Hartanah selepas perceraian di Malaysia (2026): rumah kelamin, pinjaman, duti setem dan RPGT

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 6 November 2026

Apabila perkahwinan berakhir di Malaysia, rumah keluarga dibahagikan melalui persetujuan atau perintah mahkamah. Bagi perkahwinan bukan Islam, Mahkamah Tinggi membahagikan aset perkahwinan di bawah seksyen 76 Law Reform (Marriage and Divorce) Act 1976; bagi perkahwinan orang Islam, Mahkamah Tinggi Syariah memutuskan harta yang diperoleh bersama (harta sepencarian). Kedua-duanya mengambil kira sumbangan kewangan dan sumbangan menguruskan rumah tangga. Rumah itu kemudian dijual dan hasilnya dibahagikan, dibeli oleh salah seorang pasangan, dipindah milik di bawah perintah itu atau dikekalkan secara bersama untuk satu tempoh, dan bank mesti bersetuju dengan sebarang perubahan pada pinjaman.

Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang atau kewangan. Berbincang dengan peguam keluarga, atau peguam syarie bagi kes Syariah, sebelum anda bersetuju dengan apa-apa berkaitan rumah.

Sivil atau Syariah: peraturan mana yang terpakai bagi rumah anda

Sistem mana yang terpakai bergantung pada cara anda berkahwin, bukan nama siapa yang tertera pada hakmilik. DOSM merekodkan 60,457 perceraian pada 2024, 7,826 daripadanya di Johor.

	Sivil (perkahwinan bukan Islam)	Perkahwinan orang Islam
Undang-undang	Law Reform (Marriage and Divorce) Act 1976, seksyen 76, dipinda oleh Akta A1546 mulai 15 Disember 2018	Undang-undang keluarga Islam negeri; di Johor, seksyen 122 Islamic Family Law (State of Johor) Enactment 2003
Mahkamah	Mahkamah Tinggi	Perceraian di Mahkamah Rendah Syariah negeri tempat pemohon tinggal; tuntutan harta sepencarian di Mahkamah Tinggi Syariah
Apa yang dibahagikan	Aset perkahwinan (aset perkahwinan), terutamanya yang diperoleh semasa perkahwinan	Harta yang diperoleh semasa perkahwinan, melalui usaha bersama atau usaha salah seorang pasangan
Apa yang ditimbang oleh mahkamah	Wang, harta atau kerja untuk memperoleh aset atau menampung perbelanjaan keluarga; menjaga rumah atau keluarga; hutang bersama; keperluan anak di bawah umur; tempoh perkahwinan	Sumbangan dalam bentuk wang, harta atau kerja; hutang bersama; keperluan anak di bawah umur. Jika aset diperoleh oleh seorang pasangan, sumbangan pasangan yang lain kepada rumah tangga ditimbang dan pasangan yang memperolehnya secara amnya mendapat bahagian yang lebih besar
Bila tuntutan dibuat	Bersama petisyen perceraian atau selepasnya	Semasa perceraian, apabila suami berkahwin lain (poligami), atau selepas pasangan meninggal dunia

Masa dalam perceraian sivil

Petisyen sivil secara amnya tidak boleh difailkan dalam tempoh dua tahun selepas perkahwinan melainkan dibenarkan oleh hakim (seksyen 50). Petisyen bersama secara persetujuan (seksyen 52) memerlukan peruntukan yang sewajarnya untuk isteri dan anak-anak, jadi ramai pasangan menyelesaikan soal rumah sebagai sebahagian daripada terma tersebut.

Harta sepencarian di Johor

Satu kajian 2026 terhadap kes di Mahkamah Tinggi Syariah Johor Bahru mendapati tuntutan dibenarkan dalam situasi perceraian, poligami dan kematian. Tiada had masa yang tetap, tetapi arahan amalan Jabatan Kehakiman Syariah (JKSM) meminta tuntutan difailkan secepat yang munasabah. Ramai pasangan menyelesaikannya melalui persetujuan; tanya peguam syarie anda cara untuk merekodkannya.

