Menyewakan bilik di Johor Bahru (2026): perjanjian, permit, keselamatan, penyewa dan cukai

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 9 November 2026

Panduan ini untuk pemilik yang menyewakan rumah atau kondo di Johor Bahru secara bilik demi bilik, termasuk pemilik di Singapura, Indonesia, India atau China. Jawapan ringkasnya: menyewakan bilik adalah sah dan biasa di JB, tetapi setiap bilik sepatutnya mempunyai perjanjian tersendiri yang disetem, partition baharu memerlukan kelulusan majlis (dan bagi kondo, kelulusan pengurusan juga), dan setiap penghuni mesti memegang pas yang sah. Memandangkan belum ada Akta Sewaan Kediaman yang berkuat kuasa pada November 2026, perjanjian dan peraturan rumah anda memainkan peranan utama.

Adakah menyewakan bilik dibenarkan di Johor Bahru?

Ya. Menyewakan bilik dalam rumah milik anda ialah susunan biasa di Malaysia, dan setakat November 2026 saya tidak menemui peraturan Johor yang melarangnya atau mewajibkan lesen negeri yang berasingan untuknya. Peraturan yang penting datang daripada undang-undang lain:

• Perjanjian anda. Setiap sewaan bilik ialah kontrak di bawah Contracts Act 1950. Pada 4 Ogos 2026, timbalan menteri perumahan berkata Residential Tenancy Bill (Rang Undang-Undang Sewaan Kediaman) masih dimuktamadkan (Bernama).
• Peraturan bangunan. Partition dan bilik air tambahan tertakluk kepada Street, Drainage and Building Act 1974 dan Uniform Building By-Laws 1984, yang dikuatkuasakan oleh majlis.
• Undang-undang kecil strata. Di kondo atau skim strata berpagar, Strata Management Act 2013 dan undang-undang kecil bangunan itu terpakai.
• Undang-undang imigresen. Seksyen 55E Immigration Act 1959/63.
• Undang-undang perumahan pekerja. Act 446, jika majikan menyewa rumah anda untuk kakitangannya.
• Cukai. Duti setem bagi setiap perjanjian, dan cukai pendapatan ke atas sewa.

Penginapan jangka pendek secara harian tertakluk kepada peraturan yang berbeza: pada Oktober 2026, kementerian perumahan berkata garis panduan nasional sewaan jangka pendek sedang dimuktamadkan (The Star). Lihat panduan peraturan Airbnb dan penginapan jangka pendek saya. Artikel ini meliputi sewaan bilik bulanan dan merupakan maklumat umum, bukan nasihat undang-undang atau kewangan; untuk perjanjian yang disesuaikan atau pertikaian, gunakan peguam Malaysia.

Perjanjian bilik: satu bagi setiap bilik, disetem

Susunan paling kemas ialah satu perjanjian bagi setiap bilik, ditandatangani terus dengan setiap penghuni. Menyewakan keseluruhan rumah kepada seorang yang kemudian menyewakan semula bilik-biliknya bermakna anda hilang kawalan ke atas siapa yang tinggal di situ; Bernama melaporkan pada Ogos 2026 bahawa penyewa yang menyewakan semula unit kepada orang lain tanpa pengetahuan pemilik telah mendedahkan pemilik kepada masalah undang-undang.

Duti setem bagi perjanjian bilik

Perjanjian bilik dikenakan duti seperti mana-mana sewaan di bawah Item 49, First Schedule Stamp Act 1949, bagi setiap RM250 (atau sebahagian daripadanya) sewa tahunan. Setemkan dalam tempoh 30 hari selepas ditandatangani melalui e-Duti Setem LHDN di MyTax. Penyeteman lewat dikenakan penalti RM50 atau 10% daripada duti, mengikut mana yang lebih tinggi, dalam tempoh tiga bulan, dan selepas itu RM100 atau 20%, mengikut mana yang lebih tinggi (LHDN, Mei 2026).

