Perjanjian jual beli (SPA) diterangkan untuk pembeli di Johor Bahru (2026): projek baharu berbanding subsale

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 5 November 2026

Bagi pembeli dari Singapura, Indonesia, India, China dan Malaysia yang menandatangani pembelian rumah di Johor Bahru, jawapan ringkasnya: projek baharu daripada pemaju perumahan berlesen menggunakan perjanjian jual beli (SPA) berkanun, Schedule G untuk rumah bertanah atau Schedule H untuk strata, di mana bayaran, tarikh akhir penyerahan, ganti rugi lewat serah dan tempoh kecacatan ditetapkan oleh undang-undang. SPA subsale pula dirundingkan bagi setiap urusan oleh peguam pembeli dan penjual. Dalam kedua-duanya, anda biasanya membayar 10% semasa menandatangani; dalam subsale, baki 90% biasanya perlu dibayar kira-kira tiga bulan kemudian.

Apa itu SPA dan di mana kedudukannya

SPA ialah kontrak utama bagi pembelian hartanah di Malaysia. Ia menetapkan pihak-pihak, hartanah, harga, bayaran, penyelesaian dan penyerahan, serta apa yang berlaku jika berlaku keingkaran. Ia ditandatangani selepas borang tempahan (projek baharu) atau surat tawaran (subsale), dan sebelum dokumen pindah milik dan pinjaman yang disediakan peguam anda berdasarkannya.

Perkara	Projek baharu (pemaju perumahan berlesen)	Subsale (membeli daripada pemilik)
Bentuk kontrak	Schedule G (bertanah) atau Schedule H (strata) berkanun	Perjanjian digubal khusus untuk urusan tersebut
Siapa yang menyediakannya	Peguam pemaju, menggunakan borang yang ditetapkan	Peguam satu pihak menggubal dan peguam pihak lain menyemak
Bolehkah terma diubah?	Tidak, terma teras ditetapkan oleh undang-undang	Ya, dengan persetujuan
Cara 90% dibayar	Bil kemajuan mengikut perkembangan pembinaan	Satu bayaran baki semasa penyelesaian, kebanyakannya oleh bank pembeli
Penyerahan dan kelewatan	Tarikh akhir 24 bulan (G) atau 36 bulan (H); LAD jika lewat	Apa sahaja yang ditetapkan dalam SPA
Kecacatan	Tempoh liabiliti kecacatan 24 bulan selepas penyerahan	Tiada tempoh kecacatan berkanun; periksa dahulu
Hakmilik semasa menandatangani	Biasanya masih hakmilik induk	Hakmilik individu atau strata, atau hakmilik induk dengan surat ikatan penyerahhakan

SPA projek baharu: Schedule G dan Schedule H

Di Semenanjung Malaysia, termasuk Johor, pemaju kediaman dilesenkan di bawah Housing Development (Control and Licensing) Act 1966, dan Peraturan-Peraturan 1989 di bawahnya menetapkan SPA yang wajib digunakan. Borang semasa diperkenalkan melalui pindaan 2015 (P.U.(A) 106/2015), berkuat kuasa mulai 1 Julai 2015. Schedule G meliputi tanah dan bangunan, seperti rumah teres, rumah berkembar dan banglo di atas lot sendiri. Schedule H meliputi bangunan atau tanah yang akan dipecah bahagi kepada petak: kondo, pangsapuri dan skim bertanah yang dijual dengan hakmilik strata.

Terma teras tidak boleh diubah melalui persetujuan. Dalam kes Ang Ming Lee (Mahkamah Persekutuan, 26 November 2019), mahkamah memutuskan bahawa Pengawal Perumahan (Controller of Housing) tidak mempunyai kuasa untuk mengubah kontrak Schedule H berkanun bagi memberi pemaju lebih masa.

