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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 核实于2026年11月9日
本指南写给来自新加坡、印尼、印度、中国、马来西亚及其他地方，正在新山物色有地住宅的买家和业主。简短回答：柔佛的报案罪案率低于全国平均水平，而马来西亚大部分报案罪案属于财产罪案，例如住宅闯入，且多数发生在夜间。坚固的门、遇到火灾时仍能让您逃生的铁花、照明、守望相助的邻里或管理完善的有警卫住宅区，再加上出门时的简单习惯，就能应对大部分风险。
快速解答
- 背景：2023年柔佛每10万人有131宗指数罪案，全国则为149宗（DOSM，2024年10月）。
- 住宅闯入多在夜间发生：2024年马来西亚共记录11,346宗住宅闯入及盗窃案，下降1.8%，其中77.6%发生在夜间（DOSM，2025年10月）。
- 铁花不能把自己困住：Bomba建议至少保留一个没有挂锁或密码的出口，并使用能从屋内快速打开的铁花（2025年9月）。
- 住家CCTV：Personal Data Protection Act 2010（2010年个人资料保护法令）豁免只为个人、家庭或家务事务而保存的资料（第45条），但镜头应对准您自己的产业。
- 出远门时：警方的VSP应用程序设有空屋通知功能；在2026年开斋节行动期间共发出16,889份通知（Malay Mail，2026年4月）。
- 有警卫住宅区：MBJB只允许有警卫住宅区在24小时有警卫值勤的情况下设置路障闸门（2024年6月）。费用因住宅区而异。
先看事实：柔佛的罪案情况
马来西亚的罪案数据来自皇家马来西亚警察（PDRM），并由马来西亚统计局（DOSM）发布。主要指标是罪案指数（indeks jenayah），分为暴力罪案和财产罪案。住宅闯入及盗窃（pecah rumah dan curi）是财产罪案的类型之一。
| 指标 | 数字 | 期间 |
|---|---|---|
| 柔佛每10万人的指数罪案 | 131 | 2023 |
| 马来西亚每10万人的指数罪案 | 149 | 2023 |
| 柔佛指数罪案，其中财产罪案 | 5,330宗，其中4,102宗 | 2023 |
| 马来西亚住宅闯入及盗窃 | 11,346宗（白天2,545宗，夜间8,801宗），下降1.8% | 2024 |
| 财产罪案占马来西亚指数罪案的比例 | 约81%（58,255宗中的47,188宗） | 2024 |
这些是全州的报案数字；我没有找到新山个别住宅区的官方罪案率，所以本指南不会为任何地区排名或点名。不过规律很清楚：住宅闯入大多是夜间发生的财产罪案，而门锁、照明、邻居和良好习惯正好能应对这一点。如需了解包括诈骗和道路安全在内的整体情况，请参阅我的指南新山安全吗？
封闭式有警卫住宅区，还是开放街道？
新山许多城镇同时有开放街道、有警卫住宅区和分层封闭式期数。它们的运作方式不同：
| 类型 | 保安如何运作 | 要问什么 |
|---|---|---|
| 分层封闭式社区（gated community） | 围篱、警卫亭和警卫的费用来自管理机构根据Strata Management Act 2013收取的强制性管理费 | 每班警卫人数、访客登记、巡逻路线、CCTV及录像保存多久、最新的管理费和欠款 |
| 有警卫住宅区（guarded neighbourhood，个别地契） | 由居民协会聘请警卫；道路仍属公共道路，费用为自愿缴付。在MBJB辖区内，需要85%居民同意，而且只有在24小时有警卫值勤时才允许设置路障闸门 | 有多少户缴费、警卫亭是否获地方政府批准、警卫夜间做些什么 |
| 开放街道 | 没有警卫；依靠警方巡逻、邻居和您自己的措施 | 街灯、后巷、邻近房屋是否有人居住、是否有Rukun Tetangga巡逻 |
警卫最能帮上忙的是出入管制：登记访客、升降闸杆和巡逻。他们不是警察，也无法看守每一条后巷。根据Private Agencies Act 1971，提供保安人员的公司需要持有内政部（Ministry of Home Affairs）发出的私人机构执照，所以您可以合理地询问管理机构或居民协会使用哪家持牌公司，以及夜间如何督导警卫。我没有找到比较封闭式与开放式住宅区罪案的官方数据，也没有新山警卫费的官方范围，所以请把警卫亭视为有用的一层保障，并索取最新的收费结算单。我的封闭式及有警卫住宅指南详细说明了相关规定和费用。
有地住宅的基本硬件
门、锁和大门
- 前门和后门。坚固的门配上结实的门框，比任何小装置都重要。后厨房门和侧门要和前门一样仔细检查。
