Hakmilik strata untuk pembeli di Johor Bahru (2026): hakmilik induk, hakmilik individu, tempoh dan semakan

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 5 November 2026

Panduan ini untuk pembeli dari Singapura, Indonesia, India, China dan negara lain yang sedang meninjau rumah di Johor Bahru. Jawapan ringkasnya: projek kondominium bermula di atas satu hakmilik induk, dan setiap pemilik mendapat hakmilik strata berasingan apabila pemaju selesai membuat pecah bahagi; rumah bertanah pula mendapat hakmilik lot individu. Sehingga hakmilik anda dikeluarkan dan dipindah milik, anda memegang unit itu melalui perjanjian jual beli dan surat ikatan serahhak (deed of assignment). Ini sah, tetapi menambah langkah apabila anda menjual, membuat pinjaman atau membeli sebagai warga asing.

Hakmilik induk, hakmilik strata dan hakmilik individu

Hakmilik	Apa yang diliputi	Pemilik berdaftar	Hartanah biasa
Hakmilik induk	Keseluruhan tanah pembangunan, sebelum pecah bahagi	Pemaju atau tuan tanah	Projek yang hakmilik berasingannya belum dikeluarkan
Hakmilik strata	Satu petak dalam bangunan atau skim tanah yang telah dipecah bahagi, serta bahagian dalam harta bersama	Pemilik unit	Kondominium, pangsapuri, kediaman servis, SOHO dan sesetengah skim rumah bertanah berpagar
Hakmilik individu	Satu lot rumah bertanah yang telah dipecah bahagi	Pemilik rumah	Lot rumah teres, berkembar dan banglo

Di bawah seksyen 6 Akta tersebut, bangunan dua tingkat atau lebih di atas tanah yang dipegang di bawah hakmilik muktamad boleh dipecah bahagi kepada petak, iaitu unit-unit individu. Semua yang berada di luar petak, seperti lobi, lif dan kolam renang, ialah harta bersama.

Semasa projek masih di bawah hakmilik induk, carian tanah akan menunjukkan pemaju sebagai pemilik. Hak anda datang daripada perjanjian jual beli (SPA) anda dan, bagi subsale, rangkaian surat ikatan serahhak sehingga kepada pembeli pertama. Cukai tanah biasanya dibayar melalui pejabat pengurusan dan bukannya dibilkan oleh pejabat tanah; lihat panduan cukai tanah dan cukai taksiran saya.

Apa yang ditunjukkan oleh hakmilik strata

• Nombor bangunan, tingkat dan petak yang mengenal pasti unit anda.
• Unit syer, nombor bulat yang diluluskan bagi setiap petak (seksyen 18), yang menentukan bahagian caj perkhidmatan anda dan kuasa undi anda.
• Petak aksesori, seperti petak letak kereta, jika pelan strata mengaitkannya dengan unit anda.
• Pegangan dan syarat: pegangan bebas atau pajakan serta tarikh tamatnya, kategori kegunaan tanah dan sebarang sekatan kepentingan. Hakmilik pajakan lazimnya memerlukan kebenaran negeri untuk dipindah milik atau digadai; lihat panduan pegangan bebas berbanding pajakan saya.

Cara hakmilik strata dikeluarkan, dan berapa lama masa diambil

Peraturan berubah pada 1 Jun 2015, apabila Strata Titles (Amendment) Act 2013 dan Strata Management Act 2013 berkuat kuasa di Semenanjung Malaysia; perjanjian jual beli Jadual H (Schedule H) yang baharu menyusul pada 1 Julai 2015. Projek yang dilesenkan dan dijual sebelum itu mungkin masih tertakluk kepada peraturan lama.

Peringkat	Apa yang berlaku	Had masa dalam undang-undang
1. Sebelum jualan	Pemaju memfailkan jadual petak dan unit syer dengan Pesuruhjaya Bangunan (COB)	Sebelum mana-mana petak dijual
2. Pelan strata	JUPEM (Jabatan Ukur dan Pemetaan) mengeluarkan Sijil Pelan Strata Cadangan (Certificate of Proposed Strata Plan, CPSP)	Mohon dalam tempoh satu bulan dari CPSP
3. Permohonan	Pemaju memohon kepada Pejabat Tanah dan Galian (PTG) untuk pecah bahagi	Secara amnya tiga bulan dari sijil superstruktur, dengan satu lanjutan singkat
4. Milikan kosong	Di bawah Jadual H, kunci sepatutnya diserahkan bersama hakmilik strata yang telah dikeluarkan	Pengecualian dan lanjutan boleh diluluskan
5. Pindah milik kepada anda	Pemaju menandatangani pindah milik; anda melengkapkan dan menyerahkan dokumen	30 hari setiap satu (seksyen 19A)

