Membeli hartanah atas nama anak di Malaysia (2026): orang belum dewasa, pemegang amanah, duti setem dan risikonya

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 13 November 2026

Ibu bapa sering bertanya kepada saya sama ada mereka boleh membeli rumah di Johor Bahru “untuk anak-anak” dan meletakkan nama anak pada hakmilik. Jawapan ringkasnya: anak di bawah umur 18 tahun ialah orang belum dewasa di Malaysia dan tidak boleh menandatangani perjanjian jual beli (SPA) yang mengikat atau mengambil pinjaman perumahan, jadi pembelian dibuat oleh orang dewasa. Cara sah yang biasa ialah membeli atas nama anda sendiri dan memindahkannya atau mewariskannya kepada anak kemudian, memegangnya secara rasmi sebagai pemegang amanah untuk anak, atau membeli atas nama bersama apabila anak berumur 18 tahun. Setiap cara mempunyai akibat duti setem, cukai dan kawalan yang berbeza, dan meletakkan nama anak pada hakmilik terlalu awal boleh menyebabkan mereka kehilangan pengecualian duti setem rumah pertama kemudian. Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang atau cukai.

Mengapa anak tidak boleh begitu sahaja menjadi pembeli

• Kontrak. Seksyen 11 Contracts Act 1950 menyatakan seseorang layak berkontrak hanya selepas mencapai umur dewasa, yang ditetapkan oleh Age of Majority Act 1971 pada 18 tahun. Mahkamah Malaysia telah mengikut kes lama Majlis Privy Mohori Bibee dengan menganggap kontrak orang belum dewasa sebagai batal, dengan pengecualian sempit seperti biasiswa dan keperluan asas.
• Pinjaman. Bank memerlukan peminjam yang boleh terikat dengan pinjaman, jadi peminjam dan orang yang menggadaikan hartanah mestilah orang dewasa.
• Undang-undang tanah. National Land Code mengecualikan orang belum dewasa daripada memohon tanah yang dilupuskan oleh Negeri (seksyen 43), dan pejabat tanah berurusan dengan orang dewasa atau dengan pemegang amanah dan penjaga yang bertindak bagi pihak anak.
• Menjual kemudian. Di bawah seksyen 15 Guardianship of Infants Act 1961, penjaga memerlukan kebenaran mahkamah untuk menjual, menggadai atau mencagarkan harta tak alih anak, atau menyewakannya lebih daripada setahun. Oleh itu, hartanah yang dipegang untuk orang belum dewasa sukar dijual atau dibiayai semula sehingga anak berumur 18 tahun. Keluarga Muslim juga wajar bertanya tentang undang-undang keluarga Islam negeri masing-masing.

Pilihan anda, dibandingkan

Cara	Cara ia berfungsi	Sesuai untuk	Perkara yang perlu diberi perhatian
1. Nama anda sekarang, pindah milik kemudian	Anda membeli, meminjam dan memiliki. Apabila anak sudah dewasa, anda memberikan rumah itu melalui pindah milik kasih sayang (pindahmilik kasih sayang).	Mengekalkan kawalan dan fleksibiliti	Peraturan duti setem dan RPGT pada masa pindah milik; hadiah itu menghabiskan status rumah pertama anak
2. Anda memegangnya sebagai pemegang amanah untuk anak	Hakmilik didaftarkan atas nama anda “sebagai pemegang amanah”; surat ikatan amanah menetapkan terma dan boleh didepositkan di pejabat tanah; kaveat amanah boleh dimasukkan.	Mengasingkan rumah untuk anak yang masih kecil	Sukar dijual atau dibiayai semula; tanggungjawab pemegang amanah; kos guaman; tanya kesannya terhadap status rumah pertama anak
3. Nama bersama apabila anak berumur 18 tahun	Ibu bapa dan anak dewasa membeli bersama, selalunya sebagai pemilik bersama dengan bahagian yang dinyatakan (tenants in common), kadangkala dengan pinjaman bersama.	Anak dewasa yang menyumbang atau akan mengambil alih pinjaman	Anak kehilangan pelepasan rumah pertama; setiap pemilik bersama boleh berurusan dengan bahagian masing-masing
4. Wariskan melalui wasiat	Anda memilikinya seumur hidup; rumah itu berpindah selepas kematian.	Ibu bapa yang memerlukan rumah atau nilainya semasa bersara	Bagi waris yang belum dewasa, pemegang amanah memegangnya sehingga umur 18 tahun; orang Islam mengikut faraid (hukum pembahagian pusaka Islam) melainkan peraturan hibah (pemberian semasa hayat) atau wasiat terpakai

