房产税指南
马来西亚房产税：业主与外国买家指南
在马来西亚拥有房产，会在四个环节涉及税费：购买时的印花税、每年的地税和门牌税、租金收入所得税，以及出售时的产业盈利税（RPGT）。本指南列出截至 2026 年 10 月的各项规定，说明公民、公司和外国人适用规则的差异，并将马来西亚与新加坡、印尼、印度、中国、香港和泰国进行比较。
简而言之
重点
- 公民的产权转让印花税为 1% 至 4%；自 2026 年 1 月 1 日起转让的住宅，外国个人和外国公司统一缴纳 8%。
- 每位业主每年都要向州政府缴纳地税（cukai tanah 或 cukai petak），并向地方政府缴纳门牌税（cukai taksiran）。
- 租金收入按居民累进税率征税，最高 30%；非居民按净租金统一缴纳 30%。住宅出租不属于服务税范围。
- 所有人在头三年内出售，收益均按 30% 缴纳 RPGT；从第六年起，公民为零，公司为 10%，外国人为 10%。
- 马来西亚与本文比较的六个国家和地区都签有避免双重征税协定，均允许马来西亚优先对马来西亚房产的租金和收益征税。
一览
适用哪些税，何时缴纳
马来西亚的房产税由三个不同机构征收：内陆税收局（LHDN）、州土地局和地方政府。
| 阶段 | 税项 | 征收机构 | 适用对象 |
|---|---|---|---|
| 购买 | 产权转让书的印花税；贷款协议 0.5% | LHDN | 买家 |
| 每年 | 地税（cukai tanah）或分层地税（cukai petak） | 州土地局 | 注册业主 |
| 每年 | 门牌税（cukai taksiran，cukai pintu） | 地方政府 | 注册业主 |
| 出租 | 净租金的所得税；租约的印花税 | LHDN | 房东（所得税）；租约印花税通常由租客承担 |
| 出售 | 产业盈利税（RPGT），买家须预扣部分房款 | LHDN | 卖家 |
资料来源：LHDN（hasil.gov.my）；Pejabat Tanah dan Galian Johor；2026 年 10 月查阅。
购买
产权转让和贷款的印花税
印花税通常是购买时最大的一笔税，按成交价与市场价两者中较高者计算。
| 成交价或市场价的分段 | 马来西亚公民或永久居民 | 外国个人或外国公司（住宅） |
|---|---|---|
| 首 RM100,000 | 1% | 全额统一 8% |
| RM100,001 至 RM500,000 | 2% | 8% |
| RM500,001 至 RM1,000,000 | 3% | 8% |
| RM1,000,000 以上 | 4% | 8% |
资料来源：1949 年印花税法令附表一；财政部 2026 年财政预算案税务措施附录 14（2026 年 1 月 1 日起签署的住宅转让适用 8%）；2026 年 10 月查阅。
2026 年以前，外国买家统一缴纳 4%。2026 年财政预算案税务措施将税率提高一倍：非公民个人（马来西亚永久居民除外）和外国公司购买住宅适用 8%。公民在 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日期间购买价格不超过 RM500,000 的首套住宅，产权转让和贷款协议可获全额豁免。
贷款协议另需缴纳贷款额 0.5% 的印花税。自 2027 年 1 月 1 日起，产权转让文书将改用 LHDN 的印花税自我评估系统（STSDS）；租约已于 2026 年 1 月 1 日改用该系统。可用购房费用计算器算出包括律师费在内的全部购房预算。
每年
地税和门牌税
这是拥有房产每年都要缴纳的两项税，与国籍无关。
地税（cukai tanah）
根据州土地法规征收的土地税，每年向州土地局缴纳一次。分层单位在分层地契发出后改缴分层地税（cukai petak）。在柔佛，地税自 1 月 1 日起应缴，6 月 1 日起视为拖欠。
门牌税（cukai taksiran 或 cukai pintu）