Terma yang ditetapkan oleh undang-undang

Terma	Schedule G (bertanah)	Schedule H (strata)
Dibayar semasa menandatangani	10%	10%
Peringkat pembinaan	65% dalam lapan peringkat, diperakui oleh arkitek atau jurutera pemaju	Sama
Membayar setiap bil	Dalam tempoh 30 hari dari notis bertulis pemaju; faedah lewat pada 10% setahun, dikira harian	Sama
Penyerahan dan hakmilik	17.5% semasa milikan kosong, 2.5% apabila hakmilik diserahkan	17.5% semasa milikan kosong, 2.5% bersama hakmilik strata dan pindah milik
Jumlah pemegang amanah (stakeholder)	5% dipegang oleh peguam pemaju: separuh dilepaskan 8 bulan selepas penyerahan, separuh lagi selepas 24 bulan	Sama
Tarikh akhir penyerahan	24 bulan dari tarikh SPA	36 bulan dari tarikh SPA
Lewat serah (LAD)	10% setahun daripada harga, dikira hari demi hari	Sama
Tempoh liabiliti kecacatan	24 bulan dari penyerahan; pembaikan perlu dibuat dalam tempoh 30 hari dari notis bertulis anda	Sama, termasuk kecacatan di harta bersama

Bagi rumah RM1,000,000, LAD berjumlah kira-kira RM274 sehari. Panduan saya mengenai jadual bayaran progresif, menuntut LAD bagi milikan kosong yang lewat dan kecacatan yang ditemui selepas tempoh kecacatan memberikan butiran lanjut. Bagi tuntutan sehingga RM50,000, pembeli juga boleh ke Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (Tribunal for Homebuyer Claims) dalam tempoh 12 bulan dari sijil siap kerja atau dari tamat tempoh liabiliti kecacatan, dengan yuran RM10 (iProperty, memetik data KPKT April 2026).

Yuran tempahan dan bila tempoh mula dikira

Di bawah borang berkanun, bayaran pertama ialah 10% semasa menandatangani, dan Peraturan 11(2) melarang sesiapa memungut bayaran yang tidak ditetapkan oleh kontrak. Banyak pemaju masih mengambil wang tempahan, dan dalam kes PJD Regency (Mahkamah Persekutuan, 2021), ganti rugi lewat serah dikira dari tarikh yuran tempahan, bukan tarikh SPA yang kemudian. Bayar hanya ke dalam akaun syarikat pemaju dan simpan resitnya. Panduan pemulangan yuran tempahan saya menerangkan apa yang perlu dilakukan jika anda berubah fikiran.

Projek yang tidak dilindungi

Pada Ogos 2025, menteri perumahan memberitahu Parlimen bahawa Akta tersebut tidak meliputi projek komersial seperti lot kedai dan pejabat, dan sesetengah SOHO serta pangsapuri servis di JB terletak di atas tanah komersial. Jika SPA bukan menggunakan Schedule G atau H, kontrak itu sendiri yang menetapkan peringkat, tarikh akhir dan ganti rugi. Draf Real Property Development Act berada pada peringkat akhir penggubalan pada Julai 2026; sehingga ia berkuat kuasa, borang 2015 terpakai. Sebelum menempah, semak lesen pemaju dan permit iklan di portal TEDUH KPKT, seperti yang digesa oleh kementerian pada September 2026, dan lihat cara saya mengesahkan projek.

Peguam dalam projek baharu

Peguam pemaju menyediakan SPA dan bertindak bagi pihak pemaju. Anda boleh melantik peguam sendiri untuk membaca dan menerangkannya. Terma berkanun tidak akan berubah, tetapi peguam anda boleh menyemak butiran unit anda: nombor petak atau lot, keluasan, petak letak kereta, harga, tarikh SPA berbanding sebarang tarikh tempahan, dan dokumen tambahan seperti surat ikatan perjanjian bersama (deed of mutual covenant).

SPA subsale: dirundingkan bagi setiap urusan

SPA subsale ditulis khusus untuk urusan tersebut, jadi termanya boleh dirundingkan. Seorang peguam hanya bertindak bagi satu pihak, dan setiap pihak membayar peguam masing-masing. Gunakan peguam anda sendiri, bukan peguam penjual.

Wang dan tempoh masa dalam subsale biasa

Peringkat	Masa biasa	Apa yang berlaku
Surat tawaran	Hari 0	Deposit pengikat 2–3%, dipegang oleh agensi atau peguam sebagai pemegang amanah
SPA ditandatangani	Biasanya 14 hingga 21 hari kemudian	Anda menambah bayaran hingga 10% dan membayar yuran guaman pertama
Penahanan RPGT	Dalam tempoh 60 hari dari tarikh pelupusan	Daripada harga, peguam anda membayar 3% kepada LHDN jika penjual warganegara Malaysia atau pemastautin tetap, 7% jika penjual warga asing
Kelulusan	Beberapa minggu hingga beberapa bulan	Dokumen pinjaman; kebenaran pemaju atau pemilik tanah jika masih di bawah hakmilik induk; kebenaran negeri bagi warga asing dan sesetengah hakmilik pajakan
Penyelesaian	Kira-kira 3 bulan dari SPA, atau dari kebenaran terakhir	Bank anda dan anda membayar baki 90%; pinjaman penjual ditebus
Lanjutan tempoh penyelesaian	Selalunya 1 bulan lagi	Faedah pada kadar dalam SPA atas baki yang belum dibayar
Milikan kosong	Selepas baki dibayar, seperti yang ditetapkan dalam SPA	Kunci, kad akses dan pemeriksaan bersama

