JMB vs MC: Siapa Sebenarnya Menguruskan Kondo Anda?

English · 中文 · Bahasa Indonesia

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Disemak pada 14 November 2026

Bagi pemilik kondo dan hartanah strata di Johor Bahru, jawapan ringkasnya: Badan Pengurusan Bersama (JMB) menguruskan pembangunan strata sebelum hakmilik strata dikeluarkan, dengan pemaju sebagai salah seorang ahli. Perbadanan Pengurusan (MC) mengambil alih sebaik sahaja hakmilik dikeluarkan dan cukup banyak unit didaftarkan atas nama pemilik, dan pemaju hanya menjadi pemilik unit-unitnya yang belum dijual. Kedua-duanya tertakluk kepada Strata Management Act 2013 dan bertanggungjawab kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB) di pihak berkuasa tempatan anda serta Tribunal Pengurusan Strata.

JMB vs MC secara ringkas

Di Semenanjung Malaysia, kondo, kediaman servis dan kawasan strata berpagar diuruskan di bawah Strata Management Act 2013 (Akta 757). Badan mana yang menguruskan bangunan anda bergantung pada sama ada hakmilik strata telah dikeluarkan; panduan hakmilik strata saya menerangkan langkah itu.

Perkara	Badan Pengurusan Bersama (JMB)	Perbadanan Pengurusan (MC)
Bila ia wujud	Sebelum MC wujud, biasanya semasa bangunan masih di bawah hakmilik induk	Selepas hakmilik strata dikeluarkan dan daftar strata dibuka
Ditubuhkan oleh	AGM pertamanya, yang dipanggil oleh pemaju (seksyen 17)	Strata Titles Act 1985; Bahagian V Akta 757 kemudian terpakai (seksyen 46)
Ahli	Pemaju dan pembeli	Pemilik berdaftar, termasuk pemaju bagi petak yang belum dijual
Kedudukan pemaju	Seorang ahli; dikira sebagai seorang untuk kuorum tetapi mengundi bagi setiap petak yang belum dijual (seksyen 22)	Pemilik biasa bagi unit yang masih dimilikinya
Jawatankuasa	Jawatankuasa pengurusan bersama; AGM menetapkan saiznya	Jawatankuasa pengurusan seramai 3 hingga 14 ahli
Kontrak dan pinjaman	Kontrak penyenggaraan terhad kepada 12 bulan (seksyen 21(3))	Kuasanya secara nyata termasuk meminjam wang (seksyen 59(2))
Undang-undang kecil baharu difailkan kepada COB	Dalam tempoh 14 hari (seksyen 32)	Dalam tempoh 30 hari (seksyen 70)

Tiga peringkat dalam hayat sebuah bangunan strata

1. Tempoh pengurusan pemaju. Dari penyerahan milikan kosong yang pertama, pemaju menguruskan bangunan dan mesti membuka akaun kumpulan wang penyenggaraan dan akaun kumpulan wang penjelas yang berasingan sebelum memungut sebarang caj. Wang dimasukkan ke bank dalam tempoh tiga hari bekerja dan dipegang secara amanah untuk pembeli (seksyen 7 hingga 11).
2. JMB. Pemaju memanggil AGM pertama dalam tempoh 12 bulan dari penyerahan milikan kosong, dengan notis sekurang-kurangnya 14 hari dan bajet 12 bulan (seksyen 17 dan 18). Tempoh pemaju berakhir sebulan selepas JMB ditubuhkan.
3. MC. Sebaik sahaja hakmilik strata dikeluarkan, MC wujud. AGM pertamanya perlu diadakan apabila pemilik selain pemaju memegang sekurang-kurangnya satu perempat daripada unit syer (penghujung “tempoh permulaan”), dan pemaju mesti memanggilnya dalam tempoh sebulan selepas itu (seksyen 46 dan 57).

