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作者：Jason Lim，REN 84424 · IQI Realty · 2026年11月6日核实
在马来西亚，你可以申请第二或第三笔房屋贷款，但条件会越来越严格。一旦你申请第三笔未还清的房屋贷款，国家银行（Bank Negara Malaysia）把融资上限定在房产价值的70%，所以你至少需要30%首期加上其他费用，而且首购房印花税豁免并不适用。银行也会把每一笔贷款都算进去，检查你的偿债比率（DSR）是否仍然可行。国家银行于2026年11月5日把隔夜政策利率（OPR）维持在2.75%。
快速解答
- 贷款上限：国家银行规定，从第三笔房屋贷款起，贷款价值比（LTV）最高为70%（自2010年11月起）；第一和第二笔贷款则按各银行的政策。
- 怎样计算：以你名下尚未还清的房屋贷款计算，包括联名贷款。已全数还清的贷款不再计算在内。
- DSR：国家银行没有设定单一上限；银行各有自己的限额，通常约为净收入的60%至70%，并把每一笔现有的分期付款都算进去。
- 印花税：首购房豁免只适用于购买第一间房子的马来西亚人。第二或第三间房子须按完整税率缴付：一间 RM500,000 的房子，转让印花税为 RM9,000，另加贷款额的0.5%。
- 日后出售：马来西亚人在三年内出售须缴30%的产业盈利税（RPGT），从第六年起降至0%；外国人在五年内出售须缴30%，之后为10%。
- 并非财务建议：请向你的银行核对你的数字；如果不确定，也可以咨询国家银行的消费者服务渠道或 AKPK。
贷款限制：哪些由国家银行规定，哪些由银行决定
国家银行只规定少数几项限制；其余由各银行自己的信贷政策决定。
| 规定 | 内容 | 制定者 |
|---|---|---|
| 第三笔房屋贷款起的最高贷款价值比（LTV） | 房产价值的70%。第一和第二次购买不受此上限约束，按银行自己的 LTV 水平。 | 国家银行，2010年11月3日 |
| 最长贷款期 | 住宅和非住宅房产融资最长35年。 | 国家银行，2013年7月5日 |
| 偿债比率 | 银行在信贷审查时必须采用“审慎”的 DSR，但国家银行没有公布单一数字。 | 国家银行定原则；各银行定限额 |
| 第一或第二笔贷款的融资比例 | 马来西亚人通常最高90%（首期10%），这是上限而不是保证；视收入、年龄、信用记录和房产而定。 | 各银行 |
| 贷款结束时的年龄 | 银行会看贷款结束时你的年龄，这可能会缩短银行愿意给的贷款期。 | 各银行 |
70%规定下，贷款怎样计算
计算的是你 CCRIS 信用记录中尚未还清的房屋贷款数目，而不是你拥有的房产数目（NextSix，2025年；PropCashFlow，2026年）：
- 用现金买的房产没有房屋贷款，所以不计入数目。
- 已全数还清的贷款，在 CCRIS 显示为已结清后就不再计算。如果你卖一间房子来资助另一间，先后次序和时间点都很重要。
- 联名贷款会算在每位借款人名下。如果你的共同借款人已有两笔未还清的房屋贷款，新的联名贷款通常会被视为对方的第三笔贷款，70%上限可能适用于整笔贷款。
- 商业房产贷款一般不算作房屋贷款，但仍会计入你的 DSR。
联名贷款和刚还清的贷款怎样处理，属于银行惯例而非法律规定，所以在签订购房订单（booking form）之前，先问清楚你的银行人员。你可以通过国家银行的 eCCRIS 不收费下载自己的报告，查看 CCRIS 显示的内容；报告涵盖过去12个月。
为了取得更高的融资比例而把房子放在亲人名下，会把法律上的拥有权和债务转给对方，而私下协议并不能消除所有风险。请先咨询律师；我的马来西亚房产拥有权结构指南介绍常见的选择。
DSR：你还能负担另一笔贷款吗？
你的 DSR 是每月还债额（包括新的分期付款）除以银行认可的收入。由于现有房贷已经算在内，DSR 往往才是真正的限制，而不是融资比例。
- 常见限额：大多数银行把 DSR 上限定在约60%至70%，部分银行对高收入者放宽（PropCashFlow，2026年2月，2026年10月更新）。EdgeProp 2026年10月的指南也指出，国家银行没有单一数字。
- 净收入：银行从你的薪水开始计算，并扣除公积金（EPF）等法定缴款。
- 租金收入：银行通常承认已核实租金的约70%至80%，须有已盖印花的租约，以及显示租金入账的银行月结单作证明。
| 例子 | 每月数额 |
|---|---|
| 银行认可的净收入 | RM12,000 |
| 现有承担：第一间房子分期 RM2,300 加车贷 RM800 | RM3,100（DSR 约26%） |