Empat pilihan bagi rumah kelamin

Pilihan	Cara ia berfungsi	Perkara yang perlu diberi perhatian
Jual dan bahagikan	Jual di pasaran terbuka, langsaikan pinjaman daripada hasil jualan dan bahagikan bakinya seperti yang dipersetujui atau diperintahkan.	Siapa yang membayar ansuran dan bil sehingga penyempurnaan; kedua-dua pemilik mesti menandatangani; RPGT mungkin dikenakan.
Seorang pasangan membeli bahagian pasangan yang lain	Persetujui nilai pasaran, bayar bahagian ekuiti pasangan yang lain dan biaya semula pinjaman atas satu nama.	Pembeli mesti layak untuk pinjaman secara bersendirian; duti setem, yuran guaman dan penilaian.
Pindah milik di bawah perintah mahkamah	Mahkamah memerintahkan rumah atau sebahagian bahagiannya diberikan kepada seorang pasangan, kadangkala diseimbangkan dengan aset lain.	Perintah itu masih perlu dilaksanakan: persetujuan bank, penyeteman dan pendaftaran di pejabat tanah.
Kekalkan secara bersama untuk satu tempoh	Kedua-duanya kekal pada hakmilik, contohnya sehingga anak bongsu tamat persekolahan.	Kedua-duanya kekal bertanggungjawab ke atas pinjaman; persetujui secara bertulis siapa yang tinggal di situ, siapa yang membayar dan bila hendak menjual.

Menjual sering menjadi pemisahan yang paling bersih jika kedua-dua anda tidak mampu menanggung pinjaman secara bersendirian. Lihat panduan saya tentang menetapkan harga rumah di JB, yuran ejen, tawaran dan jual dahulu atau beli dahulu.

Contoh pembelian bahagian pasangan

Contoh (angka bulat, sebagai ilustrasi sahaja)	Jumlah
Nilai pasaran rumah yang dipersetujui	RM800,000
Baki pinjaman bersama	RM400,000
Ekuiti, dibahagi 50:50 melalui persetujuan	RM200,000 setiap seorang
Pinjaman baharu yang diperlukan oleh pasangan yang tinggal (melangsaikan pinjaman lama dan membayar ekuiti pasangan yang lain)	RM600,000
Duti setem atas perjanjian pinjaman baharu pada 0.5%	RM3,000
Duti setem atas separuh bahagian (RM400,000) jika tiada pengecualian terpakai	RM7,000 (1% atas RM100,000, 2% atas RM300,000)
Jika separuh bahagian itu sebaliknya dihadiahkan semasa masih berkahwin	Dikecualikan di bawah P.U.(A) 420/2007

Pinjaman rumah: apa yang diperlukan oleh bank

• Kedua-dua peminjam kekal bertanggungjawab. Pinjaman bersama biasanya menjadikan setiap peminjam bertanggungjawab ke atas keseluruhan hutang, walau apa pun perintah perceraian. Hanya bank yang boleh melepaskan seorang peminjam, lazimnya melalui pinjaman baharu atas nama pemilik yang tinggal.
• Pasangan yang tinggal mesti layak secara bersendirian. Bank melihat pendapatan, hutang sedia ada dan nisbah khidmat hutang orang itu, dan akan memerlukan penilaian. Lihat panduan saya tentang pembiayaan semula dan DSR dan penolakan pinjaman.
• Teruskan membayar semasa berunding. Ansuran yang terlepas akan tercatat dalam rekod CCRIS kedua-dua peminjam. Jika kewangan sempit, berbincang awal dengan bank atau dengan AKPK (Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit); lihat bayaran pinjaman rumah yang terlepas.
• Semak tempoh kunci masuk (lock-in). Melangsaikan pinjaman lama lebih awal boleh mencetuskan penalti di bawah surat tawaran anda, jadi minta penyata penebusan sebelum bersetuju dengan tarikh.

