在马来西亚出售有租客的房产（2026年）：租客、押金、看房与空屋交付

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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实于2026年11月10日

本指南写给出售有租客的新山房产的业主，无论您是马来西亚人还是外国人。简短回答：出售本身并不会终止租约。您可以带租约出售，由买家在交易完成时成为新房东；也可以按租约本身的条款终止租约，以空屋交付出售。无论哪种方式，押金和完成当月的租金都通过买卖合约（SPA）结算。

出售会终止租约吗？

不会。出售并不会取消租赁合约。具体情况取决于租约，背后则涉及National Land Code（Kanun Tanah Negara，国家土地法典）：

• 三年或以下。新山大部分出租属于第223条下的“免注册租赁”（sewaan bebas daftaran），可以是口头或书面的，且没有注册。
• 地契加注。租客可根据第316条在地契上加注，以保障这类租赁。
• 超过三年。这属于租赁权（lease）；一旦在地契上注册，就对买家有约束力。
• 未加注的租赁。是否对新业主有约束力，属于技术性问题，应交由您的律师判断。

实际上，购买意向书（letter of offer）和SPA会写明采用哪种方式，在此之前仍以租约为准。房屋部副部长于2026年8月4日在上议院（Dewan Negara）发言时，住宅租赁法案（Residential Tenancy Bill）仍在最后定稿阶段；截至2026年11月初，我没有找到该法案已提呈的报道。本文为一般资讯，并非法律意见。

如果您的地契已抵押给银行

National Land Code第226条规定，出租已抵押的土地须取得承押人（chargee）的书面同意，许多贷款文件也有类似条款。如果您在贷款期间出租单位，请尽早告诉您的律师。赎回贷款的流程，请参阅卖家仍有贷款时如何购买。

带租约出售，还是空屋交付？

请在定开价之前决定；这会影响谁来买，以及您要承诺什么。

项目	带租约出售	空屋交付出售
通常的买家	希望从交易完成起就收租的投资者	自住买家、MM2H参与者、计划装修的买家，以及想自定租金的投资者
您要移交什么	租约、押金、租约正本和备用钥匙	空置的单位和所有钥匙
您须先做什么	租约不必改动，照常继续	在租约期满时终止、按提前终止条款终止，或与租客协议退租
您的主要风险	如果租金偏低或剩余租期很长，买家会较少	租客未能按时搬走，您无法在SPA规定的日期交付空屋
出售期间的租金	持续收取至交易完成	租客搬走后就停止，持有成本由您承担

带租约出售

租金持续进账，没有空置期。投资者会看实际收取的租金、剩余租期、有无续约选择权，以及付款记录。如果租期很长、租金又低于同类单位目前的叫价，比起即将到期的租约，买家群会更窄；影响多大因楼盘而异，所以我不会给出具体数字。

以空屋交付出售

请先细读终止条款。有些租约允许房东在出售时按规定通知期终止租约；许多租约则只允许双方协议提前终止。您的选择：

• 等租约期满。把交易完成日期定在租约结束之后，并预留退房检查的时间。
• 按租约本身的条款。严格按条款要求发出通知，并保留送达证明。
• 协议退租。有些租客愿意在获得搬迁费用协助后提早搬走。请签署一封信，写明搬出日期、检查安排和押金退还；法律并没有规定任何金额。

切勿承诺一个您无法掌控的空屋交付日期。如果租客在租约结束后仍不搬走，根据Specific Relief Act 1950第7(2)条，只能通过法庭收回房产，不能自行换锁，而SPA的期限仍在继续计算。如果日期不确定，请带租约出售，或请律师加入可延后交易完成日期的条款。通过法庭的途径，请参阅我的指南租客停止交租怎么办。

通知租客与安排看房

请尽早以书面通知租客您打算出售，以及采用哪种方式。

• 查看进入条款。许多租约允许房东在合理时间、事先通知后带人看房。如果您的租约没有写明，请与租客商定时间表。
• 集中安排看房。每周固定几个时段，比每天来电更方便租客。
• 尊重隐私。拍摄租客的私人物品前先征得同意；租客的个人资料须经其同意才可分享，在出价前提供遮盖后的副本即可。
• 安排估价师上门。尽早为买家银行的估价师安排进入时间，以免延误贷款。

