Bukit Senyum，新山 · 2018年完工 · 二手房
The Astaka @ 1 Bukit Senyum
位于 One Bukit Senyum 的两栋高耸永久地契大楼，共有 438 个大面积住宅单位，发展商称其距离新加坡关卡不到一公里，单位面积约 2,207 平方尺起。
由 Jason 本人在 WhatsApp 回复 · 无任何义务
解答区
The Astaka @ 1 Bukit Senyum 一览
本页每个数字均来自发展商、政府房屋登记或页面底部列明的房产记录。来源不一致时，会列出范围。没有人公布的数字，本页不会列出。
项目
The Astaka @ 1 Bukit Senyum
属于 One Bukit Senyum 的一部分；由 Astaka Holdings 的子公司 Astaka Padu Sdn Bhd 发展（PropertyGuru、EdgeProp）
地址
1 Bukit Senyum, Jalan Terbau
80200 新山（PropertyGuru）；EdgeProp 则将其定位于 Tebrau Highway 旁
地契
永久地契
PropertyGuru
已完工
2018
PropertyGuru 称为 2017 或 2018 年；Wikipedia 列为 2018 年
大楼
2栋大楼
PropertyGuru 给出 65 和 70 层；Wikipedia 列为 72 和 67 层，因此各方记录不一
单位
438
PropertyGuru 和 EdgeProp 一致
户型
约 2,207 平方尺起
3 房和 4 房单位，另有面积达 5,408 平方尺的复式顶层公寓（PropertyGuru）
外国买家
大部分单位
叫价约 RM165万 起，因此几乎所有单位都超过 RM100万
为何选择这个地点
买家在 The Astaka 需要权衡的四件事
紧邻关卡的地标性永久地契地址，价格处于本地价格区间的顶端。以下是它的优势，以及需要注意的地方。
紧邻关卡
Astaka Holdings 称 One Bukit Senyum 位于市中心，距离新加坡关卡不到 1 公里。
永久地契，大面积住宅
PropertyGuru 列出约 2,207 至 2,659 平方尺的 3 房和 4 房户型，以及面积达 5,408 平方尺的顶层公寓。
设施分布于多个平台
PropertyGuru 列出泳池、健身房、桑拿、壁球场、商务中心和冥想区。
需要权衡的：入门价格高，租金回报率偏低
EdgeProp 的中位价为每平方尺 RM1,032，隐含毛租金回报率约为 3.76%。PropertyGuru 在2026年9月显示约 299 个出售挂牌，因此买家有很多可比较的选择。
项目概况
The Astaka @ 1 Bukit Senyum 深度解读
位于 One Bukit Senyum 的两栋永久地契豪华服务式住宅大楼。
设施
依据 PropertyGuru 的列载；楼层数未公布。
水
泳池
- 游泳池
- 浅水池
- 按摩池
运动
运动与健身
- 健身房
- 壁球场
- 桑拿
住户
共享空间
- 休息室
- 多功能厅
- 冥想区
- 商务中心
- 休闲花园
- 24小时保安
项目目前进度
户型
The Astaka @ 1 Bukit Senyum 全部 4 种户型
共 4 种户型，面积从 2,207 至 5,408 平方尺。面积依据 PropertyGuru 所列，于2026年10月核对。点击任一户型，图纸即发送到您的 WhatsApp。
各户型的价格与租金
The Astaka @ 1 Bukit Senyum 各户型叫价
2026年10月在 PropertyGuru 上看到的叫价和租金，按面积对应各户型。叫价不等于成交价；请与上面的成交记录比较。
| 户型 | 面积 | 叫价 | 租金 | 挂牌数 |
|---|---|---|---|---|
| Type A1 | 2,207 平方尺 | RM1.9m–2.88m | RM6,600–8,000/月 | 16 |
| Type A2 | 2,217 平方尺 | RM1.98m–2.88m | RM6,500/月 | 10 |
| Type B | 2,659 平方尺 | RM2.45m–3.1m | RM8,000–15,000/月 | 13 |
| – | 约 2,000–2,100 平方尺 | – | RM7,200/月 | 1 |
图片
The Astaka @ 1 Bukit Senyum 图片