Sewa bilik bulanan	Sewa tahunan	Tempoh sehingga 1 tahun (RM1 bagi setiap RM250)	Tempoh melebihi 1 tahun, sehingga 3 tahun (RM3 bagi setiap RM250)
RM500	RM6,000	RM24	RM72
RM700	RM8,400	RM34	RM102
RM900	RM10,800	RM44	RM132

Garis panduan LHDN meletakkan duti bagi dokumen asal ke atas penyewa dan bagi salinan ke atas tuan rumah. Perjanjian yang tidak disetem tidak boleh digunakan sebagai keterangan sehingga ia disetem berserta sebarang penalti, jadi setemkan sebelum masalah timbul. Jika dokumen anda dirangka sebagai “lesen” dan bukannya sewaan, tanya peguam anda cara menyeteminya.

Klausa yang lebih penting apabila bilik dikongsi

Klausa	Apa yang perlu dicatat
Bilik dan kawasan bersama	Bilik mana yang disewakan, perabot yang disertakan, dan kawasan mana (dapur, ruang tamu, ruang dobi, tempat letak kereta) yang dikongsi.
Penghuni	Nama dan nombor pengenalan seorang (atau pasangan) yang dibenarkan tinggal dalam bilik itu. Tiada sewaan semula atau penghuni tambahan tanpa persetujuan bertulis.
Peraturan rumah	Waktu senyap, tetamu dan pelawat bermalam, merokok, memasak, haiwan peliharaan, jadual giliran membersih, sampah. Lampirkan sebagai jadual.
Utiliti dan internet	Sama ada sewa merangkumi utiliti, sebarang had bulanan, dan cara penggunaan berlebihan dicaj.
Deposit	Jumlah, apa yang boleh dipotong, tempoh bayaran balik, dan bahawa deposit bukan sewa bulan terakhir.
Menamatkan sewaan	Tempoh notis, dan apa yang berlaku jika peraturan rumah dilanggar berulang kali.
Inventori	Senarai yang ditandatangani bersama gambar bertarikh bilik dan perabotnya.

Tiada undang-undang yang menetapkan jumlah deposit; apa pun pilihan anda, catatkannya secara bertulis. Panduan tuan rumah tentang perjanjian sewa saya menerangkan deposit dan pembaikan dengan lebih terperinci.

Kondo: undang-undang kecil, pengurusan dan kad akses

Dalam bangunan strata, badan pengurusan bersama (JMB) atau perbadanan pengurusan (MC) menguruskan harta bersama di bawah Strata Management Act 2013, dan undang-undang kecilnya terpakai sama rata kepada pemilik, penyewa dan pelawat. Sebelum anda mengiklankan bilik di kondo:

• Baca undang-undang kecil. Sesetengah bangunan mengehadkan bilangan penghuni atau kad akses bagi setiap unit. Undang-undang kecil tambahan boleh membawa denda sehingga RM200 bagi setiap pelanggaran, seperti yang dilaporkan oleh Malay Mail pada September 2026, dan denda itu mungkin sampai kepada anda sebagai pemilik terlebih dahulu.
• Tanya sebelum membuat sebarang partition. Pengurusan biasanya meluluskan pengubahsuaian, selalunya dengan deposit, sebagai tambahan kepada peraturan majlis.
• Pastikan caj anda dijelaskan. Pengurusan boleh menyahaktifkan kad akses bagi unit yang mempunyai tunggakan. Lihat panduan yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas saya.

Lihat juga panduan saya tentang menyemak pengurusan kondo dan Tribunal Pengurusan Strata.