| 新贷款：RM450,000，35年，以每年4.2%的示例利率计算 | 约 RM2,047 |
| 申请新贷款后的总承担 | RM5,147（DSR 约43%） |
通过银行的 DSR 审查，不代表预算就很宽裕。如果你以前被拒过，我的房贷被拒与 DSR指南解释常见原因，而我的2026年新山房屋贷款指南则介绍整体流程。
联名：什么时候有帮助，什么时候没有
夫妻常常一起买第二间房子，联名贷款让银行可以合并两人的收入。但这笔贷款在整个贷款期内都会出现在两人的 CCRIS 记录中，增加每个人的房屋贷款数目，而且日后申请时，银行一般会把整笔分期（而不是一半）算在每位借款人身上。迟付会影响两人的记录。配偶普遍被接受为共同借款人；父母、成年子女和兄弟姐妹则视银行而定。请以书面形式约定拥有权比例，因为这关系到 RPGT、遗产继承和出售。我的联名与分权共有（tenancy in common）指南解释拥有权方面的问题。
第二或第三间房子的前期费用
首购房印花税豁免适用于购买首间价值不超过 RM500,000 住宅的马来西亚公民，限于2021年1月1日至2027年12月31日签署的买卖合约（PwC 税务手册，2026年11月查阅）。2026年10月提呈的《2027年财政预算案》建议延长至2030年12月31日前签署的合约，并对不超过 RM750,000 的房子提供部分减免；在我查阅时这仍只是建议。这些都不适用于第二或第三间房子，这类房子须按一般税率缴付。
| 一间 RM500,000 二手房的费用 | 第二笔贷款（若银行贷90%） | 第三笔贷款（70%上限） |
|---|---|---|
| 首期 | RM50,000 | RM150,000 |
| 转让印花税（1% / 2% 税率） | RM9,000 | RM9,000 |
| 贷款合约印花税（0.5%） | RM2,250 | RM1,750 |
| 买卖合约（SPA）律师费（Solicitors’ Remuneration Order 2023） | RM6,250 | RM6,250 |
| 贷款律师费 | RM5,625 | RM4,375 |
| 估价（按收费标准） | 约 RM1,050 | 约 RM1,050 |
| 未计服务税和杂费的总额 | 约 RM74,175 | 约 RM172,425 |
转让印花税按级距递增：首 RM100,000 收1%，RM500,000 以内收2%，RM100万以内收3%，超过部分收4%，所以一间 RM800,000 的房子须缴 RM18,000。自2026年1月1日起，外国买家的住宅转让印花税统一为8%。另外还要加上房贷保险（请参阅MRTA 与 MLTA 比较）、家具和任何维修费用。我的购房费用计算器、印花税指南和律师费指南有详细说明。
新盘：两笔贷款同时进行
购买建筑中的房子时，贷款会分阶段发放，随着提款增加，分期付款也会上升，而你同时还要继续偿还现有的贷款。如果你打算在新房完工时出售现有的房子，也要为来不及卖出做好准备。我的分期付款进度指南逐一介绍各个阶段。
决定之前，先检查现金流
如果你打算出租，请用实际的每月数字测试。以下是一间第三笔贷款公寓、贷款额 RM350,000 的例子：
| 每月项目 | 例子 |
|---|---|
| 分期付款：RM350,000，35年，利率4.2% | 约 RM1,592 |
| 同一笔贷款，利率4.5%（压力测试，并非预测） | 约 RM1,656 |
| 管理费与偿债基金（假设） | RM350 |
| 地税与门牌税，按月摊分（假设） | RM80 |
| 火险与小型维修（假设） | RM70 |
| 利率4.2%时的总持有成本 | 约 RM2,092 |
| 租金（以2026年11月初柔佛两房公寓 RM1,500 至 RM2,500 叫价范围内的数字为例） | RM1,800 |
| 每月差额（未计税和空置月份） | 每月约需补贴 RM292 |
买房之前，先清楚每月需要补贴多少，并检查：
- 空置月份，即换租客之间的空档，以及重新出租时的经纪费。
- 利率变动。大多数房屋贷款是浮动利率；请像上面那样用较高的利率测试。
- 大楼的实际收费和欠款情况；请参阅我的管理费与偿债基金和检查公寓管理指南。
- 现金储备，足以支付你所有分期付款好几个月。
- 短租。如果你打算以 Airbnb 方式出租，先查看大楼的附例：新山短租规定。
持有期间的租金税
租金属于应税收入。税务居民把净租金收入加入其他收入，按一般税率缴税，税率从0%到最高30%（适用于超过 RM200万的应课税收入）（LHDN，2023至2025课税年）。非居民按统一30%税率缴税，且没有任何减免。贷款利息（不包括本金）、出租期间的地税和门牌税、火险以及同等替换的维修费，一般可以扣除；装修和首次添置家具则不能扣除（RinggitPlus，2026年9月）。请参阅我的租金收入税指南和房东租约指南。
