在新山居家经营生意（2026）：地方政府规定、公寓附加条例、SSM与税务

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实于2026年11月13日

本指南写给想在家工作或做生意的新山屋主和租客：自由职业者、网店卖家、补习老师、家庭烘焙师和小型服务业者。简短的答案是：安静的案头工作，没有顾客上门、门外也没有招牌，很少会打扰到别人，但仍然需要在SSM注册并如实报税。一旦涉及顾客、员工、库存、烹煮或招牌，地方政府的执照和规划规定，以及（在公寓里）大楼的附加条例（by-laws）就会适用，有些活动则更适合在店铺、办公室或商业地契单位进行。

一般资讯，并非法律或税务意见。哪些规定适用于您的生意，由您的地方政府、大楼管理层和持牌税务代理决定。

哪种居家生意会引起哪些问题

您的生意从街上或走廊越看得出来，适用的规定就越多。大致参考如下：

活动类型	例子	通常要注意的事项
案头工作，没有访客	自由设计、咨询、为外国雇主远程工作、网上行政工作	SSM注册（若以生意名义经营）和税务。只要外面没有任何改变，其他事项不多。
网上销售并需收发货	网店、家中少量库存、快递取件	存货与消防安全、警卫亭的快递进出、公寓关于收发货和装卸的规定。
有客户上门	补习、美容服务、小型咨询、摄影	地方政府执照、规划用途、访客停车、公寓门禁卡和访客规定、邻居。
在家制作食品	家庭烘焙、餐饮外烩、午餐饭盒	地方政府执照、食品卫生规定、烹煮气味与垃圾、公寓厨房和煤气规定。
员工、机器或大量人流车流	工作坊、小型生产、有员工的办公室	通常需要营业场所：店屋办公室、SOHO或商业地契单位。

地方政府规定：执照与规划

在新山，您的地址所属的地方政府负责发出营业场所和广告执照：市区为Majlis Bandaraya Johor Bahru（MBJB），依斯干达公主城为Majlis Bandaraya Iskandar Puteri（MBIP），古来为Majlis Perbandaran Kulai（MPKu）。执照要求取决于生意类型、场所、活动和空间用途，各地方政府也有所不同（MyGOV，核实于2026年11月）。

有居家生意执照吗？

我在2026年11月查阅MBJB、MBIP和MPKu的网页时，没有找到在房屋或公寓经营生意的公布执照类别。柔佛的文件显示的是：

• 柔佛给地方政府的执照指南（2022年11月1日）允许在自家门前摆卖，但只限预先包装的食品饮料和汉堡，须在规定时间内（早上5点至10点，以及傍晚6点至午夜），且不得转租给第三方。申请人和帮手须接种伤寒（TY2）疫苗。
• 同一指南的营业场所执照表格列出了建筑用途，包括住宅，所以地方政府确实会收到住家的申请。是否批准视个案而定。
• 执照属于个人且有特定范围。2026年7月，MBIP引用Local Government Act 1976警告，生意和小贩执照未经书面许可不得转让或给他人使用（The Star，2026年7月17日）。数天后，该局吊销了一名Forest City业者的营业场所和广告执照，因为其活动超出了获准的办公室用途，招牌也与批准内容不符（The Star，2026年7月21日）。

所以，请打电话或亲自前往您所属地方政府的执照部门（Jabatan Pelesenan），说明您要做什么、预计有多少访客，以及是否想挂招牌。请要求以书面答复。

规划准证与分区

执照并不是唯一的考量。MBJB的规划指南（2023年1月）把将设计为住宅的建筑用作任何其他用途，列为需要规划准证（kebenaran merancang）的活动之一。指南引述规划法律下未经批准发展的罚则：罚款最高RM50万、监禁最高两年或两者兼施，若属持续违法，另加每天最高RM5,000。

一个规模小、外面看不出来的居家办公室是否越过这条线，并没有明确规定，所以地方政府本身的看法很重要。地方规划中的土地用途分区是第一步；我的柔佛分区与地方规划查询指南说明如何查找。