Gagal memohon sebelum tarikh akhir ialah satu kesalahan: denda RM10,000 hingga RM100,000, penjara sehingga tiga tahun atau kedua-duanya, serta RM100 hingga RM1,000 sehari selagi kesalahan berterusan. Gagal mematuhi langkah pindah milik seksyen 19A boleh dikenakan RM1,000 hingga RM10,000 bagi setiap petak. Pada April 2026, seorang pengerusi jawatankuasa negeri Selangor berkata Johor dan Melaka telah pun mendenda pemaju yang ingkar sebanyak RM10,000 hingga RM100,000 (The Star, 23 April 2026).

Mengapa hakmilik masih lewat dalam amalan

• Lanjutan adalah perkara biasa. National House Buyers Association melaporkan pada Disember 2022 bahawa hanya 19 projek di Semenanjung, satu daripadanya di Johor, telah diserahkan bersama hakmilik strata tanpa lanjutan, manakala 638 permohonan lanjutan diluluskan dari 2017 hingga 2022.
• Premium tanah dan isu pejabat tanah. Seorang pegawai pejabat tanah Selangor menamakan perkara ini sebagai punca utama pada Jun 2025, dengan sesetengah pemilik menunggu sehingga 20 tahun (EdgeProp).
• Masalah pemaju. Pada Februari 2026, Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur memerintahkan seorang pemaju membayar premium tertunggak dan menyelesaikan pecah bahagi bagi flat yang dijual pada 1992. Jika pemaju digulung terlebih dahulu, pemilik mungkin terpaksa membiayai permohonan itu sendiri.
• Projek berfasa. Blok yang akan dibina kemudian boleh mendapat hakmilik strata sementara, dengan hakmilik muktamad dikeluarkan kemudian.

Johor sedang menaik taraf pejabat tanahnya. Pada Jun 2025, Menteri Besar mengumumkan lebih RM2 juta untuk sistem digital PTG Johor, termasuk e-carian dan e-kebenaran (Malay Mail, 18 Jun 2025), dan carian persendirian hakmilik strata boleh dibuat dalam talian melalui eStrata Johor sejak 25 Mac 2025 (Johore Bar Committee). Membeli projek baharu? Tanya tentang CPSP dan permohonan strata sebelum serahan kunci, dan lihat panduan bayaran berperingkat serta senarai semak milikan kosong saya.

Petak aksesori: tempat letak kereta dan tambahan lain

Petak aksesori ditunjukkan dalam pelan strata sebagai digunakan, atau bertujuan untuk digunakan, bersama petak utama. Petak letak kereta ialah contoh yang biasa. Pelan itu menyatakan unit mana yang memiliki setiap petak aksesori, dan hakmilik strata menyenaraikannya.

• Ia mengikut unit. Seksyen 34(2) dan 69 menghalang petak aksesori diurus niaga secara berasingan, jadi petak letak kereta dalam hakmilik anda tidak boleh dijual atau digadai secara bersendirian.
• Menyewakan petak letak kereta kurang jelas. Dalam kes Waldorf and Windsor, Mahkamah Tinggi (2022) mendapati penyewaan tempat letak kereta melanggar seksyen-seksyen ini; Mahkamah Rayuan (2024) pula memutuskan bahawa perniagaan tempat letak kereta di atasnya ialah lesen, bukan urus niaga yang dilarang. Tanya peguam sebelum bergantung pada pendapatan daripada petak letak kereta.
• Petak aksesori atau petak yang diperuntukkan? Di banyak bangunan, petak letak kereta ialah harta bersama yang diperuntukkan oleh pihak pengurusan. Semak yang mana terpakai, dan berapa petak yang disertakan dengan unit, sebelum anda membuat tawaran.