Jika hakmilik strata sudah dikeluarkan semasa kunci diserahkan, MC wujud dari awal dan tiada JMB ditubuhkan, kerana peruntukan JMB hanya meliputi tempoh apabila tiada MC (seksyen 7(1)). Pemaju kemudian menguruskan bangunan sehingga sebulan selepas AGM pertama MC dan menyerahkannya kepada jawatankuasa MC (seksyen 46(2), 48 dan 55).

Penyerahan, langkah demi langkah

Langkah	Siapa	Tarikh akhir	Penalti jika tidak dilakukan
Memanggil AGM pertama JMB	Pemaju	12 bulan dari penyerahan milikan kosong	Sehingga RM250,000, penjara 3 tahun, atau kedua-duanya (seksyen 18)
Menyerahkan baki akaun, pejabat, akaun, aset, rekod, pelan, waranti dan insurans kepada JMB	Pemaju	Sebelum tempoh pengurusannya berakhir	Sehingga RM250,000, penjara 3 tahun, atau kedua-duanya, serta sehingga RM5,000 sehari (seksyen 15)
Memanggil AGM pertama MC	Pemaju	1 bulan selepas tempoh permulaan berakhir	Sehingga RM250,000, penjara 3 tahun, atau kedua-duanya (seksyen 57)
Memindahkan baki, undang-undang kecil, akaun beraudit, aset, liabiliti dan rekod kepada MC	JMB	1 bulan selepas AGM pertama MC	Setiap ahli jawatankuasa: sehingga RM250,000, penjara 3 tahun, atau kedua-duanya, melainkan mereka membuktikan usaha wajar (seksyen 27)
JMB dibubarkan	Automatik	3 bulan selepas AGM pertama MC	Apa-apa yang tidak dipindahkan beralih kepada MC (seksyen 28)

Penyerahan yang betul merangkumi penyata bank bagi kedua-dua kumpulan wang, akaun beraudit berserta baucar, kontrak semasa, daftar pemilik, senarai tunggakan dan sebarang kes yang belum selesai. Jawatankuasa baharu patut menyemak setiap perkara dan melaporkan kekurangan kepada COB. Panduan saya tentang membaca akaun JMB dan MC membantu anda memahami angka-angkanya.

Mengapa banyak kondo di JB kekal di bawah JMB selama bertahun-tahun

• Hakmilik strata lewat. Sesetengah bangunan masih di bawah hakmilik induk, jadi MC belum wujud. Lihat panduan saya tentang membeli tanpa hakmilik strata individu.
• Pindah milik tidak didaftarkan. AGM pertama MC menunggu sehingga pemilik lain memegang satu perempat daripada unit syer dalam daftar. Jika pembeli tidak mendaftarkan hakmilik baharu mereka, jumlah itu kekal rendah; lihat pendaftaran hakmilik.

Jika sesuatu tarikh akhir nampaknya sudah berlalu, tanya jawatankuasa secara bertulis, kemudian COB.

Kuasa dan tugas: apa yang mesti dilakukan oleh JMB atau MC anda

Senarai tugas bagi JMB (seksyen 21) dan MC (seksyen 59) hampir sama: menyenggara bangunan dan harta bersama dalam keadaan baik dan boleh digunakan; menetapkan dan memungut caj serta caruman kumpulan wang penjelas mengikut unit syer; menginsuranskan; mematuhi notis pihak berkuasa tempatan; menyimpan daftar pemilik atau daftar strata (strata roll); mengaudit akaun setiap tahun; dan menguatkuasakan undang-undang kecil. Ia boleh melantik kontraktor atau ejen pengurusan dan menuntut daripada pemilik kos kerja yang dilakukan pada unit pemilik itu.

Kumpulan wang penjelas hanya untuk perkara modal seperti mengecat semula dan menggantikan kelengkapan (seksyen 24 dan 51). Pada September 2026, Mahkamah Persekutuan menolak permohonan kebenaran merayu terhadap dapatan tribunal bahawa kadar caj yang tidak sama rata yang ditetapkan pada AGM pertama sebuah JMB adalah tidak sah (The Star, 28 September 2026). Lihat panduan caj penyenggaraan dan kumpulan wang penjelas saya dan panduan saya tentang levi khas.