公寓与分层住宅：附加条例与管理层

在公寓、组屋或有门禁的分层地契项目里，大楼的规定叠加在地方政府规定之上。每个项目都有2015年Strata Management Regulations附表三（Third Schedule）中的标准附加条例，涵盖滋扰、保安和公共产业的使用。业主可以通过特别决议增加附加条例，额外附加条例可就每次违规向业主、住户或受邀人士罚款最高RM200（Strata Management Act 2013，第32及70条）。这些条例对租客同样有约束力。

• 先阅读附加条例和住户守则。有些大楼限制商业活动、收发货或把设施用于生意。请参阅公寓附加条例、门禁卡与访客。
• 以书面询问管理处，然后才开始让访客定期上门。警卫会登记您的顾客，有些大楼会限制访客停车或门禁卡数量。
• 租客也需要房东同意。请查看租约中的用途条款；请参阅租约。
• 为生意进行的装修，例如商用厨房或额外电线，需要管理层批准，也可能需要地方政府准证。请参阅新山装修准证。

有门禁和警卫的有地住宅区，往往有居民协会和自己的警卫规定；请参阅有门禁和警卫的住宅。

顾客、停车、噪音与招牌

• 停车：顾客把车停在住宅区街道或公寓访客车位，是最常见的投诉来源。给顾客清楚的指示，并把预约时间分散开来。请参阅公寓停车纠纷。
• 噪音与气味：标准附加条例要求晚上11点后降低音量，滋扰规定涵盖烹煮气味、机器和人群聚集。请参阅吵闹的邻居。
• 招牌：地方政府把广告执照与营业场所执照分开发出，MBIP在2026年7月的行动也显示，招牌必须与批准内容相符。住宅区街道或公寓外墙不太可能适合挂生意招牌；用网站、地图上的商家资料或社交媒体专页就能避免这个问题。
• 邻居：许多执法行动都是从投诉开始的。告诉邻居您在做什么，并保持街道畅通，能起很大作用。

民宿和短租是另一种生意

按晚出租房间或整间住家属于住宿业，并非居家办公室，适用不同的规定。2026年10月26日，房屋部副部长表示，全国短租指南正在定稿，只有符合地方政府执照要求的注册场所才能合法经营，而分层地契大楼仍受其本身的附加条例约束（The Star）。请参阅新山Airbnb与短租规定，较长期的出租房间则请参阅出租房间。

SSM注册

项目	详情
谁可以注册独资或合伙生意	年满18岁的马来西亚公民和永久居民，根据Registration of Businesses Act 1956注册（沙巴和砂拉越通过地方当局注册）
费用	以本人名字每年RM30；使用商号每年RM60；每间分行每年RM5
期限	每次1至5年，通过SSM的ezBiz门户在线办理
地址	必须提供主要营业地址；使用您的住家地址，本身并不代表地方政府批准您在那里营业

由于独资生意只限公民和永久居民，外国人通常通过公司经营，这不在本指南范围内；产业方面请参阅通过公司购买产业。

税务：生意收入与住家开支

• 提交Form B：有生意收入的居民个人须提交Form B，YA2025的截止日期为2026年6月30日，e-Filing开放至2026年7月15日（LHDN 2026年报税计划）。
• 可以扣除什么：LHDN允许扣除为产生收入而完全且专门产生的支出和开支（Income Tax Act 1967第33条），并把家庭、私人或资本开支列为不可扣除（第39条）。
• 住家开支：我没有找到LHDN关于居家办公室开支的计算公式。如果您申报电费、网络费或租金中属于生意的部分，请保留合理的计算依据，例如该房间所占的楼面面积比例或分开的账单，并向持牌税务代理确认做法。
• 保存记录，包括销售、发票和收据，按LHDN要求保存七年。

如果您同时出租部分住家，租金按不同规定课税；请参阅居民房东的租金收入税。

保险

标准的房屋或家居保单是为住宅用途而设的。库存、生意设备、在您场所内的顾客以及营业中断，可能不受保或需要额外保障。请告诉保险公司您在家做什么，并要求以书面答复。在公寓里，管理层的大楼保险不保障您的屋内物品或生意。请参阅新山房屋保险。