Jika hakmilik strata belum dikeluarkan, persetujuan pemaju biasanya juga diperlukan; lihat penerangan hakmilik strata.

Duti setem dan RPGT bagi pindah milik semasa perceraian

Duti setem (duti setem) dikenakan atas harga atau nilai pasaran, mengikut mana yang lebih tinggi. Cukai keuntungan harta tanah (RPGT, Cukai Keuntungan Harta Tanah) bergantung pada sama ada pindah milik itu dianggap “tiada keuntungan, tiada kerugian”.

Situasi	Duti setem	RPGT bagi orang yang memindah milik
Hadiah antara suami dan isteri semasa masih berkahwin	Dikecualikan (P.U.(A) 420/2007, pemberian sukarela antara suami dan isteri)	Tiada keuntungan, tiada kerugian jika pemberi ialah warganegara Malaysia (Jadual 2, perenggan 12)
Pindah milik antara suami dan isteri dengan bayaran	Skala biasa: 1% atas RM100,000 pertama, 2% atas RM400,000 berikutnya, 3% atas RM500,000 berikutnya, 4% melebihi RM1 juta	Tiada keuntungan, tiada kerugian jika pemindah milik ialah warganegara Malaysia (perenggan 3(1)(b)(i), syarat kewarganegaraan sejak 1 Januari 2018)
Pindah milik antara bekas pasangan di bawah perintah mahkamah perceraian	Tiada pengecualian khusus dalam senarai perintah LHDN; tanya peguam anda dan LHDN bagaimana ia akan ditaksir	Tiada keuntungan, tiada kerugian dengan atau tanpa bayaran, jika pemindah milik ialah warganegara Malaysia (perenggan 3(1)(b)(ia))
Jualan kepada pembeli luar	Dibayar oleh pembeli	RPGT biasa atas bahagian setiap pemilik, mengikut tempoh pegangan
Pindah milik kepada pasangan yang bukan warganegara atau pemastautin tetap	8% bagi hartanah kediaman sejak 1 Januari 2026	Bergantung pada status pemindah milik
Pinjaman baharu untuk pembiayaan semula atau pembelian bahagian	0.5% daripada jumlah pinjaman	Tidak berkenaan

• Masa boleh memberi kesan. Pengecualian suami isteri meliputi hadiah antara pasangan, jadi menandatangani sebelum atau selepas perceraian dimuktamadkan, dan sama ada wang bertukar tangan, boleh mengubah duti yang dikenakan. Tanya peguam anda sebelum menandatangani.
• Penerima mewarisi kos. Harga pelupusan dianggap sama dengan kos pemindah milik, jadi jualan kemudian oleh pasangan yang mengekalkan rumah secara amnya diukur dari harga asal. Di bawah peraturan umum LHDN, tarikh pemerolehan ialah tarikh pindah milik; tanya penasihat cukai bagaimana ia terpakai kepada anda.
• Menjual kepada pembeli luar. Warganegara dan pemastautin tetap membayar 30% atas keuntungan dalam tempoh tiga tahun, 20% pada tahun keempat, 15% pada tahun kelima dan 0% selepas itu. Bukan warganegara membayar 30% dalam tempoh lima tahun dan 10% selepas itu. Individu mendapat RM10,000 atau 10% daripada keuntungan, mengikut mana yang lebih tinggi, dan warganegara serta PR mempunyai pengecualian kediaman persendirian sekali seumur hidup.
• Pemfailan. Kedua-dua pihak memfailkan borang RPGT melalui e-CKHT dalam tempoh 60 hari, walaupun tiada cukai yang perlu dibayar (dalam talian sahaja sejak 1 Januari 2025). Penyeteman perlu dibuat dalam tempoh 30 hari selepas menandatangani.

Butiran lanjut terdapat dalam panduan saya tentang RPGT, duti setem pada 2026 dan yuran guaman.

