Menamatkan penyewaan lebih awal di Malaysia: hak, deposit dan notis bagi penyewa dan tuan rumah

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 10 November 2026

Panduan ini untuk penyewa dan tuan rumah di Johor Bahru dan tempat lain di Malaysia, termasuk mereka dari Singapura, Indonesia, India dan China. Jawapan ringkasnya: Malaysia masih belum mempunyai akta penyewaan kediaman, jadi perjanjian sewa anda yang menentukan sama ada dan bagaimana mana-mana pihak boleh menamatkan penyewaan bertempoh tetap lebih awal. Tanpa klausa keluar awal, penyewa yang keluar lebih awal melanggar perjanjian dan mungkin kehilangan deposit atau berhutang sewa, tetapi tuan rumah hanya boleh menuntut pampasan yang munasabah dan mesti berusaha menyewakan semula unit itu. Tuan rumah tidak boleh menamatkan penyewaan lebih awal semata-mata kerana mahu mendapatkan semula unit itu, melainkan perjanjian membenarkannya atau penyewa telah melanggarnya.

Kedudukan undang-undang pada November 2026

Pada Februari 2026, menteri perumahan berkata Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman (Residential Tenancy Bill) akan dibentangkan pada tahun itu (Utusan Malaysia). Pada 4 Ogos 2026, timbalannya memberitahu Dewan Negara bahawa ia masih dimuktamadkan (Bernama), dan pada 12 Ogos sebuah NGO menggesa agar ia tidak ditangguhkan ke 2027 (Free Malaysia Today). Saya tidak menemui laporan pembentangan sehingga 10 November 2026, jadi anggap sebarang akta penyewaan masih sebagai cadangan.

Sehingga itu, menamatkan penyewaan lebih awal ialah persoalan kontrak:

• Contracts Act 1950, seksyen 74. Pihak yang terjejas akibat pelanggaran boleh menuntut kerugian yang timbul secara semula jadi daripadanya. Huraiannya menyatakan cara yang wujud untuk memulihkan kesulitan itu mesti diambil kira, dan inilah asas kewajipan untuk mengurangkan kerugian.
• Contracts Act 1950, seksyen 75. Jika kontrak menyatakan jumlah yang perlu dibayar apabila berlaku pelanggaran, seperti deposit yang dilucuthak, pihak yang tidak bersalah mendapat pampasan yang munasabah tidak melebihi jumlah itu, sama ada kerugian sebenar dibuktikan atau tidak.
• Contracts Act 1950, seksyen 40 dan 76. Jika satu pihak enggan melaksanakan janjinya sepenuhnya, pihak yang lain boleh menamatkan kontrak dan menuntut pampasan.
• Specific Relief Act 1950, seksyen 7. Pemilik tidak boleh mendapatkan semula milikan daripada penghuni yang terus tinggal kecuali melalui prosiding mahkamah.

Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang. Bagi penamatan yang dipertikaikan, berbincang dengan peguam Malaysia.

Klausa penamatan awal yang anda akan temui dalam perjanjian di JB

Kebanyakan perjanjian di Johor Bahru mengikut salah satu corak ini:

Jenis klausa	Apa yang biasanya dinyatakan	Siapa yang mendapat manfaat
Tiada penamatan awal	Tiada pihak boleh menamatkan sebelum tamat tempoh; jika penyewa keluar lebih awal, tuan rumah boleh menyimpan deposit sekuriti	Tuan rumah, walaupun pelucuthakan masih diuji dari segi kemunasabahan
Klausa diplomatik (ekspatriat)	Selepas tempoh minimum, selalunya 12 bulan, penyewa boleh menamatkan dengan notis bertulis, selalunya dua bulan, jika dipindahkan ke luar negeri atau negara atau tidak dapat memperbaharui permit kerja, biasanya dengan bukti	Penyewa asing dan sewaan oleh syarikat
Klausa penamatan bersama	Mana-mana pihak boleh menamatkan selepas tempoh tertentu dengan notis bertulis, kadangkala dengan membayar jumlah yang dipersetujui	Kedua-dua pihak, jika termanya seimbang
Penamatan awal oleh tuan rumah	Tuan rumah boleh menamatkan lebih awal, contohnya untuk menjual atau tinggal sendiri, dengan memulangkan deposit dan membayar pampasan yang dipersetujui; satu contoh yang diterbitkan menggunakan sewa dua bulan	Pemilik yang mungkin menjual
Penyewa gantian	Penyewa boleh keluar jika mereka memperkenalkan penyewa gantian yang sesuai dan diterima oleh tuan rumah, dengan membayar kos tuan rumah bagi sewaan baharu itu	Kedua-dua pihak; ia mengehadkan sewa yang hilang

Semak cara notis mesti disampaikan, bila tempoh notis bermula dan sama ada sewa terus dikenakan sepanjang tempoh itu. Jika perjanjian tidak menyatakan apa-apa, tiada pihak mempunyai hak umum untuk keluar begitu sahaja dalam tempoh tetap.

Penyewa: cara menamatkan penyewaan lebih awal

1. Cari klausa itu. Catat tempoh minimum, tempoh notis, cara notis disampaikan dan apa yang anda perlu bayar.
2. Berbincang dengan tuan rumah lebih awal. Tuan rumah yang mempunyai masa untuk menyewakan semula lebih cenderung bersetuju dengan cara keluar yang adil.
3. Berikan notis bertulis dalam bentuk yang dikehendaki oleh perjanjian, dan simpan bukti penghantaran.
4. Tawarkan penyelesaian. Penyewa gantian, akses untuk lawatan melihat unit, atau sewa sehingga penyewa baharu berpindah masuk.
5. Tuliskan persetujuan itu. Surat penamatan (penyerahan) ringkas yang ditandatangani oleh kedua-dua pihak patut menyatakan tarikh tamat, sewa yang perlu dibayar, cara deposit diuruskan dan bahawa tiada pihak mempunyai tuntutan lanjut.
6. Terus membayar sewa sehingga tarikh tamat yang dipersetujui, dan buat serahan dengan sewajarnya.

Bolehkah tuan rumah menyimpan keseluruhan deposit?

Hanya jika perjanjian menyatakan demikian, dan itu pun dalam had tertentu. Klausa pelucuthakan menyatakan jumlah yang perlu dibayar apabila berlaku pelanggaran, jadi seksyen 75 terpakai. Dalam Cubic Electronics v Mars Telecommunications, Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa kerugian sebenar tidak perlu dibuktikan, tetapi deposit tidak boleh dilucuthak secara automatik, dan pihak yang melanggar menanggung beban untuk menunjukkan jumlah itu tidak munasabah (ulasan University of Malaya Law Review). Jika unit itu disewakan semula dalam beberapa hari pada sewa yang sama, penyewa boleh berhujah bahawa menyimpan sewa dua bulan adalah berlebihan. Mahkamah yang memutuskan.

Adakah saya berhutang sewa bagi baki tempoh?

Tidak secara automatik. Jika tiada klausa pelucuthakan, atau tuan rumah menuntut lebih daripada deposit, tuntutan itu adalah bagi kerugian sebenar di bawah seksyen 74. Oleh sebab cara untuk memulihkan kerugian mesti diambil kira, tuan rumah dijangka mengambil langkah munasabah untuk menyewakan semula, dan kerugiannya secara amnya ialah sewa yang hilang semasa unit kosong, sebarang kekurangan jika ia disewakan semula pada kadar lebih rendah, dan kos munasabah untuk menyewakan semula. Jangan berhenti membayar dan menyuruh tuan rumah “guna deposit”; kebanyakan perjanjian melarang deposit digunakan sebagai sewa (lihat panduan pemulangan deposit sewa saya).