Apa yang berubah sebelum dan selepas hakmilik dikeluarkan

Langkah	Di bawah hakmilik induk	Dengan hakmilik sendiri
Pindah milik	Surat ikatan serahhak, dengan notis diserahkan kepada pemaju (Housing Development Act, seksyen 22D(2))	Memorandum pindah milik (Form 14A) di pejabat tanah
Peranan pemaju	Mengesahkan butiran unit dan status bayaran; persetujuan dan fi pentadbiran mungkin dikenakan	Tidak terlibat setelah hakmilik di atas nama pemilik
Pinjaman bank	Serahhak secara jaminan (assignment by way of security) serta surat kuasa wakil	Gadaian berdaftar (Form 16A)
Langkah kemudian	Penyempurnaan pindah milik dan gadaian (perfection of transfer and charge), atas kos pemilik	Tiada
Badan pengurusan	Badan pengurusan bersama (JMB)	Perbadanan pengurusan (MC) setelah daftar strata dibuka

Penyempurnaan pindah milik (perfection of transfer). Apabila hakmilik dikeluarkan, pemilik pada masa itu mendaftarkan pindah milik atas namanya, dan mana-mana pemberi pinjaman mendaftarkan gadaiannya. Pemilik biasanya membayar fi guaman dan perbelanjaan; duti setem hanya perlu dibayar semula jika ia tidak dibayar pada dokumen asal. Sehingga itu, pejabat tanah masih menunjukkan pemaju sebagai pemilik, dan proses menjual atau membiayai semula menjadi lebih perlahan. Sediakan bajet untuknya dengan panduan kos tersembunyi dan fi guaman saya.

Daripada JMB kepada MC. Pemaju mesti mengadakan mesyuarat pertama JMB dalam tempoh 12 bulan dari milikan kosong. MC wujud apabila pejabat tanah membuka daftar strata, iaitu apabila hakmilik strata dikeluarkan, dan JMB menyerahkan tugasnya selepas mesyuarat agung tahunan pertama MC. Pemilik yang pindah miliknya belum didaftarkan mungkin lebih sukar untuk mengambil bahagian sepenuhnya dalam MC. Panduan yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas saya menerangkan caj-caj tersebut.

Membeli atau menjual unit subsale tanpa hakmilik strata

Banyak bangunan siap di JB bertukar tangan sebelum hakmilik stratanya dikeluarkan. Ia sah dan biasa, tetapi lebih perlahan, dan memerlukan lebih banyak usaha daripada penjual, pemaju dan kedua-dua peguam.

1. Sahkan status hakmilik: sudah ada hakmilik sendiri, hakmilik sudah dikeluarkan tetapi belum dipindah milik, atau masih di bawah hakmilik induk.
2. Kumpulkan rangkaian dokumen: SPA asal dan setiap surat ikatan serahhak yang telah disetemkan sejak itu.
3. Dapatkan surat pemaju yang mengesahkan pembeli berdaftar, status bayaran dan kemajuan hakmilik, serta tempoh dan fi persetujuan pemaju.
4. Uruskan pinjaman penjual: pinjaman penjual dengan banknya mesti ditebus, biasanya menggunakan wang pembelian anda.
5. Semak pembiayaan anda awal-awal. Sesetengah bank lebih berhati-hati dengan unit yang belum mempunyai hakmilik berasingan. Dapatkan jawapan pinjaman sebelum membayar lebih daripada deposit tempahan; lihat panduan pinjaman perumahan JB dan panduan penilaian rendah saya.
6. Persetujui siapa yang membayar kos penyempurnaan apabila hakmilik dikeluarkan kemudian.

Penjual: mengumpulkan dokumen ini sebelum anda mengiklankan unit akan memendekkan proses jualan. Lihat juga risiko subsale, membuat tawaran untuk subsale di JB dan projek baharu berbanding subsale.

Senarai semak hakmilik untuk subsale di Johor Bahru

Semakan	Perkara yang perlu diperhatikan
Nama pemilik	Sepadan dengan penjual (di bawah hakmilik induk, surat pemaju menamakan pembeli)
Pegangan	Pegangan bebas, atau pajakan dan tarikh tamatnya
Sekatan kepentingan	Sama ada kebenaran negeri diperlukan untuk pindah milik atau gadaian
Kategori kegunaan tanah dan syarat	Kediaman atau komersial, dan sebarang syarat kegunaan
Bebanan	Gadaian, kaveat atau perintah yang perlu diselesaikan sebelum penyempurnaan jualan
Unit syer dan petak aksesori	Sepadan dengan unit dan petak letak kereta yang anda bayar
Kemajuan hakmilik strata	Sama ada CPSP dan permohonan wujud, dan status terkini
Tunggakan caj perkhidmatan	Yuran penyelenggaraan dan kumpulan wang penjelas yang belum dibayar, daripada JMB atau MC

Pastikan anda berurusan dengan pemilik sebenar dan ejen berdaftar (panduan penipuan hartanah saya menerangkan caranya). Langkah undang-undang membeli hartanah di Johor menunjukkan di mana semakan ini berlaku, dan glosari menerangkan istilah-istilahnya.

