Menyewakan rumah JB Anda kepada perusahaan (2026): sewa korporat, pemeriksaan, bea meterai, dan pajak

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 13 November 2026

Panduan ini untuk pemilik properti di Johor Bahru, termasuk pemilik yang tinggal di Singapura atau di negara lain, yang diminta menyewakan rumahnya kepada perusahaan untuk karyawannya. Jawaban singkatnya: dalam sewa korporat, perusahaan adalah penyewa dan yang menandatangani perjanjian, sedangkan karyawan dan keluarganya disebut sebagai penghuni. Periksa perusahaan di daftar Companies Commission of Malaysia (SSM), mintalah jaminan dari direktur atau perusahaan induk jika perusahaannya kecil, bubuhkan bea meterai pada perjanjian melalui LHDN, dan simpan kuitansi yang layak. Uang sewa tetap merupakan penghasilan sewa Anda sendiri untuk keperluan pajak.

Cara kerja sewa korporat: siapa berperan sebagai apa

Perusahaan di Johor Bahru menyewa rumah untuk manajer yang ditugaskan dari luar negeri, untuk karyawan yang berbasis di Singapura tetapi mengerjakan proyek di Johor, dan untuk insinyur dengan penugasan jangka panjang. Dokumennya terlihat seperti sewa biasa, tetapi perannya terbagi:

Peran	Siapa	Artinya bagi Anda
Penyewa	Perusahaan	Bertanggung jawab secara hukum atas sewa, deposit, kerusakan, dan pengembalian unit. Klaim Anda ditujukan kepada perusahaan.
Penghuni	Karyawan dan keluarga yang disebutkan dalam perjanjian	Tinggal di unit, tetapi biasanya tidak bertanggung jawab atas sewa. Daftarkan mereka ke manajemen untuk kartu akses.
Penandatangan	Pejabat perusahaan yang berwenang	Mintalah resolusi direksi atau surat kuasa yang menyebutkan nama mereka.
Penjamin	Seorang direktur atau perusahaan induk (jika disepakati)	Membayar jika perusahaan tidak membayar. Menandatangani klausul jaminan atau surat jaminan terpisah.
Narahubung	Bagian HR, administrasi, atau perusahaan relokasi	Mengurus pembayaran dan pemberitahuan sehari-hari. Cantumkan detail kontak mereka dalam perjanjian.

Jika karyawan menandatangani secara pribadi dan perusahaan menggantinya, karyawan itulah penyewa Anda dan perusahaan tidak terikat.

Memeriksa perusahaan sebelum Anda menandatangani

SSM adalah pendaftar resmi perusahaan Malaysia. Produk informasi perusahaannya dijual melalui empat portal layanan resmi (SSM e-Info, MyData-SSM, SSM Search, dan SSM SafeData). Profil perusahaan berharga RM10, atau RM20 sebagai salinan bersertifikat digital, belum termasuk biaya layanan dan pajak layanan 8% atas biaya tersebut (SSM, diakses November 2026). Produk lain mencakup direktur, pemegang saham, charge, dan laporan keuangan.

• Nama dan nomor. Nama dan nomor registrasi dalam perjanjian harus sama persis dengan catatan SSM.
• Status. Perusahaan harus berstatus aktif, tidak sedang dilikuidasi atau dihapus dari daftar.
• Direktur. Pastikan penandatangan Anda adalah direktur atau diberi wewenang melalui resolusi direksi.
• Usia dan ukuran. Perusahaan berusia satu bulan memiliki risiko berbeda dari pemberi kerja yang sudah mapan; laporan keuangan terbaru membantu.
• Sumber pembayaran. Sewa dan deposit sebaiknya berasal dari rekening perusahaan sendiri, bukan dari pihak yang tidak terkait.

FAQ SSM tentang Companies Act 2016 menjelaskan bahwa dokumen yang ditandatangani oleh dua pejabat berwenang, salah satunya direktur, memiliki kekuatan yang sama dengan dokumen yang dibubuhi common seal; perusahaan dengan satu direktur menandatangani di hadapan saksi. Stempel karet saja tidak membuktikan apa-apa.

Jaminan dari direktur atau perusahaan induk

Tanggung jawab perusahaan bersifat terbatas: jika perusahaan tutup, para direkturnya biasanya tidak bertanggung jawab atas utangnya. Jaminan dari direktur atau perusahaan induk menutup celah itu. Pemberi kerja besar sering menolak, yang bisa wajar jika laporan keuangannya kuat; untuk perusahaan kecil atau perusahaan rintisan, jaminan atau deposit yang lebih besar adalah permintaan yang wajar. Mintalah pengacara menyusun redaksinya.

