Real property company (RPC) di Malaysia (2026): RPGT atas saham RPC, uji 75% dan membeli melalui perusahaan

English · 中文 · Bahasa Melayu

Oleh Jason Lim, REN 84424 · IQI Realty · Diperiksa pada 13 November 2026

Panduan ini ditujukan bagi pemilik properti, investor dan usaha keluarga di Johor yang memegang properti melalui perusahaan, atau yang sedang mempertimbangkan membeli perusahaan yang memiliki properti. Jawaban singkatnya: real property company (RPC) adalah perusahaan terkendali (controlled company) yang tanah dan saham RPC-nya mencakup setidaknya 75% dari total aset berwujudnya berdasarkan nilai pasar. Penjualan saham RPC dikenai pajak seolah-olah Anda menjual properti, sehingga perorangan membayar pajak keuntungan properti (RPGT), sedangkan perusahaan yang menjual saham RPC dikenai pajak keuntungan modal (capital gains tax) sejak 2024. Membeli saham alih-alih propertinya terutama mengubah bea meterai dan apa yang ikut Anda tanggung bersama perusahaan tersebut. Bukan nasihat pajak, hukum atau keuangan.

Apa yang membuat suatu perusahaan menjadi real property company

Halaman LHDN tentang saham RPC menetapkan tiga syarat, yang semuanya harus dipenuhi:

Syarat	Artinya	Dasar hukumnya
Perusahaan terkendali	Tidak lebih dari 50 anggota dan dikendalikan oleh tidak lebih dari lima orang	Income Tax Act 1967, sections 2 dan 139, sebagaimana diringkas oleh LHDN
Memiliki properti riil, saham RPC atau keduanya	Tanah atau bangunan di Malaysia, atau saham di RPC lain	RPGT Act 1976, Schedule 2, paragraph 34A
Uji 75%	Properti riil berdasarkan nilai pasar ditambah saham RPC berdasarkan harga perolehannya tidak kurang dari 75% dari nilai total aset berwujud	RPGT Act 1976, Schedule 2, paragraph 34A

Aturan ini berlaku sejak 21 Oktober 1988, ketika paragraph 34A diperkenalkan. Tujuannya sederhana: tanpa aturan ini, pemilik dapat menjual saham perusahaan yang memegang suatu bangunan dan menghindari pajak yang berlaku jika bangunan itu sendiri yang dijual.

Contoh perhitungan uji 75%

Perusahaan	Properti berdasarkan nilai pasar	Kas dan aset berwujud lainnya	Porsi properti terhadap aset berwujud	RPC?
A: memegang satu ruko kantor (shop office) di JB dan sedikit kas	RM3,000,000	RM700,000	Sekitar 81%	Ya, jika juga merupakan perusahaan terkendali
B: perusahaan dagang yang memiliki gudangnya sendiri	RM2,000,000	RM2,500,000 (persediaan, piutang, kas)	Sekitar 44%	Tidak, berdasarkan angka-angka ini

Bagaimana saham RPC dikenai pajak saat dijual

LHDN memperlakukan perolehan atau pelepasan saham RPC sebagai perolehan atau pelepasan aset kena pajak (chargeable asset). Poin-poin penting dari halaman RPC-nya:

• Tetap kena pajak. Saham yang diperoleh saat perusahaan berstatus RPC tetap kena pajak meskipun perusahaan tersebut tidak lagi berstatus RPC saat Anda menjual. Saham yang dibeli sebelum perusahaan menjadi RPC tidak kena pajak sampai perusahaan tersebut menjadi RPC.
• Kerugian dipisahkan. Kerugian atas saham RPC tidak dapat dikompensasikan dengan keuntungan atas aset lain, termasuk saham RPC lainnya.
• Pembebasan untuk perorangan. Perorangan dapat mengurangkan RM10,000 atau 10% dari keuntungan kena pajak, mana yang lebih besar (halaman pembebasan LHDN). Perusahaan tidak bisa.
• Tidak ada pembebasan rumah tinggal. Pembebasan sekali seumur hidup berlaku untuk rumah tinggal pribadi yang dimiliki perorangan, sehingga tidak berlaku untuk rumah yang dipegang melalui perusahaan.