Apa yang boleh dituntut oleh pemilik

Anda boleh meminta	Cara	Asas
AGM setiap tahun dengan notis sekurang-kurangnya 14 hari, bajet dan akaun beraudit	Kemukakan usul anda sendiri secara bertulis sekurang-kurangnya 7 hari sebelum mesyuarat	Seksyen 18 dan 58; Peraturan-Peraturan 2015, peraturan 12 dan 23
Akaun beraudit yang difailkan kepada COB	Minta di pejabat pengurusan atau daripada COB	Seksyen 26 dan 59(1)(g)
Sijil caj dan tunggakan unit anda	Permohonan bertulis; fi tidak melebihi RM50	Seksyen 31
Pembaikan harta bersama, dan pemeriksaan kebocoran dalam tempoh 7 hari dari laporan bertulis anda	Tulis kepada pejabat pengurusan; simpan gambar dan tarikh	Seksyen 21 dan 59; Peraturan-Peraturan 2015, Bahagian XV
Maklumat atau dokumen yang enggan diberikan oleh badan tersebut	Tuntutan di tribunal, yang boleh memerintahkannya diberikan	Soalan lazim tribunal KPKT, Julai 2025
Akses ke unit anda sendiri walaupun anda berhutang caj	Badan pengurusan boleh menyekat kemudahan selepas notis 14 hari, tetapi mesti mengekalkan akses yang munasabah dan selamat ke unit anda (contohnya tangga servis)	Mahkamah Rayuan, 26 Oktober 2026, seperti dipetik oleh menteri perumahan di Parlimen, 29 Oktober 2026

Jangkakan untuk memeriksa rekod di pejabat pengurusan dan bukannya menerima salinan; itu sahaja bukan tanda bahaya. Untuk pengundian dan proksi, lihat panduan AGM kondo saya; untuk kebocoran, kebocoran air dari unit di atas.

Apa yang boleh dituntut oleh JMB atau MC daripada anda

Bayar caj dalam tempoh 14 hari dari notis; bayaran lewat dikenakan faedah yang ditetapkan oleh AGM, sehingga 10% setahun (seksyen 25). Selepas notis tuntutan yang memberi tempoh sekurang-kurangnya 14 hari, ia boleh membuat tuntutan di tribunal atau mahkamah, atau meminta COB menyita harta alih anda (seksyen 34 dan 35 bagi JMB, 78 dan 79 bagi MC). Mengabaikan notis tanpa alasan munasabah boleh menyebabkan denda sehingga RM5,000, penjara sehingga tiga tahun, atau kedua-duanya. Pemilik dan penyewa mesti mematuhi undang-undang kecil, dan pemaju juga membayar caj bagi unit-unitnya yang belum dijual.

Tempat mengadu, mengikut urutan

Langkah	Tempat	Gunakan untuk
1	Pejabat pengurusan dan jawatankuasa, secara bertulis	Setiap aduan. Simpan salinan, gambar dan tarikh.
2	AGM atau EGM	Bajet, caj, kontrak, memilih jawatankuasa baharu.
3	COB di pihak berkuasa tempatan anda: MBJB (Johor Bahru), MBIP (Iskandar Puteri), MBPG (Pasir Gudang) atau MPKu (Kulai)	AGM atau penyerahan yang lewat, akaun yang tiada, pengurusan yang lemah, pertikaian kebocoran. Selepas siasatan terhadap sesuatu aduan, COB boleh melantik ejen pengurusan, yang dibayar daripada akaun penyenggaraan (seksyen 86).
4	Tribunal Pengurusan Strata (KPKT)	Tuntutan sehingga RM250,000: tugas yang tidak dilaksanakan, perintah untuk dokumen atau mesyuarat, mengetepikan ketetapan. RM100 untuk memfailkan bagi kediaman, dalam talian melalui e-TPS; pejabat Zon Selatan di Johor Bahru.
5	Polis atau mahkamah	Penyalahgunaan dana yang disyaki, atau perkara di luar senarai bidang kuasa tribunal.