Apabila tuan rumah yang melanggar perjanjian

Jika tuan rumah gagal memenuhi kewajipan asas, contohnya kebocoran serius tidak pernah dibaiki, atau penyewa dikunci di luar, penyewa mungkin berhak menamatkan penyewaan dan menuntut pampasan di bawah seksyen 40 dan 76. Buat aduan bertulis dengan tarikh akhir dan simpan gambar. Kebocoran dari unit di atas selalunya urusan bangunan (lihat panduan saya tentang kebocoran air kondominium dari unit di atas). Dapatkan nasihat undang-undang sebelum anda keluar atas dasar ini, kerana jika pelanggaran itu tidak cukup serius, anda pula menjadi pihak yang melanggar.

Tuan rumah: bila anda boleh menamatkan penyewaan lebih awal

Penyewaan bertempoh tetap turut mengikat tuan rumah. Anda biasanya hanya boleh menamatkannya lebih awal dalam situasi berikut:

• Perjanjian membenarkannya. Klausa penamatan oleh tuan rumah, contohnya apabila menjual atau untuk kegunaan sendiri, dengan notis dan pampasan yang dinyatakan di dalamnya.
• Penyewa telah melanggarnya. Sewa tidak dibayar, penggunaan yang menyalahi undang-undang, menyewakan kecil tanpa persetujuan atau kerosakan serius, biasanya selepas notis bertulis untuk membetulkannya seperti yang dikehendaki oleh perjanjian. Panduan saya tentang penyewa yang tidak membayar sewa merangkumi notis dan saluran mahkamah.
• Kedua-dua pihak bersetuju. Menawarkan pemulangan penuh deposit atau bantuan kos berpindah kepada penyewa sebagai balasan untuk keluar lebih awal selalunya lebih cepat dan lebih murah daripada pertikaian.

Penjualan tidak menamatkan penyewaan dengan sendirinya. Anda boleh menjual bersama penyewa kepada pelabur, atau bersetuju dengan penyewa untuk milikan kosong; panduan saya tentang menjual hartanah yang disewa membandingkan kedua-duanya, dan pembeli boleh membaca tentang membeli hartanah yang disewa di JB.

Apa yang tidak boleh anda lakukan ialah mengambil semula unit itu sendiri. Menukar kunci, mengeluarkan barang-barang atau memutuskan bekalan elektrik atau air boleh mendedahkan anda kepada tuntutan; di bawah seksyen 7 Specific Relief Act 1950, penghuni yang terus tinggal hanya boleh dikeluarkan melalui mahkamah. Ruangan pemindahhakan Majlis Peguam Malaysia menyatakan bahawa tuan rumah yang memecahkan kunci mungkin berdepan saman sivil. Jika penyewa kelihatan telah meninggalkan unit, rekodkan buktinya dan tanya peguam sebelum masuk semula atau menyewakannya semula.

Contoh ilustrasi

Seorang penyewa dengan perjanjian dua tahun pada RM2,000 sebulan, dengan deposit sekuriti RM4,000 dan tanpa klausa diplomatik, keluar selepas 10 bulan:

Senario	Apa yang mungkin dituntut oleh tuan rumah	Perkara yang perlu diberi perhatian
Perjanjian melucuthakkan deposit sekuriti jika keluar awal	RM4,000 disimpan; deposit utiliti dipulangkan selepas ditolak bil akhir	Sehingga jumlah yang dinyatakan sahaja, dan hanya pampasan yang munasabah di bawah seksyen 75
Tuan rumah menyewakan semula selepas 2 bulan pada RM1,900	Sewa hilang RM4,000 + kekurangan RM100 × 12 bulan = RM1,200 + kos menyewakan semula, katakan RM1,000 = RM6,200	Deposit RM4,000 ditolak; baki RM2,200 dituntut, yang boleh dicabar oleh penyewa
Penyewa memperkenalkan penyewa gantian yang berpindah masuk 1 bulan kemudian pada RM2,000	Sewa sebulan, RM2,000, serta kos yang dipersetujui	Biasanya kos paling rendah bagi kedua-dua pihak, jika dipersetujui secara bertulis
Tuan rumah membiarkan unit kosong sepanjang 14 bulan	RM28,000	Tidak mungkin dapat dituntut sepenuhnya, kerana tuan rumah tidak berusaha menyewakannya semula

