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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 2026年11月6日核实
本指南写给来自新加坡、印尼、印度、中国及其他地方，需要为新山的房子聘请室内设计师或装修承包商的业主和买家。简单来说：确认承包商已在 CIDB 注册，任何使用“室内设计师”（interior designer）头衔的人都已在马来西亚建筑师局（Board of Architects Malaysia，LAM）注册；签署列明细项的书面合约；按完成的工程分阶段付款；并在开工前取得市议会或公寓管理层的批准。2026年在柔佛报道的几宗仲裁庭案件，都是从工程开始前付出大笔款项开始的。
快速解答
- 承包商：进行建筑工程前必须在 CIDB 注册（CIDB Act 1994 第25条）。在 CIDB 的承包商搜索中查询该公司；最低等级 G1 可承接最高 RM200,000 的合约。
- 室内设计师：根据 Architects Act 1967，“Interior Designer”头衔和室内设计顾问业务，只限在 LAM 注册的个人和公司使用及经营。LAM 提供注册查询。
- 付款：10%至20%（有时30%）的订金很常见；如果要求预付50%或以上，就要小心。保留一笔保留款（retention），通常为10%，直到缺陷修好为止。
- 批准：有地住宅的扩建、阁楼、屋顶和拆墙，需要市议会批准（MBJB、MBIP、MBPG 或 MPKu）。公寓装修需要管理层（JMB/MC）的书面批准，并缴付装修押金，通常为 RM2,000 至 RM5,000。
- 服务税：已完工住宅建筑的建筑工程豁免服务税（关税局2026年6月18日的政策，追溯至2025年7月1日）。
- 如果出了问题：消费人索偿仲裁庭（Tribunal for Consumer Claims）受理最高 RM50,000 的索偿，申请费 RM5；更大的纠纷须上法庭。
室内设计师、设计兼施工公司，还是承包商？
在新山，你会遇到三种业者，需要检查的项目各不相同。许多标榜“室内设计”的公司，其实是设计兼施工（design-and-build）的装修公司。
| 类型 | 通常的工作 | 需检查的注册 |
|---|---|---|
| 注册室内设计师（顾问） | 设计、图纸、规格说明和合约文件；可监督另行聘请的承包商 | LAM（Interior Designer 或室内设计顾问业务） |
| 设计兼施工装修公司 | 以一份合约包办设计与施工，通常有自己的木工和分包商 | 建筑工程查 CIDB；若称员工为室内设计师，查 LAM；公司查 SSM |
| 装修承包商 | 按你的图纸或简单的工程范围施工：敲墙、铺砖、水管、电线、扩建 | CIDB；SSM |
聘请前的检查
1. 承包商的 CIDB 注册
Construction Industry Development Board Act 1994 第25条规定，每个承包商（无论本地或外国）在进行建筑工程前都必须在 CIDB 注册。CIDB 在2024年3月表示，未注册的承包商可被法庭罚款 RM10,000 至 RM100,000。等级从 G1 到 G7；G1 可承接最高 RM200,000 的合约。
在 CIDB 的网上承包商搜索中查询该公司，并检查三件事：名称与报价单完全一致、注册仍然有效，以及等级足以涵盖你的合约金额。CIDB 也提供工人建筑人员卡（“绿卡”）的查询，而 MBIP 也曾建议业主聘用已在 CIDB 注册的承包商。
2. 任何称为“室内设计师”的人须有 LAM 注册
根据 Architects Act 1967 第VA部分（Part VA），只有注册的 Interior Designer 才能使用这个头衔、开设室内设计顾问业务，或通过诉讼追讨室内设计顾问服务费。LAM 网站提供注册查询，列出已注册的个人和业务。马来西亚室内设计师学会（MIID）表示，未注册而提供这类服务，可被罚款最高 RM50,000、监禁两年，或两者兼施（EdgeProp，2022年12月）。