Partition dan pengubahsuaian: permit majlis dan saiz bilik

Memecahkan bilik atau menambah bilik air ialah kerja bangunan. Dua peraturan dalam Uniform Building By-Laws 1984 paling penting:

Peraturan	Apa yang dinyatakan	Maksudnya bagi sewaan bilik
Keluasan bilik minimum (undang-undang kecil 42)	Bilik boleh didiami pertama sekurang-kurangnya 11 m², kedua sekurang-kurangnya 9.3 m², semua bilik lain sekurang-kurangnya 6.5 m².	Bilik kecil yang dipecahkan daripada bilik yang lebih besar mungkin kurang daripada saiz minimum.
Cahaya dan pengudaraan (undang-undang kecil 39)	Setiap bilik memerlukan tingkap sekurang-kurangnya 10% daripada keluasan lantainya, dengan bukaan untuk udara sekurang-kurangnya 5%.	Bilik berpartition tanpa tingkap ke luar berkemungkinan tidak mematuhinya.

• MBJB. Garis panduannya bagi ubah suai kecil dan tambahan kepada rumah meliputi rumah yang sudah mempunyai sijil layak menduduki atau CCC. Permit sah selama satu tahun, dan memecahkan dinding konkrit bertetulang memerlukan pelan yang diperakui oleh jurutera berdaftar (garis panduan bangunan MBJB, dikemas kini 2016).
• MBIP. Pada Oktober 2021, MBIP mengingatkan pemilik supaya mendapatkan kelulusan sebelum mengubah suai, dengan amaran bahawa kerja yang tidak diluluskan boleh dikenakan penalti sehingga 30% daripada kosnya (The Star).
• Majlis lain seperti Kulai dan Pasir Gudang mempunyai prosedur sendiri. Tanya jabatan bangunan terlebih dahulu.

Simpan surat kelulusan untuk digunakan apabila anda menjual. Panduan saya tentang sijil CCC, kos pengubahsuaian dan perabot dan melantik pereka atau kontraktor menerangkan aspek praktikalnya.

Asas keselamatan dan kebakaran

Saya tidak menemui peraturan Bomba (Jabatan Bomba dan Penyelamat) yang ditulis khusus untuk sewaan bilik di rumah biasa, jadi anggap perkara ini sebagai amalan baik, di samping sebarang syarat dalam kelulusan pengubahsuaian anda:

• Penggera asap di setiap bilik tidur dan lorong. Jabatan kesihatan awam Universiti Malaya mencatatkan pada Mac 2026 bahawa banyak isi rumah tidak memasangnya.
• Laluan keluar yang jelas. Jangan halang tingkap dengan partition atau almari pakaian, dan simpan kunci gril tingkap dan pintu pagar utama di tempat yang boleh dicapai oleh setiap penghuni.
• Tiada memasak dalam bilik tidur. Simpan tong gas, periuk nasi dan dapur elektrik di dapur, dan masukkan perkara itu dalam peraturan rumah.
• Pendawaian. Penyaman udara tambahan menambah beban; minta juruelektrik berdaftar memeriksa litar dan elakkan menyambung kord sambungan secara berantai.
• Alat pemadam api di dapur, dan nombor 999 pada helaian peraturan rumah.

Utiliti, internet dan pembersihan

Persetujui cara pembahagian bil sebelum sesiapa berpindah masuk. Tiga model yang biasa:

Model	Cara ia berfungsi	Perkara yang perlu diberi perhatian
Utiliti termasuk sehingga had tertentu	Satu harga bagi setiap bilik; penggunaan melebihi had dikongsi.	Tetapkan had berdasarkan bil terdahulu; tunjukkan bil apabila had dilampaui.
Sub-meter penyaman udara bagi setiap bilik	Penggunaan penyaman udara setiap bilik dicaj kepada penyewa bilik itu.	Caj penggunaan sebenar pada tarif bil dan tunjukkan pengiraan anda.
Bahagi sama rata	Bil dibahagikan mengikut bilangan bilik.	Mudah, tetapi boleh menimbulkan pertelingkahan.

Bagi sewaan bilik, akaun elektrik dan air biasanya kekal atas nama pemilik. Buku panduan tuan rumah dan penyewa TNB (2016) menyatakan hanya seorang pengguna berdaftar boleh memegang akaun, dan jika itu tuan rumah, tuan rumah bertanggungjawab ke atas sebarang tunggakan. Bayar bil sendiri dan kutip bahagian masing-masing. Satu talian gentian optik biasanya termasuk dalam sewa, dan kawasan bersama memerlukan jadual giliran membersih atau pencuci berbayar. Panduan berpindah masuk dan utiliti saya menerangkan akaun dan penyedia perkhidmatan.