Jumlah sehingga RM5,000 boleh dibawa ke prosedur tuntutan kecil di Mahkamah Majistret (Order 93, Rules of Court 2012), di mana individu secara umumnya mewakili diri sendiri (Malay Mail, Februari 2025). Tuntutan yang lebih besar biasanya memerlukan peguam.

Notis, serahan dan deposit

Keluar lebih awal tetap berakhir dengan serahan biasa. Deposit yang lazim ialah deposit sekuriti dua bulan dan kira-kira setengah bulan deposit utiliti (Malay Mail, Julai 2026), tetapi itu amalan, bukan undang-undang. Persetujui tarikhnya, periksa unit bersama-sama berdasarkan inventori semasa masuk, ambil gambar setiap bilik dan meter, dan senaraikan kunci serta kad akses yang dipulangkan. Tetapkan secara bertulis bahagian deposit sekuriti yang disimpan di bawah klausa atau surat penamatan, dan bahagian yang dipulangkan serta bila. Deposit utiliti adalah berasingan: ia menampung bil akhir dan biasanya patut dipulangkan selepas bil itu dibayar. Panduan pemulangan deposit sewa saya menerangkan potongan dan masa dengan terperinci.

Duti setem yang telah dibayar

Duti setem atas perjanjian sewa dikenakan di bawah Item 49 Jadual Pertama Stamp Act 1949. Di bawah garis panduan LHDN bertarikh 30 Jun 2026, kadarnya ialah RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan bagi tempoh sehingga satu tahun dan RM3 bagi tempoh lebih satu tahun hingga tiga tahun, jadi RM2,000 sebulan bagi tempoh dua tahun dikenakan RM288.

• Tiada pemulangan dalam kes biasa. Garis panduan LHDN November 2025 menyenaraikan saluran pemulangan di bawah seksyen 50B, 57 dan 58 Stamp Act, dengan permohonan dalam tempoh 24 bulan. Seksyen 57 meliputi kes seperti suratcara yang terbatal sejak awal, tidak pernah disempurnakan, atau digantikan dengan suratcara lain. Penyewaan sah yang berjalan beberapa bulan dan kemudian tamat lebih awal tidak jelas termasuk dalam kategori ini, jadi duti itu secara umumnya tidak dipulangkan. Tanya LHDN jika kes anda luar biasa.
• Penyewa baharu, setem baharu. Penyewa gantian menandatangani perjanjian baharu, yang mesti disetem dalam masa 30 hari selepas ditandatangani melalui e-Duti Setem LHDN di MyTax.

Beralih kepada penginapan jangka pendek selepas penyewa keluar

Sesetengah pemilik mempertimbangkan sewaan jangka pendek apabila penyewa jangka panjang keluar. Semak dahulu: pada Oktober 2026 kementerian perumahan berkata garis panduan sewaan jangka pendek kebangsaan sedang dimuktamadkan (The Star), dan banyak undang-undang kecil kondominium menyekat penginapan jangka pendek. Panduan saya tentang peraturan Airbnb dan penginapan jangka pendek di Johor Bahru merangkumi peraturannya. Penyewa juga tidak boleh menukar unit kepada penginapan jangka pendek atau menyewakannya semula tanpa persetujuan tuan rumah; berbuat demikian biasanya merupakan pelanggaran yang membolehkan tuan rumah menamatkan penyewaan.