Cara pemegang amanah berfungsi pada hakmilik

Seksyen 344 National Land Code membenarkan pendaftar merekodkan bahawa tanah dipegang oleh seseorang “sebagai pemegang amanah”, dan membenarkan suratcara amanah didepositkan di pejabat tanah untuk rujukan. Terma amanah tidak ditulis pada hakmilik itu sendiri. Seksyen 332 membenarkan kaveat amanah yang boleh menghalang urusan terhadap harta amanah, yang melindungi anak jika pemegang amanah kemudian cuba menjualnya. Trustee Act 1949 secara amnya mengehadkan pemegang amanah tanah kepada empat orang. Surat ikatan amanah biasanya menyatakan bila hartanah berpindah kepada anak, contohnya pada umur 18 tahun atau umur lebih lewat yang anda pilih; pemegang amanah kemudian memindahkannya dan kaveat ditarik balik. Peguam akan menyediakan surat ikatan itu. Jika anda memerlukan pinjaman, tanya bank lebih awal sama ada ia akan memberi pinjaman atas struktur ini.

Pinjaman: peminjam mestilah orang dewasa

Jika anda memerlukan pembiayaan, pilihan yang realistik ialah pinjaman atas nama anda sendiri, atau pinjaman bersama dengan anak dewasa yang pendapatannya boleh dikira oleh bank. Umur anda penting: bank memendekkan tempoh apabila anda menghampiri had umur mereka. Lihat panduan saya tentang pinjaman perumahan bersama, tempoh pinjaman dan had umur dan berapa harga rumah yang mampu anda beli. Jika anda membeli secara tunai, bandingkan kebaikan dan keburukannya dalam tunai vs pinjaman perumahan.

Memindahkan kepada anak kemudian: duti setem dan RPGT

Perkara	Peraturan bagi hadiah daripada ibu bapa kepada anak
Duti setem	RM1 juta pertama nilai pasaran dikecualikan dan 50% daripada duti biasa bagi bakinya, jika anak itu warganegara Malaysia (P.U.(A) 178/2023, suratcara mulai 1 April 2023)
RPGT bagi ibu bapa	Tiada untung, tiada rugi bagi pemberi yang warganegara Malaysia (perenggan 12, Jadual 2, RPGT Act 1976); kedua-dua pihak masih perlu mengemukakan borang
RPGT apabila anak menjual	Anak mengambil alih kos asal anda, dan jualan dalam tempoh lima tahun selepas hadiah boleh dikenakan cukai. Tanya penasihat cukai cara tempoh pegangan dikira
Pinjaman sedia ada	Biasanya diselesaikan atau dibiayai semula dahulu, dengan persetujuan bank
“Menjual” pada harga simbolik	Kehilangan pelepasan hadiah; duti setem dikenakan atas nilai pasaran

Membeli rumah itu sendiri dan membayar duti setem atas pembelian ialah langkah berasingan; lihat panduan duti setem 2026 dan panduan RPGT saya.

Pengecualian rumah pertama yang mungkin hilang daripada anak anda

Warganegara Malaysia yang membeli rumah pertama boleh mendapat pengecualian duti setem atas dokumen pindah milik dan pinjaman. Pada April 2026, jawatankuasa pemindahhakan Majlis Peguam meringkaskan perintah semasa (P.U.(A) 53/2021 dan 54/2021, seperti dilanjutkan oleh P.U.(A) 448 dan 449/2025): satu hartanah kediaman sehingga RM500,000, bagi SPA yang ditandatangani dari 1 Januari 2021 hingga 31 Disember 2027, dan hanya jika pembeli tidak pernah memiliki hartanah kediaman, termasuk yang diterima melalui pusaka atau hadiah, sama ada dipegang sendiri atau bersama. Bajet 2027 mencadangkan pengecualian penuh sehingga RM500,000 dan pengecualian 50% bagi bahagian sehingga RM750,000, bagi SPA yang ditandatangani dari 2027 hingga 2030 (Bernama, 12 Oktober 2026); sehingga ia diwartakan, ia masih cadangan.

Jadi, menambah nama anak pada rumah anda sekarang, walaupun sebagai bahagian bersama yang kecil, boleh bermakna mereka membayar duti setem penuh atas rumah pertama mereka sendiri kemudian. Jika anak anda berkemungkinan membeli rumah di bawah had ini, mungkin lebih baik mengekalkan rumah atas nama anda dan merancang hadiah atau wasiat untuk kemudian. Panduan rumah pertama saya meliputi skim pembeli pertama yang lain.