什么时候SOHO、店屋办公室或商业地契单位更合适

如果每天都有顾客上门、您聘请员工，或想挂招牌，选择为商业用途而建的单位，往往比勉强套用住宅规定更简单：

• 商业地契的SOHO和服务式公寓：为居住与工作兼用而建，但地税、门牌税、水电费和贷款条件往往按商业费率计算。请参阅商业地契的费用。
• 比较住宅类型：请参阅新山公寓、有地住宅与SOHO比较。
• 店屋办公室：底层用于营业，楼上用作办公室或仓储。购买或租用之前，请查看地方政府对每一层批准的用途。

若这一点对您很重要，可以在哪里买

• Mount Austin：繁忙的商业街紧邻住宅区，有SOHO和服务式住宅。
• Tebrau、Setia Indah与Molek：靠近店屋办公室和购物中心的有地住宅。
• Iskandar Puteri：Medini的商业地契住宅和较新的店屋办公室。
• JB Sentral与Bukit Chagar：适合服务新加坡客户的生意的市中心单位。
• Skudai、Tampoi与Kempas：有成排店屋办公室的成熟社区。

在我的新山产业地图上比较这些地区。

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常见问题

我可以在新山的住家经营生意吗？

如果是安静的案头工作，通常可以，但这取决于您的地方政府，若住公寓，也取决于大楼的附加条例。如果有顾客上门、您烹煮食物出售、聘请员工或想挂招牌，请先询问地方政府的执照部门和管理处。

在柔佛居家经营生意需要执照吗？

这取决于活动类型。我没有在MBJB、MBIP或MPKu找到公布的居家生意执照类别。地方政府按个案发出营业场所和招牌执照，柔佛2022年的指南另外允许在自家门前进行有限度的摆卖。

我可以在公寓单位里经营生意吗？

请查看附加条例和住户守则，并以书面询问管理处。额外附加条例可以限制商业活动，并对违规罚款最高RM200。访客、收发货和停车是常见的问题。

SSM注册要多少钱？

根据SSM收费表，以本人名字经营的生意每年RM30，使用商号则每年RM60。您可以通过ezBiz一次注册一至五年。

报税时可以申报居家办公室开支吗？

LHDN允许扣除为产生生意收入而完全且专门产生的开支，但禁止扣除家庭或私人开支。我找不到它公布的居家办公室计算公式，所以请保留合理的依据和记录，并向税务代理查询。

在家经营Airbnb算是居家生意吗？

它被视为短期住宿，有其本身的规定。全国指南在2026年10月正在定稿，分层地契大楼也仍须遵守其本身的附加条例。

在找适合您生意的住家吗？

告诉我您的生意做什么、是否有客户上门以及您的预算。我会建议允许这类活动的住家、SOHO单位或店屋办公室，并在您作出决定之前向管理层索取住户守则。您也可以预约看房，若您还不在新山，也可以预约Zoom咨询。

资料来源：MyGOV，开始做生意（注册与地方执照），核实于2026年11月；Pihak Berkuasa Tempatan Negeri Johor，Garis Panduan Pemerkasaan Pelesenan Negeri Johor，2022年11月1日发出；MBJB，Garis Panduan Perancangan（规划准证与豁免），2023年1月；The Star，“Council cracks down on business licence renters”，2026年7月17日；The Star，MBIP吊销Forest City的生意执照，2026年7月21日；Strata Management Act 2013，第70条，核实于2026年11月；Strata Management Act 2013，第32条，核实于2026年11月；Malay Mail，关于分层地契附加条例，2026年9月29日；The Star，短租指南正在定稿，2026年10月26日；SSM，Registration of Business收费表，核实于2026年11月；SSM，ezBiz用户指南：新生意注册，版本6.1，2026年5月24日；LHDN，Allowable and Non-Allowable Expenses，更新于2022年5月11日；LHDN，Program Memfail Borang Nyata bagi Tahun 2026，核实于2026年11月；LHDN，Navigasi HASiL 2026（记录保存），2026

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于2026年11月13日，并非法律或税务意见。地方政府的执照和规划规定因地区和活动而异，大楼附加条例也因项目而异；开始之前，请向您的地方政府、管理处和持牌税务代理确认。