一份好的租约应有哪些条款，请参阅我的房东租约指南。

买家会要求的文件

请在挂牌前准备好，以免在出价与签SPA之间出现延误。

文件	买家为什么需要
租约（perjanjian sewa），所有页面	租期、租金、续约选择权、终止和出售条款、维修责任分担
印花证明	根据Stamp Act 1949第52条，未盖印花的协议在缴付印花税和任何罚款之前，不能作为证据使用
6至12个月的租金记录	证明租金按时全额支付
押金收据	确认您实际持有的保证金和水电押金
物品清单和照片	随单位留下的家具和电器
最新的管理费、地税和门牌税收据	证明没有欠款；请参阅我的二手房欠款指南

购买意向书与SPA

购买意向书应写明“带现有租约出售”（并注明租约日期），或“以空屋交付”。在带租约的交易中，买家的律师通常会要求：

SPA条款	对卖家的意义
有关租约的保证	您确认租金、所持押金、没有欠租，也没有私下协议
交易完成前不得更改	未经买家书面同意，您不得续约、修改或终止租约，也不得预收租金
押金	在交易完成时，您把保证金和水电押金付给买家，或从余款中抵扣
租金分摊	交易完成当月的租金按天数分摊；交易完成前的欠租仍由您自行追收
通知租客	您签署一封信，告知租客买家是新房东，以及从交易完成起租金付到哪里（常称为attornment信或通知）
移交物品	租约正本、印花证明、物品清单和备用钥匙

请参阅我的SPA指南、如何对二手房出价和签SPA后反悔。

交易完成时：押金、租金与移交

马来西亚律师公会（Malaysian Bar）的一篇产业转让专栏指出，各项支出按交付房产之日分摊；租金通常也以同样方式分摊。

计算示例

虚构的整数。租金为每月RM2,200，于每月1日支付。您持有两个月租金作为保证金、一个月租金作为水电押金，这是马来西亚律师公会专栏所说的常见做法（属于惯例，不是法律）。交易完成日为一个30天月份的16日。

项目	金额	备注
您当月收取的租金	RM2,200	租客于1日支付
您保留的租金（15天）	RM1,100	1日至15日
转给买家的租金（15天）	RM1,100	16日至30日
转给买家的保证金	RM4,400	两个月租金
转给买家的水电押金	RM2,200	一个月租金
转给买家的总额	RM7,700	通常从您收到的余款中扣除

如果任何押金已用于维修或抵扣欠租，请在签SPA前说明。租客会向新业主要求退还押金，这就是买家坚持押金要随交易转移的原因。请参阅租房押金退还。

完成您这一方的手续

1. 签署给租客的通知，附上买家的联系方式和收租账户。
2. 移交租约正本、印花证明、物品清单和钥匙。
3. 水电。如果账户是您的名字，请按TNB和Ranhill SAJ的更改账户程序办理。
4. 管理层。通知JMB或MC业主已变更。

费用与税务：有租客时有何不同

• 租约已缴的印花税。不会退还，也不会转给买家。买家与租客之间的新租约或更替（novation）租约，会作为新文书另行盖印花：租期一年或以下，每RM250年租缴RM1；超过一年至三年，缴RM3（LHDN指南，2026年6月30日）。
• RPGT不变。公民和永久居民在三年内出售缴30%，第四年20%，第五年15%，第六年起免缴；外国人在第五年内缴30%，之后缴10%（LHDN，2026年11月核实）。买家保留房价的3%（外国卖家为7%），并在60天内交给LHDN。请参阅我的RPGT指南。
• 出售当年的租金收入。截至交易完成所收的租金须在当年申报，可扣除允许的开支（LHDN Public Ruling No. 12/2018）；非居民个人按30%统一税率缴税。请参阅我的租金收入税指南。
• 中介费和律师费与一般出售相同；请参阅卖家要付哪些费用。

身在海外或以外国业主身份出售

• 您不必每个步骤都飞回来。SPA和交易完成由您的律师处理，有些业主会使用授权书（power of attorney）。请参阅身在海外如何管理新山房产。
• 谁可以向您购买。在指定区域以外，外国人一般只能购买RM1 million起的柔佛住宅；New Straits Times在2026年4月报道，凭特别批准以低于该门槛价购买的业主，只能转售给马来西亚人。请参阅柔佛的最低价格与配额。
• 把钱汇回国。Bank Negara Malaysia的外汇政策允许非居民汇出出售投资所得的款项。
• MM2H业主。请先查看是否有持有期限的条件。这方面我会与持有MOTAC执照的MM2H代理配合；最终决定由有关当局作出。请参阅MM2H产业支援。