Subsale yang mudah selalunya mengambil masa tiga hingga empat bulan; bagi pembeli asing, lima hingga enam bulan, disebabkan kebenaran negeri. Banyak SPA membenarkan masa tambahan tanpa faedah bagi kelewatan yang bukan kesalahan pembeli, seperti kelewatan pejabat tanah atau masalah dengan hakmilik penjual. Panduan saya mengenai membuat tawaran bagi rumah subsale menerangkan surat tawaran, dan risiko hartanah subsale menerangkan apa yang boleh tidak kena.

Peranan setiap peguam

• Peguam anda: membuat carian hakmilik bagi gadaian, kaveat dan sekatan; menggubal atau menyemak SPA; menyetem dokumen; memohon kebenaran; dan mendaftarkan pindah milik.
• Peguam penjual: mendapatkan penyata penebusan pinjaman penjual, mengesahkan cukai tanah, cukai pintu dan bil utiliti telah dibayar, dan melepaskan wang sebaik sahaja pindah milik didaftarkan atau kebenaran diperoleh.
• Unit hakmilik induk: tanpa hakmilik strata, jualan dibuat melalui surat ikatan penyerahhakan dengan kebenaran pemaju, dan pindah milik diselesaikan kemudian. Lihat panduan hakmilik strata saya.

Klausa penting untuk dibaca sebelum menandatangani

Minta draf beberapa hari lebih awal. Dalam subsale, di sinilah rundingan berlaku.

1. Pihak-pihak dan hartanah. Nama dan nombor pengenalan, nombor hakmilik, lot atau petak, keluasan dan pegangan, sepadan dengan carian hakmilik.
2. Harga dan deposit. Jumlahnya, siapa yang memegangnya sebagai pemegang amanah dan bila ia dilepaskan.
3. Syarat. Kelulusan pinjaman, kebenaran negeri dan kebenaran pemaju, masing-masing dengan tarikh akhir dan pemulangan wang jika gagal.
4. Penyelesaian. Bila tempoh mula dikira, tempoh lanjutan, kadar faedah lewat dan kelewatan mana yang menghentikan kiraan tempoh.
5. Milikan kosong. Tarikh, keadaan, senarai lekapan dan perabot, dan sama ada penyewa terus tinggal.
6. Perbelanjaan berkala. Cukai tanah, cukai pintu, penyelenggaraan, kumpulan wang penjelas dan utiliti, dibahagikan mengikut tarikh penyelesaian.
7. Keingkaran. Jika pembeli ingkar, deposit biasanya dilucuthakkan; Mahkamah Persekutuan memutuskan pada 2019 bahawa deposit yang munasabah boleh dilucuthakkan tanpa bukti kerugian sebenar. Jika penjual ingkar, remedi boleh termasuk pemulangan wang dengan pampasan yang dipersetujui, ganti rugi atau perintah mahkamah untuk pelaksanaan spesifik.
8. Sekatan. Tarikh luput pajakan, kategori kegunaan tanah, sebarang sekatan kepentingan yang memerlukan kebenaran, dan undang-undang kecil strata.
9. Kos. Siapa membayar yuran guaman yang mana, dan duti setem, yang biasanya dibayar oleh pembeli atas pindah milik.

Tiada tempoh bertenang umum selepas anda menandatangani, jadi kemukakan soalan sebelum, bukan selepas. Jika anda membeli kondo, semak juga pengurusan bangunan sebelum SPA.

Menandatangani, duti setem dan kos

Yuran guaman bagi SPA mengikut Solicitors’ Remuneration Order 2023, berkuat kuasa sejak 15 Julai 2023: 1.25% bagi RM500,000 pertama (minimum RM500) dan 1% bagi RM7 juta berikutnya. Perjanjian pinjaman mempunyai yuran tersendiri, dan cukai perkhidmatan serta perbelanjaan lain (disbursement) ditambah.

