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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核对日期：2026年11月12日
这份清单写给在新山领取二手房（subsale）钥匙的买家，包括住在新加坡、印度尼西亚、印度、中国及其他地方的买家。简单来说：在二手房交易中，买家按买卖合约（SPA）规定付清余款后，卖家就会交屋（vacant possession）。交屋当天，请对照 SPA 及其固定装置清单逐一检查房子，领取所有钥匙、门卡和遥控器，拍下电表和水表读数，并以书面记录任何问题。之后再转换水电户口，并向管理处和地方政府登记。
快速解答
- 何时：SPA 通常规定在付清余款时交屋；二手房交易一般在签署 SPA 后约三个月完成，常可再延长一个月。
- 领取之前：先取得律师确认交易已完成、钥匙可以交付。
- 逐一检查：把房子的状况和每一项固定装置与 SPA 以及您看房时拍的照片作比较。
- 领取：门和信箱钥匙、门卡、大门和停车场遥控器、停车贴纸、说明书、保修卡和近期账单。
- 电表水表：拍下电表和水表读数并附上日期；账单通常以交屋日期为分界分摊。
- 之后：开设您自己的 TNB 和水费户口，向管理处登记，并在三个月内向地方政府提交 Form I（MBJB 收费 RM50）。
二手房何时交屋
马来西亚律师公会（Malaysian Bar）的一篇产业转让专栏描述了二手房的一般安排：卖家在买家付清余款时交屋，地税、门牌税和水电费等支出则以交屋日期为准进行分摊。如果买家申请贷款，银行律师会在过户文件提交并完成查册后发放贷款，并先赎回卖家尚未还清的贷款。
| 阶段 | 一般时间 | 会发生什么 |
|---|---|---|
| Letter of offer（购买意向书） | 第 0 天 | 诚意订金，一般为 2% 至 3% |
| 签署 SPA | 约 2 至 3 周后 | 订金补足至 10% |
| 所需批准（如有） | 视情况而定 | 外国买家或有限制地契须获得州政府批准 |
| 交易完成 | 一般在签署 SPA 或取得最后一项批准后约 3 个月，常可再延长 1 个月（须付利息） | 付清余款，主要由买家的银行支付；赎回卖家的贷款 |
| 交屋 | 交易完成时，按 SPA 的规定 | 交付钥匙并共同检查 |
完整的流程请参考SPA 详解、在柔佛买房的法律步骤；如果卖家仍有贷款，请参考卖家仍有贷款时如何购买。
交屋之前：做好准备
- 取得固定装置清单。您的 SPA 或购买意向书应列出留下的物品：冷气机、热水器、厨房橱柜、灯、风扇、窗帘，以及任何约定留下的电器或家具。
- 找出看房时的照片。这些照片显示了您同意购买时房子的状况。
- 索取最新账单。地税、门牌税、管理费结单，以及最近一期的电费和水费账单。
- 约在白天进行。污渍和裂缝等问题在白天比较容易看到。
- 携带：SPA、存储空间充足的手机、手电筒、用来测试插座的手机充电器，以及笔记本或交屋表格。
交屋当天检查清单
把这张表打印出来或存在手机里，边检查边打勾。
| 区域 | 检查或领取什么 | 完成 |
|---|---|---|
| 钥匙 | 大门、铁花门、卧室和橱柜钥匙；信箱钥匙；按卖家的清单点算 | ☐ |
| 门禁 | 门卡或感应牌、电梯卡、大门和停车场遥控器；当场逐一测试 | ☐ |
| 停车 | 停车场贴纸或感应牌；如果停车位是附属地段（accessory parcel），记下车位号码 | ☐ |
| 密码 | 电子锁、警报器和大门密码；如果 Wi-Fi 路由器留下，也要取得其密码 | ☐ |
| 电表 | 电表号码和读数，拍照并附上日期 | ☐ |
| 水表 | 水表号码和读数，拍照并附上日期；关上所有水龙头后检查水表是否仍在转动 | ☐ |
| 账单和收据 | 最新已付的地税、门牌税和管理费收据；最后一期水电账单的安排 | ☐ |
| 说明书和保修卡 | 冷气机、热水器、炉灶和抽油烟机，以及任何留下的电器 | ☐ |
| 批准文件（有地住宅） | 任何扩建或装修的获批图则和准证（如果卖家有的话） | ☐ |
| 水和水管 | 打开每个水龙头和花洒，冲马桶，检查水槽下方、地漏和天花板有没有水渍 | ☐ |