Deposit, sewa, dan kuitansi

Tidak ada undang-undang yang menetapkan besaran deposit sewa di Malaysia, sehingga deposit jaminan, deposit utilitas, dan sewa di muka ditentukan oleh kesepakatan Anda. Tuliskan kapan deposit dikembalikan; panduan saya tentang pengembalian deposit sewa membahas potongan dan sengketa. Sepakati tanggal dan frekuensi pembayaran, serta apa yang terjadi pada sewa di muka jika sewa berakhir lebih awal.

Perusahaan memerlukan dokumen untuk pembukuannya, jadi bersiaplah menerima permintaan faktur dan kuitansi. Dua hal terkini:

• E-invoicing. Mulai 1 September 2026, pemerintah menaikkan ambang wajib e-invoicing menjadi omzet tahunan RM3 million (The Star, 30 Agustus 2026). Sebagian besar pemilik perorangan berada di bawah ambang itu, tetapi kuitansi sederhana bertanggal yang mencantumkan nama Anda, nama perusahaan, alamat properti, periode, dan jumlahnya tetap membantu perusahaan.
• Pajak layanan. Jasa sewa dan leasing dimasukkan ke dalam pajak layanan 8% sejak 1 Juli 2025, tetapi penyewaan hunian dikecualikan (Royal Malaysian Customs Department, Service Tax Policy No. 2/2025 tentang jasa sewa atau leasing). Menyewakan rumah kepada perusahaan tidak menjadikannya sewa yang kena pajak layanan, selama rumah itu dipakai sebagai tempat tinggal.

Bea meterai dan biaya hukum atas perjanjian

Perjanjian sewa dibubuhi bea meterai berdasarkan Item 49 First Schedule Stamp Act 1949, untuk setiap RM250 (atau bagiannya) dari sewa tahunan. Pedoman LHDN tertanggal 30 Juni 2026 menetapkan tarif berikut:

Jangka waktu sewa	Bea per RM250 dari sewa tahunan
Hingga 1 tahun	RM1
Lebih dari 1 tahun, hingga 3 tahun	RM3
Lebih dari 3 tahun, hingga 5 tahun	RM5
Lebih dari 5 tahun	RM7

Penyewa biasanya pihak yang membayar dan menyampaikannya, jadi di sini berarti perusahaan. Perjanjian sewa beralih ke sistem penilaian sendiri (self-assessment) sejak 1 Januari 2026, dan LHDN menyatakan tidak akan mengenakan sanksi atas kesalahan dalam penyampaian selama 2026 (The Star, 21 Desember 2025). Jika pengacara menyusun perjanjiannya, skala Solicitors’ Remuneration Order 2023 untuk sewa dengan uang sewa bulanan RM10,000 atau kurang adalah 30% dari sewa satu bulan, minimum RM500 (Malaysian Bar Circular 185/2023). Siapa yang membayar biaya penyusunan dapat dinegosiasikan. Panduan perjanjian sewa untuk pemilik di JB saya membahas klausulnya secara lengkap.

Hal-hal pajak bagi pemilik

Sewa dari perusahaan dikenai pajak seperti sewa lainnya: itu penghasilan Anda, dilaporkan dalam laporan pajak Anda sendiri.

Poin	Yang berlaku
Pajak potongan (withholding tax)	Daftar withholding tax LHDN mencakup sewa atas penggunaan barang bergerak yang dibayarkan kepada non-residen (section 109B), bukan sewa rumah atau kondominium. Perusahaan biasanya membayar sewa penuh; penasihat pajaknya dapat memastikan.
Pemilik residen	Sewa ditambahkan ke penghasilan Anda yang lain dan dikenai pajak dengan tarif progresif residen, setelah dikurangi biaya yang diperbolehkan. Lihat pajak penghasilan sewa bagi pemilik residen.
Pemilik non-residen	Tarif tetap 30% dari penghasilan kena pajak sejak tahun penilaian 2020, tanpa keringanan pribadi (LHDN). Status residen bergantung pada jumlah hari di Malaysia (182 hari atau lebih adalah ujian utamanya), bukan kewarganegaraan.
Biaya	LHDN Public Ruling 12/2018 tidak memperbolehkan biaya yang dikeluarkan sebelum properti disewakan. Untuk penyewaan yang bukan usaha, biaya penggantian perabot dapat dikurangkan.
Residen Singapura	Pajak Malaysia didahulukan; aturan Singapura menentukan apa yang Anda laporkan di sana. Lihat pajak Singapura atas penghasilan sewa di JB.

Untuk formulir pelaporan dan biaya yang dapat dikurangkan, lihat panduan pajak penghasilan sewa saya.