Perkara	Pembeli warga Malaysia	Pembeli warga asing
Duti setem atas pindah milik (MOT)	1% bagi RM100,000 pertama, 2% hingga RM500,000, 3% hingga RM1 juta, 4% bagi jumlah melebihi itu	Kadar rata 8% bagi hartanah kediaman mulai 1 Januari 2026
Duti setem atas perjanjian pinjaman	0.5% daripada pinjaman	0.5% daripada pinjaman
Yuran guaman SPA (skala)	1.25% bagi RM500,000 pertama, 1% bagi RM7 juta berikutnya	Skala yang sama
Contoh: rumah RM1,000,000	MOT RM24,000; yuran SPA RM11,250	MOT RM80,000; yuran SPA RM11,250; serta levi negeri Johor

• Tarikh akhir 30 hari. Dokumen yang ditandatangani di Malaysia mesti disetem dalam tempoh 30 hari; dokumen yang ditandatangani di luar negara, dalam tempoh 30 hari selepas tiba di Malaysia (EdgeProp, Oktober 2026).
• Taksiran sendiri. Pindah milik hartanah tanpa penilaian JPPH dijadualkan beralih kepada taksiran sendiri mulai 1 Januari 2027; pada 2026, pindah milik hartanah mungkin masih memerlukan taksiran rasmi, yang biasanya diuruskan oleh peguam anda.

Panduan saya mengenai yuran guaman, duti setem pada 2026 dan kos pembelian tersembunyi, serta kalkulator kos pembelian, mengira semuanya. Langkah undang-undang membeli di Johor menunjukkan bagaimana SPA berkait dengan pinjaman dan pindah milik.

Pembeli asing: kebenaran dan SPA

• Harga minimum. Warga asing secara umumnya hanya boleh membeli hartanah kediaman di Johor bermula RM1 juta, dengan pengecualian seperti zon yang ditetapkan (New Straits Times, April 2026). Lihat panduan saya mengenai harga minimum dan kuota warga asing di Johor.
• Kebenaran negeri. Peguam anda memohon kelulusan di bawah seksyen 433B National Land Code (Kanun Tanah Negara). SPA sepatutnya bersyarat kepada kebenaran, dengan pemulangan deposit anda jika ia ditolak. Kebenaran selalunya menambah satu hingga dua bulan, kadangkala lebih.
• Levi. Johor menyemak semula levinya bagi pembelian oleh warga asing mulai 1 Julai 2025, dilaporkan sebanyak 3% dengan minimum RM30,000, dan minimum RM50,000 terpakai bagi kediaman servis di bawah RM1 juta (The Star, Jun 2025). Peguam anda akan mengesahkan jumlahnya.
• Projek baharu. Tanya bagaimana kebenaran akan dipohon, dan apa yang berlaku kepada 10% anda jika ia tertangguh atau ditolak.

Notis pertukaran asing Bank Negara membenarkan bukan pemastautin membuka akaun ringgit, tertakluk kepada semakan setiap bank, yang membantu anda membayar deposit dan bil tepat pada masanya; lihat membayar hartanah Johor dari luar negara. Bagi MM2H, saya berkoordinasi dengan ejen MM2H berlesen MOTAC dan menguruskan bahagian hartanah; kelulusan diputuskan oleh pihak berkuasa. Mulakan dengan penyemak kelayakan MM2H.

Ini maklumat umum, bukan nasihat undang-undang; minta peguam anda menerangkan SPA anda sebelum menandatangani.

Di mana hendak membeli jika ini penting bagi anda

• Projek baharu di JB: projek yang dijual menggunakan Schedule G atau H.
• Iskandar Puteri: Medini, Puteri Harbour dan EduCity, dengan projek baharu dan kondo subsale.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: kediaman bertingkat tinggi berhampiran CIQ dan stesen RTS Link.
• Mount Austin: kawasan keluarga yang mantap dengan banyak rumah subsale.
• Permas Jaya dan Senibong: projek strata dan bertanah tepi air di sebelah timur.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: rumah bertanah dan strata menghala ke Second Link.

Bandingkan kawasan di peta hartanah JB saya, atau timbang kedua-dua pilihan dalam projek baharu berbanding subsale.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Membeli rumah pertama di JB · Senarai semak milikan kosong · Mengelak penipuan hartanah di JB · Pinjaman perumahan di Johor Bahru 2026

Soalan lazim

Apakah perbezaan antara SPA projek baharu dan SPA subsale?