Penyewa asing dan pemilik di luar negara

• Minta klausa diplomatik dari awal. Jika majikan anda mungkin memindahkan anda, atau pas anda mungkin tidak diperbaharui, rundingkannya sebelum menandatangani. Lihat panduan saya tentang menyewa di Johor Bahru sebagai warga asing.
• Meninggalkan Malaysia di pertengahan tempoh. Berikan notis sebelum anda pergi dan persetujui serahan dan akaun untuk pemulangan deposit secara bertulis.
• Pemilik di Singapura, Indonesia, India atau China. Sediakan seseorang di sini untuk pemeriksaan, menyewakan semula dan sebarang notis. Panduan saya tentang mengurus hartanah JB dari luar negara merangkumi pilihan yang ada, dan surat kuasa wakil boleh membantu bagi langkah yang lebih besar.
• Cukai. Sewa dan sebarang pampasan bagi sewa yang hilang mungkin dikenakan cukai; lihat panduan cukai pendapatan sewa saya dan semak dengan LHDN atau penasihat cukai.

Jika anda seorang penyewa yang berfikir untuk membeli, ambil perhatian bahawa warga asing secara umumnya hanya boleh membeli hartanah kediaman di Johor mulai RM1 juta, dengan beberapa pengecualian (New Straits Times, April 2026); lihat halaman saya tentang harga minimum warga asing di Johor.

Tempat untuk menyewa atau membeli jika perkara ini penting bagi anda

Kos keluar awal lebih rendah di tempat yang unitnya cepat disewakan semula, seperti di kawasan berikut:

• JB Sentral dan Bukit Chagar: berhampiran CIQ dan stesen RTS Link, popular dalam kalangan pengulang-alik ke Singapura.
• Mount Austin: keluarga, sekolah dan kafe, dengan kondominium dan rumah bertanah.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kejiranan yang sudah mantap berhampiran pusat beli-belah.
• Iskandar Puteri: Medini, EduCity dan Laluan Kedua (Second Link).
• Skudai, Tampoi dan Kempas: di sekitar Universiti Teknologi Malaysia; lihat panduan perumahan pelajar saya.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium di sebelah timur dengan sewa sederhana.

Bandingkan kawasan ini pada peta hartanah JB saya, dan jika anda menyewakan rumah, lihat panduan saya tentang menyewakan hartanah di Johor.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Sewa berperabot atau tanpa perabot · Perjanjian sewa tuan rumah di JB · Pemulangan deposit sewa di Malaysia · Penyewa tidak membayar sewa · Menjual hartanah yang disewa

Soalan lazim

Bolehkah penyewa menamatkan penyewaan lebih awal di Malaysia?

Hanya jika perjanjian sewa membenarkannya, contohnya melalui klausa diplomatik atau klausa penamatan, atau jika tuan rumah bersetuju. Jika tidak, keluar lebih awal ialah pelanggaran, dan penyewa mungkin kehilangan deposit atau berhutang kerugian sebenar tuan rumah, tertakluk kepada kewajipan tuan rumah untuk berusaha menyewakan semula.

Apakah klausa diplomatik dalam perjanjian sewa?

Klausa yang membenarkan penyewa ekspatriat menamatkan lebih awal jika dipindahkan ke luar negeri atau negara atau tidak dapat memperbaharui permit kerja. Versi yang lazim terpakai selepas 12 bulan pertama dan memerlukan notis bertulis dua bulan, selalunya dengan bukti.

Bolehkah tuan rumah menyimpan keseluruhan deposit saya jika saya keluar lebih awal?

Hanya jika perjanjian memperuntukkannya, dan itu pun seksyen 75 Contracts Act 1950 mengehadkan tuan rumah kepada pampasan yang munasabah sehingga jumlah itu. Sejak keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes Cubic Electronics, penyewa mesti menunjukkan bahawa menyimpan deposit itu tidak munasabah.