Pembeli asing: apa yang berubah disebabkan hakmilik

• Kebenaran negeri. Di bawah seksyen 433B Kanun Tanah Negara (National Land Code), kepentingan asing memerlukan kelulusan bertulis Pihak Berkuasa Negeri untuk memperoleh hartanah. SPA biasanya bersyarat kepada kelulusan ini, dan permohonan lazimnya mengambil masa sekurang-kurangnya tiga bulan (Mah Weng Kwai & Associates, Jun 2024).
• Harga minimum Johor. Lazimnya disebut RM1 juta bagi rumah strata, lebih tinggi bagi sesetengah kategori rumah bertanah, dengan layanan berbeza di sesetengah zon khas; rumah kos rendah dan kos sederhana tidak dibuka kepada warga asing (PropertyGuru, Mei 2026). Lihat panduan harga minimum Johor saya.
• Levi negeri. Johor menyemak semula levi kebenaran bagi pemerolehan oleh warga asing mulai 1 Julai 2025 (Halim Hong & Quek, Oktober 2025); tanya peguam anda tentang kadar semasa.
• Unit di bawah hakmilik induk. Kebenaran tetap diperlukan. Cara memohonnya semasa unit belum mempunyai hakmilik ialah soalan untuk peguam anda dan PTG Johor sebelum anda menandatangani apa-apa.
• Menjual kemudian. Pembeli anda memerlukan semakan yang sama; lihat menjual hartanah JB sebagai warga asing.

Lihat juga panduan duti setem 2026 dan pinjaman perumahan untuk warga asing saya. Untuk pembeli MM2H, saya berurusan dengan ejen MM2H berlesen MOTAC dan menguruskan bahagian hartanah; kelulusan diputuskan oleh pihak berkuasa (sokongan hartanah MM2H).

Di mana untuk membeli jika perkara ini penting bagi anda

Status hakmilik bergantung pada bangunan, bukan kawasan, jadi semak setiap projek. Sebagai titik permulaan:

• Mount Austin dan Tebrau, Setia Indah dan Molek: banyak kondominium dan rumah bertanah yang sudah siap, jadi semakan subsale di atas terpakai.
• JB Sentral dan Bukit Chagar serta Danga Bay: kawasan bangunan tinggi yang menggabungkan bangunan lama dan baharu.
• Iskandar Puteri dan Permas Jaya dan Senibong: banyak projek lebih baharu; tanya tentang CPSP dan permohonan strata semasa serahan kunci.
• Bukit Indah dan Gelang Patah: rumah bertanah dengan hakmilik individu di samping skim strata (lihat rumah berpagar dan berkawal).
• Projek baharu di JB: tiada rangkaian dokumen subsale, tetapi anda tetap perlu menunggu proses hakmilik.

Bandingkan kawasan di peta hartanah JB saya, dan lihat cara saya mengesahkan projek.

Lagi panduan kehidupan di Johor: Kondominium vs rumah bertanah vs SOHO di JB · Perjanjian sewa tuan rumah di JB · Kawasan terbaik untuk tinggal di JB · Tinggal di JB, bekerja di Singapura

Soalan lazim

Apakah perbezaan antara hakmilik induk dan hakmilik strata?

Hakmilik induk meliputi keseluruhan tanah pembangunan dan dipegang oleh pemaju atau tuan tanah. Hakmilik strata dikeluarkan bagi satu unit (petak) selepas bangunan dipecah bahagi di bawah Strata Titles Act 1985, dan didaftarkan atas nama pemilik unit.

Berapa lama masa untuk mendapatkan hakmilik strata di Malaysia?

Sejak 1 Jun 2015, pemaju secara amnya mesti memohon dalam tempoh tiga bulan dari sijil superstruktur, dan rumah strata baharu sepatutnya diserahkan bersama hakmilik. Dalam amalan, lanjutan adalah perkara biasa, dan sesetengah bangunan lama telah menunggu bertahun-tahun, selalunya kerana premium tanah yang belum dibayar atau masalah pemaju.

Bolehkah saya membeli atau menjual kondominium di JB sebelum hakmilik strata dikeluarkan?

