Perluasan Ilegal di Rumah Subsale di Malaysia: Cara Memeriksa Sebelum Membeli

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 10 November 2026

Panduan ini untuk siapa saja yang membeli rumah tapak (landed) subsale (pasar sekunder) di Johor Bahru, termasuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India dan Tiongkok serta peserta MM2H. Jawaban singkatnya: perluasan seperti dapur belakang, kamar tambahan atau atap carport baru memerlukan persetujuan tertulis dari dewan kota (council), dan setelah Anda membeli, perluasan yang tidak disetujui menjadi masalah Anda. Sebelum mengajukan penawaran, mintalah kepada penjual denah yang disetujui beserta izinnya, bandingkan dengan kondisi di lapangan, dan sepakati dalam SPA siapa yang menanggung biaya jika pekerjaan tersebut harus dilegalkan atau dibongkar.

Apa yang termasuk perluasan ilegal?

Perluasan ilegal (tidak disetujui) adalah setiap penambahan atau perubahan yang memerlukan persetujuan dewan kota tetapi tidak pernah mendapatkannya, atau dibangun berbeda dari yang disetujui. Dalam bahasa Melayu sehari-hari Anda akan mendengar istilah ubah suai tanpa kebenaran (renovasi tanpa izin). Contoh yang umum di rumah teres (rumah deret) dan semi-D yang lebih tua di Johor Bahru:

Jenis pekerjaan	Mengapa sering memerlukan persetujuan	Yang perlu diperhatikan saat melihat rumah
Dapur belakang atau perluasan belakang	Fondasi, dinding dan atap baru di luar garis bangunan asli	Perubahan level lantai atau tinggi plafon di bagian belakang; atap yang disambung ke atap asli; struktur yang mencapai pagar belakang atau saluran air
Atap carport atau kanopi	Struktur atap baru; dewan kota menerbitkan izin kanopi	Atap baja atau beton di atas carport; apakah melewati garis pagar depan
Lantai tambahan, loteng atau kamar di atap	Struktur atas dan pelat lantai baru; memerlukan insinyur terdaftar	Kamar yang tidak ada di denah lantai asli; tangga yang ditambahkan di dalam; atap beton yang menggantikan genteng
Perluasan samping pada lot sudut	Berlaku jarak sempadan dari daerah milik jalan di samping	Bangunan yang mepet ke pagar samping; jendela menghadap jalan di garis batas
Perubahan dinding depan atau fasad	Perubahan fasad memerlukan izin di MBJB	Teras depan yang ditutup dan dijadikan kamar; dinding baru di bagian depan
Dinding bersama (party wall) yang dibangun ulang atau ditinggikan	Membangun ulang dinding luar atau dinding bersama dianggap sebagai mendirikan bangunan	Dinding baru yang berbagi dengan tetangga; tanda-tanda sengketa atau retakan
Struktur di atas saluran air atau gang belakang	Area ini berada di luar lot dan bukan hak Anda untuk dibangun	Pelat yang menutupi saluran monsun; kamar di atas gang belakang

Pengecatan, penggantian ubin dan kabinet dapur baru tidak termasuk dalam daftar izin dewan kota. Untuk mengetahui pekerjaan apa yang memerlukan izin dan biayanya saat Anda merencanakan renovasi sendiri, lihat panduan izin renovasi di Johor Bahru saya.

Apa kata hukum

Persetujuan renovasi dan perluasan di Malaysia dikeluarkan oleh dewan kota setempat (pihak berkuasa tempatan), berdasarkan undang-undang federal yang diadopsi oleh setiap negara bagian:

• Street, Drainage and Building Act 1974 (Act 133). Pasal 70(1) menyatakan tidak seorang pun boleh mendirikan bangunan tanpa izin tertulis terlebih dahulu dari dewan kota. Berdasarkan pasal 70(16), mengubah atau menambah bangunan dengan cara yang melibatkan fondasi baru, struktur atas atau atap baru maupun yang lebih besar, penyimpangan dari denah yang disetujui, atau pembangunan ulang dinding luar maupun dinding bersama dianggap sebagai mendirikan bangunan.
• Pemilik dianggap bertanggung jawab. Pasal 70(17) menganggap, sampai dibuktikan sebaliknya, bahwa pekerjaan bangunan dilakukan oleh pemilik tanah. Pembeli yang mengambil alih rumah dengan perluasan yang tidak disetujui juga mengambil alih risiko tersebut.
• Sanksi. Pasal 70(13) memungkinkan denda hingga RM50,000, penjara hingga tiga tahun atau keduanya, ditambah hingga RM1,000 per hari selama pelanggaran berlanjut. Wali kota MBIP menyebut denda maksimum RM250,000 dan penjara hingga 10 tahun untuk renovasi tanpa izin (The Star, Oktober 2021).
• Pembongkaran. Pasal 72 memungkinkan dewan kota memerintahkan pekerjaan dihentikan atau struktur dibongkar, serta menagih biayanya jika dewan kota sendiri yang melakukan pekerjaan tersebut.

Pada Juni 2023, ketua komite perumahan dan pemerintahan daerah Johor mengatakan dewan kota akan bertindak berdasarkan Act 133 dan Strata Management Act 2013, dan MBIP telah membongkar perluasan dan kanopi di sekitar 120 tempat usaha di Taman Ungku Tun Aminah, Skudai, setelah ada keluhan bahwa bangunan tersebut menyumbat saluran air (The Star, 15 Juni 2023). Tetangga yang memiliki perluasan serupa tidak membuat perluasan Anda menjadi disetujui.

Cara memeriksa rumah sebelum menawar

Sebagian besar masalah lebih murah ditangani sebelum SPA daripada sesudahnya. Inilah urutan yang saya ikuti bersama pembeli:

1. Minta dokumen kepada penjual. Denah bangunan rumah yang disetujui, surat izin atau persetujuan dewan kota untuk setiap perluasan, dan untuk pekerjaan yang dilakukan dengan denah bangunan lengkap, Certificate of Completion and Compliance (CCC). Rumah yang lebih tua mungkin memiliki Certificate of Fitness for Occupation (CFO) sebagai gantinya. Lihat panduan CCC saya.
2. Bandingkan gambar dengan rumahnya. Hitung jumlah kamar dan toilet, periksa jenis atap, garis dinding belakang, carport dan tambahan apa pun di lantai atas. Apa pun yang dibangun tetapi tidak ada di denah, atau digambar dengan warna merah pada denah izin tetapi dibangun berbeda, merupakan selisih.
3. Perhatikan area di luar garis lot. Pelat di atas saluran monsun atau kamar di atas gang belakang adalah tanda bahaya, karena lahan tersebut bukan bagian dari sertifikat (title). Pencarian sertifikat tanah (land title search) mengonfirmasi pemilik dan batasannya, dan denah sertifikat menunjukkan batas lot.
4. Periksa dinding bersama dan tetangga. Untuk rumah teres dan semi-D, pedoman MBJB mewajibkan surat pernyataan tetangga (perakuan jiran) jika struktur bersama terdampak. Lihat sengketa tetangga dan batas lahan.
5. Tanyakan tentang pemberitahuan. Tanyakan secara tertulis kepada penjual apakah dewan kota atau pengelola kawasan pernah mengeluarkan pemberitahuan, denda kompaun atau perintah pembongkaran. Di kawasan berpagar (gated), mintalah kepada pengelola catatan renovasi dan aturan desainnya (lihat rumah gated and guarded).
6. Lakukan inspeksi profesional. Arsitek, insinyur atau inspektur bangunan dapat menemukan jalan pintas struktural. Lihat panduan inspeksi rumah subsale saya; kebocoran di sambungan atap baru dengan atap lama sering terjadi (lihat atap bocor di rumah tapak).

Jika penjual kehilangan dokumennya, penjual, sebagai pemilik, dapat menanyakan kepada dewan kota cara mendapatkan salinan denah yang disetujui; prosedur dan biayanya berbeda di setiap dewan kota. Sampai dokumennya ada, anggaplah perluasan tersebut tidak disetujui.