除另有说明外，图片均来自发展商营销资料。完整图片可在 WhatsApp 索取。
位置与交通
The Astaka @ 1 Bukit Senyum 的位置
1 Bukit Senyum, Jalan Terbau, 80200 新山，柔佛。
记录数据
价格数据
成交记录和叫价是两回事。成交数据来自政府估价部门记录的交易；叫价是业主或发展商的挂牌价格。
| 指标 | 数据 | 来源与日期 |
|---|---|---|
| 成交价 过去48个月中位数 | 每平方尺 RM1,032 · 常见为每平方尺 RM929–1,104 | EdgeProp，2026年10月查阅 |
| 叫价 待售，所有面积 | 约 RM1.65m–4.4m · 每平方尺 RM793–1,359 | PropertyGuru 出售挂牌，2026年9月 |
| 叫租 整间单位 | 每月约 RM6,500–15,000 | PropertyGuru 出租挂牌，2026年7月 |
成交行是 EdgeProp 记录的 48 个月内已完成交易；EdgeProp 估计隐含毛租金回报率约为 3.76%。售价和租金行是2026年9月和7月在 PropertyGuru 上所见的叫价，并非成交价。
过往记录
关于 Astaka Padu Sdn Bhd
根据 PropertyGuru 和 EdgeProp 的记录，The Astaka 由 Astaka Holdings 的子公司 Astaka Padu Sdn Bhd 发展。
Astaka Holdings 称 One Bukit Senyum 是位于新山市中心、占地 11.85 英亩的综合发展项目。
周边环境
The Astaka @ 1 Bukit Senyum 附近有什么
地图上最近的地点，按直线距离计算。实际车程会更远。
🚉 交通
- 武吉查卡~800 m
- 新山中央车站巴士总站~1.0 km
- 新山中央车站~1.1 km
🛍️ 购物中心
- SKS Tower~200 m
- Plaza Pelangi~800 m
- 金海湾购物中心~1.0 km
🎓 学校
- Sekolah Menengah Kebangsaan Dato Jaafar~100 m
- Sekolah Menengah Teknik Tanjung Puteri Johor Bahru~200 m
- Sekolah Menengah Kebangsaan Taman Pelangi~1.0 km
- Sekolah Kebangsaan (P) Bandar Tinggi~1.0 km
🏛️ 学院与大学
- Olympia College Johor Bahru~300 m
- Kolej Vokasional Tanjung Puteri~300 m
- Kolej Kejuruteraan & Sains Kreatif~300 m
🏥 医院
- 新山世纪骨科专科诊所及物理治疗中心~900 m
- Maria Hospital~900 m
- 苏丹后阿米娜医院~2.4 km
地图资料 © OpenStreetMap 贡献者。名称以地图记录为准；入学及营业详情请自行核实。
适合您吗？
您是哪一类买家？
同一栋楼适合不同的人，原因各不相同。看看哪一项最像您。
🏠 自住
这里的户型约 2,207 至 5,408 平方尺。问我哪些单位景观较好、下午西晒较少；这比楼层更影响价格。
💰 买来出租
把上面"价格数据"中的租金记录与您的月供比较。小户型通常租得较快；大户型的租客住得较久。
👨👩👧 有孩子的家庭
查看位置部分的学校与诊所距离、每个单位的车位数量，以及早上7点半电梯的繁忙程度。
✈️ 海外买家
外国人只能购买高于州政府最低价格（柔佛为100万令吉）的房产，并自2026年起缴付8%印花税。列入名单前，先问我这里哪些单位符合资格。
坦白说
我不会隐瞒的事
每个项目都有取舍。以下是我在付订金前会想知道的。
- ⚠️ 较新的项目，许多业主同时出租。头几年租客竞争较激烈。
- ⚠️ 服务式公寓通常建在商业地段。水电费率和部分贷款条件可能不如住宅地契。
- ⚠️ 叫价不等于成交价。出价前请与上面的每平方尺成交价记录比较。
真实成本
2026年在这里买房的费用
以 RM4,400,000 的单位为例，接近这里的一般叫价。实际数字会因价格和银行而不同。
| 本地买家（90%贷款） | 外国买家（70%贷款） | |
|---|---|---|
| 购买价格 | RM4,400,000 | RM4,400,000 |