- 接手时更换门锁。二手房您不知道外面有多少把钥匙；新房子的钥匙则经过建筑商和承包商的手。更换锁芯花费不大。
- 大门和门廊。自动门应能完全关上，出门时也能手动上锁。不要把梯子或工具留在屋外。
铁花：要安全，但绝不能成为陷阱
窗户和门的铁花（jeriji）在新山有地住宅很常见，但消防人员多次提醒，固定式铁花可能阻碍人们在住宅火灾中逃生。消拯局（Bomba，JBPM）的建议始终一致：
- 至少保留一个没有挂锁或密码的出口。JBPM建议使用装有快速开启扣、可从屋内打开的铁花，并提醒隐藏式挂锁和数字密码在慌乱中可能变成陷阱（Bernama via FMT，2025年9月22日）。
- 避免永久焊死的铁花。雪兰莪消拯局总监建议不要安装无法打开的铁花，并表示钥匙必须放在每位住户（包括孩子）都容易拿到的地方（Sinar Daily，2023年1月3日）。
- 把钥匙放在一个大家都知道的地方。Bomba总监建议把屋子和铁花的钥匙固定放在同一个容易拿到的位置，避免多重上锁，并指出大多数火灾死亡是因为人被困后吸入浓烟（The Star，2026年5月8日）。
JBPM也表示，它无权强制规定住宅铁花的设计，所以这由您自己决定。每层楼安装一个电池式烟雾警报器是明智的做法。如果更改铁花、围篱或围墙超出简单的安装，请确认是否需要地方政府批准；我的新山装修准证指南说明了何时需要。
照明、巷道和屋顶
- 照亮暗角。门廊、侧巷和屋后的感应灯耗电不多，能让人更难在不被察觉的情况下靠近。
- 后巷和侧巷。许多排屋背靠后巷。留意后墙高度、厨房扩建部分，以及沟渠盖或邻居屋顶是否让人容易攀入。
- 屋顶和楼上。检查门廊屋顶、矮墙或树木是否能让人攀到楼上窗户，并让这些窗户保持上锁，或装上带逃生口的铁花。
- 角头和尾段单位有更多暴露的侧面；请参阅我的角头单位与中间排屋比较指南。
警报器和CCTV，以及邻居的隐私
装有门窗感应器的警报系统，加上在大门、门廊和屋后的几支镜头，能增加有用的一层保障，尤其是当您在国外也能在手机上收到提醒时。
- 电源和网络。镜头需要稳定的线路（请参阅我的水电与网络指南）。
- 由谁回应。事先决定收到提醒时由谁处理：邻居、警卫亭，或拨打999报警。
- 隐私。Personal Data Protection Act 2010豁免仅为个人“个人、家庭或家务事务”而处理的个人资料（第45条），所以住家镜头可能不受该法令管辖。但这不代表任何角度都合适：镜头应对准您自己的大门、门廊和院子，而不是邻居的窗户或庭院。
- 事件录像。请连同报案一起交给警方，而不是上传到网上；在网上错误指认他人，本身就可能引起法律问题。
- 住宅区的镜头。在封闭式住宅区，请询问谁可以查看住宅区的CCTV、录像保存多久，以及发生事件后居民如何申请调阅录像。
如果邻居的镜头对准您的住家，请心平气和地请对方调整角度；我的邻里与地界纠纷指南介绍了接下来的步骤。地方政府也在增设镜头：截至2026年1月，大新山地区已有1,542支智能CCTV在运作，其中MBJB有500支，Iskandar Puteri市政厅也有500支（The Star，2026年1月26日）；2026年8月，州政府表示将在五年内再增设5,000支（Malay Mail，2026年8月13日）。
邻居与社区巡逻
马来西亚有两个值得了解的官方社区组织：
- Rukun Tetangga（Kawasan Rukun Tetangga，KRT）。依据Rukun Tetangga Act 2012，通过国民团结与整合局（JPNIN）成立的志愿邻里委员会。其职能包括社区安全、协助居民防范罪案，以及调解纠纷。
- 志愿巡逻计划（Skim Rondaan Sukarela，SRS）。至少20名18岁或以上的居民可以通过当地的Rukun Tetangga委员会提出申请，在委员会划定的范围内巡逻。申请须通过团结部的网上系统提交（MyGOV，页面于2026年10月21日更新）。
询问您所在的街道是否有活跃的RT委员会或居民群组，并向左右两边的邻居自我介绍；您不在家时，他们会留意到大门没关。
警方工具：999和VSP应用程序
| 工具 | 功能 | 备注 |
|---|---|---|
| 999 | 警察、Bomba、救护车和民防 | 全国MERS 999热线。请存入每位家庭成员的手机。 |
| Volunteer Smartphone Patrol（VSP）应用程序 | 向警方发送报告和资讯；紧急按钮；空屋通知功能 | 由PDRM罪案预防及社区安全组（Crime Prevention and Community Safety Department）负责。截至2026年3月30日共有1,705,852名用户。 |