| 电力 | 开关、插座、灯、风扇和电箱；如果您懂得操作，测试漏电断路器的测试按钮 | ☐ |
| 冷气机 | 每台冷气都能制冷和正常排水；遥控器齐全 | ☐ |
| 门窗 | 逐一开关并上锁；检查铁花和推拉门 | ☐ |
| 墙壁和地板 | 裂缝、潮湿痕迹、空心或破裂的瓷砖，与看房时的照片作比较 | ☐ |
| 固定装置 | SPA 清单上的每一项都在，且能正常使用 | ☐ |
| 遗留物品 | 卖家应已搬走的物品，以及垃圾 | ☐ |
| 有地住宅额外检查 | 屋顶和天花板是否漏水、檐槽和排水沟、大门马达、门廊及任何扩建部分 | ☐ |
如果您想在签约前做更详细的检查，请参考我的二手房验屋指南。
账单：交屋前由谁支付
大多数二手房 SPA 规定，卖家支付至约定日期（一般为交屋当天）为止的各项支出，之后由您支付。地税和门牌税是预付的，所以买家通常要把交屋后那段期间的费用退还给卖家。拖欠的管理费则相反，从卖家的款项中扣除。您拍下的电表和水表照片决定了水电费的分摊。我的二手房欠款与费用分摊指南有计算示例。
水电：转换户口
- 电（TNB）。携带身份证件和 SPA 申请更换户主（change of tenancy）。myTNB 列明，接手现有户口时须缴交相当于两个月估计用电量的保证金、RM10 印花税和 RM3 手续费。TNB 曾表示，以拥有权证明开设户口的新屋主无须负责前住户未缴付的账单。
- 水（Ranhill SAJ）。更换户口名称会被视为开设新户口，须携带身份证件、SPA 和地契申请，并缴交押金。在柔佛，排污费与水费合并在同一张账单上。
- 卖家方面。请卖家关闭旧户口并结清最后一期账单；他们自己的水电押金会退还给他们。
- 网络。查看您单位的网络覆盖情况，并尽早预约安装。
管理处、地方政府和土地局记录
- 管理处。公寓和有围篱的分层住宅，请凭 SPA 或过户文件，以新业主身份向发展商、联合管理机构（JMB）或管理机构（MC）登记。索取附例、装修规定，如有需要也申请新的门卡。根据分层管理条例，管理层可在发出通知 14 天后停用欠费业主的门禁设备，所以请确认卖家已结清户口。
- 欠款证明书。在交易完成前，您的律师可以向 MC 索取费用及欠款证明书（Strata Management Act 2013 第 73 条），或在发出分层地契之前向发展商或 JMB 索取；费用上限为 RM50。
- 地方政府。出售须在三个月内以 Form I 通知地方政府。MBJB 收费 RM50，并表示在记录新业主之前，须先结清拖欠的门牌税。
- 地税。过户注册完成后，请确认下一期地税账单是以您的名字发出的。
缺陷与违法扩建
二手房一般按您看房时的状况购买，并没有从您购买时起算的新房缺陷责任期。您能索赔什么取决于您的 SPA，所以发现问题的时机是在签约之前。交屋当天要确认的问题范围较窄：房子是否处于约定的状况，清单上的所有物品是否都在？
有地住宅请把任何扩建部分与获批图则作比较。未经批准的后厨或额外房间，一旦您成为屋主，就成了您的问题。请参考二手房的违法扩建。
如果有物品遗失或损坏
- 不要签署一切正常。把问题写在交屋表格上，或附上照片发信息给卖家或经纪。
- 当天告诉您的律师。在发放任何剩余款项之前，询问 SPA 允许怎么做，并让您的律师向卖家的律师提出。
- 按问题轻重处理。遗失一个遥控器通常可以协商解决；结构损坏或清单上的电器不见了，则可能需要采取正式步骤。
- 不要自行行动。未经咨询就扣留款项或拒绝接收钥匙，可能会让您自己违反 SPA。
门锁与安全
您无法知道钥匙有多少副本，所以请在第一天就更换大门的锁芯或重设电子锁。更改警报器和大门密码，并请管理处停用您没有收到的门卡。有地住宅屋主可以参考新山有围篱及保安的住宅。
从第一天起就有保险
公寓方面，根据 Strata Management Act 2013 第 93 和 94 条，发展商、JMB 或 MC 必须为建筑物投保，金额至少为其重建价值；请向管理处索取保险证明。您的家居物品和装修则由您自己负责，可通过家居保险（householder）投保。有地住宅请安排火险或屋主保险（houseowner），从交易完成日起生效；贷款机构通常也会要求。请参考我的住家保险指南。
如果房子附带租户