外国业主也请阅读外国人出售新山房产。如何定价，请参阅新山房屋出售定价；买家的角度请参阅购买有租客的房产。

卖了再买？接下来可以看哪里

• Mount Austin：靠近学校的家庭公寓和有地住宅。
• Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟的住宅区。
• JB Sentral和Bukit Chagar：靠近CIQ和RTS Link车站。
• Iskandar Puteri：Medini、EduCity和第二通道（Second Link）。
• Permas Jaya和Senibong：东区公寓和海滨住宅。
• Skudai、Tampoi和Kempas：靠近大学和工业区。

请在我的新山房产地图上比较。

更多柔佛生活指南：在新山购买有租客的房产 · 卖家要付哪些费用 · 二手房欠款与费用分摊 · 新山房东租约 · 提前终止租约

常见问题

租客还住在里面，我可以在马来西亚出售房产吗？

可以。您可以带租约出售，由买家在交易完成时成为房东；也可以按租约条款终止租约，以空屋交付出售。购买意向书和SPA应写明采用哪种方式。

我出售时，租客必须搬走吗？

不必。出售本身不会终止租约；由租约决定。租约结束后仍不搬走的前租客，只能根据Specific Relief Act 1950第7条通过法庭迁出。

我出售时，租客的押金归谁？

在带租约的出售中，您持有的保证金和水电押金通常在交易完成时付给买家，或从余款中抵扣。之后租客向新业主要求退还押金。

我可以要求租客提早搬走，以便空屋交付出售吗？

只能在租约允许的范围内，例如按提前终止或出售条款发出规定的通知，或者租客同意退租。任何协议都应以书面写明搬出日期和押金退还条件。

租客必须让人看房吗？

许多租约允许房东在合理时间、事先通知后带买家看房。请查看您的条款并与租客商定时间表；这也方便买家的估价师进入。

带租客出售会影响我的RPGT吗？

不会。RPGT的计算方式相同，买家仍须保留房价的3%（外国卖家为7%）交给LHDN。截至交易完成所收的租金，须作为当年的租金收入申报。

我可以身在海外出售有租客的柔佛房产吗？

可以。您的律师可以处理SPA和交易完成，有些业主会使用授权书。外国业主在定价前，应先了解按柔佛的规定谁可以向他们购买。

在新山出售有租客的房子？

告诉我房产位置、租金、租约何时结束，以及您希望保留租客还是交付空屋。我会建议适合的方式，分享附近的成交记录价格，并说明我会如何推介给投资者或自住买家。您也可以预约见面，若身在海外，也可以预约Zoom咨询。

资料来源：National Land Code (Revised 2020)第223条，不超过三年的租赁免注册，Laws of Malaysia文本，2026年11月核实；National Land Code (Revised 2020)第316条，免注册租赁的加注，2026年11月核实；National Land Code (Revised 2020)第226条，出租已抵押土地须承押人同意，2026年11月核实；Specific Relief Act 1950 (Act 137)第7条，收回占有，2026年11月核实；Stamp Act 1949 (Act 378)第52条，未盖印花文书作为证据，2026年11月核实；Bernama，“Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants and landlords”，2026年8月4日；Malaysian Bar Conveyancing Practice Committee专栏，“Tenancy agreement”（押金、续约、搬离通知），2026年11月查阅；Malaysian Bar Conveyancing Practice Committee专栏，“Understanding an SPA (Part 3)”，2007年1月5日；LHDN，Garis Panduan Pengenaan Duti Setem，First Schedule，Stamp Act 1949 (Item 49)，2026年6月30日；LHDN，Real Property Gains Tax税率，2026年11月核实；LHDN，买方的保留与汇缴，2026年5月25日更新；LHDN，卖方与买方的责任，2026年6月26日更新；LHDN，Public Rulings (No. 12/2018, Income from Letting of Real Property)，2026年11月查阅；LHDN，Who is taxable（非居民个人），2026年11月查阅；New Straits Times，“Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；Bank Negara Malaysia，外汇政策：非居民在马来西亚投资，2026年11月核实；myTNB，更换租户（change of tenancy），2026年11月核实；Ranhill SAJ，更改账户名称，2026年11月核实

Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于2026年11月10日，并非法律、税务或财务意见。适用情况以您的租约和SPA为准；签署前请向您的律师、LHDN或税务代理、您的银行及土地局确认。