Risiko meletakkan hartanah atas nama anak

• Anda hilang kawalan pada umur 18 tahun. Pemilik dewasa yang berdaftar boleh menjual, menggadai atau memindahkan kepentingannya. Janji untuk “memulangkannya” sukar dikuatkuasakan.
• Peristiwa dalam hidup anak menjejaskan hartanah. Pemiutang, kebankrapan atau perceraian mereka boleh melibatkan rumah atas nama mereka.
• Persaraan anda. Jika anda mungkin perlu menjual atau meminjam atas cagaran rumah itu kemudian, mengekalkannya atas nama anda mengekalkan pilihan itu.
• Keadilan dalam keluarga. Seorang anak ada pada hakmilik dan yang lain tiada boleh menimbulkan pertikaian. Catatkan hasrat anda dan gunakan wasiat.
• Menggunakan anak sebagai penama. Mendaftarkan rumah atas nama anak untuk mengelak sesuatu peraturan, had pinjaman atau pemiutang adalah berisiko dan boleh menjadikan susunan itu tidak boleh dikuatkuasakan. Lihat risiko pemilikan penama.

Jika anak dewasa akan memiliki bersama, tentukan sama ada anda memegang sebagai joint tenants atau tenants in common dan dalam bahagian berapa; lihat nama bersama dan tenancy in common.

Wasiat: selalunya cara paling mudah

Ramai ibu bapa mengekalkan rumah atas nama sendiri dan mewariskannya kepada anak-anak melalui wasiat. Jika benefisiari masih belum dewasa, mahkamah secara amnya melantik sekurang-kurangnya dua individu atau sebuah syarikat amanah untuk mentadbir harta pusaka, dan hartanah itu dipegang sehingga anak cukup umur. Wasiat membolehkan anda menamakan penjaga dan pemegang amanah yang anda percayai. Keluarga Muslim wajar meneliti faraid, hibah dan wasiat; lihat panduan saya tentang faraid, hibah dan wasiat untuk hartanah. Mulakan dengan penulisan wasiat di Malaysia dan, jika tiada wasiat, surat kuasa mentadbir.

Keluarga asing yang membeli di Johor

• Peraturan yang sama untuk ibu bapa dan anak. Anak warga asing juga ialah pembeli asing. Harga minimum Johor untuk warga asing secara amnya RM1 juta bagi kebanyakan hartanah kediaman, dengan beberapa pengecualian (New Straits Times, April 2026), dan setiap perolehan oleh warga asing memerlukan kebenaran negeri. Lihat harga minimum dan kuota warga asing Johor dan kebenaran negeri untuk pindah milik.
• Duti setem lebih tinggi. Sejak 1 Januari 2026, pindah milik hartanah kediaman kepada bukan warganegara yang bukan pemastautin tetap dikenakan duti setem pada kadar 8%, dan pelepasan ibu bapa-anak mensyaratkan penerima warganegara Malaysia.
• Fi negeri bagi pindah milik keluarga. Fi pejabat tanah Johor mulai 1 Julai 2025 menetapkan kadar pindah milik kasih sayang bagi keluarga terdekat: 2% daripada nilai penilaian JPPH atau RM20,000, mengikut mana yang lebih tinggi, tambah fi permohonan RM2,000 bagi setiap hakmilik.
• Peraturan negara asal. Semak peraturan cukai dan pusaka negara anda sendiri, dan bagi India, peraturan pengiriman wang dalam panduan LRS dan TCS saya.

Kawasan pilihan keluarga di JB

• Iskandar Puteri: sekolah antarabangsa EduCity dan perbandaran yang lebih baharu.
• Mount Austin: mesra keluarga, dengan sekolah, kedai dan kondo dalam pelbagai julat harga.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: berhampiran universiti, untuk anak yang belajar di JB.
• Kawasan terbaik untuk tinggal di JB: perbandingan yang lebih luas.

Lebih banyak panduan hidup di Johor: Memindahkan hartanah kepada keluarga · Nama bersama dan tenancy in common · Penulisan wasiat di Malaysia · Duti setem pada 2026

Soalan lazim

Bolehkah saya membeli rumah atas nama anak saya di Malaysia?

