在马来西亚提前终止租约：租客与房东的权利、押金及通知期

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实于2026年11月10日

本指南写给新山及马来西亚其他地区的租客和房东，包括来自新加坡、印尼、印度和中国的人士。简短回答：马来西亚至今仍没有住宅租赁法，所以双方能否以及如何提前终止定期租约，由您的租约决定。如果没有提前退租条款，提前搬走的租客即属违约，可能会被没收押金或须支付租金，但房东只能追讨合理的赔偿，并且必须设法把单位重新出租。除非租约允许或租客违约，否则房东不能只因想收回单位就提前终止租约。

2026年11月的法律状况

2026年2月，房屋部长表示Residential Tenancy Bill（Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman）将于当年提呈（Utusan Malaysia）。2026年8月4日，副部长在上议院（Dewan Negara）表示该法案仍在最后定稿中（Bernama），而在8月12日，一个非政府组织促请不要拖延到2027年（Free Malaysia Today）。截至2026年11月10日，我没有找到该法案已提呈的报道，所以任何租赁法都应视为仍是建议。

在此之前，提前终止租约属于合约问题：

• Contracts Act 1950第74条。因违约而受损的一方，可以追讨违约自然引起的损失。该条的解释（Explanation）指出，必须考虑当时存在的弥补不便的方法，这就是减轻损失责任的依据。
• Contracts Act 1950第75条。如果合约列明违约时须支付的金额，例如被没收的押金，无论是否证明实际损失，无过错一方都可获得不超过该金额的合理赔偿。
• Contracts Act 1950第40和76条。如果一方完全拒绝履行承诺，另一方可以终止合约并追讨赔偿。
• Specific Relief Act 1950（1950年特定济助法令）第7条。对于继续留住的占用者，业主只能通过法庭程序收回房产。

以上为一般资讯，并非法律意见。如果终止租约出现争议，请咨询马来西亚律师。

新山租约中常见的提前终止条款

大多数新山租约采用以下其中一种模式：

条款类型	通常内容	对谁有利
不得提前终止	双方都不得在租约届满前终止；如果租客提前搬走，房东可以保留保证押金	房东，但没收押金仍须经得起合理性的检验
外交（外籍人士）条款	在最低租期（通常为12个月）之后，如果租客被调离该州或该国，或无法更新工作准证，租客可给予书面通知（通常为两个月）终止租约，一般须提供证明	外籍租客及公司租赁
双方终止条款	在一段指定时间后，任何一方都可给予书面通知终止，有时须支付约定金额	双方，前提是条款公平
房东提前终止	房东可提前终止，例如为了出售或自住，方法是退还押金并支付约定的赔偿；一份公开的样本采用两个月的租金	可能出售房产的业主
替代租客	如果租客介绍一名房东接受的合适替代租客，并支付房东重新出租的费用，租客便可搬走	双方；可减少租金损失

请查看通知必须如何送达、通知期从何时开始，以及通知期内是否仍须付租。如果租约没有相关规定，在定期租约期间，双方都没有一般性的权利可以一走了之。

租客：如何提前终止租约

1. 找出相关条款。记下最低租期、通知期长短、通知的送达方式，以及您需要支付什么。
2. 尽早与房东沟通。有时间重新出租的房东，更有可能同意公平的退租安排。
3. 按租约规定的方式发出书面通知，并保留送达证明。
4. 提出解决方案。介绍替代租客、配合安排看房，或支付租金直到新租客入住。
5. 把协议写成书面。一封由双方签署的简短终止（退租）信，应写明终止日期、应付租金、押金如何处理，以及双方不再有其他索偿。
6. 继续付租直到约定的终止日期，并妥善交还单位。

房东可以保留全部押金吗？

只有租约这样规定时才可以，即使如此也有限制。没收条款列明了违约时须支付的金额，所以适用第75条。在Cubic Electronics v Mars Telecommunications一案中，联邦法院裁定无须证明实际损失，但押金并不会自动被没收，而且须由违约一方承担举证责任，证明该金额不合理（University of Malaya Law Review的评论）。如果单位在几天内就以相同租金重新租出，租客可以主张保留两个月租金过高。最终由法庭决定。

我需要支付剩余租期的租金吗？

不会自动需要。如果没有没收条款，或房东追讨的金额超过押金，那么索偿就是根据第74条追讨实际损失。由于必须考虑弥补损失的方法，房东应采取合理步骤重新出租，而损失大致是单位空置期间损失的租金、以较低租金重新出租时的差额，以及合理的重新出租费用。不要停止付租，然后叫房东“用押金抵”；大多数租约禁止把押金当作租金（请参阅我的租房押金退还指南）。

如果违约的是房东

如果房东没有履行基本义务，例如严重漏水始终不修，或把租客锁在门外，租客可能有权根据第40和76条终止租约并追讨赔偿。请以书面投诉并设定期限，同时保留照片。楼上单位漏水往往是大楼方面的问题（请参阅我的公寓楼上单位漏水指南）。在以此为由搬走之前，请先征询法律意见，因为如果对方的违约不够严重，您反而会成为违约的一方。