Tarif RPGT untuk pelepasan sejak 2022

Waktu pelepasan	Warga negara dan PR (Part I)	Perusahaan Malaysia (Part II)	Bukan warga negara dan perusahaan asing (Part III)
Dalam 3 tahun sejak perolehan	30%	30%	30%
Pada tahun ke-4	20%	20%	30%
Pada tahun ke-5	15%	15%	30%
Pada tahun ke-6 atau sesudahnya	0%	10%	10%

Bagi pemegang saham perorangan, inilah tarif atas keuntungan dari saham RPC. Bagi perusahaan, tabel ini kini terutama relevan ketika perusahaan menjual properti itu sendiri.

Perusahaan yang menjual saham RPC: capital gains tax sejak 2024

Pedoman LHDN tentang capital gains tax atas saham tidak tercatat (21 September 2026) menyatakan bahwa keuntungan dari pelepasan saham RPC oleh perusahaan, limited liability partnership (LLP), trust dan koperasi tidak lagi diatur oleh RPGT Act mulai 1 Januari 2024; keuntungan tersebut diatur oleh Income Tax Act. Pajak ini berlaku untuk pelepasan sejak 1 Maret 2024. Untuk saham yang diperoleh sebelum 1 Januari 2024, penjual dapat memilih 10% dari keuntungan bersih atau 2% dari harga pelepasan bruto; untuk saham yang diperoleh sejak 2024, tarifnya 10% dari keuntungan bersih. Pedoman yang sama juga mencakup saham di perusahaan terkendali yang didirikan di luar negeri yang properti Malaysia dan saham sejenisnya mencakup setidaknya 75% dari aset yang memenuhi syarat.

Kewajiban pembeli untuk menahan sebagian harga

Berdasarkan section 21B RPGT Act, pembeli dalam pelepasan kena pajak yang dibayar dengan uang wajib menahan sebagian harga dan menyetorkannya ke LHDN dalam 60 hari sejak tanggal pelepasan. Halaman LHDN, diperbarui 25 Mei 2026, memberikan tarif berikut menurut kategori penjual:

Penjual	Jumlah yang ditahan
Perorangan warga negara atau PR (Part I)	3%
Perusahaan Malaysia, melepas dalam 3 tahun (Part II)	5%
Perusahaan Malaysia, melepas pada tahun ke-4 atau sesudahnya (Part II)	3%
Bukan warga negara atau perusahaan asing (Part III)	7%

Dalam transaksi saham, tanyakan sejak awal kepada konsultan Anda apakah retensi berlaku untuk transaksi Anda, karena penjual saham RPC yang berbentuk perusahaan kini dikenai capital gains tax, bukan RPGT.

Membeli properti, membeli melalui perusahaan, atau membeli saham RPC

	Membeli atas nama sendiri	Perusahaan Anda membeli properti	Membeli saham RPC
Siapa yang tercantum pada sertifikat	Anda	Perusahaan Anda	RPC tetap menjadi pemilik; hanya pemegang sahamnya yang berganti
Bea meterai atas pembelian	Skala 1% hingga 4% atas harga atau nilai pasar; 8% untuk hunian bagi pembeli bukan warga negara dan bukan PR	Skala yang sama; 8% untuk hunian jika perusahaannya asing	RM3 per RM1,000 dari harga saham atau nilainya, mana yang lebih tinggi
Pajak saat Anda keluar	RPGT Part I atau III; 0% untuk warga negara dan PR mulai tahun ke-6	RPGT Part II; 10% mulai tahun ke-6	Perorangan: RPGT atas saham. Perusahaan: capital gains tax
Penghasilan sewa	Tarif pajak penghasilan pribadi	Tarif perusahaan: 15%, 17% dan 24% untuk perusahaan kecil yang memenuhi syarat, 24% untuk lainnya	Dikenai pajak di dalam RPC
Apa lagi yang ikut Anda tanggung	Hanya properti tersebut	Biaya operasional dan pelaporan perusahaan	Seluruh riwayat perusahaan: utang, pajak, sengketa, kontrak

Selisih bea meterai antara 0.3% atas saham dan hingga 4% atau 8% atas pengalihan properti adalah alasan transaksi saham sering dipertimbangkan. Namun LHDN mengenakan bea meterai atas saham tidak tercatat berdasarkan harga atau nilai, mana yang lebih tinggi, dan merujuk pada metode seperti aset berwujud bersih dalam pedomannya, sehingga perusahaan yang memegang tanah bernilai tinggi tidak akan mendapat angka nominal. Pembeli saham juga mewarisi segala sesuatu di dalam perusahaan, sehingga pemeriksaannya jauh lebih luas daripada sekadar penelusuran sertifikat. Panduan saya tentang membeli properti melalui perusahaan, bea meterai pada 2026 dan adjudikasi bea meterai dan banding penilaian membahas detailnya.