Bolehkah tuan rumah menamatkan penyewaan lebih awal untuk menjual hartanah?

Hanya jika perjanjian mempunyai klausa yang membenarkannya atau penyewa bersetuju. Penjualan tidak menamatkan penyewaan dengan sendirinya, jadi ramai pemilik menjual bersama penyewa atau merundingkan milikan kosong, kadangkala dengan pampasan.

Adakah duti setem dipulangkan jika penyewaan tamat lebih awal?

Secara umumnya tidak. Pemulangan di bawah Stamp Act 1949 terhad kepada kes tertentu, seperti suratcara yang terbatal sejak awal atau tidak pernah disempurnakan, yang dipohon dalam tempoh 24 bulan. Penyewaan gantian mesti disetem semula dalam masa 30 hari selepas ditandatangani.

Adakah terdapat Akta Sewaan Kediaman di Malaysia pada 2026?

Belum. Pada Ogos 2026 kementerian perumahan berkata Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman masih dimuktamadkan, dan saya tidak menemui laporan bahawa ia telah dibentangkan sehingga 10 November 2026. Penamatan awal dikawal oleh perjanjian sewa dan Contracts Act 1950.

Perlu menamatkan penyewaan di JB lebih awal?

Beritahu saya sama ada anda penyewa atau pemilik, projeknya, sewa dan tarikh sasaran anda. Saya boleh memasarkan unit kepada penyewa baharu bagi pihak tuan rumah, dan membantu penyewa mencari penyewa gantian yang mungkin diterima oleh tuan rumah. Bagi pertikaian deposit atau tuntutan, gunakan peguam Malaysia. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Bernama, “Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants and landlords”, 4 Ogos 2026; Utusan Malaysia, “RUU Sewaan Kediaman akan dibentang di Parlimen tahun ini”, 5 Februari 2026; Free Malaysia Today, “Don’t delay tabling Residential Tenancy Bill to 2027, NGO tells govt”, 12 Ogos 2026; Contracts Act 1950 (Act 136), seksyen 40, 74, 75 dan 76, cetakan semula Laws of Malaysia yang menggabungkan pindaan sehingga 1 Januari 2006 (salinan FAOLEX), disemak November 2026; University of Malaya Law Review, ulasan tentang keputusan Mahkamah Persekutuan dalam Cubic Electronics v Mars Telecommunications, diakses November 2026; Specific Relief Act 1950 (Act 137), seksyen 7, teks Laws of Malaysia, disemak November 2026; New Straits Times, panduan tuan rumah tentang perjanjian sewa, bahagian 4: syarat khas dan contoh klausa, diakses November 2026; Ruangan Malaysian Bar Conveyancing Practice Committee, “Tenancy agreement”, diakses November 2026; Malay Mail, tentang deposit sewa bagi penyewa kali pertama, 12 Julai 2026; Malay Mail, tentang prosedur tuntutan kecil (Order 93, Rules of Court 2012), 28 Februari 2025; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949 (Item 49), 30 Jun 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenalan Duti Setem di bawah Akta Setem 1949 (pelepasan dan pemulangan), 6 November 2025; Stamp Act 1949 (Act 378), seksyen 57, teks Laws of Malaysia, disemak November 2026; LHDN, penalti duti setem dan tarikh akhir penyeteman, dikemas kini 13 Mei 2026; The Star, garis panduan sewaan jangka pendek sedang dimuktamadkan, 26 Oktober 2026; LHDN, Public Rulings (No. 12/2018, Income from Letting of Real Property), diakses November 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum yang disemak pada 10 November 2026, bukan nasihat undang-undang atau cukai. Undang-undang, kaedah mahkamah dan amalan LHDN boleh berubah, dan Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman mungkin mengubah peraturan ini setelah diluluskan; sahkan dengan LHDN, pejabat pendaftar mahkamah dan peguam Malaysia sebelum bertindak.