房东：什么情况下可以提前终止租约

定期租约同样约束房东。一般只有在以下情况下，您才能提前终止：

• 租约允许。房东终止条款，例如在出售或自住时，按条款规定的通知期和赔偿执行。
• 租客违约。拖欠租金、非法用途、未经同意分租或严重损坏，通常须先按租约规定发出书面通知要求纠正。我的租客不付租金指南涵盖了通知和法庭途径。
• 双方同意。以全数退还押金或补贴搬家费，换取租客提早搬走，往往比打官司更快、更省钱。

出售房产本身并不会终止租约。您可以带着租客把房产卖给投资者，或与租客协议空屋交付；我的出售有租客的房产指南比较了这两种做法，买家也可以阅读在新山购买有租客的房产。

您绝对不能做的，是自行收回单位。换锁、搬走租客物品或切断水电，都可能让您被索偿；根据Specific Relief Act 1950第7条，继续留住的占用者只能通过法庭迁出。马来西亚律师公会（Malaysian Bar）的产业转让专栏指出，撬锁的房东可能面对民事诉讼。如果租客似乎已弃租，请记录证据，并在重新进入或重新出租前咨询律师。

举例说明

一名租客签了两年租约，月租RM2,000，保证押金RM4,000，没有外交条款，在10个月后搬走：

情况	房东可能追讨的金额	注意事项
租约规定提前退租时没收保证押金	保留RM4,000；水电押金扣除最后账单后退还	以约定金额为上限，而且根据第75条只能是合理的赔偿
房东在2个月后以RM1,900重新出租	损失租金RM4,000 + 差额RM100 × 12个月 = RM1,200 + 重新出租费用（假设RM1,000）= RM6,200	扣除押金RM4,000；追讨余额RM2,200，租客可以提出异议
租客介绍的替代租客在1个月后以RM2,000入住	一个月租金RM2,000，加上约定的费用	如有书面协议，通常是双方成本最低的做法
房东让单位在整整14个月内空置	RM28,000	不太可能全数追讨，因为房东没有设法重新出租

RM5,000或以下的金额可通过推事庭（Magistrates’ Court）的小额索偿程序处理（Order 93，Rules of Court 2012），个人一般自行出庭（Malay Mail，2025年2月）。金额较大的索偿通常需要律师。

通知、交还单位与押金

即使提前退租，最后仍要按正常程序交还单位。一般的押金为两个月的保证押金和约半个月的水电押金（Malay Mail，2026年7月），但这只是惯例，并非法律。商定交还日期，按入住时的物品清单一起检查单位，拍下每个房间和水电表的照片，并列出交还的钥匙和门禁卡。以书面确定保证押金中哪一部分根据条款或终止信被保留，哪一部分要退还以及何时退还。水电押金是另外一笔：它用来支付最后的账单，账单付清后一般应退还。我的租房押金退还指南详细说明了扣款和退还时间。

已缴付的印花税

租约的印花税根据Stamp Act 1949（1949年印花税法令）第一附表第49项征收。根据LHDN（内陆税收局）2026年6月30日的指南，租期一年或以下，每年租金每RM250征收RM1；租期超过一年至三年，则征收RM3。所以两年租期、月租RM2,000，印花税为RM288。

• 一般情况下不予退还。LHDN在2025年11月的指南列出了根据Stamp Act第50B、57和58条申请退款的途径，须在24个月内申请。第57条涵盖的情况包括文书自始无效、从未完成，或被另一份文书取代。一份有效、已执行了几个月然后提前终止的租约，显然不符合这些情况，所以印花税一般不会退还。如果您的情况特殊，请询问LHDN。
• 新租客，重新盖印花。替代租客须签订新的租约，并须在签署后30天内通过MyTax上的LHDN e-Duti Setem盖印花。

租客搬走后改做短租

有些业主在长期租客搬走后考虑改做短租。请先查清楚：2026年10月，房屋部表示全国短租指南正在最后定稿中（The Star），而许多公寓的附加细则都限制短租。我的新山Airbnb与短租规定指南涵盖了相关规定。租客也不能在未获房东同意的情况下把单位改作短租或分租；这样做通常属于违约，房东可据此终止租约。

外籍租客与身在海外的业主

• 一开始就要求加入外交条款。如果您的雇主可能把您调职，或您的准证可能不获更新，请在签约前谈好。请参阅我的外国人在新山租房指南。
• 租期中途离开马来西亚。离开前发出通知，并以书面约定交还单位的安排和退款账户。
• 身在新加坡、印尼、印度或中国的业主。请安排本地人负责检查、重新出租和任何通知。我的从海外管理新山房产指南介绍了各种选择，而授权书（power of attorney）可以协助处理较重大的步骤。
• 税务。租金以及任何租金损失的赔偿都可能须缴税；请参阅我的租金收入税务指南，并向LHDN或税务顾问查询。