3. 公司、过往记录和银行户口
- SSM。通过 SSM 的 e-Info 服务查询公司；名称应与报价单、合约和银行户口一致。
- 实际项目。去看一个已完成或进行中的新山工程；MIID 曾警告，有些公司展示的作品集并不是自己做的。
- Semak Mule。付款前，在警方的 Semak Mule 网站查询该银行户口。
- 保险。询问是否有公共责任保险；许多公寓要求提供保险或赔偿保证书（indemnity form）。
报价：以同样的标准比较
按同一份书面工程范围，至少取得三份列明细项的报价。像“装修厨房，RM25,000”这种一行报价，既无法比较，也无法执行。好的报价会列出：
- 数量和单位：铺砖的平方尺、橱柜的长度（尺）、电源插座数量。
- 材料和品牌：板材类型、瓷砖、水槽、水龙头和铰链。
- 不包括的项目：清运废料、准证费、公寓装修押金、电梯保护、清洁。
- 设计费是否另计，以及包括几次设计修改。
- 是固定价格还是估价——Qanvast 2024年的指南提醒，估价可能会增加。
预算方面，马来西亚已发布的指南指出，1,000至1,500平方尺公寓的简单装修约 RM20,000 至 RM30,000（PropertyGuru，2026年），公寓全面装修约 RM80,000 至 RM150,000（Qanvast，2025年12月）。各项目的价格范围，请参阅我的新山装修与家具费用指南。如果某份报价远低于其他报价，通常是漏了某些项目。
合约：哪些要写下来
住家装修没有标准合约格式，所以书面合约就是你的保障。一家律师事务所的指南（2020年更新）和 Qanvast 都指出以下条款：
- 立约方。公司的 SSM 名称和编号，以及 CIDB 注册。
- 工程范围。附上图纸、细项报价和材料清单。
- 价格。总价或单项价格，以及不包括的项目。
- 日期。开工和完工日期，并尽可能约定因承包商导致延误时，每天须赔偿的固定金额。
- 付款时间表。每笔付款都与一个你可以检查的阶段挂钩。
- 批准。由谁申请并支付准证、公寓批准、押金和清运废料的费用。
- 工程变更、缺陷与保留款（见下文）。
- 终止合约。如果工程停顿或远远超过完工日期，你有哪些权利。
工程变更单（variation order）
工程变更是指签约后任何增加或删减的项目，例如多做一个橱柜或换另一种瓷砖。在施工前，以书面形式约定每项变更的价格，以及完工日期是否调整；正如那份律师事务所指南所说，工程做完后，你在价格上的议价能力就小得多了。
缺陷期与保留款
要求设定缺陷责任期（defects liability period），在此期间承包商必须回来修理问题，并就防水等项目提供书面保修。保留一笔保留款，直到缺陷修好为止；那份律师事务所指南说，通常是价格的10%，小工程有时更多。同一份指南解释，如果给了承包商合理机会后仍不修理缺陷，业主可以另聘承包商，并从余款或保留款中扣除这笔费用。
保护你的付款阶段
Qanvast 的合约指南指出，10%至20%（有时高达30%）的订金属于常态，并提醒不要接受要求预付高达50%的公司。订金之外，按已完成的阶段付款。以下以 RM60,000 的公寓装修为例：
| 阶段 | 比例 | 以 RM60,000 计 | 付款前检查 |
|---|---|---|---|
| 签约及确定最终图纸 | 10% | RM6,000 | 附上图纸、细项报价和批准计划 |
| 完成敲墙、电线和水管 | 25% | RM15,000 | 在封起来之前，为暗藏的水管和电线拍照 |
| 完成铺砖、天花板和木工安装 | 30% | RM18,000 | 材料与清单相符；尺寸正确 |
| 处理完缺陷清单（snag list）后交屋 | 25% | RM15,000 | 共同验收；归还钥匙和门禁卡 |
| 缺陷期结束后的保留款 | 10% | RM6,000 | 以书面报告的缺陷已全部修好 |
只通过银行转账付款到合约上列明的公司户口，并每次取得印有公司信头的收据。身在国外的业主可以要求在每次付款前提供注明日期的视频巡视；请参阅从海外管理新山房产。
准证与批准：市议会与公寓管理层