Pada Oktober 2026, Mahkamah Rayuan mengekalkan keputusan COB untuk memanggil EGM bagi sebuah JMB di Petaling Jaya yang tidak mengadakan AGM sejak 2019 (The Edge Malaysia, 23 Oktober 2026). Panduan Tribunal Pengurusan Strata saya menerangkan cara memfailkan tuntutan langkah demi langkah.

Undang-undang mungkin berubah: pada Ogos 2026, menteri perumahan berkata Akta itu akan dikaji semula untuk menjadikan JMB dan MC lebih bertanggungjawab, sambil menyatakan terdapat hampir tiga juta unit strata dalam lebih 27,000 skim (The Star, 10 Ogos 2026).

Jika anda memiliki kondo di Johor dari luar negara

Pemilik asing mempunyai hak dan tugas yang sama, dan panduan COB pihak berkuasa tempatan menyatakan mereka boleh bertanding untuk jawatankuasa jika tiada tunggakan. Pastikan alamat anda dikemas kini dan gunakan proksi atau wakil tempatan; lihat mengurus hartanah JB dari luar negara. Warga asing hanya boleh membeli rumah di Johor bernilai RM1 juta ke atas, dengan hanya pengecualian terhad (contohnya, sesetengah pangsapuri servis yang dijual oleh pemaju dengan kelulusan negeri); tiada kawasan yang dikecualikan sepenuhnya (New Straits Times, April 2026); lihat harga minimum warga asing di Johor.

Sebelum membeli: lima soalan

1. Siapa yang menguruskan bangunan hari ini: pemaju, JMB atau MC?
2. Adakah hakmilik strata telah dikeluarkan, dan adakah penyerahan kepada MC sudah tiba masanya atau tertunggak?
3. Adakah AGM terakhir diadakan tepat pada masanya, dan adakah akaun beraudit telah difailkan kepada COB?
4. Berapa besar kumpulan wang penjelas, dan berapa banyak tunggakan pemilik?
5. Adakah terdapat tuntutan tribunal yang belum selesai, levi khas atau pembaikan besar?

Minta daripada penjual minit AGM terkini, akaun beraudit dan sijil seksyen 31. Senarai semak pengurusan kondo sebelum membeli saya dan panduan tentang tunggakan dalam pembelian subsale merangkumi selebihnya. Maklumat umum sahaja, bukan nasihat undang-undang; untuk pertikaian, semak dengan COB, tribunal atau peguam.

Tempat membeli jika perkara ini penting bagi anda

Pengurusan bergantung pada bangunan, bukan kawasan, tetapi kawasan yang matang mempunyai rekod AGM bertahun-tahun:

• Mount Austin: banyak kondo yang telah siap.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: kondo dan rumah strata berpagar.
• JB Sentral dan Bukit Chagar: bangunan tinggi berhampiran CIQ dan stesen RTS Link.
• Danga Bay: menara tepi laut.
• Iskandar Puteri: bangunan yang lebih baharu, sesetengahnya masih di peringkat pemaju atau JMB.
• Permas Jaya dan Senibong: kondo lama dan baharu di sebelah timur.

Bandingkan kawasan-kawasan ini pada peta hartanah JB saya.

Lagi panduan hidup di Johor: Kos bulanan memiliki kondo di JB · Membeli kondo lama · Jiran bising di kondo · Pertikaian tempat letak kereta kondo · PDPA untuk tuan rumah dan pengurusan kondo

Soalan lazim

Apakah perbezaan antara JMB dan MC di Malaysia?

JMB menguruskan pembangunan strata sebelum hakmilik strata dikeluarkan, dengan pemaju sebagai ahli. MC mengambil alih selepas hakmilik dikeluarkan dan pemilik memegang unit syer yang mencukupi; pemaju kemudian hanya seorang pemilik. Kedua-duanya mempunyai tugas teras yang sama di bawah Strata Management Act 2013.

Bilakah JMB menyerahkan kepada MC?