地方政府按其评定的房产年值的一定百分比征收的地方税，通常一年分两期缴纳。税率和缴纳期限因地方政府而异。
逾期缴纳
地方政府和土地局会对逾期缴纳加收罚款，长期拖欠可能导致对房产采取执法行动。住在国外的业主应设置提醒，或委托物业经理代缴。
不是税，但每年都要付
分层房产还须向管理机构缴纳管理费和偿债基金。请与这两项税一并预算。
出租
租金收入税
马来西亚房产的租金属于马来西亚来源收入，无论业主是谁，都在马来西亚纳税。
- 税率取决于税务居民身份。税务居民身份看在马来西亚停留的天数，大致为一个日历年内 182 天或以上，与国籍无关。
- 居民将净租金并入其他收入，扣除个人减免后按累进税率缴税，从 0% 起，应课税收入超过 RM200万 的部分最高为 30%。
- 非居民按净租金统一缴纳 30%，不能申请个人减免，须填报 M 表格（Form M）。
- 可扣除：门牌税、地税、用于购买出租房产的贷款利息、火险、维修和保养费用，以及收租或续约的中介佣金。
- 不可扣除：购买价、装修和其他资本性开支、购买时的律师费和印花税，以及首次招租的广告费。
- 服务税：住宅出租不在租赁服务税范围内。商业出租在 12 个月内营业额超过 RM100万 后须缴税；税率自 2025 年 7 月 1 日起为 8%，据报道根据海关政策修订自 2026 年 1 月 1 日起降至 6%。请向马来西亚皇家关税局确认。
- 租约印花税：租约必须盖印花；自 2026 年 1 月 1 日起通过 MyTax 自我评估办理。
出售
产业盈利税（RPGT）
RPGT 按应课税收益征收：出售价减去购入价及可扣除费用，例如律师费、印花税和中介佣金。
| 出售时间 | 公民或永久居民（第一部分） | 公司（第二部分） | 非公民个人（第三部分） |
|---|---|---|---|
| 3 年内 | 30% | 30% | 30% |
| 第四年 | 20% | 20% | 30% |
| 第五年 | 15% | 15% | 30% |
| 第六年起 | 零 | 10% | 10% |
资料来源：LHDN 产业盈利税税率（1976 年 RPGT 法令附表 5）；第一部分第六年起的税率自 2022 年 1 月 1 日起为零，第二、三部分自 2019 年 1 月 1 日起为 10%；2026 年 10 月查阅。
外国业主
外国业主与避免双重征税协定
外国业主的马来西亚租金和收益须在马来西亚纳税。母国是否再次征税，取决于该国自己的规定。
马来西亚与新加坡、印尼、印度、中国、香港和泰国都签有避免双重征税协定。这些协定都采用通常的模式：不动产收入以及出售不动产的收益，可以由房产所在国征税。这让马来西亚拥有优先征税权；但如果母国对全球收入或汇入收入征税，并不妨碍其同时对本国居民征税，并抵免已缴的马来西亚税款。
有两点经常出现。第一，协定列明所涵盖的税种，在马来西亚一方，公布的文本通常只列所得税和石油所得税，并不包括 RPGT，印度协定就是一例，因此 RPGT 在母国并不能自动获得抵免。第二，母国抵免通常以同一收入在母国应缴的税款为上限，马来西亚税款较高时，超出部分会损失或只能结转。
在国外缴税的马来西亚居民，如适用协定，可获得外国税款与马来西亚税款两者中较低者的抵免；没有协定时，可抵免外国税款的一半。印度业主可参阅印度对马来西亚房产的税务处理了解协定详情。
七个国家和地区
房产税比较：马来西亚与六个亚洲邻国
截至 2026 年 10 月个人适用的主要规定。各国页面详细说明具体内容和例外情况。
| 国家/地区 | 主要购买税 | 每年持有税 | 租金税 | 出售收益税 | 居民的海外房产收入 | 与马来西亚的税务协定 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 马来西亚 | 印花税 1%–4%（公民）；外国人购买住宅统一 8% | 地税和门牌税 | 居民最高 30%；非居民统一 30% | RPGT 0%–30%，视持有期和业主类型而定 | 不适用（本国） | — |