Memilih penyewa: pas, pekerja dan saringan

Bagi setiap pemohon, minta:

• Pengenalan diri. Salinan MyKad bagi rakyat Malaysia, atau salinan pasport dengan pas yang masih sah bagi warga asing: pas pelajar, pas pekerjaan atau pas kerja lain, atau pas jangka panjang seperti MM2H. Seksyen 55E Immigration Act 1959/63 menjadikannya satu kesalahan bagi pemilik atau penghuni untuk membenarkan seseorang tanpa pas yang sah tinggal, dengan denda RM5,000 hingga RM30,000, penjara sehingga setahun, atau kedua-duanya, bagi setiap orang (laporan mahkamah Daily Express, April 2024).
• Kemampuan membayar. Surat pengesahan majikan dan slip gaji, atau surat tawaran universiti dan butiran penaja.
• Rujukan daripada tuan rumah terdahulu, dan pengesahan bahawa mereka telah membaca peraturan rumah.

Apabila syarikat mahukan rumah untuk pekerjanya

Di bawah Employees’ Minimum Standards of Housing, Accommodations and Amenities Act 1990 (Act 446), majikan yang menempatkan pekerja mesti memegang perakuan penginapan daripada Jabatan Tenaga Kerja, dan Malay Mail melaporkan pada Disember 2020 bahawa beroperasi tanpanya boleh dikenakan denda sehingga RM50,000. Bernama melaporkan pada Ogos 2026 bahawa sesetengah pemilik memasang partition dalam unit untuk memuatkan lebih daripada sepuluh orang bagi majikan. Jika syarikat menghubungi anda, minta untuk melihat perakuannya, hadkan bilangan penghuni dalam perjanjian, dan patuhi perkara saiz bilik dan keselamatan di atas.

Jika penyewa berhenti membayar, jangan tukar kunci atau putuskan bekalan elektrik; ikut langkah dalam panduan saya tentang apa yang perlu dilakukan apabila penyewa tidak membayar sewa.

Siapa yang menyewa bilik di Johor Bahru

• Pelajar. Sekitar UTM dan Southern University College di Skudai, serta EduCity di Iskandar Puteri. Dalam panduan perumahan pelajar saya, bilik persendirian berhampiran UTM diiklankan pada harga kira-kira RM350 hingga RM800 sebulan pada November 2026.
• Pekerja muda dan mereka yang berulang-alik ke Singapura berhampiran pusat bandar dan stesen RTS Link.
• Kakitangan industri dan pusat data sekitar Kulai dan Senai. Lihat panduan pusat data Johor saya.

Sewa bilik bergantung pada saiz, bilik air sendiri, tempat letak kereta dan jarak ke kampus atau tempat kerja, dan berubah mengikut sesi pengambilan pelajar.

Cukai dan insurans

Sewa daripada bilik ialah pendapatan sewa. Pemastautin Malaysia menambahkannya kepada pendapatan lain mereka pada kadar berskala biasa, dan LHDN mengenakan cukai ke atas individu bukan pemastautin pada kadar rata 30% tanpa pelepasan peribadi. Public Ruling No. 12/2018 LHDN tentang pendapatan daripada penyewaan harta tanah menyenaraikan perbelanjaan yang boleh ditolak daripada pendapatan sewa bukan perniagaan, termasuk:

• cukai tanah dan cukai taksiran, faedah pinjaman dan premium insurans kebakaran;
• pembaikan dan penyelenggaraan, kawalan serangga perosak dan penggantian kelengkapan perabot;
• caj penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas, serta kos kutipan sewa dan pembaharuan sewaan.