Pembeli asing dan aturan Johor

• Unit hunian. Guideline on the Acquisition of Properties dari Ministry of Economy (berlaku 13 Juli 2022) menyerahkan unit hunian yang dibeli oleh kepentingan asing senilai RM1 juta atau lebih per unit kepada otoritas negara bagian, dan menyatakan kepentingan asing tidak boleh membeli properti di bawah RM1 juta per unit. Lihat harga minimum bagi warga asing di Johor.
• Persetujuan negara bagian. Bukan warga negara dan perusahaan asing memerlukan persetujuan negara bagian untuk memperoleh tanah; lihat persetujuan negara bagian di Johor. Apakah transaksi saham memicu aturan serupa bergantung pada siapa yang akhirnya mengendalikan perusahaan, jadi tanyakan kepada pengacara sebelum Anda menandatangani.
• Tidak ada jalan pintas. Menggunakan perusahaan atau nominee lokal untuk mengakali aturan ini berisiko dan dapat membuat Anda tidak memiliki hak yang dapat ditegakkan; lihat risiko kepemilikan melalui nominee.
• Sumber dana. Bersiaplah pengacara dan bank menanyakan asal uang Anda; lihat pemeriksaan sumber dana.

Daftar periksa sebelum membeli saham RPC

1. Penelusuran sertifikat atas setiap properti yang dimiliki perusahaan: pemilik, charge, kaveat, pembatasan dan penggunaan tanah.
2. Laporan keuangan teraudit dan posisi pajak: pajak yang belum dibayar, riwayat RPGT, dan kemungkinan cara LHDN menilai saham untuk bea meterai.
3. Utang dan jaminan: pinjaman yang dijamin dengan properti dan jaminan apa pun yang diberikan perusahaan.
4. Penyewaan dan kontrak: sewa, kontrak layanan dan karyawan, jika ada.
5. Sengketa: perkara pengadilan, pemberitahuan dari pengelola strata atau council, serta tunggakan quit rent dan assessment.
6. Perjanjian jual beli saham: jaminan (warranties) dan ganti rugi (indemnities) dari penjual, serta siapa yang membayar bea meterai dan retensi, jika ada.

Jika Anda berencana meninggalkan Malaysia sambil tetap memegang saham atau properti, baca tax clearance bagi pemilik yang meninggalkan Malaysia. Untuk biaya penjualan secara umum, lihat biaya yang dibayar penjual dan panduan RPGT saya.

Di mana membeli jika hal ini penting bagi Anda

Kepemilikan melalui perusahaan paling umum untuk ruko kantor, bangunan komersial kecil dan unit investasi. Panduan kawasan berikut membahas pasar utama di JB:

• JB Sentral dan Bukit Chagar: pusat kota, dengan blok komersial lama dan menara yang lebih baru.
• Mount Austin: ruko kantor dan kondominium di kawasan komersial yang mapan.
• Iskandar Puteri: proyek komersial dan hunian yang lebih baru di bawah MBIP.
• Tebrau, Setia Indah dan Molek: lingkungan matang dengan deretan pertokoan.
• Kulai dan Senai: lahan lebih luas dekat bandara dan kawasan industri.

Bandingkan semuanya di peta properti JB saya.

Panduan hidup di Johor lainnya: Membeli properti melalui perusahaan · Panduan RPGT · Bea meterai pada 2026 · Penyewaan oleh perusahaan

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa itu real property company di Malaysia?

Perusahaan terkendali, secara garis besar yang memiliki tidak lebih dari 50 anggota dan dikendalikan oleh tidak lebih dari lima orang, yang properti riilnya berdasarkan nilai pasar dan saham RPC yang dimilikinya mencakup setidaknya 75% dari total aset berwujudnya. Definisinya terdapat dalam paragraph 34A Schedule 2 RPGT Act 1976.