如果您购买的是附带租约的房子，就没有空屋交接。请确保租户的保证押金和水电押金在交易完成时转交给您或计入账目，租金已分摊，并以书面通知租户新屋主是谁以及收租户口。与租户预约后再检查房子。请参考在新山购买附带租户的房产。
在海外购买
您不必专程飞来领钥匙。许多海外买家会授权他人代领，有些买家则在整个购买过程中使用授权书（power of attorney）。请事先约定在您抵达之前由谁保管钥匙和门卡，并要求对方提供逐一检查过程的完整录像和电表水表照片。请参考不必飞来也能购买新山房产和在海外管理新山房产。
如果您在意这些，可以在哪里买
- Mount Austin：许多二手公寓和排屋。
- Tebrau、Setia Indah 和 Molek：成熟的有地住宅区。
- Skudai、Tampoi 和 Kempas：靠近大学的较旧排屋和公寓。
- Permas Jaya 和 Senibong：东部的公寓和有地住宅。
- Bukit Indah 和 Gelang Patah：靠近第二通道的城镇。
- Danga Bay：已完工的海滨公寓。
在我的新山房产地图上比较它们。
更多柔佛生活指南：在新山出价购买二手房 · 二手房的风险 · 新房交屋检查清单 · 新山装修与家具费用
常见问题
购买二手房时，什么时候能拿到钥匙？
通常是在按 SPA 付清余款时，一般在签约或取得最后一项批准后约三个月，常可再延长一个月。由您的律师确认何时可以交付钥匙。
二手房交屋时应该领取什么？
所有大门、铁花门和信箱钥匙、门卡和遥控器、停车场贴纸、电子锁和警报器密码、电器说明书和保修卡、近期已付账单，以及任何扩建的获批图则。
为什么交屋时要拍电表和水表？
电费和水费账单通常以交屋日期为分界分摊。附有日期的电表和水表读数照片，可以显示哪些用量属于卖家、哪些属于您。
我需要负责卖家未缴付的电费吗？
TNB 曾表示，以拥有权证明开设新户口的新屋主无须负责前住户未缴付的账单。尽管如此，仍请卖家关闭户口并结清最后一期账单。
如果固定装置清单上的物品不见了怎么办？
不要签署一切正常。附上照片以书面记录，并在当天告诉您的律师，以便根据 SPA 向卖家的律师提出。
我买了房子需要通知地方政府吗？
需要。过户须在三个月内以 Form I 通知地方政府。在 MBJB 管辖范围内收费 RM50，而且须先结清拖欠的门牌税。
要领取新山二手房的钥匙吗？
告诉我项目名称和预计完成日期。如果您住在海外，在您同意下我可以代您出席交屋、为逐一检查过程录像、拍下电表和水表、点算钥匙和门卡，并列出您的律师需要知道的任何事项。您也可以预约见面，或通过Zoom 咨询一起过一遍这份清单。
资料来源：Malaysian Bar, Conveyancing Practice Committee column “Understanding an SPA, Part 3”，2007年1月5日；myTNB，更换户主（change of tenancy），2026年11月查阅；TNB 转载 The Sun 新闻剪报，新屋主与前住户的电费账单，2024年1月19日；Ranhill SAJ，更换户口名称，2026年11月查阅；The Star, “Johor folk to receive single water services bill next year”，2018年11月9日；Malay Mail，关于分层附例与门卡，2026年9月29日；Strata Management Act 2013，section 73，2026年11月查阅；Strata Management Act 2013，section 31，2026年11月查阅；MBJB，产业税（门牌税）服务网页，最后更新于2026年11月6日；Local Government Act 1976（Act 171），Part XV（包括 section 160），2026年11月查阅；Strata Management Act 2013，sections 93 和 94（建筑物保险），2026年11月查阅
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核对日期：2026年11月12日，不构成法律建议。交易完成日期、包括哪些物品以及出现问题时如何处理，均以您的 SPA 为准；在签署任何交屋表格或扣留任何款项之前，请先咨询您的律师。