Kos sebelum sewaan pertama, seperti mengubah suai untuk menarik penyewa, tidak boleh ditolak. Ruling itu juga menyatakan bahawa pendapatan sewa boleh menjadi pendapatan perniagaan apabila pemilik menyediakan perkhidmatan penyelenggaraan atau sokongan secara menyeluruh dan aktif. Tanya penasihat cukai atau LHDN mana yang terpakai kepada anda, dan semak juga peraturan di negara asal anda. Lihat panduan cukai pendapatan sewa saya. Ini bukan nasihat cukai.

Bagi insurans, maklumkan kepada syarikat insurans anda bahawa rumah disewakan secara bilik, lindungi perabot anda di bawah polisi isi rumah, dan minta penyewa menginsuranskan barang milik mereka sendiri (lihat panduan insurans rumah saya).

Menguruskan sewaan bilik dari Singapura atau luar negara

Sewaan bilik memerlukan lebih perhatian berbanding satu sewaan tunggal. Jika anda tinggal di luar negara:

• Pastikan ada seseorang di sini untuk lawatan, penyerahan kunci dan pembaikan. Semak mana-mana ejen atau pengurus hartanah dalam daftar LPPEH (Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta).
• Kutip sewa secara boleh dikesan ke dalam akaun atas nama anda, jangan sekali-kali secara tunai kepada pihak ketiga.
• Berikan kuasa secara bertulis. Panduan surat kuasa wakil saya menerangkan cara menandatanganinya di luar negara.
• Ketahui peraturan bagi pemilik asing. Warga asing secara amnya hanya boleh membeli rumah di Johor bermula dari RM1 juta, dengan beberapa pengecualian seperti zon yang ditetapkan (New Straits Times, April 2026); peraturan penyewaan yang sama terpakai.

Panduan saya tentang menguruskan hartanah JB dari luar negara menerangkan urusan harian.

Di mana untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

Membeli dengan niat menyewakan bilik? Cari rumah dengan beberapa bilik tidur yang selesa bertingkap dan lebih daripada satu bilik air, di kawasan yang mempunyai permintaan stabil:

• Skudai, Tampoi dan Kempas: sekitar UTM dan Southern University College, dengan rumah teres dan kondo lama.
• Iskandar Puteri dan Medini: pelajar dan kakitangan EduCity, serta Second Link.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: berhampiran CIQ dan stesen RTS Link.
• Kulai dan Senai: taman perindustrian, lapangan terbang dan pusat data.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek serta Mount Austin: kawasan yang sudah lama wujud dengan pusat beli-belah dan peluang pekerjaan berdekatan.

Rumah bertanah selalunya paling sesuai untuk sewaan bilik; lihat panduan rumah bertanah saya dan rumah teres lot tepi lawan lot tengah, serta bandingkan kawasan di peta hartanah JB saya.

Lebih banyak panduan kehidupan di Johor: Sewa berperabot atau tanpa perabot · Perumahan pelajar di JB · Perjanjian sewa untuk tuan rumah di JB · Menyewa di JB sebagai warga asing · Menyewakan hartanah di Johor · Menamatkan sewa lebih awal · Jiran bising

Soalan lazim

Adakah sah menyewakan bilik di rumah saya di Johor Bahru?

Ya. Setakat November 2026, saya tidak menemui peraturan Johor yang melarangnya. Anda masih memerlukan perjanjian bertulis, kelulusan majlis bagi sebarang partition, kelulusan pengurusan kondo jika berkaitan, dan penyewa yang memegang pas yang sah.

Perlukah saya menyetemkan perjanjian sewa bilik?

Ya. Setemkannya dalam tempoh 30 hari melalui e-Duti Setem LHDN. Di bawah garis panduan LHDN Jun 2026, duti ialah RM1 bagi setiap RM250 sewa tahunan untuk tempoh sehingga satu tahun, jadi bilik RM700 sebulan yang disewakan selama setahun dikenakan RM34.

Perlukah saya mendapatkan kelulusan majlis untuk memasang partition bilik?