Hakmilik, kaveat dan persetujuan

• Mulakan dengan carian hakmilik (carian rasmi). Ia menunjukkan pemilik berdaftar dan bahagian masing-masing, gadaian bank, kaveat dan sebarang sekatan kepentingan yang memerlukan kebenaran negeri. Lihat panduan nama bersama dan panduan pegangan bebas vs pajakan saya.
• Rumah atas satu nama sahaja. Ia masih boleh menjadi aset perkahwinan atau harta sepencarian. Jika anda bimbang rumah dijual sebelum mahkamah membuat keputusan, tanya peguam anda tentang kaveat persendirian (kaveat persendirian, Form 19B di bawah National Land Code) atau perintah mahkamah untuk memeliharanya. Kaveat tanpa asas yang sewajarnya boleh membawa kepada tuntutan terhadap anda.
• Pasangan warga asing. Bukan warganegara yang mengambil pemilikan tanah di Johor memerlukan kelulusan negeri di bawah National Land Code. Johor secara amnya menetapkan RM1 juta sebagai harga minimum bagi kebanyakan pembelian kediaman oleh warga asing; lihat panduan harga minimum warga asing Johor saya dan tanya peguam anda bagaimana negeri melayan pindah milik di bawah perintah perceraian.

Anak-anak dan tempat tinggal semua orang

Mahkamah sivil dan Syariah kedua-duanya mengambil kira keperluan anak di bawah umur. Secara praktikal, persoalannya ialah sekolah, perjalanan dan kestabilan: sesetengah ibu bapa mengekalkan rumah sehingga tahun persekolahan tamat, yang lain menjual dan membeli dua rumah yang lebih kecil di kawasan sekolah yang sama.

• Dua rumah yang lebih kecil. Bandingkan jenis rumah dalam panduan kondo vs rumah bertanah vs SoHo saya dan sekolah dalam sekolah dan kehidupan keluarga di JB.
• Menyewa untuk sementara. Jika kedua-dua anda berpindah keluar, menyewakan rumah boleh membantu menampung ansuran. Lihat menyewakan hartanah di Johor.
• Insurans dan wasiat. Semak siapa yang dilindungi oleh insurans gadai janji (MRTA vs MLTA) dan kaji semula wasiat serta penamaan anda.

Langkah praktikal, mengikut urutan

1. Dapatkan nasihat awal daripada peguam atau Jabatan Bantuan Guaman.
2. Kumpulkan dokumen: hakmilik atau SPA, penyata pinjaman, rekod siapa yang membayar deposit dan ansuran, pengeluaran EPF dan resit ubah suai.
3. Buat carian hakmilik dan minta penyata penebusan serta terma tempoh kunci masuk daripada bank.
4. Persetujui nilai pasaran berdasarkan harga yang direkodkan atau, jika perlu, laporan penilai berdaftar.
5. Pastikan pinjaman dan bil terus dibayar, dengan sebarang aturan sementara dibuat secara bertulis.
6. Pilih satu pilihan dan rekodkannya dalam perjanjian bertulis atau perintah mahkamah, termasuk siapa membayar apa dan tarikh akhirnya.
7. Laksanakannya: biaya semula atau jual, setemkan dalam tempoh 30 hari, failkan e-CKHT dalam tempoh 60 hari dan daftarkan pindah milik di pejabat tanah.
8. Kemas kini rekod: cukai tanah (cukai tanah), cukai taksiran (cukai pintu), pejabat pengurusan, insurans dan utiliti. Lihat panduan cukai tanah dan cukai pintu saya.