Projek baharu daripada pemaju berlesen menggunakan borang berkanun, Schedule G (bertanah) atau Schedule H (strata), di mana bayaran, tarikh akhir penyerahan, ganti rugi lewat serah dan tempoh kecacatan ditetapkan oleh undang-undang. SPA subsale dirundingkan oleh peguam pembeli dan penjual bagi urusan tersebut.

Berapakah deposit yang perlu dibayar semasa menandatangani SPA di Malaysia?

Biasanya 10% daripada harga. Dalam subsale, deposit pengikat 2 hingga 3% yang dibayar bersama surat tawaran dikira sebahagian daripadanya, dan anda membayar bakinya semasa menandatangani.

Berapa lamakah tempoh penyelesaian dalam SPA subsale?

Biasanya kira-kira tiga bulan dari tarikh SPA, atau dari kebenaran terakhir jika unit itu di bawah hakmilik induk atau pembelinya warga asing, selalunya dengan lanjutan sebulan pada kadar faedah yang ditetapkan dalam SPA. Subsale oleh warga asing selalunya mengambil masa lima hingga enam bulan secara keseluruhan.

Bolehkah saya merundingkan terma SPA Schedule H?

Tidak, bukan terma terasnya. Peringkat bayaran, tempoh penyerahan 36 bulan, ganti rugi lewat serah dan tempoh kecacatan 24 bulan ditetapkan oleh undang-undang; pada 2019 Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa Pengawal Perumahan pun tidak boleh mengubahnya.

Bolehkah warga asing menandatangani SPA bagi hartanah Johor sebelum kebenaran negeri?

Boleh. Pembeli asing biasanya menandatangani dahulu, dengan SPA bersyarat kepada kebenaran negeri Johor di bawah seksyen 433B National Land Code dan pemulangan wang jika kebenaran ditolak. Johor secara umumnya menetapkan harga minimum RM1 juta bagi kebanyakan rumah.

Apa yang berlaku jika saya menarik diri selepas menandatangani SPA?

Dalam subsale, jika anda gagal menyelesaikan pembelian, penjual biasanya boleh menamatkan perjanjian dan menyimpan deposit 10%. Tiada tempoh bertenang umum, jadi tanya peguam anda sebelum menandatangani.

Akan menandatangani SPA di Johor Bahru?

Beritahu saya projek atau alamat, projek baharu atau subsale, bajet anda dan dari negara mana anda membeli. Saya akan menerangkan jenis SPA, tempoh masa, wang tunai yang diperlukan pada setiap langkah dan perkara yang perlu dibangkitkan dengan peguam anda. Anda juga boleh membuat temu janji untuk lawatan unit atau bilik pameran, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Housing Development (Control and Licensing) (Amendment) Regulations 2015, P.U.(A) 106/2015, diwartakan 1 Jun 2015, berkuat kuasa 1 Julai 2015; AskLegal, LAD dan tarikh yuran tempahan selepas kes PJD Regency, diakses November 2026; The Star, “Time to legalise booking fees?”, 7 Jun 2026; EdgeProp, Housing Development Act akan dipinda untuk meliputi projek komersial sakit, 18 Ogos 2025; Bernama, “Draft Real Property Development Act in final stage, says Nga”, 31 Julai 2026; Malay Mail, KPKT menggesa pembeli menyemak TEDUH, 7 September 2026; iProperty, panduan Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (memetik data KPKT April 2026), diakses November 2026; EdgeProp, “What is a Sales and Purchase Agreement (SPA) in Malaysia”, 15 Oktober 2026; StashAway, perjanjian jual beli di Malaysia, 19 Oktober 2026; PropertyGuru, ciri dan peruntukan SPA, diakses November 2026; iProperty, seorang peguam hartanah mengenai perkara yang perlu disemak sebelum menandatangani SPA, dikemas kini Julai 2021; LHDN, Tanggungjawab Pelupus dan Pemeroleh, dikemas kini 26 Jun 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949, 30 Jun 2026; EdgeProp, panduan penyeteman LHDN 2026, 22 Oktober 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026; The Star, “Johor looking to raise levy on property purchases by foreigners”, 19 Jun 2025; Bank Negara Malaysia, Consolidated Foreign Exchange Policy Notices, berkuat kuasa 1 Oktober 2025

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum disemak pada 5 November 2026, bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan. Undang-undang, yuran dan amalan berubah; sahkan dengan peguam anda, LHDN dan pejabat tanah Johor sebelum menandatangani.