你需要哪种批准，取决于房子是有地住宅还是分层产业，以及由哪个市议会管辖：市区和 Tebrau 大部分地区归 MBJB，依斯干达公主城和 Bukit Indah 归 MBIP，巴西古当（Pasir Gudang）和 Permas Jaya 归 MBPG，古来和士乃归 MPKu。请查看门牌税单上列明的市议会。
| 房屋类型与工程 | 批准 | 备注 |
|---|---|---|
| 有地住宅：油漆、活动家具、橱柜、冷气机 | 通常不需市议会批准 | 有围篱的住宅区可能仍有自己的规定和押金。 |
| 有地住宅：遮雨篷、围篱、小型增建 | 市议会小型工程准证 | MBJB 为已取得 CFO 的房屋提供小型工程的标准草图。 |
| 有地住宅：扩建、阁楼、混凝土屋顶或楼板、拆墙 | 须连同图则申请市议会建筑批准 | 图则须由建筑师、工程师或注册绘图员绘制；结构工程须由工程师认证；共用墙须取得邻居同意。 |
| 公寓：敲墙、水管、重新布线、换地板、改格局 | JMB/MC 书面批准 | 图纸、承包商与 CIDB 资料、保险或赔偿保证书；押金通常为 RM2,000 至 RM5,000 或更多。 |
| 公寓：结构墙、污水总管、外墙、铁花、阳台 | 通常不允许 | 任何改变外观的工程都必须遵循大楼的设计。 |
市议会确实会执法。MBIP 在2021年表示，未经批准进行的工程，若符合规定可事后批准，但须缴付最高为已完成工程费用30%的罚款；若被定罪，可被罚款最高 RM250,000 及监禁最高10年。MBJB 的准证有效期为一年，Bomba、Ranhill SAJ、TNB 或 Indah Water 也可能需要批准。如果是公寓，先以书面形式取得装修规定，然后才去索取报价。我的买房前检查公寓管理指南解释 JMB 和 MC 如何运作。
住家装修需要缴服务税吗？
自2025年7月1日起，建筑服务须缴6%服务税，但住宅建筑不包括在内。关税局的 Service Tax Policy 2/2026（2026年6月18日）确认，已完工住宅建筑的工程豁免服务税，追溯至2025年7月1日，前提是发票上列明业主姓名和地址。如果你已完工的房子的装修报价加收了建筑工程服务税，请问清楚原因。
危险信号，附柔佛真实案例
- 开工前就要求预付一半或以上的价钱。
- 没有书面合约或细项报价。
- 要求付款到个人或海外户口，或户口名称与报价单不符。
- 没有 CIDB 或 SSM 注册，或 CIDB 等级太低。
- 只有社交媒体页面，没有办公室或过往项目可以参观。
- 扩建或拆墙却说“不需要准证”；罚款是由业主承担的。
| 报道案例 | 事情经过 | 仲裁庭结果 |
|---|---|---|
| 半独立式洋房，依斯干达公主城（The Star，2026年6月3日） | RM910,000 的扩建与装修工程，在2025年6月前已全数付清；只完成约80%，并已超过2025年7月的完工日期 | 获退还 RM50,000，即仲裁庭的最高上限 |
| 排屋，巴西古当（The Star，2026年6月24日） | RM30,000 的报价中预付了 RM18,000；工人始终没有出现，承包商也不再回复 | 获退还 RM18,000；业主另付 RM25,000 给另一家承包商，入住延迟约两个月 |
| 双层洋房，巴西古当（The Star，2026年8月22日） | RM37,000 中分阶段付了 RM31,000；厨房和铺砖工程质量差 | 根据工料测量师（quantity surveyor）的报告，获退还 RM13,000 |
| 大门与遮雨篷，古来（The Star，2024年11月4日） | 在社交媒体上找到承包商；RM8,400 的工程付了 RM4,000 订金；工程始终没有开始 | 仲裁庭下令退还订金余下的 RM2,000 |
| 漏水维修，Taman Jaya Mas，新山（The Star，2025年6月27日） | 看到社交媒体广告后付了 RM6,900，汇入一个新加坡户口；一周内又再漏水 | 已报警；被视为商业纠纷 |
RM910,000 的案例显示了仲裁庭对大型工程的上限，所以合约越大，分阶段付款和保留款就越重要。其他诈骗手法，请参阅我的新山房产诈骗指南。
