saya.

Panduan hidup di Johor lainnya: Perjanjian sewa untuk pemilik · Seleksi penyewa dan inventaris · Biaya pemeliharaan dan sinking fund · Mengelola properti di JB dari luar negeri

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah saya harus membayar pajak atas penghasilan sewa di Malaysia?

Ya. Sewa dari properti di Malaysia dikenai pajak. Pemilik berstatus penduduk mengurangkan biaya yang diizinkan, menambahkan sewa bersih ke penghasilan lain, dan membayar pajak dengan tarif progresif penduduk, yang berkisar 0% hingga 30% untuk YA2025.

Biaya apa saja yang dapat dikurangkan dari penghasilan sewa?

Berdasarkan LHDN Public Ruling 12/2018: assessment, quit rent, bunga pinjaman, asuransi kebakaran, biaya penagihan sewa, biaya perpanjangan sewa atau pergantian penyewa, perbaikan biasa, dan penggantian perabot pada unit yang disewakan lengkap dengan perabot.

Bisakah saya mengurangkan biaya agen untuk mencari penyewa?

Tidak untuk penyewa pertama. Ruling tidak mengizinkan biaya untuk mendapatkan penyewa pertama, termasuk iklan, biaya hukum, bea meterai, dan komisi agen. Biaya untuk perpanjangan sewa atau penggantian penyewa dapat dikurangkan.

Apakah masih ada pengecualian pajak 50% atas penghasilan sewa hunian?

Sejauh yang saya temukan, tidak. Perintah pengecualian P.U.(A) 55/2019 berlaku untuk YA2018. Saya tidak menemukan pengecualian sewa hunian yang berlaku untuk YA2024 hingga YA2026, jadi anggap seluruh sewa kena pajak kecuali agen pajak Anda menunjukkan sebaliknya.

Formulir apa yang digunakan untuk melaporkan penghasilan sewa?

Kebanyakan pemilik berstatus penduduk tanpa usaha menggunakan Form BE, dengan batas waktu 30 April dan e-Filing dibuka sampai 15 Mei. Jika Anda menyewakan properti sebagai usaha, atau memiliki penghasilan usaha lain, gunakan Form B, dengan batas waktu 30 Juni dan e-Filing sampai 15 Juli.

Bisakah kerugian sewa mengurangi pajak atas gaji saya?

Tidak, untuk penyewaan biasa yang bukan usaha. Ruling LHDN menunjukkan bahwa kerugian tersebut tidak dapat dikompensasikan dengan penghasilan lain dan tidak dapat dibawa ke tahun berikutnya. Penyewaan sebagai usaha mengikuti aturan yang berbeda.

Bagaimana pemilik bersama melaporkan sewa?

Setiap pemilik melaporkan bagiannya sendiri atas sewa bersih dalam SPT masing-masing, biasanya sesuai porsi mereka di sertifikat. Sepakati pembagiannya secara tertulis dan konfirmasikan dengan agen pajak Anda.

Menyewakan rumah di JB?

Beri tahu saya nama proyek dan ukuran unitnya. Saya akan membagikan kisaran biaya pemeliharaan, quit rent, dan assessment yang biasa saya lihat di gedung tersebut, secara umum, agar Anda dapat memperkirakan sewa bersih bersama agen pajak Anda. Saya juga dapat membantu mencari dan menyeleksi penyewa serta merapikan dokumen. Anda dapat membuat janji temu atau meminta konsultasi via Zoom.

Sumber: LHDN, Public Ruling No. 12/2018, Income from Letting of Real Property, 19 Desember 2018; LHDN, daftar public ruling (PR 12/2018 masih tercantum), diperiksa November 2026; LHDN, Navigasi HASiL 2026 (tarif penduduk YA2025, tanggal pelaporan, penyimpanan catatan), 2026; LHDN, Tax Treatment, Residents and Non-Residents (uji 182 hari), diperiksa November 2026; LHDN, siapa yang dikenai pajak (bukan penduduk 30%, tanpa keringanan), diperiksa November 2026; LHDN, Program Memfail Borang Nyata bagi Tahun 2026, diperiksa November 2026; LHDN, Nota Penerangan Borang BE Tahun Taksiran 2025, diperiksa November 2026; Chartered Tax Institute of Malaysia, catatan teknis tentang Income Tax (Exemption) (No. 2) Order 2019, P.U.(A) 55/2019, 6 Maret 2019; Bernama, langkah pajak individu Budget 2027, 9 Oktober 2026; The Star, “Budget 2027: Lower income tax for RM70,000 to RM150,000 range”, 9 Oktober 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 13 November 2026, bukan nasihat pajak, hukum, atau keuangan. Tarif pajak, ruling, dan batas waktu dapat berubah, dan status kependudukan serta penghasilan lain Anda turut berpengaruh; konfirmasikan dengan LHDN atau agen pajak berlisensi sebelum melapor.