Bagaimana perluasan yang tidak disetujui memengaruhi pinjaman, asuransi dan penjualan kembali

Aspek	Apa yang bisa terjadi	Yang perlu dilakukan
Penilaian bank	Penilai mungkin memberi nilai kecil atau tanpa nilai pada ruang yang tidak ada di denah yang disetujui, sehingga nilai taksiran dan pinjaman bisa lebih rendah dari harga.	Beri tahu bank tentang perluasan tersebut sejak awal dan tanyakan bagaimana perlakuannya. Lihat jika nilai taksiran lebih rendah.
Dokumen pinjaman	Seorang pejabat dewan kota di Selangor mengatakan bank meminta CCC saat memberikan pinjaman perumahan, dan bahwa pekerjaan bangunan termasuk perluasan memerlukan CCC saat menjual atau mengalihkan (The Star, Agustus 2022).	Periksa sejak awal apakah bank Anda memerlukan dokumen untuk perluasan tersebut.
Asuransi	Berdasarkan Schedule 9 Financial Services Act 2013, konsumen harus berhati-hati secara wajar saat menjawab pertanyaan perusahaan asuransi (FMOS, April 2026). Pejabat Selangor yang sama mengatakan pekerjaan yang tidak disetujui dapat memengaruhi klaim asuransi (The Star, Agustus 2022).	Isi formulir proposal secara lengkap dan beri tahu perusahaan asuransi tentang perluasan tersebut. Lihat asuransi rumah di JB.
Tindakan dewan kota	Pemberitahuan untuk melegalkan atau membongkar dikirimkan kepada pemilik saat ini, dengan sanksi berdasarkan Act 133.	Simpan jawaban tertulis penjual dan jaminan (warranty) apa pun di dalam SPA.

Memanfaatkan SPA dan penawaran Anda untuk mengelola risiko

Perjanjian jual beli (SPA) subsale sering menyatakan rumah dijual “as is where is”, artinya dalam kondisi apa adanya saat ini. Rumusan itu dapat membuat pembeli menanggung masalah yang sudah ada, termasuk pekerjaan yang tidak disetujui, kecuali perjanjian menyatakan lain. Cara yang ditempuh pembeli, bersama pengacaranya:

• Jaminan dari penjual. Klausul bahwa penjual tidak pernah menerima pemberitahuan dewan kota dan bahwa perluasan yang tercantum telah disetujui, dengan upaya pemulihan jika ternyata tidak benar.
• Sepakati siapa yang membayar legalisasi. Penjual dapat mengajukan persetujuan sebelum penyelesaian transaksi, atau para pihak dapat menyepakati pembagian biaya dan dendanya.
• Perhitungkan dalam penawaran Anda. Jika Anda menanggung risikonya, penawaran Anda dapat memperhitungkan perkiraan biaya untuk melegalkan atau membongkar pekerjaan tersebut. Lihat cara mengajukan penawaran untuk rumah subsale.

Untuk gambaran yang lebih luas, lihat penjelasan tentang SPA, risiko properti subsale dan langkah hukum membeli properti di Johor. Ini adalah informasi umum, bukan nasihat hukum.

Sudah memiliki rumah dengan perluasan ilegal?

Pekerjaan sering kali dapat disetujui secara susulan jika memenuhi aturan yang berlaku. Pada Oktober 2021, wali kota MBIP mengatakan pemilik yang telah merenovasi tanpa persetujuan dapat mengajukan permohonan jika pekerjaan tersebut memenuhi semua peraturan dan pedoman, tetapi tetap akan dikenai sanksi, dengan denda hingga 30% dari biaya pekerjaan yang telah selesai; The Star melaporkan posisi yang sama pada Juni 2023. Daftar periksa pekerjaan kecil MBJB (Desember 2022) mencantumkan biaya denda denah (wang pelan berdenda) sebesar 10 kali biaya pemrosesan normal.

Alur yang biasa ditempuh seperti ini:

1. Bicaralah dengan dewan kota terlebih dahulu. MBIP menyatakan unit bangunannya memberi saran kepada pemilik tentang standar yang disetujui tanpa biaya (The Star, Oktober 2021). Periksa dewan kota mana yang mencakup alamat Anda pada tagihan pajak penilaian (cukai taksiran): MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu.
2. Tunjuk pihak pengaju (submitting person). Arsitek, insinyur atau juru gambar bangunan terdaftar mengukur apa yang telah dibangun dan menyiapkan denah; atap beton, pelat atau dinding struktural apa pun memerlukan sertifikasi insinyur terdaftar.
3. Ajukan melalui One Stop Centre dewan kota (OSC 3.0 Plus) dengan sertifikat tanah, tanda terima pajak penilaian dan sewa tanah (quit rent), serta persetujuan tetangga jika melibatkan dinding bersama.
4. Perbaiki atau bongkar yang tidak dapat disetujui. Pekerjaan di atas saluran air atau gang belakang, atau di dalam jarak sempadan yang diwajibkan, mungkin harus dipotong atau dibongkar.