Bantuan guaman untuk tuntutan perceraian dan harta

JBG membantu warganegara Malaysia yang layak di bawah Legal Aid Act 1971, termasuk dalam kes perceraian, hak penjagaan dan harta perkahwinan, dan mempunyai unit Syariah. Jumlah yang anda bayar bergantung pada sumber kewangan tahunan anda:

Sumber kewangan tahunan	Fi pendaftaran	Caruman
RM50,000 atau kurang	RM10	Tiada
RM50,001 hingga RM70,000 (empat kategori)	RM10	Dari RM500 hingga RM5,000, meningkat mengikut kategori
Melebihi RM70,000 (memerlukan kelulusan Menteri)	RM10	RM5,001 hingga RM50,000

Di mana untuk membeli jika ini penting bagi anda

Ramai orang membeli rumah yang lebih kecil berhampiran sekolah anak-anak atau tempat kerja. Titik permulaan di JB:

• Mount Austin: kawasan keluarga yang mantap dengan sekolah, kedai dan kondominium.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kejiranan matang berhampiran pusat beli-belah, dengan pilihan rumah bertanah dan bangunan tinggi.
• Skudai, Tampoi dan Kempas: rumah teres dan kondominium pada harga sederhana.
• Permas Jaya dan Senibong: kondominium dan perbandaran di sebelah timur.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: perbandaran di sebelah barat berhampiran Second Link.
• Kulai dan Senai: rumah yang lebih besar untuk bajet yang sama.

Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya, atau baca kawasan terbaik untuk didiami di JB.

Lebih banyak panduan kehidupan di Johor: Pindah milik hartanah kepada keluarga · Nama bersama dan tenancy in common · Penerangan RPGT · Pembiayaan semula pinjaman rumah · Jual dahulu atau beli dahulu?

Soalan lazim

Adakah rumah kelamin sentiasa dibahagi 50:50 dalam perceraian di Malaysia?

Tidak. Tiada pembahagian yang tetap. Mahkamah sivil menimbang sumbangan dalam bentuk wang dan kerja, pengurusan rumah tangga, hutang, keperluan anak di bawah umur dan tempoh perkahwinan; mahkamah Syariah menimbang faktor yang serupa bagi harta sepencarian. Pasangan juga boleh bersetuju dengan pembahagian mereka sendiri. Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang.

Adakah pasangan yang tidak bekerja mendapat bahagian rumah?

Biasanya, ya. Sejak 15 Disember 2018, mahkamah sivil mengambil kira penjagaan rumah atau keluarga di bawah seksyen 76 Law Reform (Marriage and Divorce) Act 1976. Di Johor, seksyen 122 enakmen undang-undang keluarga Islam juga menimbang sumbangan kepada rumah tangga.

Apakah harta sepencarian?

Ia ialah harta yang diperoleh suami dan isteri beragama Islam semasa perkahwinan, melalui usaha bersama atau usaha salah seorang daripada mereka. Di Johor, ia dituntut di Mahkamah Tinggi Syariah di bawah seksyen 122 Islamic Family Law (State of Johor) Enactment 2003, semasa perceraian, poligami atau selepas kematian pasangan.

Bolehkah bekas pasangan saya dikeluarkan daripada pinjaman rumah bersama kami?

Hanya bank yang boleh melepaskan seorang peminjam. Perintah perceraian antara anda berdua tidak dengan sendirinya mengubah perjanjian pinjaman. Biasanya pasangan yang mengekalkan rumah membiayai semula atas namanya sendiri, dan ini memerlukan dia layak berdasarkan pendapatan dan nisbah khidmat hutang.

Adakah RPGT dikenakan apabila saya memindah milik rumah kepada bekas pasangan di bawah perintah perceraian?

Pindah milik antara bekas pasangan yang dibuat di bawah perintah mahkamah perceraian dianggap tiada keuntungan, tiada kerugian, dengan atau tanpa bayaran, jika pemindah milik ialah warganegara Malaysia. Kedua-dua pihak masih perlu memfailkan borang RPGT melalui e-CKHT dalam tempoh 60 hari, menurut LHDN.

Adakah duti setem dikenakan apabila memindah milik rumah kepada pasangan atau bekas pasangan?