| 新加坡 | 买方印花税最高 6%；额外买方印花税 ABSD（外国人 60%） | 按年值征收房产税：自住 0%–32%，其他 12%–36% | 累进税率，最高 24% | 无资本利得税；4 年内出售须缴卖方印花税 SSD，最高 16% | 个人一般不征税，除非通过合伙企业收取 | 有 |
| 印尼 | BPHTB 最高 5%；新房须缴增值税 | PBB-P2 最高 0.5% | 按租金总额缴纳 10% 最终税 | 按转让价值缴纳 2.5% 最终税 | 全球收入征税；PPh Pasal 24 抵免 | 有（1991 年） |
| 印度 | 邦印花税和注册费 | 市政房产税 | 扣除 30% 标准扣除额后按级距税率 | 持有 24 个月以上的长期收益 12.5% | 居民及普通居民按全球收入征税；须申报 Schedule FA | 有（2012 年） |
| 中国 | 契税 3%–5% | 自用住宅无 | 20% | 20%；个人出售住宅免征土地增值税 | 居民按全球收入征税；按国别抵免 | 有 |
| 香港 | 从价印花税最高 6.5%（住宅） | 差饷和地租 | 物业税为应评税净值的 15% | 无资本利得税 | 海外租金不属于物业税范围 | 有（全面性协定） |
| 泰国 | 过户费、印花税或特定营业税 | 土地及建筑物税（按用途最高 0.15%–3%） | 累进税率 0%–35% | 符合条件的出售缴纳特定营业税 3%（另加 10% 地方税）；以及所得税 | 汇入时征税（2024 年起的收入）；仅可依协定抵免 | 有 |
资料来源：LHDN；马来西亚财政部 2026 年财政预算案；PwC 全球税务摘要，马来西亚（2026 年 6 月）、新加坡（2026 年 7 月）、中国（2026 年 7 月）、香港特别行政区（2026 年 7 月）和泰国（2026 年 8 月）；印尼税务总局 DJP；印度所得税局；2026 年 10 月查阅。
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视频
买家容易忽略的六项费用
租金所得税、RPGT、门牌税、地税、水电费和管理费：买房后的持续开支。
直接回答
常见问题
2026 年外国人在马来西亚买房的印花税是多少？
自 2026 年 1 月 1 日起签署的住宅转让，按成交价或市场价两者中较高者统一缴纳 8%。适用于非公民个人（马来西亚永久居民除外）和外国公司。贷款协议另加 0.5%。
马来西亚的 RPGT 税率是多少？
公民和永久居民：三年内 30%，第四年 20%，第五年 15%，第六年起为零。公司：第五年前相同，之后 10%。非公民个人：头五年 30%，第六年起 10%。
cukai tanah 和 cukai pintu 有什么区别？
Cukai tanah（地税）是州政府的土地税，每年向土地局缴纳一次；分层单位缴纳 cukai petak。Cukai pintu（门牌税，即 cukai taksiran）是地方政府征收的税，通常一年缴两次。
马来西亚的租金收入如何征税？
扣除可扣除开支后的净租金，居民按累进税率征税，最高 30%；非居民统一 30%。住宅租金不属于服务税范围。
外国人出售马来西亚房产要缴 RPGT 吗？
要。非公民个人在五年内出售须缴收益的 30%，之后为 10%；买家须预扣房价的 7%，并在 60 天内缴交 LHDN。
在马来西亚，哪些开支可以从租金收入中扣除？
门牌税、地税、用于购买出租房产的贷款利息、火险、维修和保养，以及收租佣金。购买费用、装修和首次招租广告费不可扣除。
马来西亚有首套房印花税豁免吗？
有。马来西亚公民在 2026 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日期间购买价格不超过 RM500,000 的首套住宅，产权转让和贷款协议可获全额豁免。