Apakah RPGT terutang saat saya menjual saham RPC?

Ya, jika Anda perorangan: LHDN memperlakukan pelepasan saham RPC sebagai pelepasan aset kena pajak, dengan tarif RPGT yang sama seperti properti. Sejak 2024, perusahaan, LLP, trust dan koperasi yang menjual saham RPC membayar capital gains tax berdasarkan Income Tax Act sebagai gantinya.

Bagaimana uji 75% untuk RPC dihitung?

Jumlahkan nilai pasar properti riil perusahaan dan harga perolehan saham RPC yang dimilikinya, lalu bandingkan dengan nilai total aset berwujudnya. Jika hasilnya 75% atau lebih dan perusahaan tersebut merupakan perusahaan terkendali, maka perusahaan itu adalah RPC. Aset tidak berwujud tidak dihitung.

Bea meterai apa yang berlaku saat membeli saham RPC?

Pengalihan saham tidak tercatat dikenai bea meterai RM3 per RM1,000 dari harga atau nilainya, mana yang lebih tinggi, berdasarkan pedoman LHDN Juni 2026. Pengalihan properti secara langsung dikenai skala 1% hingga 4%, atau 8% untuk properti hunian yang dibeli oleh perusahaan asing atau perorangan bukan warga negara dan bukan PR.

Sebaiknya saya membeli properti atas nama sendiri atau melalui perusahaan?

Tergantung rencana Anda. Perorangan warga negara atau PR membayar RPGT 0% mulai tahun keenam dan dapat menggunakan pembebasan rumah tinggal pribadi, sedangkan perusahaan Malaysia membayar 10% mulai tahun keenam tetapi mungkin cocok untuk usaha atau sekelompok investor. Dapatkan nasihat pajak dan hukum untuk kasus Anda.

Bisakah warga asing membeli properti Johor melalui perusahaan Malaysia?

Menggunakan perusahaan tidak menghapus aturan bagi kepentingan asing. Perusahaan asing memerlukan persetujuan negara bagian untuk memperoleh tanah, harga minimum Johor untuk pembeli asing tetap berlaku, dan pengaturan nominee berisiko. Tanyakan kepada pengacara Malaysia sebelum membentuk struktur apa pun.

Membeli atau menjual properti yang dipegang oleh perusahaan?

Beri tahu saya propertinya, bagaimana properti itu dipegang dan rencana Anda. Saya akan membagikan harga transaksi tercatat untuk properti serupa, membantu Anda memahami berapa yang akan dibayar pasar untuk properti itu sendiri, dan bekerja sama dengan pengacara dan konsultan pajak Anda dalam penjualan atau pembelian. Anda juga bisa membuat janji temu, atau konsultasi Zoom jika Anda berada di luar negeri.

Sumber: LHDN, Shares in Real Property Company (RPC), diperiksa November 2026; LHDN, Kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah (tarif RPGT), diperbarui 23 Juni 2026; LHDN, retensi dan penyetoran uang oleh pihak yang memperoleh, diperbarui 25 Mei 2026; LHDN, pembebasan RPGT (Schedule 4 dan rumah tinggal pribadi), diperiksa November 2026; LHDN, Real Property Gains Tax Act 1976 (Act 169), versi daring per 1 Januari 2026, section 21B; LHDN, Garis Panduan Cukai Keuntungan Modal bagi Saham Tidak Tersenarai (capital gains tax atas saham tidak tercatat), 21 September 2026; LHDN, Garis Panduan Pengenaan Duti Setem, First Schedule, Stamp Act 1949 (Item 32), 30 Juni 2026; LHDN, tarif pajak perusahaan, diperbarui 25 Juni 2026; Ministry of Economy, Garis Panduan Perolehan Hartanah (Guideline on the Acquisition of Properties), berlaku 13 Juli 2022

Jason Lim, REN 84424, IQI Realty Sdn. Bhd. E (1) 1584/6. Informasi umum yang diperiksa pada 13 November 2026, bukan nasihat pajak, hukum atau keuangan. Status RPC bergantung pada nilai pada tanggal tertentu dan pada fakta perusahaan; pastikan kepada konsultan pajak berlisensi, pengacara dan LHDN sebelum Anda membeli, menjual atau melakukan restrukturisasi.