Hadiah harta antara suami dan isteri dikecualikan di bawah P.U.(A) 420/2007. Senarai perintah duti setem LHDN tidak menunjukkan pengecualian berasingan bagi pindah milik di bawah perintah perceraian, dan pindah milik dengan bayaran ditaksir mengikut skala biasa, jadi tanya peguam anda dan LHDN sebelum menandatangani.

Bolehkah saya mendapat bantuan guaman untuk tuntutan perceraian dan harta?

Jabatan Bantuan Guaman membantu warganegara Malaysia yang layak, termasuk dalam kes perceraian dan harta perkahwinan, dan mempunyai unit Syariah. Dengan sumber kewangan tahunan RM50,000 atau kurang, anda membayar fi pendaftaran RM10 dan tiada caruman.

Sedang memutuskan apa yang hendak dilakukan dengan rumah keluarga?

Beritahu saya lokasi hartanah dan apa yang sedang anda pertimbangkan. Saya boleh kongsikan harga yang direkodkan dan harga yang diminta bagi rumah yang serupa, menguruskan jualan jika anda memutuskan untuk menjual, dan membantu anda mencari rumah baharu. Peguam anda dan mahkamah yang menguruskan pembahagian itu sendiri. Anda juga boleh menempah temu janji atau konsultasi Zoom.

Sumber: The Star, mengenai Law Reform (Marriage and Divorce) (Amendment) Act 2017 (Akta A1546) yang berkuat kuasa mulai 15 Disember 2018, 24 Disember 2018; IIUM Law Journal, “The Amendment to the Law Reform (Marriage and Divorce) Act 1976: Reconciling the Irreconcilable”, Vol. 29 (S1), 2021; Kementerian Dalam Negeri, cetakan semula dalam talian Akta 164 setakat 1 Oktober 2015 (seksyen 50 dan 52), disemak November 2026; Journal of Contemporary Islamic Law (UKM), kajian tuntutan harta sepencarian selepas kematian di Mahkamah Tinggi Syariah Johor Bahru (seksyen 122, enakmen Johor), 15 Jun 2026; MyGOV, pasangan yang merancang untuk bercerai, dikemas kini 21 Oktober 2026; MyGOV, perkhidmatan guaman berkaitan perceraian, dikemas kini 21 Oktober 2026; Jabatan Bantuan Guaman, khidmat bantuan guaman (kategori kelayakan dan caruman), disemak November 2026; DOSM, Marriage, Divorce and Rujuk Statistics, Malaysia 2025 (data 2024), November 2025; The Star, “Malaysia recorded 190,304 marriages, 60,457 divorces in 2024”, 20 November 2025; LHDN, senarai perintah duti setem (P.U.(A) 420/2007, suami dan isteri), dikemas kini 1 November 2026; LHDN, pengecualian dan pelepasan duti setem, dikemas kini 21 Julai 2026; PwC, Malaysian Tax Booklet, duti setem (skala, perjanjian pinjaman, kadar 8% mulai 1 Januari 2026), disemak November 2026; LHDN, pelupusan yang dianggap tiada keuntungan tiada kerugian (Jadual 2, perenggan 3 dan 12, RPGT Act 1976), dikemas kini 18 Mei 2026; LHDN, tarikh pelupusan dan pemerolehan, dikemas kini 18 Mei 2026; LHDN, tanggungjawab pelupus dan pemeroleh (e-CKHT, 60 hari), dikemas kini 26 Jun 2026; LHDN, kadar RPGT, dikemas kini 23 Jun 2026; LHDN, pengecualian RPGT, dikemas kini 22 Jun 2026; Pejabat Tanah dan Galian Pulau Pinang, senarai semak kaveat persendirian (Form 19B), disemak November 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 6 November 2026, bukan nasihat undang-undang atau kewangan. Peraturan boleh berubah dan setiap kes bergantung pada faktanya; sahkan dengan peguam keluarga atau peguam syarie, mahkamah, Jabatan Bantuan Guaman, LHDN dan bank anda sebelum anda menandatangani.