出售第二或第三间房子时的 RPGT
| 出售时间 | 马来西亚公民与永久居民 | 外国人（非公民、非永久居民） |
|---|---|---|
| 3年内 | 30% | 30% |
| 第4年 | 20% | 30% |
| 第5年 | 15% | 30% |
| 第6年起 | 0% | 10% |
| 买家须扣留并缴交给 LHDN 的款项 | 售价的3% | 售价的7% |
公民和永久居民在出售一间私人住宅时，可享有一生一次的豁免。这项选择不可撤回，所以要慎选房子。个人一般也可以扣除 RM10,000 或应课税盈利的10%，以较高者为准。请保留各项费用和改善工程的收据。详情请参阅我的RPGT 指南，出售前也请向税务代理确认。
外国买家与在柔佛买第二间房子
- 最低价格。柔佛一般规定外国买家购买大多数住宅房产的最低价格为 RM100万，但有一些例外（New Straits Times，2026年4月）。请参阅我的最低价格与配额指南。
- 印花税。自2026年1月1日起，住宅转让统一为8%，所以一间 RM100万的房子须缴 RM80,000。
- 贷款。愿意贷款给非居民的银行较少，融资比例也往往较低；一份2026年的指南指出，外国人的融资比例一般为50%至70%，视银行而定，也有些银行不批。汇率变动会改变你实际的分期付款。请参阅外国人房屋贷款和从新加坡为新山房产融资。
- MM2H。如果这间房子是 MM2H 计划的一部分，签证方面我会与持有 MOTAC 执照的 MM2H 代理合作，没有人能保证获批。请参阅MM2H 房产支援。
签约前的检查清单
- 下载你的 CCRIS 报告，数一数你尚未还清的房屋贷款，包括联名贷款。
- 向两三家银行询问预估的融资比例，然后才支付订金。
- 预留首期和各项费用：以上面的例子，第三笔贷款需要30%，再加约4%至5%。
- 计算现金流，用现在的利率和较高的利率各算一次，并把空置月份算进去。
- 检查房产：地契、管理和可能的估价；如果估价偏低，请参阅银行估价低于售价。
- 决定用谁的名字，如果结构不寻常，请寻求法律意见。
- 规划退场：你可能在什么时候出售，以及那一年的 RPGT。
如果你现有房子的还款已经吃紧，请及早和你的银行商量。由国家银行设立的信贷咨询机构 AKPK 提供不收费的咨询和债务管理计划。我的房贷逾期未还指南解释各种选择。
如果你在意这些，可以考虑哪些地区
无论第二间房子是自住还是出租，可以先看这些地区指南：
- Mount Austin：家庭区，有公寓和有地住宅。
- Tebrau、Setia Indah 与 Molek：靠近购物中心的成熟地区。
- JB Sentral 与 Bukit Chagar：靠近 CIQ 和 RTS Link 车站。
- 依斯干达公主城（Iskandar Puteri）：Medini、EduCity 和第二通道。
- 士古来、淡杯与甘拔（Skudai、Tampoi、Kempas）：靠近大学的成熟地区。
- Permas Jaya 与 Senibong：东区海滨住宅。
可以在我的新山房产地图上比较这些地区，用房屋贷款计算器试算你自己的数字；如果这是你第一次买房，请先看我的首购指南。
更多柔佛生活指南：房屋贷款转贷（refinance） · 买卖合约（SPA）详解 · 出租新山房产 · 公寓、有地住宅与 SoHo 比较
常见问题
在马来西亚买第三间房子可以贷多少？
国家银行（Bank Negara Malaysia）把第三笔及之后每一笔未还清房屋贷款的贷款价值比上限定为70%，所以你至少需要30%首期加上其他费用。银行仍可能视你的 DSR、信用记录和房产估价而贷得更少。以上为一般资讯，并非财务建议。
70%的限制适用于第二笔房屋贷款吗？
不适用。国家银行的70%上限从第三笔未还清的房屋贷款开始。第一和第二笔贷款按各银行自己的信贷政策，马来西亚人通常最高90%，这是上限而不是保证。实际的融资比例由你的收入、现有债务和信用记录决定。
联名房屋贷款会算作我的其中一笔贷款吗？
一般来说会。联名贷款会出现在每位借款人的 CCRIS 记录中，通常计入每个人的房屋贷款数目，而银行也常把整笔分期算进每位借款人的 DSR。各银行的处理方式不同，所以申请前先问清楚。
第二间房子可以享有印花税豁免吗？
不可以。首购房豁免适用于购买首间价值不超过 RM500,000 住宅的马来西亚公民，限于2027年12月31日前签署的合约。《2027年财政预算案》建议延长至2030年，但仍只限首间房子。第二或第三间房子须按一般税率缴付，例如一间 RM500,000 的房子，转让印花税为 RM9,000。