| 到警局（balai polis）报案 | 发生闯入或盗窃后正式报案 | 请保留报案编号；盗窃保险索偿一般都需要。 |
在2026年开斋节行动期间（Op Selamat 26，3月19日至24日），警方通过该应用程序收到16,889份“balik kampung”（返乡）通知，比前一年的8,036份增加，并巡视了61,122间空屋（Malay Mail，2026年4月1日）。我无法确认持外国护照者能否注册，所以注册时请先确认。
当您外出或住在海外时
如果您在新山和海外两地生活，房子经常空着。一个简单的例行安排会有帮助：
- 让房子看起来有人住。为灯具设置定时器或智能插座，不让信件或传单堆在门口，并定期剪草。
- 通知合适的人。信得过的邻居、住宅区警卫亭，以及在节日期间通过VSP应用程序通知警方。
- 关电并锁好门。Bomba的节日季节建议是出门前关掉电器（Sinar Harian，2023年4月）。把铁花钥匙放在家人或看屋人找得到的地方。
- 安排定期巡查。请亲戚、看屋人或产业经理定期上门、开窗通风并回报情况。我的在海外管理新山产业指南介绍了各种选择。
- 查看保单条文。房屋业主保险和住户保险通常只在有强行闯入的情况下才承保盗窃（Malay Mail，2024年11月），部分保单对长期空置的房屋另有条件。请阅读保单或询问您的保险公司；我的房屋保险指南解释了各种保障类型。
装修、租户与钥匙管理
- 装修期间。承包商和工人需要连续数周进出。请以书面记录谁持有钥匙，交工时收回，并在工程结束后更换锁芯。我的在新山聘请设计师或承包商指南介绍了合约和交工。
- 更换租户之间。更换门锁或重配钥匙，并重设警报密码、大门遥控器和门禁卡。在租约中写明谁可以更换门锁，以及保安相关维修由谁负责；请参阅我的房东租约指南。
看有地住宅时的保安清单
| 检查项目 | 留意什么 |
|---|---|
| 住宅区类型 | 分层封闭式、有警卫住宅区或开放式；访客如何登记；警卫由谁管理 |
| 夜间的街道 | 天黑后去看一次：街灯、后巷、附近有多少房屋有人居住 |
| 门和铁花 | 坚固的门和门框；铁花至少有一个快速开启的出口；钥匙放在哪里 |
| 屋后和侧面 | 后墙高度、厨房扩建部分、能否从巷道、屋顶或树木进入 |
| 现有系统 | 警报器和镜头：是否正常运作、属于谁、密码和应用程序会否移交 |
| 邻居 | RT委员会或居民群组；警卫亭或协会最近是否发出任何通告 |
| 文件 | 警卫费或分层管理费结算单、任何警卫亭的地方政府批准、扩建部分的批准图则 |
外国买家须知
外国人一般只能购买RM100万或以上的柔佛住宅产业，但有一些例外，例如指定区域（New Straits Times，2026年4月）。详情请参阅我的柔佛最低价格与配额指南。MM2H方面，我会与持有MOTAC执照的MM2H代理配合，并负责产业部分；批准与否由当局决定。参阅MM2H产业支援。
如果这对您很重要，该在哪里买
保安情况更多取决于住宅区和房子本身，而不是哪个区域，所以以下指南介绍的是各地区的特点，而不是为其安全程度排名。请先从我的新山有地住宅总览开始。
- Mount Austin：家庭区，有地住宅期数众多，从开放街道到封闭式都有。
- Tebrau、Setia Indah和Molek：成熟住宅区，附近有购物中心。
- Iskandar Puteri：靠近第二通道（Second Link）的较新规划城镇。
- Bukit Indah和Gelang Patah：西区通往Tuas方向的有地住宅城镇。
- Permas Jaya和Senibong：东区靠近海岸的住宅。
- Skudai、Tampoi和Kempas：位于市区与Iskandar Puteri之间的成熟城镇。
在我的新山房产地图上比较这些地区。
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常见问题
对有地住宅业主来说，新山安全吗？
对大多数业主来说，只要采取一般的预防措施，是安全的。2023年柔佛每10万人有131宗指数罪案，低于全国的149宗（DOSM，2024年10月）。大部分报案罪案属于财产罪案，而住宅闯入多在夜间发生，所以门锁、照明、邻居和良好习惯最为重要。
新山的封闭式有警卫住宅区比开放街道更安全吗？
这类住宅区增加了出入管制、警卫和访客检查，但我没有找到比较封闭式与开放式住宅区罪案的官方数据。请了解夜间有多少警卫值勤、访客如何登记、镜头是否录像，以及是否有足够的居民缴费支持这项安排。
可以安装窗户铁花吗？铁花安全吗？
铁花很常见，但Bomba提醒固定式铁花可能在火灾时把人困住。其建议是至少保留一个没有挂锁或密码的出口，使用能从屋内快速打开的铁花，并把钥匙放在每位住户都拿得到的同一个地方。