如果出了问题
- 以书面记录。发出注明日期的书面通知，附上照片，并给予合理的期限。
- 不要为未完成的阶段付款，但应付的款项要照付。
- 取得独立报告，由工料测量师或工程师评估缺陷的价值。
- 消费人索偿仲裁庭（Tribunal for Consumer Claims）。受理最高 RM50,000 的索偿，须在三年内提出，申请费 RM5；柔佛的办事处位于新山的 Menara Ansar。仲裁庭不能受理受法律管制的专业服务索偿。
- 较大的索偿。请咨询律师。CIPAA 2012 的仲裁（adjudication）一般不适用于个人为完全自住的四层以下建筑所签的合约。
- 诈骗。拨打国家诈骗应急中心（National Scam Response Centre）997，并联系你的银行和警方。
新单位、二手房与海外业主
- 新单位：先处理缺陷。让发展商先修好缺陷，再让你的承包商动工，因为发展商可以拒绝修理因你的装修而造成的损坏。请使用我的交屋（vacant possession）缺陷检查清单，并参阅缺陷责任期（DLP）之后的潜在缺陷。
- 二手有地房屋：未经批准的扩建会变成你的问题；请参阅我的二手房屋检查指南。
- 格局与出租：阅读平面图警讯，如果你打算出租，也请参阅我的房东租约指南。
- 把买房和装修一起做预算。外国人在柔佛一般只能购买 RM100万或以上的房子（New Straits Times，2026年4月；请参阅我的最低价格指南）。
如果你在意这些，可以考虑哪些地区
- Mount Austin：由 MBJB 管辖的公寓和有地住宅。
- Tebrau、Setia Indah 与 Molek：较旧的有地住宅区；检查过往的扩建是否已获批准。
- 依斯干达公主城（Iskandar Puteri）：由 MBIP 管辖的较新公寓和有地住宅区。
- Bukit Indah 与 Gelang Patah：靠近第二通道的有地住宅。
- Permas Jaya 与 Senibong：由 MBPG 管辖的东区公寓和海滨住宅。
- JB Sentral 与 Bukit Chagar：靠近 CIQ 的市区公寓。
- 新山新盘：及早规划缺陷检查和室内装修。
可以在我的新山房产地图上比较这些地区，或阅读新山公寓、有地住宅与 SOHO 比较，了解每种房产让你有多大的装修自由。
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常见问题
如何查询新山的装修承包商是否已注册？
在 CIDB 的网上承包商搜索中查询该公司，确认名称、注册状态和等级与报价单相符；G1 可承接最高 RM200,000 的合约。也要通过 SSM 的 e-Info 服务查询该公司，并确认银行户口是同一个名称。
在马来西亚，室内设计师需要注册吗？
根据 Architects Act 1967 第VA部分（Part VA），只有在马来西亚建筑师局（Board of Architects Malaysia，LAM）注册的个人和公司，才能使用 Interior Designer 头衔或经营室内设计顾问业务。LAM 在其网站上提供注册查询。
应该付多少订金给装修承包商？
根据 Qanvast 2024年的合约指南，10%至20%（有时高达30%）的订金很常见，该指南也提醒不要预付50%或以上。其余款项按已完成的工程分阶段支付，并保留一笔保留款（通常为10%），直到缺陷修好为止。
在新山装修房子需要准证吗？
扩建、阁楼、混凝土屋顶或楼板以及拆墙，需要：连同图则向你的市议会（MBJB、MBIP、MBPG 或 MPKu）申请。遮雨篷和小型增建需要小型工程准证。油漆、橱柜和冷气机通常不需市议会批准。
在新山装修公寓需要批准吗？
需要。敲墙、水管、重新布线、换地板或改格局，都需要 JMB 或 MC 的书面批准，通常也要缴付可退还的装修押金，一般为 RM2,000 至 RM5,000。结构墙、污水总管和外墙通常不能动。
如果装修承包商失踪或工程质量差，我可以怎么做？