买第二间房产时，银行接受多少 DSR？
国家银行没有设定单一数字。大多数银行把 DSR 上限定在净收入的约60%至70%，并把每一笔现有分期付款（包括你目前的房贷）都算进去。如果你有已盖印花的租约和租金入账证明，有些银行会承认已核实租金收入的约70%至80%。
出售第二间房子要缴多少 RPGT？
对马来西亚公民和永久居民来说，三年内出售的 RPGT 为盈利的30%，第四年20%，第五年15%，从第六年起0%。外国人在五年内出售须缴30%，之后为10%。公民和永久居民也享有一生一次的私人住宅豁免，可用于一间房子。
2026年11月的 OPR 是多少？
国家银行（Bank Negara Malaysia）在2026年11月5日、也就是当年最后一次会议上，把隔夜政策利率（OPR）维持在2.75%。自2025年7月9日下调以来，OPR 一直维持在2.75%。大多数浮动利率房贷通过银行的参考利率跟随 OPR 变动。我不做利率预测。
在考虑在新山买第二或第三间房子？
告诉我你的预算、地区和计划。我可以提供成交价和叫价、叫价租金以及大楼的日常开销；贷款方面，请比较银行的书面报价。你也可以预约时间，若你在国外，也可以预约Zoom 咨询。
资料来源：Bank Negara Malaysia，促进稳定与可持续房地产市场的措施（第三笔房屋贷款 LTV 70%），2010年11月3日；Bank Negara Malaysia，进一步促进健全与可持续家庭领域的措施（35年贷款期），2013年7月5日；Bank Negara Malaysia，Quarterly Bulletin 1Q 2017，房地产措施专栏文章；Bank Negara Malaysia，Monetary Policy Statement，2025年7月9日；Malay Mail, “No rate change from BNM as year’s final MPC meeting wraps up”，2026年11月5日；The Star, “Bank Negara keeps OPR steady at 2.75%”，2026年11月5日；Bank Negara Malaysia，CCRIS 报告与 eCCRIS，2026年11月查阅；NextSix，第一、第二和第三间房产及联名借款人的融资比例，2025年11月14日（2025年12月12日更新）；PropCashFlow，马来西亚贷款融资比例，2026年2月21日（2026年更新）；PropCashFlow，联名房贷指南，2026年2月21日（2026年9月更新）；PropCashFlow，房贷资格与 DSR，2026年2月21日（2026年10月更新）；EdgeProp，购房者 DSR 指南，2026年10月13日；iMoney，2026年房贷利率，2026年7月25日（2026年8月27日更新）；PwC，Malaysian Tax Booklet，印花税（包括首购房豁免与《2027年财政预算案》建议），2026年11月查阅；SAYS，《2027年财政预算案》首购族印花税豁免，2026年10月9日；PropCashFlow，房产估价与估价收费标准，2026年2月21日（2026年9月更新）；LHDN，RPGT 税率，2026年6月23日更新；PropCashFlow，2026年 RPGT 指南（豁免与扣留），2026年2月20日（2026年9月9日更新）；LHDN，个人所得税税率，2026年11月查阅；LHDN，Who is taxable（非居民个人），2026年11月查阅；RinggitPlus, “How rental income is taxed and what you can claim”，2026年9月14日；Mudah.my，柔佛公寓出租房源，2026年11月4日查阅；New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”，2026年4月20日；Bank Negara Malaysia, “Agensi Kaunseling dan Pengurusan Kredit commences operations”，2006年4月17日
Jason Lim，REN 84424，IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6。一般资讯，于2026年11月6日核实，并非财务、法律或税务建议。利率、费用、税务规定和银行政策会变动；在作出决定前，请向你的银行、律师或税务代理、LHDN、国家银行（Bank Negara Malaysia）或 AKPK 确认。