Karyawan asing dan status imigrasi

Perusahaan sebaiknya memastikan bahwa setiap penghuni dewasa memiliki pass yang berlaku selama masa tinggalnya. Section 55E Immigration Act 1959/63 menjadikan pelanggaran pidana bagi penghuni suatu tempat yang membiarkan imigran ilegal tinggal di sana, jadi jangan lewatkan pemeriksaan ini hanya karena penyewanya perusahaan. Panduan saya tentang menyewakan kepada penyewa asing menjelaskan jenis pass dan klausul yang perlu dipakai.

• Sebutkan para penghuni dalam lampiran, dengan nomor paspor dan tanggal berakhirnya pass.
• Perubahan secara tertulis. Ketika satu karyawan pergi dan karyawan lain pindah masuk, perusahaan mengirimkan detail baru kepada Anda terlebih dahulu.
• Simpan data dengan aman. Kumpulkan hanya yang Anda perlukan dan simpan salinannya dengan aman sesuai Personal Data Protection Act 2010; lihat daftar periksa penyaringan penyewa dan inventaris saya.
• Perumahan untuk pekerja. Jika perusahaan menginginkan rumah untuk sekelompok pekerja, Part IIIA Act 446 (Employees’ Minimum Standards of Housing, Accommodations and Amenities Act 1990, yang ditegakkan oleh Labour Department, JTKSM) mengatur akomodasi yang disediakan pemberi kerja. Mintalah konfirmasi tertulis bahwa pemberi kerja mematuhinya.

Klausul penting dalam sewa korporat

• Klausul pengakhiran lebih awal (“diplomatic clause”). Perusahaan sering meminta hak untuk mengakhiri sewa jika karyawan dipindahtugaskan ke luar Malaysia atau berhenti bekerja, biasanya hanya setelah masa minimum dan dengan pemberitahuan tertulis. Sepakati masa minimum, pemberitahuan, dan apa yang terjadi pada sewa di muka dan deposit.
• Penggunaan dan penghuni. Hanya untuk hunian oleh penghuni yang disebutkan; tidak boleh disewakan kembali, dialihkan, atau disewakan jangka pendek. Lihat aturan sewa jangka pendek di JB.
• Perbaikan dan servis AC. Siapa memperbaiki apa, hingga jumlah berapa, dan seberapa cepat Anda menanggapi.
• Utilitas. Atas nama siapa rekening listrik, air, dan internet; lihat tagihan listrik dan air di JB.
• Perpanjangan dan peninjauan sewa. Opsi perpanjangan, dengan uang sewa untuk masa baru yang disepakati atau ditetapkan dengan metode yang disebutkan.
• Pemberitahuan. Ke alamat terdaftar perusahaan dan narahubung HR.
• Wanprestasi. Bunga keterlambatan pembayaran, peran penjamin, dan langkah-langkah jika sewa berhenti dibayar; lihat ketika penyewa berhenti membayar sewa.

Unit berperabot dan inventarisnya

Unit berperabot lengkap cocok bagi banyak karyawan yang direlokasi; keluarga yang mengirim perabotnya sendiri mungkin lebih suka unit semi-berperabot. Panduan saya tentang sewa berperabot vs tanpa perabot membahas apa yang diharapkan penyewa. Apa pun yang Anda sediakan, lampirkan inventaris yang ditandatangani beserta foto bertanggal, angka meteran, dan jumlah kunci serta kartu akses. Orang yang menandatanganinya harus diberi wewenang oleh perusahaan, bukan hanya penghuninya.

Apa yang biasanya diminta tim HR dan relokasi

1. Bukti bahwa Anda pemilik unit, seperti tagihan pajak properti (assessment) terbaru atau salinan sertifikat, dan dokumen identitas Anda.
2. Denah, luas, foto, daftar perabot, dan tempat parkir.
3. Fasilitas gedung, pengaturan keamanan, dan house rules bagi penghuni.
4. Jarak ke kantor, sekolah, dan pos pemeriksaan imigrasi.
5. Draf perjanjian dan detail rekening bank Anda dalam surat yang ditandatangani.

Jika Anda berada di luar negeri, panduan saya tentang mengelola properti JB dari luar negeri membahas kunci, perbaikan, dan inspeksi.

Di mana perusahaan mencari hunian karyawan di JB

• JB Sentral dan Bukit Chagar: untuk karyawan yang menyeberang ke Singapura, dekat CIQ dan stasiun RTS Link.
• Iskandar Puteri: Medini, sekolah-sekolah EduCity, dan Second Link.
• Mount Austin: kondominium keluarga dan rumah tapak.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan mapan dekat mal.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: perumahan sisi barat dekat Second Link.
• Kulai dan Senai: dekat bandara Senai dan kawasan industri di utara kota.