Jika Anda menyewakan rumah tersebut, larang perubahan bangunan tanpa persetujuan tertulis Anda dalam perjanjian sewa, karena praduga dalam undang-undang tersebut mengarah kepada pemilik, bukan penyewa. Jika Anda berencana menambah sekat dan menyewakan per kamar, baca dulu panduan saya tentang menyewakan kamar di JB.

Kondominium dan hunian strata

Hunian strata tunduk pada Strata Management Act 2013 dan anggaran rumah tangga (by-laws) standar dalam Third Schedule Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015. Paragraf 27 mewajibkan persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pengelola untuk renovasi; paragraf 28 mewajibkan otoritas dan pengelola sama-sama menyetujui penambahan platform, pemindahan pintu atau jendela luar, atau perubahan fitur keselamatan; dan paragraf 29 melarang perubahan fasad tanpa persetujuan tertulis pengelola.

Pada Oktober 2025, The Star melaporkan flat berbiaya rendah di Skudai yang perluasannya menutupi saluran air dan menghalangi jalan setapak, dan di mana MBIP telah membongkar teralis koridor yang dikunci serta perluasan di beberapa blok. Saat membeli unit strata, tanyakan kepada pengelola apakah unit tersebut memiliki masalah renovasi yang sudah disetujui atau yang masih tertunda, dan lihat panduan saya tentang memeriksa pengelola kondominium sebelum membeli dan sertifikat strata.

Catatan untuk pembeli asing

Aturannya sama bagi pemilik asing. Warga asing umumnya hanya dapat membeli properti hunian di Johor mulai dari RM1 juta, termasuk rumah tapak (New Straits Times, April 2026; lihat harga minimum untuk warga asing di Johor), sehingga pembeli asing sering melirik rumah semi-D dan bungalo yang lebih besar, yang umumnya memiliki kamar tambahan dan teras beratap. Mintalah persetujuan untuk masing-masing.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kawasan MBJB yang sudah mapan, di mana pemeriksaan perluasan lama terhadap denah yang disetujui sangat penting.
• Mount Austin: rumah teres dan semi-D yang populer di kalangan keluarga yang membeli subsale.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: stok rumah teres yang lebih tua di antara pusat kota dan Iskandar Puteri.
• Iskandar Puteri: kota mandiri MBIP yang lebih baru, sering dengan pedoman desain kawasan.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: rumah tapak berpagar di mana aturan kawasan berlaku di samping aturan MBIP.
• Permas Jaya dan Senibong: rumah tapak di sisi timur di bawah MBPG.

Bandingkan semuanya di peta properti JB saya, atau lihat panduan rumah tapak dan lot sudut vs rumah teres tengah.

Panduan tinggal di Johor lainnya: Rumah di lereng bukit · Izin renovasi di JB · Daftar periksa inspeksi rumah subsale · Atap bocor di rumah tapak · Rayap dan pengendalian hama di JB

Pertanyaan yang sering diajukan

Apakah memperluas rumah di Malaysia tanpa persetujuan itu ilegal?

Ya. Pasal 70 Street, Drainage and Building Act 1974 mewajibkan izin tertulis terlebih dahulu dari dewan kota untuk mendirikan bangunan, dan perluasan dengan fondasi baru, atap baru atau lebih besar, atau dinding bersama yang dibangun ulang dianggap sebagai mendirikan bangunan. Di Johor Bahru, dewan kotanya adalah MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu, tergantung alamatnya.

Bagaimana cara memeriksa apakah perluasan rumah subsale sudah disetujui?

Mintalah kepada penjual denah bangunan yang disetujui, surat izin atau persetujuan dewan kota untuk setiap perluasan dan, untuk pekerjaan dengan denah lengkap, CCC. Bandingkan gambar dengan yang dibangun: kamar, jenis atap, jarak sempadan dan apa pun yang berada di atas saluran air atau gang belakang. Jika dokumennya tidak ada, anggaplah perluasan tersebut tidak disetujui sampai terbukti sebaliknya.