在马来西亚，我可以在住家安装CCTV吗？
可以。Personal Data Protection Act 2010豁免仅为个人、家庭或家务事务而处理的资料（第45条），所以住家镜头可能不受该法令管辖。镜头应对准您自己的大门、门廊和院子，而不是邻居的住家；发生事件时，请把录像交给警方，而不是上传到网上。
如何通知警方我的房子将会空置？
PDRM的Volunteer Smartphone Patrol（VSP）应用程序设有空屋通知功能。在2026年开斋节行动期间，警方共收到16,889份这类通知，并巡视了61,122间空屋（Malay Mail，2026年4月）。也请通知一位信得过的邻居和住宅区警卫亭。
房屋保险承保闯入吗？
房屋业主保险和住户保险通常只在有强行闯入的情况下才承保盗窃，部分保单对长期空置的房屋另有条件。请立即报警，并阅读保单条文或询问您的保险公司。
在新山寻找安全的有地住宅？
告诉我地区、您的预算、房屋类型以及您偏好的保安安排。带您看有地住宅时，我会指出住宅区的安排、警卫亭、巷道、门和铁花，并索取最新的收费结算单，让您可以按同样的标准比较各个房子。您也可以预约看房；若仍在国外，也可以预约Zoom咨询。
资料来源：DOSM, Statistik Jenayah Malaysia 2024（2021至2023年数据），2024年10月；DOSM, Crime Statistics, Malaysia, 2025（2024年数据），2025年10月16日；DOSM, Crime Statistics Malaysia 2025发布摘要，2025年10月16日；DOSM，预先发布日程，2026年10月（Crime Statistics, Malaysia, 2026），2026年11月核实；MBJB，建筑管制组（Building Control Department）关于封闭式社区和有警卫住宅区的传单，2024年6月，2026年11月核实；Strata Management Act 2013 (Act 757)，2026年11月核实；Ministry of Home Affairs，Private Agencies Act 1971下的私人机构执照，2026年11月核实；FMT, “Bill to streamline private security licence renewals passed”，2025年10月9日；Bernama via FMT, “Permanent grilles: safety barrier or fatal trap?”，2025年9月22日；Sinar Daily, “Permanent grilles at buildings not recommended, says fire department”，2023年1月3日；The Star，Bomba总监专访，“Fire safety takes big leap forward”，2026年5月8日；Sinar Harian, “Periksa aspek keselamatan rumah sebelum balik kampung – Bomba”，2023年4月13日；Personal Data Protection Act 2010 (Act 709)，第45条，2026年11月核实；The Star, “Over 1,500 smart CCTVs operating in Greater JB”，2026年1月26日；Malay Mail，柔佛将在五年内于大新山地区增设5,000支智能CCTV，2026年8月13日；MyGOV, Kawasan Rukun Tetangga，2026年11月核实；MyGOV, Skim Rondaan Sukarela，2026年10月21日更新；MyGOV，MERS 999紧急热线，2026年10月21日更新；Malay Mail, “Police credit Volunteer Smartphone Patrol app for crime drop during Hari Raya”，2026年4月1日；Malay Mail，马来西亚房屋保险保障与保单指南，2024年11月22日；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，核实于2026年11月9日，并非法律、保险或保安建议。罪案数字为所述期间的报案数；遇到紧急情况请拨打999。请向警方、Bomba、您所属的地方政府、您的保险公司以及住宅区管理机构或居民协会确认相关规定。