Ya, kerja bangunan seperti partition atau bilik air tambahan memerlukan kelulusan daripada MBJB, MBIP atau majlis tempatan anda. Uniform Building By-Laws 1984 juga menetapkan keluasan bilik minimum dan saiz tingkap.

Bolehkah saya menyewakan bilik di kondo saya?

Biasanya boleh, tetapi undang-undang kecil bangunan terpakai kepada setiap penghuni. Semak had bilangan penghuni atau kad akses, dan dapatkan kelulusan pengurusan sebelum sebarang kerja partition.

Bolehkah saya menyewakan bilik kepada pekerja asing atau pelajar?

Ya, jika setiap orang memegang pas yang sah; membenarkan seseorang tanpa pas tinggal adalah satu kesalahan di bawah seksyen 55E Immigration Act. Majikan yang menempatkan kakitangannya memerlukan perakuan penginapan di bawah Act 446.

Adakah pendapatan daripada menyewakan bilik dikenakan cukai di Malaysia?

Ya. Pemastautin Malaysia membayar cukai ke atasnya pada kadar berskala biasa, dan bukan pemastautin pada kadar rata 30%. Cukai tanah, cukai taksiran, faedah pinjaman dan pembaikan boleh ditolak di bawah Public Ruling No. 12/2018 LHDN.

Mahu bantuan menyewakan rumah JB anda secara bilik?

Beritahu saya kawasan, jenis rumah, bilangan bilik dan bila bilik-bilik itu akan siap. Saya boleh berkongsi harga sewa yang diminta bagi bilik serupa di kawasan berdekatan, memasarkan bilik, menyemak dokumen dan pas pemohon, serta membantu dengan penyerahan kunci dan inventori. Untuk perjanjian dan sebarang pertikaian, gunakan peguam Malaysia. Anda juga boleh membuat temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Bernama, “Residential Tenancy Bill being finalised to balance rights of tenants and landlords”, 4 Ogos 2026; The Star, garis panduan sewaan jangka pendek sedang dimuktamadkan, 26 Oktober 2026; Bernama, tentang asrama pekerja yang tidak memenuhi standard di rumah sewa dan Act 446, 27 Ogos 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949, 30 Jun 2026; LHDN, penalti duti setem dan tarikh akhir penyeteman, dikemas kini 13 Mei 2026; The Sun, “Tax matters: significant changes to stamp duty from 2025”, diakses November 2026; Malay Mail, tentang undang-undang kecil strata di bawah Strata Management Act 2013, 29 September 2026; Uniform Building By-Laws 1984, undang-undang kecil 39 dan 42, teks diterbitkan oleh JKR, diakses November 2026; MBJB, garis panduan ubah suai kecil dan tambahan kepada rumah (dikemas kini 2016), diakses November 2026; The Star, “MBIP: Seek approval before carrying out renovations”, 21 Oktober 2021; Universiti Malaya, Jabatan Perubatan Sosial dan Pencegahan, tentang keselamatan kebakaran di rumah, 6 Mac 2026; Suruhanjaya Tenaga, jadual tarif TNB, sah Julai 2025 hingga Disember 2027, disemak November 2026; TNB, buku panduan tuan rumah dan penyewa, 2016, diakses November 2026; Daily Express, kes seksyen 55E(1) Immigration Act, 26 April 2024; Jabatan Tenaga Kerja Semenanjung Malaysia (JTKSM), Employees’ Housing, Accommodations and Amenities (Act 446), diakses November 2026; Malay Mail, majikan digesa mematuhi Act 446, 16 Disember 2020; LHDN, Public Rulings (No. 12/2018, Income from Letting of Real Property, 19 Disember 2018), diakses November 2026; LHDN, Siapa yang dikenakan cukai (individu bukan pemastautin), diakses November 2026; LPPEH, daftar awam ejen harta tanah dan perunding, disemak November 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 9 November 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan. Peraturan bangunan, undang-undang kecil, duti setem dan peraturan cukai boleh berubah; sahkan dengan majlis anda, pengurusan bangunan anda, LHDN dan peguam Malaysia sebelum anda menyewakan bilik.