Bisakah saya mendapatkan KPR untuk rumah dengan perluasan yang tidak disetujui?

Biasanya bisa untuk rumahnya sendiri, tetapi penilai bank mungkin memberi nilai kecil atau tanpa nilai pada area yang tidak disetujui, sehingga nilai taksiran dan jumlah pinjaman bisa lebih rendah dari harga. Beri tahu bank tentang perluasan tersebut sejak awal dan tanyakan bagaimana perlakuannya sebelum Anda menandatangani.

Siapa yang bertanggung jawab atas perluasan ilegal setelah saya membeli rumahnya?

Anda. Undang-undang tersebut menganggap pekerjaan pada bangunan dilakukan oleh pemilik tanah kecuali dibuktikan sebaliknya, dan pemberitahuan dewan kota dikirimkan kepada pemilik saat ini. Itulah sebabnya pembeli merundingkan siapa yang membayar untuk melegalkan atau membongkar pekerjaan tersebut sebelum menandatangani SPA.

Bisakah perluasan ilegal disetujui belakangan di Johor?

Sering kali bisa, jika memenuhi aturan yang berlaku. MBIP menyatakan pekerjaan semacam itu dapat disetujui secara susulan dengan denda hingga 30% dari biaya pekerjaan, dan daftar periksa pekerjaan kecil MBJB mencantumkan biaya denda denah sebesar 10 kali biaya pemrosesan. Pekerjaan yang melanggar jarak sempadan atau berada di atas saluran air mungkin harus dibongkar.

Apakah pemilik kondominium memerlukan persetujuan untuk menutup balkon atau memperluas unit?

Ya. Anggaran rumah tangga strata standar mewajibkan persetujuan tertulis pengelola untuk renovasi, dan otoritas maupun pengelola harus menyetujui perubahan seperti penambahan platform atau pemindahan pintu atau jendela luar. Perubahan fasad juga memerlukan persetujuan pengelola.

Membeli rumah subsale di Johor Bahru?

Beri tahu saya area, anggaran dan jenis rumah Anda. Untuk rumah dengan perluasan, saya akan meminta denah yang disetujui dan izinnya kepada penjual sebelum Anda menawar, membandingkannya dengan kondisi di lapangan, dan menunjukkan apa yang perlu diketahui pengacara, bank dan perusahaan asuransi Anda. Anda juga dapat membuat janji temu untuk melihat properti, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: Street, Drainage and Building Act 1974, Part V, sections 70 and 72 (sebagaimana diterbitkan oleh National House Buyers Association), diperiksa November 2026; MBJB, Kerja-Kerja Kecil Rumah Kediaman (pedoman pekerjaan kecil untuk rumah), diperbarui 2016, diakses November 2026; MBJB, daftar periksa denah izin renovasi kecil (MBJB/OSC/UT/P2_14), Desember 2022, diakses November 2026; MBJB, daftar periksa OSC 3.0 Plus untuk perubahan denah bangunan (MBJB/OSC/PP/P2_22), diperbarui 1 Januari 2025; The Star, “MBIP: Seek approval before carrying out renovations”, 21 Oktober 2021; The Star, “Get approval for renovations or face hassles when selling house”, 16 Agustus 2022; The Star, “Housing exco: City council will take action if structures obstruct”, 15 Juni 2023; The Star, “Illegal extensions plague Johor strata management”, 9 Oktober 2025; Financial Markets Ombudsman Service (FMOS), “Failure to disclose pre-existing medical condition”, 29 April 2026 (Schedule 9, Financial Services Act 2013); Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U. (A) 107/2015, Third Schedule (salinan yang diterbitkan oleh DBKL), diperiksa November 2026; KPKT, manual OSC 3.0 Plus (sebagaimana diterbitkan oleh MBJB), diperiksa November 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 10 November 2026, bukan nasihat hukum, keuangan atau asuransi. Aturan, biaya dan sanksi dewan kota dapat berubah; konfirmasikan dengan dewan kota Anda (MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu), pengacara, bank dan perusahaan asuransi Anda, dan mintalah profesional berlisensi untuk menginspeksi setiap perluasan sebelum Anda membeli atau membangun.