Bandingkan di peta properti JB saya.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Perjanjian sewa untuk pemilik di JB · Menyewakan kepada penyewa asing · Penyaringan penyewa dan inventaris · Pengembalian deposit sewa

Pertanyaan yang sering diajukan

Siapa yang harus menandatangani perjanjian sewa korporat di Malaysia?

Perusahaan menandatangani sebagai penyewa melalui pejabat yang berwenang, biasanya dua orang, salah satunya direktur, sebagaimana diperbolehkan section 66 Companies Act 2016. Karyawan disebutkan sebagai penghuni. Mintalah resolusi direksi atau surat kuasa yang menyebutkan nama para penandatangan.

Bagaimana cara memeriksa perusahaan sebelum menyewakan kepadanya?

Belilah profil perusahaan dari SSM melalui salah satu portal resminya; harganya RM10 belum termasuk biaya layanan. Pastikan nama dan nomornya sesuai dengan perjanjian, perusahaan berstatus aktif, dan siapa saja direkturnya. Untuk perusahaan kecil atau baru, mintalah laporan keuangan terbaru atau jaminan.

Apakah perusahaan wajib memotong withholding tax dari sewa yang dibayarkan kepada saya?

Tidak untuk rumah menurut daftar withholding tax LHDN, yang mencakup sewa barang bergerak yang dibayarkan kepada non-residen, bukan sewa rumah atau kondominium. Anda melaporkan sendiri uang sewanya: perorangan residen dengan tarif progresif, perorangan non-residen dengan tarif tetap 30%. Bukan nasihat pajak.

Siapa yang membayar bea meterai atas perjanjian sewa dengan perusahaan?

Biasanya penyewa, yang dalam hal ini adalah perusahaan. Tarifnya RM1 per RM250 dari sewa tahunan untuk jangka waktu hingga satu tahun dan RM3 untuk satu sampai tiga tahun berdasarkan pedoman LHDN Juni 2026. Bubuhkan bea meterai dalam 30 hari sejak penandatanganan.

Haruskah saya meminta jaminan dari direktur?

Untuk perusahaan kecil atau yang baru berdiri, ya, atau mintalah deposit yang lebih besar. Tanggung jawab perusahaan bersifat terbatas, sehingga jaminan dari direktur atau perusahaan induk memberi Anda pihak yang dapat ditagih jika perusahaan berhenti membayar. Mintalah pengacara menyusunnya.

Apakah saya harus mengenakan pajak layanan atas sewa dari perusahaan?

Tidak untuk rumah yang dipakai sebagai tempat tinggal. Pajak layanan atas sewa dan leasing mulai berlaku 1 Juli 2025, tetapi penyewaan hunian dikecualikan, sebagaimana dirangkum para penasihat pajak tentang cakupan Customs pada Juni 2025.

Menyewakan rumah JB Anda kepada perusahaan?

Beri tahu saya unitnya, apakah berperabot, dan siapa yang meminta. Saya akan menyiapkan detail unit yang dicari tim HR dan relokasi, membantu Anda memeriksa perusahaan dan draf perjanjiannya, dan mengatur viewing untuk karyawan mereka. Anda juga bisa membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: SSM, company information products and fees, accessed November 2026; SSM, FAQ on the Companies Act 2016, Part G (execution of documents, section 66), accessed November 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949, 30 June 2026; The Star, “No penalties in first year of self-assessment stamp duty system”, 21 December 2025; Malaysian Bar, Circular No 185/2023, Solicitors’ Remuneration Order 2023 (Second Schedule, tenancies), July 2023; LHDN, withholding tax (sections 107A to 109G), accessed November 2026; LHDN, tax treatment of residents and non-residents, 2025; LHDN, public rulings list (PR 12/2018, Income from Letting of Real Property, still current), accessed November 2026; CTIM, summary of LHDN Public Ruling 12/2018, December 2019; The Star, “Over 1.1 million businesses to benefit from higher e-invoicing threshold, says LHDN”, 30 August 2026; Royal Malaysian Customs Department, Service Tax Policy No. 2/2025: rental or leasing services (2025); Labour Department of Peninsular Malaysia (JTKSM), employees’ housing, accommodations and amenities (Act 446), accessed November 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum diperiksa pada 13 November 2026, bukan nasihat hukum atau pajak. Aturan pajak, tarif bea meterai, dan biaya bisa berubah; konfirmasikan dengan LHDN, penasihat pajak Anda, dan pengacara Anda sebelum menandatangani.