| 首期 | RM440,000 | RM1,320,000 |
| 贷款额 | RM3,960,000 | RM3,080,000 |
| 转让印花税（MOT） | RM160,000 | RM352,000 |
| 贷款印花税（0.5%） | RM19,800 | RM15,400 |
| 买卖合约律师费（含8%服务税） | RM48,870 | RM48,870 |
| 贷款合约律师费（含8%服务税） | RM44,118 | RM34,614 |
| 拿钥匙前所需现金 | RM712,788 | RM1,770,884 |
| 外国人州政府批准费 | – | 房价的3%或3万令吉（柔佛） |
仅为估算。印花税：本地人及永久居民按1%至4%分级，外国人自2026年1月1日起统一8%。律师费依据2023年律师收费令。首次购买50万令吉或以下房屋的本地买家，在2027年前可能获豁免印花税。不含估价费、杂费及搬迁费用。
为真实单位计算这些费用计算我的实际费用 →直接解答
常见问题
共有多少个单位，有哪些面积？
两栋大楼共有 438 个住宅单位。PropertyGuru 列出约 2,207 和 2,217 平方尺的 3 房单位、2,659 平方尺的 4 房单位，以及 5,408 平方尺的复式顶层公寓。
The Astaka 是永久地契吗？
是。PropertyGuru 记录为永久地契。
外国人可以在这里买吗？
在柔佛，外国买家一般须购买价格 RM100万 或以上的房产（州政府最低购买门槛可能因地区和房产类型而异），并须获得柔佛土地与矿务局的州政府批准，且不能购买土著保留单位、廉价或可负担单位、马来保留地，以及单层或一层半排屋。自2026年1月1日起，外国买家的住宅产权转让印花税统一为8%。柔佛州另向外国买家征收同意征费：房价的3%或RM30,000，以较高者为准（2025年7月1日起）。PropertyGuru 上的叫价约 RM165万 起，因此大部分单位高于 RM100万 门槛，但仍须获得州政府批准，且单位不得属于土著保留单位。
单位租金多少？
2026年7月 PropertyGuru 的出租挂牌叫租约为每月 RM6,500 至 RM15,000，视面积而定。
The Astaka 价格多少？
成交中位价为每平方尺 RM1,032（EdgeProp，过去48个月）。叫价约 RM165万 至 RM440万，视面积而定。该房产为永久地契，2018年完工。
The Astaka 价格多少？租金多少？
根据EdgeProp，过去48个月成交中位价约每平方尺RM1,032；挂牌价约RM165万至RM440万，月租约RM6,500至RM15,000。永久地契，2018年完工。
The Astaka @ 1 Bukit Senyum 附近有哪些学校？
根据地图资料，最近的学校有 Sekolah Menengah Kebangsaan Dato Jaafar (~100 m), Sekolah Menengah Teknik Tanjung Puteri Johor Bahru (~200 m), Sekolah Menengah Kebangsaan Taman Pelangi (~1.0 km)。距离为直线距离。
The Astaka @ 1 Bukit Senyum 附近有火车站或巴士站吗？
根据地图资料，最近的车站有 武吉查卡 (~800 m), 新山中央车站巴士总站 (~1.0 km), 新山中央车站 (~1.1 km)。
The Astaka @ 1 Bukit Senyum 最近的医院和购物中心是哪里？
根据地图资料，最近的医院是 新山世纪骨科专科诊所及物理治疗中心 (~900 m)，最近的购物中心是 SKS Tower (~200 m)。
在 The Astaka @ 1 Bukit Senyum 买房需要准备多少现金？
以 RM4,400,000 的单位为例，本地买家贷款90%，拿钥匙前约需 RM34,614，包括首期、印花税和律师费。外国买家贷款70%约需 RM712,788（不含州政府批准费）。完整表格见"2026年在这里买房的费用"。
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查看项目 →Cover photo: ZKang123, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons.
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