Dalam tempoh sebulan dari AGM pertama MC, JMB mesti memindahkan baki, undang-undang kecil, akaun beraudit, aset, liabiliti dan rekodnya kepada MC. JMB dibubarkan tiga bulan selepas AGM tersebut.

Mengapa kondo saya masih diuruskan oleh JMB bertahun-tahun selepas siap?

Biasanya kerana hakmilik strata belum dikeluarkan, atau terlalu sedikit pemilik yang mendaftarkan pindah milik mereka. AGM pertama MC hanya perlu diadakan apabila pemilik selain pemaju memegang sekurang-kurangnya satu perempat daripada unit syer.

Bolehkah saya melihat akaun dan rekod kondo saya?

Akaun beraudit dibentangkan pada AGM dan difailkan kepada COB. Anda boleh mendapatkan sijil caj unit anda dengan fi tidak melebihi RM50 dan memeriksa rekod di pejabat pengurusan. Jika maklumat enggan diberikan, Tribunal Pengurusan Strata boleh memerintahkannya.

Di mana saya boleh mengadu tentang JMB atau MC saya di Johor?

Tulis kepada jawatankuasa dahulu, kemudian rujuk Pesuruhjaya Bangunan di pihak berkuasa tempatan anda, seperti MBJB, MBIP, MBPG atau MPKu. Jika masih tidak selesai, failkan tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata: tuntutan sehingga RM250,000, RM100 bagi kediaman.

Bolehkah pemilik asing menganggotai jawatankuasa JMB atau MC?

Panduan COB pihak berkuasa tempatan menyatakan pemilik bukan pemastautin dan pemilik asing boleh bertanding, dengan syarat mereka tiada tunggakan. Rancang untuk menghadiri mesyuarat secara bersemuka atau melalui proksi jika anda tinggal di luar negara.

Membeli atau memiliki kondo di Johor Bahru?

Beritahu saya projek dan unitnya. Saya akan bantu anda mendapatkan minit AGM, akaun dan penyata caj melalui penjual, menerangkan apa yang ditunjukkan, dan mengatur lawatan. Anda juga boleh menempah temu janji, atau konsultasi Zoom jika anda berada di luar negara.

Sumber: Strata Management Act 2013 (Act 757), seksyen 7 hingga 35, 46 hingga 59, 70, 78, 79 dan 86 (salinan diterbitkan oleh DBKL), disemak November 2026; Strata Management (Maintenance and Management) Regulations 2015, P.U.(A) 107, peraturan 12 dan 23 serta Bahagian XV (salinan diterbitkan oleh DBKL), 1 Jun 2015; KPKT, Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata, dikemas kini 9 Julai 2025; KPKT, Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata, dikemas kini Ogos 2025; KPKT, portal e-TPS, disemak November 2026; MBJB, Info MBJB (Bahagian Pesuruhjaya Bangunan), Jun 2018; Pesuruhjaya Bangunan Kuala Lumpur (DBKL), Soalan Lazim Seminar Komuniti Strata, 2015–2016; The Edge Malaysia, “Understanding your strata stake”, 27 Ogos 2026; The Edge Malaysia, “Strata managers cannot completely deny defaulters access to their units, says Nga”, 29 Oktober 2026; The Edge Malaysia, Court of Appeal affirms building regulator’s power to force a residents’ committee election, 23 Oktober 2026; The Star, “Landmark ruling bans unequal fees”, 28 September 2026; The Star, “Govt mulls amending Strata Management Act to strengthen accountability of JMBs, MCs”, 10 Ogos 2026; Berita RTM, “Akta Pengurusan Strata 2013 disemak semula – KPKT”, 11 Jun 2026; New Straits Times, “Foreigners hit Johor property resale wall”, 20 April 2026

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Maklumat umum yang disemak pada 14 November 2026, bukan nasihat undang-undang. Undang-undang strata dan amalan COB boleh berubah, dan Strata Management Act 2013 sedang dikaji semula; sahkan dengan Pesuruhjaya Bangunan di pihak berkuasa tempatan anda, Tribunal Pengurusan Strata atau peguam sebelum anda bertindak.