Tidak dengan anak sebagai pembeli jika dia di bawah 18 tahun, kerana orang belum dewasa tidak boleh memasuki kontrak yang mengikat atau mengambil pinjaman. Anda boleh membeli atas nama sendiri dan memindahkannya kemudian, memegang hartanah sebagai pemegang amanah untuk anak, atau membeli atas nama bersama apabila anak berumur 18 tahun.

Bolehkah orang belum dewasa menjadi pemilik berdaftar hartanah di Malaysia?

Dalam amalan, hartanah untuk orang belum dewasa dipegang oleh orang dewasa, contohnya ibu atau bapa yang didaftarkan “sebagai pemegang amanah” di bawah seksyen 344 National Land Code, dengan kaveat amanah untuk melindungi anak. Menjual atau menggadai hartanah anak memerlukan kebenaran mahkamah di bawah Guardianship of Infants Act 1961. Tanya peguam tentang kes anda.

Adakah duti setem apabila saya memindahkan rumah kepada anak?

Bagi hadiah yang ditandatangani mulai 1 April 2023, RM1 juta pertama nilai pasaran dikecualikan dan separuh daripada duti biasa dikenakan atas bakinya, jika anak itu warganegara Malaysia (P.U.(A) 178/2023). Ibu bapa yang warganegara tidak membayar RPGT atas hadiah itu.

Adakah anak saya akan kehilangan pengecualian duti setem rumah pertama?

Mungkin. Perintah semasa hanya mengecualikan pembeli yang tidak pernah memiliki hartanah kediaman, termasuk yang diterima melalui hadiah atau pusaka atau dipegang bersama. Anak yang namanya sudah ada pada hakmilik mungkin membayar duti setem penuh atas rumah pertamanya sendiri kemudian.

Bolehkah anak saya yang berumur 18 tahun menjadi peminjam bersama?

Anak dewasa boleh menjadi peminjam bersama jika bank menerima pendapatan dan rekod kreditnya. Ramai dewasa muda mempunyai sejarah pendapatan yang sedikit, jadi pendapatan ibu bapa biasanya menampung pinjaman. Tanya bank sebelum menandatangani.

Bolehkah ibu bapa warga asing membeli rumah di Johor atas nama anak?

Peraturan warga asing yang sama terpakai kepada anak: harga minimum Johor, secara amnya RM1 juta bagi kebanyakan hartanah kediaman, dan kebenaran negeri. Orang belum dewasa tetap tidak boleh menjadi pembeli, jadi keluarga asing biasanya membeli atas nama ibu atau bapa.

Rancang nama pada hakmilik sebelum menempah

Nama siapa yang ada pada hakmilik sukar diubah dengan kos rendah selepas SPA ditandatangani. Beritahu saya rancangan anda, umur anak-anak anda dan sama ada anda memerlukan pinjaman, dan saya akan menyenarai pendek rumah yang sesuai serta membantu anda mengemukakan soalan yang tepat kepada peguam anda sebelum anda membayar yuran tempahan. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Harun et al., “Minor’s Capacity to Contract in Malaysia: Issues and Challenges”, International Journal of Academic Research in Business and Social Sciences, 8(12), 2018 (Contracts Act 1950 s.11, Age of Majority Act 1971); National Land Code (Act 828), seksyen 43, disemak November 2026; National Land Code, seksyen 332 (kaveat amanah), disemak November 2026; National Land Code, seksyen 344 (pendaftaran sebagai pemegang amanah), disemak November 2026; Guardianship of Infants Act 1961 (Act 351), seksyen 5 dan 15, disemak November 2026; Malaysian Bar, Circular No 128/2026 on first-home stamp duty exemptions, 16 April 2026; Bernama, “Budget 2027: Stamp duty exemption for first home, revival of abandoned housing projects”, 12 Oktober 2026; Kementerian Kewangan, kenyataan mengenai pengecualian duti setem untuk rumah pertama dan pindah milik kasih sayang, 9 Jun 2023; LHDN, pengecualian RPGT, disemak November 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949, 30 Jun 2026; Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Johor, Pekeliling Bil. 3 Tahun 2025 (fi, termasuk pindah milik kepada warga asing), berkuat kuasa 1 Julai 2025; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 13 November 2026, bukan nasihat undang-undang atau cukai. Saya tidak menyediakan dokumen amanah atau pindah milik atau mengatur pegangan penama. Peraturan dan pemakaiannya kepada keluarga anda berbeza-beza; berbincang dengan peguam Malaysia dan penasihat cukai sebelum anda membeli atau memindahkan hartanah.