发出附照片的书面通知，停止为未完成的阶段付款，并取得独立报告。消费人索偿仲裁庭（Tribunal for Consumer Claims）受理最高 RM50,000 的索偿，申请费 RM5；更大的索偿需要律师。如果是诈骗，请拨打997并报警。
打算在新山买房并装修？
告诉我项目或地区、房屋类型，以及你想改动什么。我会提供类似单位的叫价，并指出可能限制你计划的大楼或市议会规定。你也可以预约时间看房，若你在国外，也可以预约Zoom 咨询。
资料来源：CIDB, “Avoid high fines: contractors are reminded to register and renew”，2024年3月20日；CIDB Malaysia，承包商注册、承包商搜索、人员卡和征费常见问题，2026年11月查阅；CIDB，承包商搜索，2026年11月查阅；Berita RTM，工程部谈 G1 合约上限，2026年6月23日；Lembaga Arkitek Malaysia，室内设计师注册要求与注册查询，2026年11月查阅；Architects Act 1967，包括截至2015年2月的修订（Part VA，室内设计师）；EdgeProp，MIID 呼吁查核室内设计师和承包商，2022年12月31日；Qanvast，马来西亚装修合约：需留意的条款，2024年6月26日；Qanvast, “How much does it cost to renovate in Malaysia?”，2025年12月8日；PropertyGuru，如何为马来西亚住家装修做预算（2026年版），2026年11月查阅；MBJB，住宅小型工程指南（2016年更新），2026年11月查阅；The Star, “MBIP: Seek approval before carrying out renovations”，2021年10月21日；NextSix，装修准证与市议会批准（包括 MBJB），2025年11月19日；SAYS，装修公寓时可以和不可以做的事，2026年5月12日；KPMG Malaysia，2025年7月1日起扩大服务税范围，2025年6月；KPMG，Malaysia Service Tax Policy 2/2026：已完工住宅建筑的建筑工程，2026年6月22日；LookupTax，Service Tax Policy 2/2026 摘要（Royal Malaysian Customs Department，2026年6月18日），2026年11月查阅；Royal Malaysia Police，Semak Mule 网站，2026年11月查阅；The Star, “Iskandar Puteri homeowner wins RM50,000 refund for renovation delay”，2026年6月3日；The Star, “Tribunal orders RM18,000 refund to technician for contractor no-show”，2026年6月24日；The Star, “Johor homeowner to get RM13,000 from contractor over poor renovation work”，2026年8月22日；The Star, “Kulai engineer learns costly lesson after hiring contractor via social media”，2024年11月4日；The Star, “Rogue contractors turn home repair into nightmare”，2025年6月27日；KPDN，Tribunal for Consumer Claims（消费人索偿仲裁庭），2026年11月查阅；MyGOV，NSRC 997 热线，2026年10月21日更新；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月6日核实，并非法律、税务或工程建议。我不会推荐某位设计师或承包商胜过另一位。规定会变动；签约前，请向 CIDB、LAM、你的市议会、大楼管理层和律师确认。