Boleh. Jualan dibuat melalui surat ikatan serahhak, dengan notis kepada pemaju dan pengesahan pemaju tentang unit serta status bayaran. Pindah milik disempurnakan di pejabat tanah kemudian, setelah hakmilik strata dikeluarkan.

Bolehkah warga asing membeli unit di Johor yang belum mempunyai hakmilik strata?

Boleh, tetapi kebenaran negeri di bawah seksyen 433B Kanun Tanah Negara dan harga minimum Johor, lazimnya RM1 juta bagi rumah strata, tetap terpakai. Tanya peguam anda bagaimana kebenaran akan dipohon semasa unit masih di bawah hakmilik induk.

Adakah petak letak kereta saya sebahagian daripada hakmilik strata saya?

Hanya jika pelan strata menunjukkannya sebagai petak aksesori yang dikaitkan dengan unit anda. Petak aksesori tidak boleh diurus niaga secara berasingan daripada petak utamanya. Di banyak bangunan, petak letak kereta sebaliknya ialah harta bersama yang diperuntukkan oleh pihak pengurusan, jadi semak sebelum membeli.

Adakah rumah bertanah di Johor Bahru mempunyai hakmilik strata?

Kebanyakan rumah bertanah mendapat hakmilik lot individu selepas hakmilik induk dipecah bahagi. Sesetengah skim rumah bertanah berpagar pula didaftarkan di bawah strata, dengan kemudahan bersama diuruskan oleh JMB atau MC.

Membeli di JB dan mahu hakmilik disemak dengan betul?

Beritahu saya nama projek, unit dan sama ada ia projek baharu atau subsale. Saya akan kongsikan apa yang saya tahu tentang status hakmiliknya, membantu anda mengumpulkan dokumen yang diperlukan oleh peguam anda dan menunjukkan unit yang sesuai dengan bajet anda. Anda juga boleh membuat temu janji untuk lawatan unit, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Strata Titles Act 1985 (Act 318), teks Bahasa Inggeris setakat 1 Januari 2006, melalui LawPlayer, diakses November 2026; Strata Titles (Amendment) Act 2013 (Act A1450), diwartakan 7 Februari 2013; Dr Tan Liat Choon (UTM), taklimat mengenai undang-undang strata baharu, 24 November 2015; The Edge Malaysia, “Know your stuff: Strata title and its significance”, 17 Februari 2020; EdgeProp, ruangan National House Buyers Association mengenai hakmilik strata bersama milikan kosong, 31 Disember 2022; University of Malaya Legal Aid Clinic, hak dan tanggungjawab pembeli hartanah strata, diakses November 2026; The Star, “Strata titles: Errant developers to face legal action”, 23 April 2026; EdgeProp, Mahkamah Tinggi memutuskan pemaju mesti membayar untuk mempercepat permohonan strata, Mei 2026; EdgeProp, “Many owners still waiting for strata titles, some for 20 years”, 20 Jun 2025; Skrine, mengenai petak aksesori tempat letak kereta (keputusan Mahkamah Tinggi), 28 April 2022; Burgielaw.com, Mahkamah Rayuan mengenai perniagaan tempat letak kereta di atas petak aksesori, 23 Januari 2025; Low & Partners, “Differences Between Individual Title vs Master Title”, dikemas kini 21 Ogos 2026; iProperty, penyempurnaan pindah milik dan penyempurnaan gadaian, diakses November 2026; Mah Weng Kwai & Associates, “Strata Management Hand Over Timeline”, dikemas kini 19 Jun 2024; Mah Weng Kwai & Associates, “Property Transactions Requiring State Consent”, dikemas kini 20 Jun 2024; Kevin Wu & Associates melalui Mondaq, “How to read your Malaysian land title”, 16 Disember 2024; Johore Bar Committee, Circular No. 11/2025, carian persendirian dalam talian hakmilik strata melalui eStrata Johor, 2025; Malay Mail, naik taraf digital pejabat tanah Johor, 18 Jun 2025; PropertyGuru, peraturan hartanah asing Malaysia, disusun Mei 2026; Halim Hong & Quek, rangka kerja Johor bagi pemerolehan oleh warga asing, 6 Oktober 2025; Malay Mail, undang-undang kecil strata di bawah Strata Management Act 2013, 29 September 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat am yang disemak pada 5 November 2026, bukan nasihat undang-undang. Peraturan hakmilik, fi dan prosedur pejabat tanah boleh berubah; sahkan dengan peguam anda, pemaju dan PTG Johor sebelum anda menandatangani atau membuat bayaran.