如果您是租客并考虑改为买房，请注意外国人在柔佛一般只能购买RM100万起的住宅房产，但有一些例外（New Straits Times，2026年4月）；请参阅我关于柔佛外国人最低购买价格的页面。

如果您在意这一点，该在哪里租或买

在单位能很快重新租出的地区，提前退租的成本较低，例如以下地区：

• JB Sentral和Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link车站，受往返新加坡的通勤族欢迎。
• Mount Austin：家庭、学校和咖啡馆聚集，有公寓也有有地住宅。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：靠近购物中心的成熟社区。
• Iskandar Puteri：Medini、EduCity和第二通道。
• Skudai、Tampoi和Kempas：Universiti Teknologi Malaysia一带；请参阅我的学生住宿指南。
• Permas Jaya和Senibong：租金适中的东区公寓。

在我的新山房产地图上比较这些地区；如果您要出租房子，请参阅我的在柔佛出租房产指南。

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常见问题

在马来西亚，租客可以提前终止租约吗？

只有在租约允许（例如通过外交条款或终止条款），或房东同意的情况下才可以。否则提前搬走即属违约，租客可能会被没收押金，或须赔偿房东的实际损失，但房东有责任设法重新出租。

租约中的外交条款是什么？

这是一项允许外籍租客在被调离该州或该国，或无法更新工作准证时提前终止租约的条款。常见的版本在首12个月之后适用，须给予两个月的书面通知，通常还须提供证明。

如果我提前搬走，房东可以保留我全部的押金吗？

只有在租约有此规定时才可以，即使如此，Contracts Act 1950第75条也把房东限制在不超过该金额的合理赔偿。自联邦法院作出Cubic Electronics案的裁决后，须由租客证明保留押金不合理。

房东可以为了出售房产而提前终止租约吗？

只有在租约有条款允许或租客同意的情况下才可以。出售本身并不会终止租约，所以许多业主会带着租客出售，或与租客协商空屋交付，有时会支付赔偿。

租约提前终止，印花税会退还吗？

一般不会。根据Stamp Act 1949，退款只限于特定情况，例如文书自始无效或从未完成，并须在24个月内申请。替代租约须在签署后30天内重新盖印花。

2026年马来西亚有住宅租赁法吗？

还没有。2026年8月，房屋部表示Residential Tenancy Bill仍在最后定稿中，而截至2026年11月10日，我没有找到该法案已提呈的报道。提前终止租约受租约和Contracts Act 1950规管。

需要提前终止新山的租约？

告诉我您是租客还是业主、项目、租金和您的目标日期。我可以为房东向新租客推广单位，也可以帮租客找房东可能接受的替代租客。如果押金或索偿出现争议，请找马来西亚律师。您也可以预约见面，若您身在海外，也可以预约Zoom咨询。

资料来源：Bernama，“Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants and landlords”，2026年8月4日；Utusan Malaysia，“RUU Sewaan Kediaman akan dibentang di Parlimen tahun ini”，2026年2月5日；Free Malaysia Today，“Don’t delay tabling Residential Tenancy Bill to 2027, NGO tells govt”，2026年8月12日；Contracts Act 1950 (Act 136)，第40、74、75和76条，Laws of Malaysia重印本（已纳入截至2006年1月1日的修订，FAOLEX副本），2026年11月核实；University of Malaya Law Review，关于联邦法院Cubic Electronics v Mars Telecommunications案裁决的评论，2026年11月查阅；Specific Relief Act 1950 (Act 137)，第7条，Laws of Malaysia文本，2026年11月核实；New Straits Times，房东租约指南第4部分：特别条件与样本条款，2026年11月查阅；Malaysian Bar Conveyancing Practice Committee专栏，“Tenancy agreement”，2026年11月查阅；Malay Mail，关于首次租房者押金的报道，2026年7月12日；Malay Mail，关于小额索偿程序（Order 93，Rules of Court 2012）的报道，2025年2月28日；LHDN，Garis Panduan Pengenaan Duti Setem，First Schedule，Stamp Act 1949（Item 49），2026年6月30日；LHDN，Garis Panduan Pengenalan Duti Setem di bawah Akta Setem 1949（减免与退款），2025年11月6日；Stamp Act 1949 (Act 378)，第57条，Laws of Malaysia文本，2026年11月核实；LHDN，印花税罚款与盖印花期限，2026年5月13日更新；The Star，关于短租指南正在最后定稿的报道，2026年10月26日；LHDN，Public Rulings（No. 12/2018，Income from Letting of Real Property），2026年11月查阅；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于2026年11月10日，并非法律或税务意见。法律、法庭规则和LHDN的做法会改变，而Residential Tenancy Bill一旦通过也可能改变这些规定；采取行动前，请向LHDN、法庭登记处和马来西亚律师确认。